國有企業(yè)破產(chǎn)后土地使用權(quán)的處置原則與方式

陳圣怡

摘要：隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，市場競爭機制發(fā)揮越來越顯著的作用，市場競爭導(dǎo)致的企業(yè)破產(chǎn)現(xiàn)象時有發(fā)生。企業(yè)破產(chǎn)后土地使用權(quán)的處置問題，仍是需要不斷深入研究的課題。為探究國有企業(yè)破產(chǎn)后土地使用權(quán)的處置問題，結(jié)合目前社會主義市場體制與我國土地制度，分析協(xié)議轉(zhuǎn)讓、招標轉(zhuǎn)讓、拍賣轉(zhuǎn)讓三種土地使用權(quán)處置方式，并對土地處置問題進行深入思考。

關(guān)鍵詞：企業(yè)破產(chǎn) 土地使用權(quán) 處置原則

隨著社會主義市場經(jīng)濟體體制的不斷完善，市場競爭在企業(yè)經(jīng)營中發(fā)揮的作用愈發(fā)顯著，而受到各種因素的影響，企業(yè)破產(chǎn)時有發(fā)生，其中國企破產(chǎn)亦占一定比例。企業(yè)破產(chǎn)后需要進行資產(chǎn)清算，而土地作為一種特殊資產(chǎn)，其使用權(quán)的處置無疑是一項非常重要的內(nèi)容。如何科學(xué)合理的處置土地使用權(quán)，對于加強土地管理，以及保護土地所有者、使用者和債權(quán)人的合法權(quán)益，具有重要的意義。

1.破產(chǎn)國有企業(yè)土地使用權(quán)分析

（1）法律特征與土地類型

國有破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)清算中，土地不同于其他資產(chǎn)，破產(chǎn)企業(yè)土地依據(jù)法律規(guī)定仍具有無償或有償使用并產(chǎn)生效益的權(quán)利，在我國《土地管理發(fā)法》規(guī)定下，雖然土地所有權(quán)歸國家或集體所有，但使用權(quán)則可以依法轉(zhuǎn)讓，通過對破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)的依法轉(zhuǎn)讓，能夠使其體現(xiàn)資產(chǎn)價值。破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)具有主體特定性、來源合法性、財產(chǎn)有償性、程序規(guī)范性等法律特征。在以土地利用為中心的用益物權(quán)制度下，《物權(quán)法》詳細規(guī)定了土地使用權(quán)的用益物權(quán)，當國有企業(yè)破產(chǎn)后，依據(jù)用益物權(quán)規(guī)定，其土地類型可歸納為有償使用的國有土地、無償使用的國有土地、依法使用的集體建設(shè)用地。

（2）復(fù)雜問題與處置原則

考慮到國有企業(yè)土地使用中長久以來的歷史因素，以及我國公有制不動產(chǎn)的特殊土地屬性，國有企業(yè)破產(chǎn)后土地使用權(quán)一直以來面臨復(fù)雜問題。一是破產(chǎn)企業(yè)土地權(quán)屬認定及處理涉及多種程序和權(quán)益;二是國有與集體土地使用制度長期在“雙軌制”下運行，行政劃撥依然是主要的土地管理方式，綜合多元性質(zhì)的雙軌制度使破產(chǎn)企業(yè)土地所有權(quán)處置更加復(fù)雜繁難;三是資源管理與資產(chǎn)管理兩套體制與機制交織，土地使用權(quán)到底是作為資源還是資產(chǎn)進行處置，是一個復(fù)雜的難題。針對企業(yè)破產(chǎn)后的土地所有權(quán)處置，《企業(yè)破產(chǎn)法》并沒有詳細、清晰的規(guī)定，但結(jié)合土地使用權(quán)的性質(zhì)，解決好破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)處置問題，需要遵循合法取得、優(yōu)先取得、有償取得、國家干預(yù)等原則。

2.國有企業(yè)破產(chǎn)土地使用權(quán)處理方式

（1）協(xié)議轉(zhuǎn)讓

國有企業(yè)破產(chǎn)后，其土地上基本都會有建筑物或其他附著物，當土地使用權(quán)處置時，就不得不考慮土地上的建筑物或其他附著物。對于破產(chǎn)企業(yè)土地上建筑物或其他附著物進行抵押的情況，建筑物或其他附著物債權(quán)人對土地就享有優(yōu)先受償權(quán)，則賴以建設(shè)的土地使用權(quán)必然隨之轉(zhuǎn)讓。對于這種情況，需要采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)處置方式，由抵押權(quán)人與清算組自由協(xié)商定價，在綜合評估基礎(chǔ)上達成協(xié)議并簽訂協(xié)議書，并由法院作出土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的裁定。之后抵押權(quán)人將取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費交由清算組，用以破產(chǎn)清算的后續(xù)處置。

（2）招標轉(zhuǎn)讓

國有企業(yè)破產(chǎn)后，土地未抵押時，土地使用權(quán)的處置則可采用招標轉(zhuǎn)讓的方式，由全體債權(quán)人采用公平競價的方式取得。需要注意的是，企業(yè)破產(chǎn)后土地使用權(quán)亦是企業(yè)重要財產(chǎn)，在資產(chǎn)清算時，債權(quán)人享有優(yōu)先權(quán)益，對土地使用權(quán)的處置，債權(quán)人應(yīng)優(yōu)先于非債權(quán)人。法院宣告企業(yè)破產(chǎn)后，清算組對土地使用權(quán)進行綜合評估，評估出土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，然后向所有債權(quán)人發(fā)出土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓標書，債權(quán)人發(fā)出投標書，清算組對符合條件的債權(quán)人進行決算。法院對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓裁定后，轉(zhuǎn)讓費有清算組按規(guī)定處理。

（3）拍賣轉(zhuǎn)讓

當國有企業(yè)破產(chǎn)后土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不適用于協(xié)議轉(zhuǎn)讓，或者債權(quán)人不能通過招標轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓時，可采用拍賣轉(zhuǎn)讓的方式處置土地使用權(quán)。法院出具委托書，法定機構(gòu)對破產(chǎn)企業(yè)土地轉(zhuǎn)讓權(quán)進行綜合評估，報出評估價，結(jié)合政府要求，利用叫價方式，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給符合政府規(guī)定且出價最高的權(quán)利主體，法院裁定并由新的權(quán)利人領(lǐng)取土地使用證。

以上三種方式適用于破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)是通過出讓和支付出讓金方式取得的情況，而對于無償劃撥的情況，破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)由政府無償回收，法院依法處置土地使用權(quán)及建筑物與其他附著物。

3.土地使用權(quán)處置問題的思考

基于國有破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)清算的需求，土地使用權(quán)處置問題需建立市場經(jīng)濟思路，從企業(yè)破產(chǎn)機制著眼，堅持破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)與其他資產(chǎn)結(jié)合處置、司法手段與行政手段互補、經(jīng)濟效益與社會效益并重等原則。在對企業(yè)破產(chǎn)土地資產(chǎn)進行處置時，要結(jié)合現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，合理界定納入破產(chǎn)清算范圍的土地使用權(quán)，并依法分類，采取針對性的土地使用權(quán)處置方式。在土地使用權(quán)處置中，要體現(xiàn)民法的公平原則，有利于保護債權(quán)人的利益。

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