上海舊房修繕改造分析
——以普陀區(qū)風荷苑改造設(shè)計為例

文/吳金林

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民生活水平日益提高，早期建成小區(qū)的小區(qū)環(huán)境和設(shè)施的老舊落后與居民對生活休閑品質(zhì)要求之間的矛盾日益突出。同時，老舊居住區(qū)的物業(yè)管理體系不夠完善，居住區(qū)內(nèi)的管理不到位，公共設(shè)施老舊破損等情況伴隨著“住宅高齡化”和“人口老齡化”的不斷發(fā)展而日益突出，老舊小區(qū)人居矛盾不斷加深。

上海市普陀區(qū)風荷苑（長風二村）是典型的老舊小區(qū)。該小區(qū)始建于1984年，屬于當時市中心城市建設(shè)動遷后集中新建的小區(qū)之一，共有1910戶住戶。老舊小區(qū)的通病均在該小區(qū)有明顯的表征，即小區(qū)人口密度大，建筑老舊，人居環(huán)境落后，停車位緊張。

一、風荷苑綜合性改造的設(shè)計原則

1.堅持以人為本的原則。堅持從居住者的角度進行充分考慮，對小區(qū)進行具有人性化與藝術(shù)性的改造升級，優(yōu)化人居環(huán)境。在設(shè)計中，摒棄閉門造車的設(shè)計觀念，在規(guī)劃設(shè)計前廣泛征求居民意見，鼓勵居民共同參與設(shè)計，從而向居民提供實用、舒適、健康的居住環(huán)境。

2.堅持綠色環(huán)保可持續(xù)的原則。在規(guī)劃設(shè)計中，做好對現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境的維護，貫徹循環(huán)性與無害性理念，有效合理地利用自然資源，盡可能地使用環(huán)保節(jié)能的新型材料，保證住宅的可持續(xù)性。

3.堅持經(jīng)濟實用性原則。實用不經(jīng)濟，不具有市場競爭力；經(jīng)濟不實用，同樣不能較好地發(fā)揮設(shè)計的物質(zhì)功能，也不能充分發(fā)揮其整體效能。在設(shè)計時，應(yīng)最大限度地考慮后期使用的性價比。

4.堅持功能性原則。設(shè)計外部形式、形象時，也需要考慮內(nèi)在功能,最大限度地使每個區(qū)域可以獨立完成所具有的特定功能，滿足社區(qū)內(nèi)不同年齡段人群需求，打造全齡無憂社區(qū)。

5.堅持因地制宜地體現(xiàn)地域文化的原則。老舊小區(qū)改造是城市更新的重要組成部分，應(yīng)基于當?shù)氐某鞘酗L情與文化特色，充分顯示其地域性與文化性，注重整體的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時，加入更多的藝術(shù)元素，使小區(qū)的整體風格給人帶來獨特的感染力，增強其特色性與可識別性。

6.堅持科技智能化原則。隨著現(xiàn)代科技的進步，智能化已經(jīng)成為現(xiàn)代化小區(qū)建設(shè)發(fā)展的重要趨勢之一。通過用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)整合物業(yè)、商家、業(yè)主、智能硬件、公共服務(wù)等模塊，打造智能社區(qū)，做細“神經(jīng)末梢”，接軌“智聯(lián)城市大腦”平臺，推動社區(qū)關(guān)懷，改變生活方式。

二、風荷苑現(xiàn)階段存在的主要問題

（一）居住環(huán)境方面

在早期設(shè)計時，沒有把居住環(huán)境納入建設(shè)范疇，建筑用地占比過高，人口密度較大，違章建筑較多，且功能劃分不明確、不完整。

1.綠化景觀性差。宅間綠地散亂分布，缺乏美感；植物配置不合理，種植品種單一，缺乏后期養(yǎng)護，任其生長，雜亂無章，缺少季相性與層次性景觀；小區(qū)內(nèi)樹木過高過密，陽光滲透性較弱，嚴重影響室內(nèi)正常采光、通風及居住安全，部分高大樹木觸及電線，存在安全隱患。

2.路面交通局限性較大。小區(qū)路面車位畫線凌亂不規(guī)則，缺少停車空間，一些車主隨意停放車輛，車輛停放占用公共活動區(qū)，影響小區(qū)美觀與通行；小區(qū)入口位置與出行方向存在違反城市交通規(guī)則的問題，部分路段坑坑洼洼，破損嚴重，造成雨天路面積水，影響人車通行，產(chǎn)生安全隱患。

（二）附屬設(shè)施方面

小區(qū)建成時間較長，人口密度較大，一些基礎(chǔ)設(shè)施使用強度較大且后期維護不當，導致小區(qū)許多基礎(chǔ)設(shè)施年久失修，給居民的生活帶來較大不便。單元入口門禁系統(tǒng)老舊，按鍵老化不靈活，信報箱腐蝕生銹，無法正常使用；非機動車車庫車位飽和，居民“飛線”充電屢屢發(fā)生；便民晾曬設(shè)施雜亂無章，現(xiàn)有綠地空間存在晾曬現(xiàn)象；休憩娛樂設(shè)施破損陳舊，難以使用。

（三）建筑物方面

1.外立面老化破損。小區(qū)外墻面涂料破損，金屬結(jié)構(gòu)銹蝕嚴重。建筑外墻的部分位置滲水且維護不及時，導致雨棚等金屬結(jié)構(gòu)脫漆銹蝕，加劇了外墻面的破損，嚴重影響小區(qū)美觀，形成較大的安全隱患。此外，外墻落水管與污水管交接混亂，缺少規(guī)范的處理方法，墻面出現(xiàn)大量殘損。

2.單元樓道殘破。單元樓道內(nèi)墻面空鼓破損嚴重且燈光昏暗，空氣不流通，氣味刺鼻；強電接線雜亂且裸露，存在嚴重的安全隱患；單元入戶殘疾人坡道扶手不便捷且雜物擺放較多。

三、風荷苑的創(chuàng)新性改造亮點

充分尊重群眾意愿，不搞大拆大建式改造。改造工程在保留原有小區(qū)特色基礎(chǔ)上，將修復排水排污、綠化種植補植、拓寬整修小區(qū)道路、增設(shè)停車位、完善小區(qū)標識標牌、交通標線、配置小區(qū)路燈及建設(shè)監(jiān)控設(shè)備等作為改造整治重點，使老舊小區(qū)居民盡可能地花小代價，過上“路平、水通、燈亮、街凈、景美”的城市生活。

（一）建筑單體

1.外立面改造。外墻采用普陀區(qū)常用的主色調(diào)分層顏色，按照規(guī)范化的施工工序進行施工，解決外墻脫落、滲水、年久失修等問題。同時，按照一定的構(gòu)圖美化形式搭配不同的材質(zhì)與色彩，從而獲得更好的立面裝飾效果，給人一種新穎、明快、硬朗的色彩感受。

2.將“前庭后院”的中國傳統(tǒng)建筑理念與舊改相融合。在中國的傳統(tǒng)建筑設(shè)計中，庭院文化一直占據(jù)著重要的地位，人們通過庭院加強對家的歸屬感。庭院文化上講究含蓄,講究意境,小中見大,峰回路轉(zhuǎn),移步換景，在對外表現(xiàn)方面則突出封閉性,半遮半掩。“庭院深深深幾許”、“一支紅杏出墻來”或許是中國古代私家庭院最直接的寫照。

入戶單元門前設(shè)計1.5米高鏤空院墻入戶設(shè)計，在增強樓宇內(nèi)住戶歸屬感的同時又具有一定的開放性，安定又不至于壓抑。建筑體塊的分割、錯位，有利于建筑的通風。在前院預留10-15個非機動車停車位（設(shè)立充電樁），可在一定程度上滿足居民的使用需求，避免“飛線充電”。

南面院墻保留原有墻體并抬高2.5米，頂部外挑裝飾圍擋，墻體增加中國風外裝飾格柵，圍墻底部采用真石漆飾面仿石材處理，頂部采用涂料及小青瓦裝飾，青磚黛瓦形成濃濃的江南韻味，給小區(qū)增添了幾分典雅的人文之美，與前庭設(shè)計相互呼應(yīng)。

3.公共樓道區(qū)域改造。增加樓道公共區(qū)域的交往空間。公共樓道區(qū)域是每個居民回家、外出的必經(jīng)之處，也是室內(nèi)與室外的過渡區(qū)域。因此，在設(shè)計中，除傳統(tǒng)的墻地面修粉、鋪設(shè)瓷磚與綜合飛線整治外，在一樓樓梯間內(nèi)增設(shè)桌椅、微型共享空間等供人交流、休息的設(shè)施，用以增進鄰里之間的交流。同時，考慮到老年人爬樓的體力情況，在樓梯隔層平臺位置增加靠墻折疊椅等適老化設(shè)施供老年人休息。對頂面及局部立面鏤空裝飾板進行美化處理，使進出的居民都能夠感受到舒心、放心、安心的歸家之感。

4.將加裝電梯納入整體規(guī)劃設(shè)計。在設(shè)計中，入戶空間改造充分考慮遠期加裝電梯的可能性，將電梯等功能融入其中，并根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有情況與整體的設(shè)計風格，提前規(guī)劃預留電梯的基坑位置，從而可以在整體的項目改造征詢中，將電梯加裝納入其中，節(jié)省后期單獨立項的各方面成本。同時，在整體改造中加裝電梯，可以在電梯型號、構(gòu)造等方面的選擇上具有更強的靈活性，也能使后期加裝的電梯與整體環(huán)境相契合，不會破壞小區(qū)整體的風貌，給單元住戶進出提供便捷。

（二）小區(qū)整體空間改造

1.空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)。堅持“一帶兩軸線”的原則?！耙粠А奔磳ν饨涣骶坝^帶。除滿足社區(qū)交通流線及居民生活要求外，還應(yīng)兼顧小區(qū)內(nèi)幼兒園的接送疏散要求，為特定人群提供臨時?？俊⑼ㄐ?、等待等場地。

“兩軸”即社區(qū)生活交往軸線，分為南北軸及東西軸，通過主環(huán)路貫通社區(qū)，銜接主要活動場地。

2.交通規(guī)劃結(jié)構(gòu)。堅持“通行有序、應(yīng)急無阻”的設(shè)計原則。原有小區(qū)進出口空間較小，未能實現(xiàn)人車分離，因此，在設(shè)計中取消小區(qū)入口綠化、電桿等遮擋物，擴大入口寬度，拓展機動車及非機動車車道。在機動車停車規(guī)劃方面，根據(jù)“應(yīng)急無阻，側(cè)方位停車為主、垂直停車為輔”的原則，新增停車位270個，基本滿足小區(qū)需求。

（三）微空間鄰里平臺

為深入貫徹習近平總書記“人民城市人民建，人民城市為人民。在城市建設(shè)中，一定要貫徹以人民為中心的發(fā)展思想，合理安排生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間，努力擴大公共空間，讓老百姓有休閑、健身、娛樂的地方，讓城市成為老百姓宜業(yè)宜居的樂園”的講話精神，老舊小區(qū)微空間改造刻不容緩。

微空間功能可以附加社區(qū)微經(jīng)濟。充分利用建筑山墻間的微空間，通過功能性的植入，使之滿足居住人群的需要，如自動銷售、街區(qū)理發(fā)、鄰里交流等，整體體現(xiàn)居民林下休憩空間、全齡兒童活動場地、老人休閑活動空間、親子活動場地、青年活動場地等人性化細節(jié)。 在小區(qū)“邊角地”“畸零地”設(shè)置社區(qū)文化角，在塑造小區(qū)景觀的同時，形成一種和睦、融洽、安寧的社區(qū)文化氛圍。

由于疫情的原因，同時還考慮多種交流空間布置方式，如平改坡屋頂增設(shè)單元居民交流空間，社區(qū)多角落設(shè)置社區(qū)居民交流空間等。

（四）智慧社區(qū)建設(shè)

智慧社區(qū)是社區(qū)管理的一種新理念，是新形勢下社會管理創(chuàng)新的一種新模式。智慧社區(qū)是指充分利用物聯(lián)網(wǎng)、云計算、移動互聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)的集成應(yīng)用,為社區(qū)居民提供安全、舒適、便利的現(xiàn)代化、智慧化生活環(huán)境,從而形成基于信息化、智能化社會管理與服務(wù)的新管理形態(tài)的社區(qū)。

1.含動態(tài)人臉識別系統(tǒng)的智能監(jiān)控與門禁系統(tǒng)的應(yīng)用。相較于傳統(tǒng)的視頻監(jiān)控，具有人臉識別功能的智能分析攝像機與門禁系統(tǒng)可以通過人臉抓拍、人臉識別、智能分析、聯(lián)網(wǎng)報警等系統(tǒng)的聯(lián)動，實現(xiàn)事前預警、事中控制、事后追溯等功能，同時，還有助于小區(qū)提供更加人性化的服務(wù)。例如，對社區(qū)中的獨居老人、殘障人士等特殊群體，人臉識別智能門禁系統(tǒng)能夠檢測到這些人員的出入信息，如果連續(xù)數(shù)日沒有發(fā)現(xiàn)這些人群的出入信息，系統(tǒng)便會自動預警，提醒物業(yè)人員及時上門探望。人臉識別技術(shù)的不可復制性使人臉識別門禁系統(tǒng)更加安全、穩(wěn)定，是小區(qū)保障樓宇安全的首選。通過視頻布控系統(tǒng)可以識別潛入小區(qū)的不明人員，及時預警，保障小區(qū)安全。

2.智能停車位的使用。在小區(qū)新規(guī)劃的停車位配置智能感應(yīng)器。當感應(yīng)器識別到該車位有汽車停放時，會將數(shù)據(jù)上傳到智慧社區(qū)平臺，居民可以直觀明了地在手機端查看小區(qū)閑置停車位的位置分布，從而極大地方便居民停車，同時可在一定程度上緩解了小區(qū)的擁堵。

3.智慧合竿的設(shè)置。智慧合竿具有“一竿多用、多竿合一”的特點。智慧合竿綜合了智能安防監(jiān)控系統(tǒng)、智能照明系統(tǒng)、環(huán)境監(jiān)測系統(tǒng)、智能視屏系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、智能充電系統(tǒng)等，實現(xiàn)了城市設(shè)施的集約化與美觀性，減少了道路設(shè)施的資源浪費與擾民，通過搭載各類物聯(lián)網(wǎng)傳感器實現(xiàn)與物聯(lián)網(wǎng)的組網(wǎng)與數(shù)據(jù)傳輸。

四、結(jié)語

本文對風荷苑改造亮點進行了具體分析。該改造方案充分體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計理念，融入了先進的科技與人文觀念，使舊住房煥然一新，使居住小區(qū)反映出時代新面貌，提高了舊住房改造中的科技含量，為其他老舊小區(qū)的改造建設(shè)提供了借鑒與參考。老舊住宅小區(qū)是一個復雜的有機體，在今后的舊住房改造過程中，應(yīng)充分地進行實地調(diào)研，廣泛運用現(xiàn)代化科技，改善舊住房小區(qū)居住環(huán)境與微空間的品質(zhì)。