探討房地產(chǎn)項目中的造價管理

白文正

【摘要】目前，我國現(xiàn)行的工程項目建設(shè)，主要包括以下四個階段：立項決策階段編制勘察設(shè)計文件階段、建筑施工安裝階段、竣工驗收交付使用階段，本文對房地產(chǎn)項目的幾個階段進行更好的細分，將分為投資決策階段、設(shè)計階段、施工階段以及竣工結(jié)算階段的等方面，并且分析了如何做好房地產(chǎn)項目中造價管理這一方面的問題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);項目;工程造價;管理;研究;建設(shè)

房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。工程造價管理作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中管理項目的重要組成部分，主要包括決策階段、招標階段、實施階段以及竣工結(jié)算階段，它貫穿于項目的整個過程中，是一個非常復(fù)雜而又特別關(guān)鍵的過程。

一、投資決策階段在項目中的應(yīng)用

1.創(chuàng)建一支德才兼?zhèn)涞脑靸r管理隊伍

該過程的造價管理隊伍主要由一些高素質(zhì)的人才，比如：項目決策專家、項目工程師、工程造價師、會計師、市場營銷者等人員組成。高素質(zhì)的人員能夠及時感應(yīng)市場的變化，及時做出相應(yīng)的調(diào)整，通過熟悉國家和地方的政策新規(guī)的出臺，更好的規(guī)避一些不必要的風(fēng)險。

2.可行性研究報告的編制

可行性研究報告對社會中政治法律、經(jīng)濟、社會、技術(shù)等項目影響因素進行具體調(diào)查、研究、分析，確定房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目中的不確定因素，分析該工程造價管理項目的必要性、判斷是否可行。我們在編制可行性研究報告時，應(yīng)該著重以下幾點討論：

（1）工程師通過運用造價管理的技術(shù)，對工程建設(shè)方案的調(diào)查研究、選擇可行的方案。根據(jù)造價最優(yōu)原則，項目工程師來確定房地產(chǎn)建設(shè)的基礎(chǔ)方案和結(jié)構(gòu)方案。

（2）會計人員分析是在投資的基礎(chǔ)上，分析擬建房地產(chǎn)開放項目的融資類型和融資結(jié)構(gòu)特點以及融資風(fēng)險等方面，比較、選擇并確定出價值最優(yōu)的融資方案;

（3）市場營銷人員通過市場各方面調(diào)查研究、分析市場風(fēng)險，掌握市場動態(tài)，總結(jié)歸納.著手擬定房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究推薦最佳方案、明確給出項目是否可行的結(jié)論。

通過以上幾點的歸納，制定出合理的可行性研究報告，將造價掌控在一定范圍內(nèi)，并應(yīng)用于擬建的房地產(chǎn)項目，實現(xiàn)高質(zhì)量的建設(shè)。

二、設(shè)計階段在項目中的應(yīng)用

工程造價、進度與質(zhì)量和設(shè)計方案的優(yōu)劣性有直接的關(guān)系，根據(jù)市場調(diào)研設(shè)計階段影響著投資總額的75%—95%，設(shè)計階段應(yīng)該是在工程項目建設(shè)中最重要的部分。我們應(yīng)該考慮以下方面：

1、如何選擇最優(yōu)方案

從初步方案到最終方案的設(shè)計，都應(yīng)進行多種方案的比較?？梢酝ㄟ^招標和競賽，答辯的方式從多種的方案中，技術(shù)較為先進，經(jīng)濟比選合理的方案勝出。

2、限額設(shè)計和管理成效的因素

（1）開發(fā)商應(yīng)通過自身的知識儲備，將項目造價目標逐層分解為結(jié)構(gòu)設(shè)計、建筑平面、機電設(shè)備、材料選用等部分，并要求設(shè)計人員在這幾個方面進行設(shè)計;每部分的設(shè)計方案應(yīng)通過造價工程最優(yōu)比等方法進行對比、論證，使其保證基本功能，并能夠最大限度的節(jié)約工程造價。

3、如何限制施工中的變更

相關(guān)人員必須加強設(shè)計過程控制，及時和設(shè)計單位進行溝通，避免設(shè)計中經(jīng)常出現(xiàn)的錯、漏、等現(xiàn)象，才能從最大程度上的減少施工中的變更。

4、區(qū)域劃分最優(yōu)布置和劃分

區(qū)域的劃分研究整個項目的建筑質(zhì)量、平面布置、智能布置、總體布置和住宅區(qū)的市政、綠化、交通、設(shè)施等各方面，實現(xiàn)最優(yōu)合理布置。為防止重新設(shè)計，必須要注重征求各方的意見，以避免因項目總體規(guī)劃的失誤而引起施工過程中的重大變動。

三、招標階段在項目中的應(yīng)用

1、進行科學(xué)合理的編制標底

標底是指建設(shè)單位擬建工程投資的底數(shù)，編制標底要注重以下幾個方面的內(nèi)容：

（1）須請有資格的咨詢單位代編;

（2）有條件的單位盡量自行編制標底;

（3）編制標底時要和市場的實際變化相吻合，做到要實事求是、切合實際;

（4）將工程標底控制在合理造價的下限，以確保標底編制質(zhì)量。

2、發(fā)包方式的選擇

（1）為使各施工單位能夠報出非常優(yōu)惠的價格并杜絕議標或變相議標，要確保不論采用哪種發(fā)包方法，均要進行招標和引進競爭機制;

（2）必須要在開工前談妥定價，以避免施工中不必要的麻煩。這就要求我們在招標階段確定出合理有效地發(fā)包方案。

3、施工隊伍的選擇

施工階段是工程項目的關(guān)鍵階段，必須按照工程規(guī)模和技術(shù)要求，認真地挑選適合的施工單位。

四、施工階段在項目中的應(yīng)用

施工階段是整個房地產(chǎn)項目管理造價過程中的中心環(huán)節(jié)，成本的把控，質(zhì)量的嚴選，工期的控制都起到很大的作用。在此階段中還應(yīng)該做到如下幾個方面;

1、對圖紙的嚴格審查

房地產(chǎn)單位在開工前需仔細審核設(shè)計圖紙，確保在圖紙會審階段就能解決施工中可能出現(xiàn)的問題，避免在施工過程中出現(xiàn)返工現(xiàn)象，影響工程進度與質(zhì)量，浪費不必要的人力、物力及財力。

2、確保簽證的質(zhì)量

（1）加強工程簽證辦理業(yè)務(wù)的及時性、合理性。

（2）隱蔽簽證要以圖紙為根據(jù)，標明被隱蔽項目、部位、工藝以及完成情況。

3、索賠和反索賠的問題

索賠是由于對方未能履行合同而造成的損失，反索賠的主要內(nèi)容有：施工缺陷、工期延誤、業(yè)主合理終止合同或承包商不正當(dāng)放棄施工等。

4、正確地進行工程進度款支付

工程進度款支付方法有：分段支付、按月支付和竣工后一次支付等。結(jié)算的條件均要求是質(zhì)量合格、符合合同要求、變更單簽證齊全，實行質(zhì)量一票否決權(quán)制度時，拒絕為不合格的工程買單。

五、竣工結(jié)算階段在項目中的應(yīng)用

工程竣工結(jié)算階段是合理確定單位工程造價和竣工決策前提與保障。對此，我們應(yīng)該進行相關(guān)分析比如;對圖紙認真的比對、對竣工資料準確的審核、正確解決結(jié)算中的糾紛。

六、結(jié)束語

綜上所述，對房地產(chǎn)項目進行科學(xué)的管理和控制，提高總造價的質(zhì)量。減少不必要的損失，降低損耗。將房地產(chǎn)項目造價管理是決策、設(shè)計、招標、實施和竣工結(jié)算等五個階段的全面協(xié)調(diào)管理，只有綜合做好這五個階段的造價管理工作，才能使得的經(jīng)濟效益與社會效益完美的統(tǒng)一。

參考文獻：

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山東協(xié)和學(xué)院 山東濟南 250200