馴服房地產(chǎn)“灰犀?！?/h1>
2021-05-17 03:04:43張思平
財經(jīng) 2021年9期
張思平
光靠用行政手段調(diào)控房價，要逐步消除泡沫，避免“灰犀?！笔录漠a(chǎn)生是非常困難的。圖/視覺中國
在2020年全國及全球疫情大暴發(fā)中，雖然在全球抗疫過程中中國成為經(jīng)濟(jì)增長2.3%的唯一主要經(jīng)濟(jì)體，但中國經(jīng)濟(jì)社會的正常發(fā)展還是受到重大影響，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長速度幾乎都創(chuàng)下改革開放幾十年來的新低。然而，令人難以置信的是，中國房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)了逆勢增長的獨特現(xiàn)象，一線城市及部分二線城市的房價在2020年底和2021年初一路上揚，創(chuàng)造歷史新高，形成了比較大的泡沫，給中國房地產(chǎn)市場調(diào)控帶來嚴(yán)重挑戰(zhàn)，有可能成為疫情之后中國金融體系以及整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“灰犀?！笔录?，構(gòu)成中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大風(fēng)險。習(xí)近平同志在2019年初就指出，要堅持底線思維，增強(qiáng)憂患意識，提高防控能力，著力防范和化解重大風(fēng)險，既要高度警惕“黑天鵝”事件，也要防范“灰犀?！笔录?。在疫情過后的國家治理完善過程中，逐步化解房地產(chǎn)泡沫，防范房地產(chǎn)發(fā)展中的“灰犀?！?，成為事關(guān)中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局的重要問題。
改革開放以來，最早進(jìn)行住房制度改革的是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)。上世紀(jì)80年代深圳借鑒新加坡、中國香港對中低收入家庭提供住房保障的成功經(jīng)驗，取消福利分房，實行住房貨幣化改革，提出了以住房保障為主導(dǎo)，兼顧住房市場化“雙軌三類多價”的住房制度方案，為全國的住房體制改革提供了借鑒。1998年全國正式啟動全國范圍內(nèi)的住房制度改革，國務(wù)院出臺《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消了計劃經(jīng)濟(jì)體制下的住房實物分配制度，提出了建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策，即最低收入家庭由政府提供廉租房，中低收入家庭購買政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房，其他高收入的家庭購買市場商品房。應(yīng)該說1998年國家住房制度改革方案的方向是正確的。
20世紀(jì)末為了應(yīng)對亞洲金融危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)的沖擊，確保經(jīng)濟(jì)增長8%目標(biāo)的實現(xiàn)，國家把房地產(chǎn)確立為重要支柱產(chǎn)業(yè)，2003年國務(wù)院出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，首次提出“堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用”，使中國的住房制度改革由以保障房為主向以商品房為主進(jìn)行了重大調(diào)整，從而促進(jìn)了20世紀(jì)以來中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速崛起。20年來，中國房地產(chǎn)的快速發(fā)展對于帶動中國經(jīng)濟(jì)的高速增長、地方財政收入的大幅度增加、城市基礎(chǔ)設(shè)施大規(guī)模建設(shè)，以及改善大部分城鎮(zhèn)居民的居住水平和環(huán)境等發(fā)揮了重要作用。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，各大中城市的房價也進(jìn)入快速上漲通道，應(yīng)該說中國一線城市及部分大中城市的房價隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施水平的提升，城市交通體系的完善，教育、衛(wèi)生等公共服務(wù)水平的提高，出現(xiàn)一定程度的上漲和升值也是合理的。
然而由于種種原因，2010年以來中國一線城市及部分大中城市的房價上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合理水平，相當(dāng)一部分城市的房價上漲了十多倍以上。房價大大超過經(jīng)濟(jì)增長水平和居民承受能力，給中國經(jīng)濟(jì)社會帶來兩個基本問題：
一是地方政府過于追求高地價、高房價給本地生產(chǎn)總值和財政收入帶來的巨大貢獻(xiàn)，在住房制度商品化、市場化改革后，住房制度中突出了“以商品房為主”的基本思路，加上商品房價的提高、房地產(chǎn)的發(fā)展有利于提高地價收入和財政收入，促進(jìn)地方GDP增長和各種稅收的增加，從而使房地產(chǎn)成為保障地方經(jīng)濟(jì)增長和財稅收入的最主要產(chǎn)業(yè)。雖然國家有關(guān)部門一直強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)，但由于地方政府缺乏建設(shè)社會保障房的內(nèi)在動力，各種功能性質(zhì)的保障性住房建設(shè)緩慢，未能形成必要的住房保障體系，給相當(dāng)一批中低收入群體的住房改善帶來了極大困難，成為壓在這些家庭的“三座大山”之一，加重了社會不公平現(xiàn)象和社會矛盾。
二是畸高的房價綁架了整個經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。其中，由于房地產(chǎn)成為支撐中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r直接影響國民生產(chǎn)總值的增長速度，從而使房地產(chǎn)綁架了地方經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展;由于政府賣地收入和房地產(chǎn)業(yè)帶來的稅收收入成為地方財政收入的重要組成部分，土地財政成為絕大多數(shù)地方財政的基本特征，使地方政府成了高地價、高房價的主要推手，從而使房地產(chǎn)綁架了地方財政;高房價帶來的房地產(chǎn)行業(yè)的巨額利潤，吸引大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，使與房地產(chǎn)相關(guān)的資金占據(jù)銀行系統(tǒng)資金的主要部分，房地產(chǎn)泡沫的破滅將會引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險，從而使房地產(chǎn)綁架了國家的金融系統(tǒng);高房價使城鎮(zhèn)居民因購房大大提高了負(fù)債水平，購房成為中國居民負(fù)債的最主要方式，從而使房地產(chǎn)業(yè)綁架了貸款購房的整個城鎮(zhèn)居民群體。
高房價和房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題早就引起了國家的警覺和高度重視，2016年習(xí)近平同志就提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，并提出了加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居的改革目標(biāo)，使中國的住房制度大體上回到了1998年中國“以保障房為主”的改革思路上來。近幾年國家有關(guān)部門和各級地方政府按照中央要求，主要運用行政手段，同時運用包括金融、土地、稅收等經(jīng)濟(jì)手段，對商品房市場的供需雙方進(jìn)行調(diào)控，一度抑制了深圳等一線城市和部分大中城市房價過快上漲的勢頭。然而在2020年疫情大流行期間，由于種種原因，一些城市二手房價格急劇上漲。國家統(tǒng)計局公布，2021年1月份四個一線城市二手住宅價格上漲9.6%，2月份四個一線城市二手住宅銷售價格同比增長10.8%，其中深圳二手房價格同比上漲16%，再度領(lǐng)先全國。因此，2021年全國疫情基本結(jié)束之后，國家應(yīng)該把控制房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險作為國民經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)和持續(xù)健康發(fā)展的一項重要舉措。
2021年防范和化解房地產(chǎn)給中國經(jīng)濟(jì)社會帶來的巨大風(fēng)險，總的說來，應(yīng)該按照“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，以及習(xí)近平同志近些年來對房地產(chǎn)調(diào)控和住房體制改革的一系列要求，采取多種措施。具體說來，從國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的角度，需要高度重視和明確以下五個方面的問題：
一是不能把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長的調(diào)控手段。
2020年底和2021年初，在房價已經(jīng)高位運行的情況下，一線城市二手房價格大幅度上漲，其原因是多方面的，包括，在貨幣供應(yīng)量相對寬松的情況下，部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場;房地產(chǎn)市場炒房氣氛濃厚，政府有關(guān)部門監(jiān)管不到位;疫情期間一些城鎮(zhèn)居民出于剛需的合理因素等等，但也不排除一些地方政府將房地產(chǎn)當(dāng)作保障財政收入和本地生產(chǎn)總值增長的手段的因素。2018年下半年和2019年受中美貿(mào)易戰(zhàn)及民營企業(yè)發(fā)展動力不足等因素的影響，中國相當(dāng)一些地區(qū)，特別是一些一線城市財政稅收、外貿(mào)進(jìn)出口以及本地生產(chǎn)總值增長速度都出現(xiàn)比較大的下降態(tài)勢，受經(jīng)濟(jì)形勢影響，二手房地產(chǎn)市場成交量大幅萎縮，房價呈下降趨勢。一些城市的房地產(chǎn)市場和商品房價格事實上已經(jīng)出現(xiàn)了由升到降的歷史拐點。
與此同時，國家有關(guān)部門的主要領(lǐng)導(dǎo)在2019年兩會上強(qiáng)調(diào)“防止房市大起大落”，致使個別城市錯誤地理解了國家有關(guān)部門的房價調(diào)控政策，從防止財政收入、本地生產(chǎn)總值下降的角度出發(fā)，出臺了有利于活躍房地產(chǎn)市場，防止房價過度下降的調(diào)控政策，比如個別一線城市采取了推遲樓盤開盤銷售、調(diào)整豪宅稅標(biāo)準(zhǔn)等一些措施，放松了對房地產(chǎn)市場和房價上漲的管控，包括出臺豪宅稅新標(biāo)準(zhǔn)，取消對普通住宅的總價規(guī)定，單套建筑面積在144平方米以下的房子均為普通住宅，兩年內(nèi)免征增值稅等等。這些規(guī)定再次點燃了人們對樓市的熱情，整個存量房的流通速度明顯上升，扭轉(zhuǎn)了房價下降的趨勢，再次出現(xiàn)新房和二手房倒掛的現(xiàn)象，從而給市民“房價不會下降”的預(yù)期，對沖了近幾年國家對房地產(chǎn)調(diào)控的實際效果，加上對違規(guī)炒房風(fēng)打擊不力，出現(xiàn)了二手房價格倒掛嚴(yán)重、新房搶購的社會熱點，使一線城市和一些大中城市的房價越調(diào)越高。
針對上述一些一線城市和重點城市房價調(diào)控方面出現(xiàn)的新問題，習(xí)近平同志在2019年7月提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，有關(guān)部門隨后也提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控政策。國家有關(guān)部門出臺的“三穩(wěn)”政策從遏制房價過高、防止房地產(chǎn)過分炒作的角度是對的，但在房地產(chǎn)交易量下跌、房價呈下降趨勢的情況下，容易使一些地方政府和居民對“三穩(wěn)政策”產(chǎn)生誤解，認(rèn)為“三穩(wěn)”調(diào)控政策既不允許房價上漲，也不允許房價下降。以致于發(fā)生了在2019年下半年經(jīng)濟(jì)下行、財政收入減少、房地產(chǎn)銷售額下降的情況下，一些地方政府對國家“三穩(wěn)”調(diào)控政策進(jìn)行反向操作，形成實質(zhì)上“保地價、保房價、保預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，對中國逐步消除房地產(chǎn)泡沫、防范金融風(fēng)險和“灰犀?！笔录a(chǎn)生嚴(yán)重干擾。
因此建議國家有關(guān)部門對“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，分類指導(dǎo)，對房價已經(jīng)畸高的一線城市和部分大中城市的近期調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該是“降地價、降房價、降預(yù)期”，使房價合理回歸，防止房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)放大;對地價、房價不是過高的其他城市仍然可以采用“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，防止房價上漲過快形成新的泡沫和風(fēng)險。
二是在堅持住房的基本定位的前提下，國家有關(guān)部門不搞統(tǒng)一的全國房地產(chǎn)調(diào)控政策。
中國各地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平差異很大，各個城市的房地產(chǎn)市場和房價水平高低懸殊很大，從目前來看，既存在著房地產(chǎn)已經(jīng)存在極大泡沫的房價畸高的一線城市和部分大中城市，也存在著一些房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟、房價并不是很高的其他城市。在這種情況下，國家有關(guān)部門出臺的任何一項房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，都會產(chǎn)生對一部分城市是合理的，而對另一部分城市不合理的情況。近些年來，雖然國家有關(guān)部門也強(qiáng)調(diào)因城制宜、政策不搞一刀切，但在中國現(xiàn)實的治理體系和政治生態(tài)環(huán)境下，尤其是把一切業(yè)務(wù)工作都政治化的權(quán)威體制下，各地政府通常容易照抄照搬國家有關(guān)部門的政策要求，而很難真正從本地實際情況出發(fā)，勇于思考，敢于承擔(dān)，創(chuàng)造性地執(zhí)行國家有關(guān)的調(diào)控政策，從而使國家的宏觀調(diào)控政策脫離實際，達(dá)不到預(yù)期效果，還可能產(chǎn)生反作用。
比如，在2015年前后國家提出的“三去一降一補”的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，房地產(chǎn)去庫存是重要的改革目標(biāo)，對絕大多數(shù)城市來講，房地產(chǎn)積壓庫存數(shù)量大，供需結(jié)構(gòu)失衡，隱藏著較大的房地產(chǎn)金融風(fēng)險，地方政府出臺刺激房地產(chǎn)消費、擴(kuò)大房地產(chǎn)需求的一系列政策，加快去房地產(chǎn)庫存的目標(biāo)是正確的。然而當(dāng)時也有個別類似深圳的一線城市，房地產(chǎn)價格已經(jīng)很高，商品房用地和供應(yīng)量嚴(yán)重不足，政府對房地產(chǎn)調(diào)控的方向不應(yīng)該是刺激消費，出臺各項政策達(dá)到國家去庫存的要求，而應(yīng)該是加大土地供應(yīng)和商品房供應(yīng)，采用適當(dāng)?shù)囊种菩枨笳?，防止房價進(jìn)一步攀升的調(diào)控政策。然而在當(dāng)時全國的政治經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，導(dǎo)致深圳市政府被迫機(jī)械地執(zhí)行國家有關(guān)部門去房地產(chǎn)庫存的政策要求，出臺了放寬購房入戶、降低首付比例和房貸利息等一系列行政和經(jīng)濟(jì)方面的政策和舉措，使得2015年下半年至2016年上半年深圳房價平均上漲一倍，并引領(lǐng)了全國大城市新的一輪房價上漲，直到2016年10月深圳才調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控的方向，出臺一系列嚴(yán)厲的抑制需求、擴(kuò)大供應(yīng)、穩(wěn)定房價的調(diào)控政策，用嚴(yán)格的價格管制的行政手段使房價大幅度上漲的勢頭得到遏制。
因此，在未來國家有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中，應(yīng)按照習(xí)近平同志提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，對各地的住房制度改革、房地產(chǎn)市場調(diào)控、房價調(diào)節(jié)只提原則性要求，不再出臺類似2015年“房地產(chǎn)去庫存”這樣的全國統(tǒng)一的宏觀調(diào)控政策，而由各地按照中央和國家有關(guān)部門的要求，因地制宜，自主制定住房制度改革和房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策和措施，逐步防范和化解房地產(chǎn)市場泡沫，保持房地產(chǎn)市場健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
三是吸取日本上世紀(jì)90年代的教訓(xùn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場逐步合理回歸和軟著陸。
未來中國一些房價過高的一線城市和大中城市的房價走勢，大體上有三種可能：一是長期用行政手段、價格管控的方式，既不讓房價上漲，也不讓房價下跌，將房價相對固定在高位運行;二是遇到“黑天鵝”事件，迫使高房價在短時間內(nèi)暴跌，形成部分城市高房價的硬著陸;三是采取適當(dāng)?shù)男姓徒?jīng)濟(jì)手段，促使房價逐步下調(diào)，合理回歸，實現(xiàn)中國房地產(chǎn)泡沫的“軟著陸”。在上述三種可能中，按照第一種方式，用強(qiáng)有力的行政手段，價格管控將房價維持在高位運行，違背市場規(guī)律，最終可能導(dǎo)致泡沫在高水平上大爆破，從而造成房地產(chǎn)“灰犀?！笔录l(fā)生的嚴(yán)重后果。在第二種情況下，房地產(chǎn)泡沫在短期內(nèi)破裂，對中國經(jīng)濟(jì)社會的破壞力可能是巨大的，日本90年代房地產(chǎn)泡沫破裂，造成近20年經(jīng)濟(jì)的長期衰退，這種結(jié)果對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民生活的傷害太大，成本太高，中國應(yīng)該吸取日本的教訓(xùn)，竭力避免這種情況。因此，中國應(yīng)該朝著第三種可能，即通過各種方式，促使房價逐步下降，合理回歸，在經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展過程中逐漸縮小泡沫，化解風(fēng)險，實現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場的軟著陸。按照第三種方式在全國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控過程中，近期應(yīng)先允許個別一線城市的房價有較大幅度的下降，并引導(dǎo)全國其他大中城市房價逐步下調(diào)，降低房地產(chǎn)泡沫逐步破裂對經(jīng)濟(jì)社會產(chǎn)生的影響，最終實現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場的軟著陸。
四是逐步過渡到以經(jīng)濟(jì)手段為主，按照市場規(guī)律搞好房地產(chǎn)調(diào)控。
從2003年國家有關(guān)部門出臺“18號文”算起，中國對房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)近20年了，在此期間出臺了“國十一條”“新國十條”“新國五條”等無數(shù)的調(diào)控措施，結(jié)果房地產(chǎn)市場越調(diào)越亂，房價越調(diào)越高，房地產(chǎn)泡沫越調(diào)越大。究其原因，除了對房地產(chǎn)的定位出現(xiàn)偏差，住房制度出現(xiàn)嚴(yán)重缺陷以及受財政體制、貨幣政策的影響外，重要的原因就是有關(guān)方面長期按計劃經(jīng)濟(jì)的思維，主要運用行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，各地政府的“限購”“限買”“限貸”“限價”等行政管制命令層出不窮，違背了市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律。
目前在深圳等一線城市和一些大中城市，一手商品房基本上采用政府行政管制的方式，房地產(chǎn)企業(yè)的商品房什么時候賣、賣多高價格、賣給誰等都需要經(jīng)政府有關(guān)部門“備案”批準(zhǔn)。2021年初個別一線城市對二手商品房的價格也基本采取了政府價格管制的方式，政府有關(guān)部門對所有二手商品房公布了所謂“參考價”，實施了房價高于政府“參考價”的賣主不能掛牌，買主不予產(chǎn)權(quán)過戶登記等特別手段。這種極端的行政手段調(diào)控措施在短期內(nèi)也許是被迫的和有效的，在未來房地產(chǎn)市場調(diào)控中個別行政手段也難以完全避免，但中國房地產(chǎn)市場調(diào)控近20年的實踐證明，長期用行政手段，按計劃經(jīng)濟(jì)思維，使用價格管制的方式調(diào)控房地產(chǎn)的效果是失敗的。
從房地產(chǎn)的性質(zhì)來看，既有為中低收入群體提供住房保障的性質(zhì)，也有為中高收入階層提供更高標(biāo)準(zhǔn)和水平的商品房性質(zhì)。在未來國家制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時，既需要加快保障性住房的建設(shè)，采取一定手段對過度投資行為進(jìn)行遏制，同時對商品房市場的調(diào)控也需要逐步按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，以經(jīng)濟(jì)手段為主，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系，從而保障中國房地產(chǎn)長期健康發(fā)展。
五是進(jìn)一步深化中國住房制度改革，促進(jìn)房價的合理回歸和房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展。
中國房地產(chǎn)市場之所以成為中國未來金融系統(tǒng)和整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“灰犀牛”，部分一線城市和大城市房價過高，原因是多方面的，除了地方土地財政、宏觀貨幣政策、對違規(guī)炒作的市場監(jiān)督不力、供需結(jié)構(gòu)失衡、土地供應(yīng)不足等原因外，最重要的是中國住房保障制度改革不到位，保障性住房的建設(shè)長期滯后，因此，光靠用行政手段調(diào)控房價，要逐步消除泡沫，避免“灰犀牛”事件的產(chǎn)生是非常困難的。
多年來國家有關(guān)部門出臺了一系列有關(guān)保障性住房改革和加快保障房建設(shè)的政策與文件，但由于各種原因，中國的保障性住房制度存在不少制度性缺陷，并且住房制度和政策反復(fù)多變，經(jīng)濟(jì)適用房、社會保障房、公共租賃房、廉租房、人才保障房等各種保障性住房五花八門，有些地方的住房制度改革甚至是相當(dāng)混亂的，保障性住房制度中的一些重大問題并不清晰。比如，在保障房的保障對象上，是以城市的發(fā)展為目標(biāo)，主要保障各種人才的住房？還是以社會公平為目標(biāo)，主要保障中低收入的住房？在保障房的保障范圍上，是主要保障城市戶籍人口的住房需要？還是將長期在城市工作、生活的非戶籍常住人口納入住房保障的范圍？在房地產(chǎn)市場體系結(jié)構(gòu)上，是建立保障房內(nèi)部市場和商品房全流通市場兩套相隔離的住房體系？還是建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場，打通保障房和商品房的流通渠道呢？如何理清政府和用人單位之間對住房保障對象的責(zé)任和義務(wù)？如何根據(jù)需要和可能，確定城市保障房供應(yīng)的比例和范圍？這些重要問題各地千差萬別，漏洞百出。
因此，解決房地產(chǎn)發(fā)展中存在的泡沫問題，既需要國家有關(guān)部門加強(qiáng)對房價的宏觀調(diào)控，更需要進(jìn)一步深化住房制度的改革，解決好目前中國保障性住房制度中存在的一系列問題，進(jìn)一步完善保障性住房的制度，加快保障性住房的建設(shè)，從長遠(yuǎn)來看，沒有保障房建設(shè)和保障房供應(yīng)制度的完善，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和房價的合理回歸也是不可能的。
（編輯：蘇琦）
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張思平
光靠用行政手段調(diào)控房價，要逐步消除泡沫，避免“灰犀?！笔录漠a(chǎn)生是非常困難的。圖/視覺中國
在2020年全國及全球疫情大暴發(fā)中，雖然在全球抗疫過程中中國成為經(jīng)濟(jì)增長2.3%的唯一主要經(jīng)濟(jì)體，但中國經(jīng)濟(jì)社會的正常發(fā)展還是受到重大影響，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長速度幾乎都創(chuàng)下改革開放幾十年來的新低。然而，令人難以置信的是，中國房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)了逆勢增長的獨特現(xiàn)象，一線城市及部分二線城市的房價在2020年底和2021年初一路上揚，創(chuàng)造歷史新高，形成了比較大的泡沫，給中國房地產(chǎn)市場調(diào)控帶來嚴(yán)重挑戰(zhàn)，有可能成為疫情之后中國金融體系以及整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“灰犀?！笔录?，構(gòu)成中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大風(fēng)險。習(xí)近平同志在2019年初就指出，要堅持底線思維，增強(qiáng)憂患意識，提高防控能力，著力防范和化解重大風(fēng)險，既要高度警惕“黑天鵝”事件，也要防范“灰犀?！笔录?。在疫情過后的國家治理完善過程中，逐步化解房地產(chǎn)泡沫，防范房地產(chǎn)發(fā)展中的“灰犀?！?，成為事關(guān)中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局的重要問題。
改革開放以來，最早進(jìn)行住房制度改革的是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)。上世紀(jì)80年代深圳借鑒新加坡、中國香港對中低收入家庭提供住房保障的成功經(jīng)驗，取消福利分房，實行住房貨幣化改革，提出了以住房保障為主導(dǎo)，兼顧住房市場化“雙軌三類多價”的住房制度方案，為全國的住房體制改革提供了借鑒。1998年全國正式啟動全國范圍內(nèi)的住房制度改革，國務(wù)院出臺《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消了計劃經(jīng)濟(jì)體制下的住房實物分配制度，提出了建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策，即最低收入家庭由政府提供廉租房，中低收入家庭購買政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房，其他高收入的家庭購買市場商品房。應(yīng)該說1998年國家住房制度改革方案的方向是正確的。
20世紀(jì)末為了應(yīng)對亞洲金融危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)的沖擊，確保經(jīng)濟(jì)增長8%目標(biāo)的實現(xiàn)，國家把房地產(chǎn)確立為重要支柱產(chǎn)業(yè)，2003年國務(wù)院出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，首次提出“堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用”，使中國的住房制度改革由以保障房為主向以商品房為主進(jìn)行了重大調(diào)整，從而促進(jìn)了20世紀(jì)以來中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速崛起。20年來，中國房地產(chǎn)的快速發(fā)展對于帶動中國經(jīng)濟(jì)的高速增長、地方財政收入的大幅度增加、城市基礎(chǔ)設(shè)施大規(guī)模建設(shè)，以及改善大部分城鎮(zhèn)居民的居住水平和環(huán)境等發(fā)揮了重要作用。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，各大中城市的房價也進(jìn)入快速上漲通道，應(yīng)該說中國一線城市及部分大中城市的房價隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施水平的提升，城市交通體系的完善，教育、衛(wèi)生等公共服務(wù)水平的提高，出現(xiàn)一定程度的上漲和升值也是合理的。
然而由于種種原因，2010年以來中國一線城市及部分大中城市的房價上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合理水平，相當(dāng)一部分城市的房價上漲了十多倍以上。房價大大超過經(jīng)濟(jì)增長水平和居民承受能力，給中國經(jīng)濟(jì)社會帶來兩個基本問題：
一是地方政府過于追求高地價、高房價給本地生產(chǎn)總值和財政收入帶來的巨大貢獻(xiàn)，在住房制度商品化、市場化改革后，住房制度中突出了“以商品房為主”的基本思路，加上商品房價的提高、房地產(chǎn)的發(fā)展有利于提高地價收入和財政收入，促進(jìn)地方GDP增長和各種稅收的增加，從而使房地產(chǎn)成為保障地方經(jīng)濟(jì)增長和財稅收入的最主要產(chǎn)業(yè)。雖然國家有關(guān)部門一直強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)，但由于地方政府缺乏建設(shè)社會保障房的內(nèi)在動力，各種功能性質(zhì)的保障性住房建設(shè)緩慢，未能形成必要的住房保障體系，給相當(dāng)一批中低收入群體的住房改善帶來了極大困難，成為壓在這些家庭的“三座大山”之一，加重了社會不公平現(xiàn)象和社會矛盾。
二是畸高的房價綁架了整個經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。其中，由于房地產(chǎn)成為支撐中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r直接影響國民生產(chǎn)總值的增長速度，從而使房地產(chǎn)綁架了地方經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展;由于政府賣地收入和房地產(chǎn)業(yè)帶來的稅收收入成為地方財政收入的重要組成部分，土地財政成為絕大多數(shù)地方財政的基本特征，使地方政府成了高地價、高房價的主要推手，從而使房地產(chǎn)綁架了地方財政;高房價帶來的房地產(chǎn)行業(yè)的巨額利潤，吸引大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，使與房地產(chǎn)相關(guān)的資金占據(jù)銀行系統(tǒng)資金的主要部分，房地產(chǎn)泡沫的破滅將會引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險，從而使房地產(chǎn)綁架了國家的金融系統(tǒng);高房價使城鎮(zhèn)居民因購房大大提高了負(fù)債水平，購房成為中國居民負(fù)債的最主要方式，從而使房地產(chǎn)業(yè)綁架了貸款購房的整個城鎮(zhèn)居民群體。
高房價和房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題早就引起了國家的警覺和高度重視，2016年習(xí)近平同志就提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，并提出了加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居的改革目標(biāo)，使中國的住房制度大體上回到了1998年中國“以保障房為主”的改革思路上來。近幾年國家有關(guān)部門和各級地方政府按照中央要求，主要運用行政手段，同時運用包括金融、土地、稅收等經(jīng)濟(jì)手段，對商品房市場的供需雙方進(jìn)行調(diào)控，一度抑制了深圳等一線城市和部分大中城市房價過快上漲的勢頭。然而在2020年疫情大流行期間，由于種種原因，一些城市二手房價格急劇上漲。國家統(tǒng)計局公布，2021年1月份四個一線城市二手住宅價格上漲9.6%，2月份四個一線城市二手住宅銷售價格同比增長10.8%，其中深圳二手房價格同比上漲16%，再度領(lǐng)先全國。因此，2021年全國疫情基本結(jié)束之后，國家應(yīng)該把控制房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險作為國民經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)和持續(xù)健康發(fā)展的一項重要舉措。
2021年防范和化解房地產(chǎn)給中國經(jīng)濟(jì)社會帶來的巨大風(fēng)險，總的說來，應(yīng)該按照“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，以及習(xí)近平同志近些年來對房地產(chǎn)調(diào)控和住房體制改革的一系列要求，采取多種措施。具體說來，從國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的角度，需要高度重視和明確以下五個方面的問題：
一是不能把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長的調(diào)控手段。
2020年底和2021年初，在房價已經(jīng)高位運行的情況下，一線城市二手房價格大幅度上漲，其原因是多方面的，包括，在貨幣供應(yīng)量相對寬松的情況下，部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場;房地產(chǎn)市場炒房氣氛濃厚，政府有關(guān)部門監(jiān)管不到位;疫情期間一些城鎮(zhèn)居民出于剛需的合理因素等等，但也不排除一些地方政府將房地產(chǎn)當(dāng)作保障財政收入和本地生產(chǎn)總值增長的手段的因素。2018年下半年和2019年受中美貿(mào)易戰(zhàn)及民營企業(yè)發(fā)展動力不足等因素的影響，中國相當(dāng)一些地區(qū)，特別是一些一線城市財政稅收、外貿(mào)進(jìn)出口以及本地生產(chǎn)總值增長速度都出現(xiàn)比較大的下降態(tài)勢，受經(jīng)濟(jì)形勢影響，二手房地產(chǎn)市場成交量大幅萎縮，房價呈下降趨勢。一些城市的房地產(chǎn)市場和商品房價格事實上已經(jīng)出現(xiàn)了由升到降的歷史拐點。
與此同時，國家有關(guān)部門的主要領(lǐng)導(dǎo)在2019年兩會上強(qiáng)調(diào)“防止房市大起大落”，致使個別城市錯誤地理解了國家有關(guān)部門的房價調(diào)控政策，從防止財政收入、本地生產(chǎn)總值下降的角度出發(fā)，出臺了有利于活躍房地產(chǎn)市場，防止房價過度下降的調(diào)控政策，比如個別一線城市采取了推遲樓盤開盤銷售、調(diào)整豪宅稅標(biāo)準(zhǔn)等一些措施，放松了對房地產(chǎn)市場和房價上漲的管控，包括出臺豪宅稅新標(biāo)準(zhǔn)，取消對普通住宅的總價規(guī)定，單套建筑面積在144平方米以下的房子均為普通住宅，兩年內(nèi)免征增值稅等等。這些規(guī)定再次點燃了人們對樓市的熱情，整個存量房的流通速度明顯上升，扭轉(zhuǎn)了房價下降的趨勢，再次出現(xiàn)新房和二手房倒掛的現(xiàn)象，從而給市民“房價不會下降”的預(yù)期，對沖了近幾年國家對房地產(chǎn)調(diào)控的實際效果，加上對違規(guī)炒房風(fēng)打擊不力，出現(xiàn)了二手房價格倒掛嚴(yán)重、新房搶購的社會熱點，使一線城市和一些大中城市的房價越調(diào)越高。
針對上述一些一線城市和重點城市房價調(diào)控方面出現(xiàn)的新問題，習(xí)近平同志在2019年7月提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，有關(guān)部門隨后也提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控政策。國家有關(guān)部門出臺的“三穩(wěn)”政策從遏制房價過高、防止房地產(chǎn)過分炒作的角度是對的，但在房地產(chǎn)交易量下跌、房價呈下降趨勢的情況下，容易使一些地方政府和居民對“三穩(wěn)政策”產(chǎn)生誤解，認(rèn)為“三穩(wěn)”調(diào)控政策既不允許房價上漲，也不允許房價下降。以致于發(fā)生了在2019年下半年經(jīng)濟(jì)下行、財政收入減少、房地產(chǎn)銷售額下降的情況下，一些地方政府對國家“三穩(wěn)”調(diào)控政策進(jìn)行反向操作，形成實質(zhì)上“保地價、保房價、保預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，對中國逐步消除房地產(chǎn)泡沫、防范金融風(fēng)險和“灰犀?！笔录a(chǎn)生嚴(yán)重干擾。
因此建議國家有關(guān)部門對“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，分類指導(dǎo)，對房價已經(jīng)畸高的一線城市和部分大中城市的近期調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該是“降地價、降房價、降預(yù)期”，使房價合理回歸，防止房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)放大;對地價、房價不是過高的其他城市仍然可以采用“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，防止房價上漲過快形成新的泡沫和風(fēng)險。
二是在堅持住房的基本定位的前提下，國家有關(guān)部門不搞統(tǒng)一的全國房地產(chǎn)調(diào)控政策。
中國各地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平差異很大，各個城市的房地產(chǎn)市場和房價水平高低懸殊很大，從目前來看，既存在著房地產(chǎn)已經(jīng)存在極大泡沫的房價畸高的一線城市和部分大中城市，也存在著一些房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟、房價并不是很高的其他城市。在這種情況下，國家有關(guān)部門出臺的任何一項房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，都會產(chǎn)生對一部分城市是合理的，而對另一部分城市不合理的情況。近些年來，雖然國家有關(guān)部門也強(qiáng)調(diào)因城制宜、政策不搞一刀切，但在中國現(xiàn)實的治理體系和政治生態(tài)環(huán)境下，尤其是把一切業(yè)務(wù)工作都政治化的權(quán)威體制下，各地政府通常容易照抄照搬國家有關(guān)部門的政策要求，而很難真正從本地實際情況出發(fā)，勇于思考，敢于承擔(dān)，創(chuàng)造性地執(zhí)行國家有關(guān)的調(diào)控政策，從而使國家的宏觀調(diào)控政策脫離實際，達(dá)不到預(yù)期效果，還可能產(chǎn)生反作用。
比如，在2015年前后國家提出的“三去一降一補”的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，房地產(chǎn)去庫存是重要的改革目標(biāo)，對絕大多數(shù)城市來講，房地產(chǎn)積壓庫存數(shù)量大，供需結(jié)構(gòu)失衡，隱藏著較大的房地產(chǎn)金融風(fēng)險，地方政府出臺刺激房地產(chǎn)消費、擴(kuò)大房地產(chǎn)需求的一系列政策，加快去房地產(chǎn)庫存的目標(biāo)是正確的。然而當(dāng)時也有個別類似深圳的一線城市，房地產(chǎn)價格已經(jīng)很高，商品房用地和供應(yīng)量嚴(yán)重不足，政府對房地產(chǎn)調(diào)控的方向不應(yīng)該是刺激消費，出臺各項政策達(dá)到國家去庫存的要求，而應(yīng)該是加大土地供應(yīng)和商品房供應(yīng)，采用適當(dāng)?shù)囊种菩枨笳?，防止房價進(jìn)一步攀升的調(diào)控政策。然而在當(dāng)時全國的政治經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，導(dǎo)致深圳市政府被迫機(jī)械地執(zhí)行國家有關(guān)部門去房地產(chǎn)庫存的政策要求，出臺了放寬購房入戶、降低首付比例和房貸利息等一系列行政和經(jīng)濟(jì)方面的政策和舉措，使得2015年下半年至2016年上半年深圳房價平均上漲一倍，并引領(lǐng)了全國大城市新的一輪房價上漲，直到2016年10月深圳才調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控的方向，出臺一系列嚴(yán)厲的抑制需求、擴(kuò)大供應(yīng)、穩(wěn)定房價的調(diào)控政策，用嚴(yán)格的價格管制的行政手段使房價大幅度上漲的勢頭得到遏制。
因此，在未來國家有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中，應(yīng)按照習(xí)近平同志提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，對各地的住房制度改革、房地產(chǎn)市場調(diào)控、房價調(diào)節(jié)只提原則性要求，不再出臺類似2015年“房地產(chǎn)去庫存”這樣的全國統(tǒng)一的宏觀調(diào)控政策，而由各地按照中央和國家有關(guān)部門的要求，因地制宜，自主制定住房制度改革和房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策和措施，逐步防范和化解房地產(chǎn)市場泡沫，保持房地產(chǎn)市場健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
三是吸取日本上世紀(jì)90年代的教訓(xùn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場逐步合理回歸和軟著陸。
未來中國一些房價過高的一線城市和大中城市的房價走勢，大體上有三種可能：一是長期用行政手段、價格管控的方式，既不讓房價上漲，也不讓房價下跌，將房價相對固定在高位運行;二是遇到“黑天鵝”事件，迫使高房價在短時間內(nèi)暴跌，形成部分城市高房價的硬著陸;三是采取適當(dāng)?shù)男姓徒?jīng)濟(jì)手段，促使房價逐步下調(diào)，合理回歸，實現(xiàn)中國房地產(chǎn)泡沫的“軟著陸”。在上述三種可能中，按照第一種方式，用強(qiáng)有力的行政手段，價格管控將房價維持在高位運行，違背市場規(guī)律，最終可能導(dǎo)致泡沫在高水平上大爆破，從而造成房地產(chǎn)“灰犀?！笔录l(fā)生的嚴(yán)重后果。在第二種情況下，房地產(chǎn)泡沫在短期內(nèi)破裂，對中國經(jīng)濟(jì)社會的破壞力可能是巨大的，日本90年代房地產(chǎn)泡沫破裂，造成近20年經(jīng)濟(jì)的長期衰退，這種結(jié)果對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民生活的傷害太大，成本太高，中國應(yīng)該吸取日本的教訓(xùn)，竭力避免這種情況。因此，中國應(yīng)該朝著第三種可能，即通過各種方式，促使房價逐步下降，合理回歸，在經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展過程中逐漸縮小泡沫，化解風(fēng)險，實現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場的軟著陸。按照第三種方式在全國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控過程中，近期應(yīng)先允許個別一線城市的房價有較大幅度的下降，并引導(dǎo)全國其他大中城市房價逐步下調(diào)，降低房地產(chǎn)泡沫逐步破裂對經(jīng)濟(jì)社會產(chǎn)生的影響，最終實現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場的軟著陸。
四是逐步過渡到以經(jīng)濟(jì)手段為主，按照市場規(guī)律搞好房地產(chǎn)調(diào)控。
從2003年國家有關(guān)部門出臺“18號文”算起，中國對房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)近20年了，在此期間出臺了“國十一條”“新國十條”“新國五條”等無數(shù)的調(diào)控措施，結(jié)果房地產(chǎn)市場越調(diào)越亂，房價越調(diào)越高，房地產(chǎn)泡沫越調(diào)越大。究其原因，除了對房地產(chǎn)的定位出現(xiàn)偏差，住房制度出現(xiàn)嚴(yán)重缺陷以及受財政體制、貨幣政策的影響外，重要的原因就是有關(guān)方面長期按計劃經(jīng)濟(jì)的思維，主要運用行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，各地政府的“限購”“限買”“限貸”“限價”等行政管制命令層出不窮，違背了市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律。
目前在深圳等一線城市和一些大中城市，一手商品房基本上采用政府行政管制的方式，房地產(chǎn)企業(yè)的商品房什么時候賣、賣多高價格、賣給誰等都需要經(jīng)政府有關(guān)部門“備案”批準(zhǔn)。2021年初個別一線城市對二手商品房的價格也基本采取了政府價格管制的方式，政府有關(guān)部門對所有二手商品房公布了所謂“參考價”，實施了房價高于政府“參考價”的賣主不能掛牌，買主不予產(chǎn)權(quán)過戶登記等特別手段。這種極端的行政手段調(diào)控措施在短期內(nèi)也許是被迫的和有效的，在未來房地產(chǎn)市場調(diào)控中個別行政手段也難以完全避免，但中國房地產(chǎn)市場調(diào)控近20年的實踐證明，長期用行政手段，按計劃經(jīng)濟(jì)思維，使用價格管制的方式調(diào)控房地產(chǎn)的效果是失敗的。
從房地產(chǎn)的性質(zhì)來看，既有為中低收入群體提供住房保障的性質(zhì)，也有為中高收入階層提供更高標(biāo)準(zhǔn)和水平的商品房性質(zhì)。在未來國家制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時，既需要加快保障性住房的建設(shè)，采取一定手段對過度投資行為進(jìn)行遏制，同時對商品房市場的調(diào)控也需要逐步按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，以經(jīng)濟(jì)手段為主，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系，從而保障中國房地產(chǎn)長期健康發(fā)展。
五是進(jìn)一步深化中國住房制度改革，促進(jìn)房價的合理回歸和房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展。
中國房地產(chǎn)市場之所以成為中國未來金融系統(tǒng)和整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“灰犀牛”，部分一線城市和大城市房價過高，原因是多方面的，除了地方土地財政、宏觀貨幣政策、對違規(guī)炒作的市場監(jiān)督不力、供需結(jié)構(gòu)失衡、土地供應(yīng)不足等原因外，最重要的是中國住房保障制度改革不到位，保障性住房的建設(shè)長期滯后，因此，光靠用行政手段調(diào)控房價，要逐步消除泡沫，避免“灰犀牛”事件的產(chǎn)生是非常困難的。
多年來國家有關(guān)部門出臺了一系列有關(guān)保障性住房改革和加快保障房建設(shè)的政策與文件，但由于各種原因，中國的保障性住房制度存在不少制度性缺陷，并且住房制度和政策反復(fù)多變，經(jīng)濟(jì)適用房、社會保障房、公共租賃房、廉租房、人才保障房等各種保障性住房五花八門，有些地方的住房制度改革甚至是相當(dāng)混亂的，保障性住房制度中的一些重大問題并不清晰。比如，在保障房的保障對象上，是以城市的發(fā)展為目標(biāo)，主要保障各種人才的住房？還是以社會公平為目標(biāo)，主要保障中低收入的住房？在保障房的保障范圍上，是主要保障城市戶籍人口的住房需要？還是將長期在城市工作、生活的非戶籍常住人口納入住房保障的范圍？在房地產(chǎn)市場體系結(jié)構(gòu)上，是建立保障房內(nèi)部市場和商品房全流通市場兩套相隔離的住房體系？還是建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場，打通保障房和商品房的流通渠道呢？如何理清政府和用人單位之間對住房保障對象的責(zé)任和義務(wù)？如何根據(jù)需要和可能，確定城市保障房供應(yīng)的比例和范圍？這些重要問題各地千差萬別，漏洞百出。
因此，解決房地產(chǎn)發(fā)展中存在的泡沫問題，既需要國家有關(guān)部門加強(qiáng)對房價的宏觀調(diào)控，更需要進(jìn)一步深化住房制度的改革，解決好目前中國保障性住房制度中存在的一系列問題，進(jìn)一步完善保障性住房的制度，加快保障性住房的建設(shè)，從長遠(yuǎn)來看，沒有保障房建設(shè)和保障房供應(yīng)制度的完善，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和房價的合理回歸也是不可能的。
（編輯：蘇琦）
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