我國房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和改革路徑探索

栗雪嬌

摘? 要：從十八屆三中全會(huì)要求"加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革"到《中共中央國務(wù)院關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見》正式公布提出"穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法"，我國一直在不停探索房地產(chǎn)稅改革的辦法。特別是當(dāng)前形勢(shì)下經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，如何有序推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，使之既能增加國家財(cái)政收入用于"六穩(wěn)""六保"，又能有效引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展，顯得尤其重要。房地產(chǎn)稅改革及其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，都是制定既符合我國國情，又能有效促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)稅征收體系的重要依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅;稅制設(shè)計(jì);房地產(chǎn)市場(chǎng);經(jīng)濟(jì)效應(yīng);改革

一、房地產(chǎn)稅改革困境分析

（一）立法困境

我國目前關(guān)于房地產(chǎn)稅征收的法律條文較少，稅法體系不完善，房地產(chǎn)稅改革涉及面較多，牽扯到社會(huì)各方的諸多利益問題，在立法過程中阻力較大。此外，我國的稅收立法權(quán)集中于中央政府一層，地方政府無法根據(jù)自身發(fā)展?fàn)顩r和需求狀況來調(diào)整完善，降低了征稅積極性。

（二）稅制設(shè)計(jì)困境

目前，我國與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有11種，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象，也影響了征管成本的減少和征管效率的提高。重復(fù)征稅有違稅收中性原則，其對(duì)市場(chǎng)各主體的經(jīng)濟(jì)行為將產(chǎn)生不良影響。導(dǎo)致房屋空置率較高，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資源流轉(zhuǎn)，也給市場(chǎng)上的投機(jī)行為留下了生存空間。在流通環(huán)節(jié)稅種較為集中，稅負(fù)較高，這些因素極易引起房?jī)r(jià)的高漲。

在計(jì)稅依據(jù)方面，從價(jià)計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)為歷史價(jià)值，不能有效反映出房地產(chǎn)的價(jià)值變化，會(huì)在一定程度上造成稅源萎縮。后者是采用從量計(jì)征，由于土地資源的稀缺性使得土地價(jià)值增速較快，從量計(jì)征的方式無法體現(xiàn)出土地價(jià)值的變化，也不能發(fā)揮調(diào)控土地囤積的作用。

（三）配套措施不完善

雖然我國的不動(dòng)產(chǎn)信息登記管理平臺(tái)已經(jīng)投入運(yùn)行，但財(cái)產(chǎn)登記制度的缺少，制約了我國財(cái)產(chǎn)稅制進(jìn)一步完善。我國的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步較晚，發(fā)展落后，這也是制約我國房地產(chǎn)稅進(jìn)一步改革，實(shí)現(xiàn)以房地產(chǎn)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)的重要因素。評(píng)估行業(yè)的落后使我國缺少以房地產(chǎn)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)的條件，無法真實(shí)衡量房地產(chǎn)的價(jià)值，還會(huì)產(chǎn)生稅源收縮、稅收收入減少等問題。

二、房地產(chǎn)稅改革經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

（一）房地產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政收入效應(yīng)

從收入效應(yīng)角度來看，進(jìn)而吸引到更多的人們來此進(jìn)行消費(fèi)和投資，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)的需求上升、房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)的上漲引起房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值上升，在改革后以房地產(chǎn)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)的背景下，這會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)稅稅源增加、房地產(chǎn)稅收入增加的結(jié)果，從而形成房地產(chǎn)稅和地方財(cái)政收入之間的良性循環(huán)。

房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象具有穩(wěn)定性，這就決定了，相比于所得稅等受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響較大的稅種來說，即使短期內(nèi)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)狀況，房地產(chǎn)稅的稅源也不會(huì)立刻做出反應(yīng)，不會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)出現(xiàn)較大幅度的影響，有利于確保地方財(cái)政收入的穩(wěn)定。此外征稅對(duì)象也具有不可移動(dòng)性和難以隱匿性，此種特性便于公眾對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，不僅有利于稅收公平的實(shí)現(xiàn)和稅收征收效率的提高，也有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行征收與監(jiān)管?？梢哉f房地產(chǎn)稅收入的增加是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，在短期內(nèi)，它對(duì)地方財(cái)政收入的影響是不明顯的，但在長(zhǎng)期內(nèi)，隨著房地產(chǎn)價(jià)值的不斷增加以及房地產(chǎn)稅收制度的完善，它為地方政府組織財(cái)政收入的能力也是在不斷加強(qiáng)的。

（二）房地產(chǎn)稅對(duì)居民收入再分配效應(yīng)

目前，我國居民的財(cái)產(chǎn)保有形式也逐步從貨幣轉(zhuǎn)向房產(chǎn)，房產(chǎn)的多寡往往體現(xiàn)著一個(gè)人的財(cái)富水平。而房?jī)r(jià)的上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的涌現(xiàn)，都成為拉大居民收入差距的原因。房地產(chǎn)稅的再分配效應(yīng)主要有兩種實(shí)現(xiàn)路徑：一是通過調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)來調(diào)節(jié)收入分配;二是通過提高政府的財(cái)政收入來實(shí)現(xiàn)再分配。

從價(jià)格效應(yīng)分析可知，征收房地產(chǎn)稅會(huì)在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制作用，在長(zhǎng)期內(nèi)這種抑制作用會(huì)逐漸減弱。房?jī)r(jià)的穩(wěn)定能夠在一定程度上降低投資性需求者的利益，并減少自住性購房者的購房負(fù)擔(dān)，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。此外，房地產(chǎn)稅的部分優(yōu)惠條款，有針對(duì)弱勢(shì)群體或是普通居民的第一套住房的具體措施，對(duì)兩者的合法利益和需求進(jìn)行有效的維護(hù)，以達(dá)到合理稅負(fù)的目的。因此，在調(diào)控房?jī)r(jià)和稅收減免優(yōu)惠兩項(xiàng)影響的共同作用下，征收房地產(chǎn)稅能夠在一定程度上起到調(diào)節(jié)收入分配的作用。

房地產(chǎn)稅歸屬于地方稅體系，會(huì)從以下兩個(gè)方面來對(duì)居民的收入分配產(chǎn)生影響：第一，收入的增加能夠有力的提高政府提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的能力，進(jìn)而為居民提供更好的社會(huì)保障，以提高居民的福利水平，房地產(chǎn)稅的收入大都被地方政府用于提供公共服務(wù)，有利于社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。第二，地方財(cái)政收入的增加能夠?yàn)槠滢D(zhuǎn)移支付行為提供財(cái)力支持。地方政府也會(huì)因此降低對(duì)中央財(cái)政的依賴，中央財(cái)政可供用以轉(zhuǎn)移支付的財(cái)政收入便有所增多。中央政府通過給經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差的地區(qū)提供財(cái)政支持，讓該地區(qū)有能力提供相應(yīng)的公共產(chǎn)品與公共服務(wù)，有助于留住轄區(qū)內(nèi)的居民，避免當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展再次惡化，也可減少不同發(fā)展水平城市之間居民的收入分配差距。此外，中央政府的轉(zhuǎn)移支付還可以向廣大農(nóng)村地區(qū)、弱勢(shì)群體傾斜以減小城鄉(xiāng)之間的收入差距、居民之間的收入差距。

（三）簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)

開征房地產(chǎn)稅，從簡(jiǎn)化稅制設(shè)計(jì)入手，優(yōu)化我國的房地產(chǎn)稅收種類，降低房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負(fù)。對(duì)于地方政府收取的與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用與房地產(chǎn)稅重復(fù)的要予以整頓和廢除。對(duì)于征稅對(duì)象重復(fù)的房地產(chǎn)稅收種類，可以按照開發(fā)、流通、保有階段來進(jìn)行歸類合并，尤其要加強(qiáng)對(duì)保有環(huán)節(jié)的稅收征管工作，合理設(shè)定保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平。一是以"盡房皆稅"為原則，讓房地產(chǎn)稅征收難度降低，也讓人人都成為納稅人。二是制定退稅機(jī)制，結(jié)合我國實(shí)際，實(shí)行附加項(xiàng)退稅，例如單身、婚姻狀態(tài)、老人等各種情況考慮進(jìn)去，以"見房就征、見證就退"為原則，既簡(jiǎn)便易行，又能夠引導(dǎo)國民社會(huì)主義和諧價(jià)值觀的形成。

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