環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)市場展望

作為北方最具有實力和活力的區(qū)域，環(huán)渤海的房地產(chǎn)市場也水漲船高，在與其他北方城市相比，環(huán)渤海地區(qū)的房地產(chǎn)市場呈持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展跡象，對帶動北方房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的升級和促進(jìn)該地區(qū)的發(fā)展等提供保障。但是受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、交通、教育等公共資源有待提升的影響，環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供需不平衡，“空房”率提升等現(xiàn)象。因此，政府如何發(fā)揮政策指導(dǎo)、開展宏觀調(diào)控等，促進(jìn)環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性需要引起重視。

一、環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況

（一）拿地金額。從《環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)樓市報告》中可以看出，從各城市群拿地的金額中我們可以看出，長江三角洲地區(qū)為首，環(huán)渤海熱度出現(xiàn)了一定程度地提升。在2020 年1月-12 月份，長江三角洲排名前10 的企業(yè)共拿地金額達(dá)到了754 億元；環(huán)渤海地區(qū)緊隨其后，共拿地577 億元，相比同期增長幅度較快；珠江三角洲地區(qū)和中西部地區(qū)拿地金額同比有所下降。從各城市群拿地的金額上也可以看出，環(huán)渤海和長三角地區(qū)仍是房企關(guān)注的重點區(qū)域，從經(jīng)濟(jì)、越來越成熟的交通網(wǎng)絡(luò)、大量人才的涌進(jìn)等方面成為眾多房企投資的重點。值得注意的是，除環(huán)渤海以外，其他幾個區(qū)域前十拿地金額相對于去年來講都有一定程度的下降。其主要是受到區(qū)域優(yōu)勢、民間投資、建立東盟經(jīng)濟(jì)共同體等影響。

（二）商品住宅銷售價格指數(shù)。從2020 年4 月份各大區(qū)域的新建商品住宅銷售價格指數(shù)來看，除了長江經(jīng)濟(jì)帶環(huán)比上月其基本保持穩(wěn)定的狀態(tài)，而環(huán)渤海灣大灣區(qū)環(huán)比下降幅度更大，即為1.65 百分點。相對于長三角超級灣區(qū)和粵港澳大灣區(qū)跌幅的幅度相對，其分別為-1.02%、-1.08%。而以天津地區(qū)為例，2018 年天津新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比上漲1.6%，而在2020 年5 月，其新建商品住宅銷售價格指數(shù)卻出現(xiàn)下降的趨勢，即同比下降-0.8%；石家莊地區(qū)在2018 半年8 月份同比上漲1.4%，2020 年5 月份，其同比增長5.4%。期間價格的變動主要與政策、需求等方面有關(guān)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了略小的波動。

（三）房地產(chǎn)住宅投資總量。根據(jù)58 同城中發(fā)布各地區(qū)房產(chǎn)信息情況中，我們可以得知，到目前為止，山東省份的房地產(chǎn)住宅投資量相對于其他地區(qū)，其總量明顯高出許多。并且《環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)樓市報告》中也可以看出，山東地區(qū)2019年1-7 月份，投資總量值達(dá)到了3700 億元。而新房熱度排名第一的則是沈陽地區(qū)，同比漲幅達(dá)到3 成以上。這就可以看出，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心為山東、北京、河北、遼寧，房企也多集中在二線城市購地；在根據(jù)各地區(qū)投資增速的情況上看，2019 年投資增量最高的地區(qū)為北京地區(qū)，然后依次為天津、山東地區(qū)。

另外，從2019 年的經(jīng)濟(jì)樓市報告中我們可以看出，環(huán)渤海地區(qū)新房找房熱度與二手房的熱度較為類似，但是新房找房的熱度在1-7 月份出現(xiàn)了明顯的變動，即從1 月份上升到7 月份出現(xiàn)明顯的下落。例如：青島的找房熱度較高；天津次之；購房熱度集中的地區(qū)主要為：北京、大連、石家莊等城市。同時，從新房商品住宅成交的價格走勢上看，北京地區(qū)成交價格在2019 年環(huán)渤海熱點城市中屬于最高的一個城市，即在4 萬左右波動；石家莊地區(qū)的房價相對于前幾年也出現(xiàn)了較大的增幅，即平均價格在1 萬左右波動。

（四）二手房市場。從《環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)樓市報告》中明確顯示出：二手房掛牌房源量出現(xiàn)了不穩(wěn)定的情況，最高為1-2月份，在2-4 月份出現(xiàn)了一定幅度的下降，而從5-7 份呈現(xiàn)頂值。從二手房掛牌房源量的地區(qū)來看，北京地區(qū)和天津地區(qū)相對于其他的省份來看，其二手房掛牌房源量最高，其中北京地區(qū)的價格為每平方米6 萬元，天津相對較少，其二手房掛牌價格為每平方米2.2 萬元。其他的環(huán)渤海地區(qū)二手房掛牌房源量相對較少，一般都在2 萬元以下。沈陽二手房在2019 年，訪問量也超過了北京地區(qū)，同比增長13.2%。

二、環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展展望

（一）發(fā)展的前景和可能存在的問題

1.環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)優(yōu)勢凸顯，將進(jìn)一步打開房地產(chǎn)市場。環(huán)渤海地區(qū)的核心主要以北京、天津、河北、遼寧、山東城市為主，其樓市發(fā)展的情況在近幾年中都出現(xiàn)了增幅的情況，其主要是因為（1）環(huán)渤海地區(qū)四周圍繞的港口較多，并且具有較為發(fā)達(dá)的航空業(yè)。以青島和唐山、大連為主。而石家莊等地區(qū)高速鐵路相對較多，具有較高的經(jīng)濟(jì)實力。（2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力較強(qiáng)，GDP 增長幅度較高，從全國城市對比來看，環(huán)渤海地區(qū)中有21 個城市GDP 增長幅度較高，其占到了70%左右。例如：北京地區(qū)的經(jīng)濟(jì)能力更高，趨于首位，其次為天津、青島、大連、唐山、石家莊等地區(qū)。（3）一些主要的沿海地區(qū)，如：威海、丹東和秦皇島等地區(qū)發(fā)展勢頭越來越猛，雖然人口的規(guī)模不大，但憑借優(yōu)越的地理位置和氣候等因素具有較為明朗的發(fā)展?jié)摿?。?）很多高校注入到環(huán)渤海地區(qū)，吸引了很多年輕人留在當(dāng)?shù)兀逃Y源的充足和新鮮血液的流入等，增強(qiáng)了該地區(qū)的競爭優(yōu)勢。

表1 2010-2020 年京津冀4 城市漲幅的情況

2.房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)較大的波動。市場穩(wěn)定、城市分化、周期延長將成為近兩年房地產(chǎn)市場的主要走勢，其波動還會影響到銷售、投資和開工。從市場的層面上看，2018 年商品房的銷售面積達(dá)到了16.9 億平方米。正如天津、唐山、石家莊、北京等環(huán)渤海地區(qū)，其量價不穩(wěn)定，會發(fā)生改變，但是增幅和下降的趨勢變化不大。同時，在受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長和國家規(guī)劃的影響，相對于珠三角地區(qū)房地產(chǎn)市場的快速回溫，環(huán)渤海卻出現(xiàn)了冷熱不均、回暖幅度較弱的情況。環(huán)渤海多數(shù)區(qū)域?qū)Ρ热ツ晗掳肽?，其熱度保持穩(wěn)定，回溫勢頭并不穩(wěn)定。

3.高房價將會導(dǎo)致住房難、住房貴的情況出現(xiàn)。從我國房價上來看，其一直處于不斷向上攀登的情況。尤其是從環(huán)渤海地區(qū)的房價上來看，其均價水平相對于其他地區(qū)增幅較快，特別是河北地區(qū)的房價，從2017 年至2020 年相比，增長值達(dá)到50%以上。這就出現(xiàn)了“住房難、住房貴”的情況，在加上物價的上漲、貨幣的貶值等影響，一些薪資階層的人士并沒有能力購買房，而對于一些能力較高的人，“炒房熱”出現(xiàn)，大多用于投資。

從表1 可以看出：房價漲幅排名第二的城市為石家莊，其漲幅達(dá)到了141.45%。但是從2017 年房價上漲到頂峰之后，其在隨后的三年中，二手房價降幅達(dá)到了30%。其主要是因為該地區(qū)房價過高與工資水平不成正比，很多工薪階層的人難以支付大額的貸款，而將主要的購買意愿放在了離城市偏遠(yuǎn)的縣城或者城鎮(zhèn)，城市房屋空置率較高。

4.商品房閑置率將會越來越高。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，我國目前一線和二線城市的住房空置率已經(jīng)超過13%，三四線的小城市住房空置率超過14%，這與國際上計算的標(biāo)準(zhǔn)值5%～10%之間有很大差異，我國住房閑置率處于危險的區(qū)間。從京津冀近期的政策表明，北京、天津兩地房屋空置率非常高，達(dá)到了30%、22.5%以上，屬于房屋控制危險地區(qū)；石家莊地區(qū)在2018 年首次披露住房空置率，也超過了10.11%。從山東地區(qū)、沈陽地區(qū)其住房閑置率來看，其住房空置率都超出了10%以上。

（二）發(fā)展趨勢分析

1.市場的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場將維持穩(wěn)定的狀態(tài)?，F(xiàn)階段，實施市場調(diào)控的主要目的就是能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)成交量和資金的消耗等予以控制。其一，當(dāng)環(huán)渤海地區(qū)的房地產(chǎn)市場受到經(jīng)濟(jì)等方面的影響出現(xiàn)價格波動時，能夠有效控制價格，減少虛高價格的出現(xiàn)；其二，進(jìn)一步穩(wěn)健價格，抑制金融風(fēng)險的發(fā)生。從環(huán)渤海地區(qū)土地價格上漲的情況來看，其各地區(qū)土地價格上漲較快，供給成本將大大提升。因此，在調(diào)控下，能夠?qū)Α笆袌隽髁俊边M(jìn)行有效的控制，為了能夠有助于促進(jìn)中長期“市場供求對接”，通過適當(dāng)拉長庫存消化時間等，政府在保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定下，成交量或者成交的價格其變化的幅度較小，在未來的一段時間內(nèi)仍是“細(xì)水長流的趨勢發(fā)展”。

2.可持續(xù)發(fā)展理念下，構(gòu)建了環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)長效機(jī)制。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈較多，其穩(wěn)定發(fā)展對整個產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展起到重要作用同時，房地產(chǎn)業(yè)也是一項民生產(chǎn)業(yè)，其影響著人們的生活和生產(chǎn)。為了能夠保障環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，以可持續(xù)發(fā)展理論為基礎(chǔ)，從環(huán)渤海房地產(chǎn)市場運(yùn)行的現(xiàn)實出發(fā)，提出了以下幾點建議：

第一，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在升級和轉(zhuǎn)變后，能夠為帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，提升生活質(zhì)量等奠定基礎(chǔ)保障。第二，進(jìn)一步加強(qiáng)對土地資源的合理利用，實現(xiàn)環(huán)渤海地區(qū)土地資源的可持續(xù)發(fā)展。第三，在全面落實可持續(xù)發(fā)展理念后，能夠促進(jìn)生態(tài)環(huán)境的平衡；第四，需要及時建立房地產(chǎn)金融體系，進(jìn)一步規(guī)范其風(fēng)險。

三、結(jié)語

由此可見，環(huán)渤海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢必會給我國經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生一定影響，我們需要加大對環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的重視和研究，對其所發(fā)生的變化和各項數(shù)據(jù)進(jìn)行分析等，以了解當(dāng)前環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的增長態(tài)勢和未來走向，進(jìn)而正確審視該地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿?，給更多投資者帶來借鑒和參考?；诖耍覀兺ㄟ^提出有效的發(fā)展對策，旨在能夠穩(wěn)定環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，提升該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)效率和產(chǎn)業(yè)升級。