房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)防范

[摘 要]近年來(lái)，由經(jīng)濟(jì)糾紛案件引起的房地產(chǎn)司法拍賣不斷增加，參與其中的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師所面臨的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也不斷增大。在這樣的背景之下，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師必須要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，做好風(fēng)險(xiǎn)防范。文章分析和總結(jié)了當(dāng)下房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作可能會(huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)成因，提出一些有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和措施，以期能夠?qū)刂坪徒档头康禺a(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作風(fēng)險(xiǎn)有所助益。

[關(guān)鍵詞]估價(jià)機(jī)構(gòu);房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià);風(fēng)險(xiǎn)防范

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.12.065

1 引言

房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)與其他房地產(chǎn)估價(jià)顯著不同。一方面，由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，估價(jià)結(jié)果與當(dāng)事人利益攸關(guān);另一方面，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)相對(duì)于其他評(píng)估來(lái)說(shuō)，對(duì)于估價(jià)程序、評(píng)估報(bào)告形式、估價(jià)結(jié)果的要求更高。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，應(yīng)樹立較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，規(guī)范估價(jià)行為，保持獨(dú)立、客觀、公正的原則。

2 房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)概述

2.1 房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)概念

涉案房地產(chǎn)的司法拍賣估價(jià)是房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)中的一種，主要是指注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)涉案的房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、判斷和測(cè)算，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。這也是目前最主要的房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)。

2.2 房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)的主要目的就是為了人民法院審理案件需要確定房地產(chǎn)處置參考價(jià)提供參考依據(jù)，其具有以下三個(gè)特點(diǎn)。

第一，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)具有公正性。[1]房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作不同于其他專業(yè)活動(dòng)，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)旨在為人民法院妥善處理案件提供財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)。在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作中，涉案雙方當(dāng)事人法律地位平等，不存在一方強(qiáng)壓另一方的現(xiàn)象。因此，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作帶有“目的公正性”的屬性。

第二，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)具有嚴(yán)肅性。房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)不同于其他一般的房地產(chǎn)估價(jià)，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)的結(jié)果與案件當(dāng)事人的合法權(quán)益緊密相關(guān)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行司法拍賣估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，必須嚴(yán)格按照《資產(chǎn)評(píng)估法》《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定審慎進(jìn)行。

第三，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)的與時(shí)俱進(jìn)性。2018年9月1日起施行的[法釋〔2018〕15號(hào)]《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）開啟了人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的全新模式，新增了當(dāng)事人議價(jià)、定向詢價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)三種方式，對(duì)傳統(tǒng)的委托評(píng)估方式形成一定沖擊。新增了人民法院對(duì)評(píng)估報(bào)告的審查程序，第二十條規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審查。具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令評(píng)估機(jī)構(gòu)在三日內(nèi)予以書面說(shuō)明或者補(bǔ)正：①財(cái)產(chǎn)基本信息錯(cuò)誤;②超出財(cái)產(chǎn)范圍或者遺漏財(cái)產(chǎn);③選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估報(bào)告上簽章的評(píng)估機(jī)構(gòu)不符;④評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格證明與評(píng)估報(bào)告上署名的人員不符;⑤具有其他應(yīng)當(dāng)書面說(shuō)明或者補(bǔ)正的情形。同時(shí)該規(guī)定明確了當(dāng)事人、利害關(guān)系人可以就評(píng)估報(bào)告提出異議，第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)報(bào)告或者評(píng)估報(bào)告具有下列情形之一的，可以在收到報(bào)告后五日內(nèi)提出書面異議：①財(cái)產(chǎn)基本信息錯(cuò)誤;②超出財(cái)產(chǎn)范圍或者遺漏財(cái)產(chǎn);③評(píng)估機(jī)構(gòu)或者評(píng)估專業(yè)人員不具備相應(yīng)評(píng)估資質(zhì);④評(píng)估程序嚴(yán)重違法。對(duì)當(dāng)事人、利害關(guān)系人依據(jù)前款規(guī)定提出的書面異議，人民法院應(yīng)當(dāng)參照《民事訴訟法》第二百二十五條的規(guī)定處理。面對(duì)新的司法解釋、新的估價(jià)要求，房地產(chǎn)估價(jià)師雖說(shuō)具有一定的不可替代性，但仍需不斷提高執(zhí)業(yè)水平，方能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。

3 房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作風(fēng)險(xiǎn)成因

從司法拍賣估價(jià)工作的實(shí)踐情況來(lái)看，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事司法拍賣估價(jià)工作的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在程序不合法、評(píng)估報(bào)告形式不合規(guī)、估價(jià)結(jié)果不公正幾方面。以下從程序不合法、估價(jià)結(jié)果不公正兩方面簡(jiǎn)要分析風(fēng)險(xiǎn)存在的原因。

3.1 程序不合法引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

在《資產(chǎn)評(píng)估法》、2015版《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中對(duì)估價(jià)程序有明確的規(guī)定和要求。而在司法評(píng)估實(shí)踐中，常常會(huì)出現(xiàn)估價(jià)程序履行不到位的情況，比如現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)被執(zhí)行人不配合的情況下，使得估價(jià)師無(wú)法完成進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行查勘的法定義務(wù);又比如現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)評(píng)估師沒(méi)有認(rèn)真核對(duì)人民法院提供的估價(jià)對(duì)象資料與估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀有無(wú)差異，會(huì)造成評(píng)估的財(cái)產(chǎn)基本信息、評(píng)估財(cái)產(chǎn)范圍發(fā)生偏差;還有就是有的估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度不健全，使得評(píng)估報(bào)告內(nèi)部審核流于形式，造成評(píng)估報(bào)告形式不合規(guī)等。這些情形都會(huì)成為案件當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告提出異議的理由，也會(huì)客觀上造成案件執(zhí)行工作的拖延。

3.2 估價(jià)結(jié)果不公正引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

估價(jià)結(jié)果不公正主要是指由于估價(jià)方法、參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)等選擇出現(xiàn)問(wèn)題等原因?qū)е碌墓纼r(jià)結(jié)果出現(xiàn)需要補(bǔ)正的情形。在司法案件中，當(dāng)事人的利益對(duì)立，估價(jià)對(duì)象物權(quán)即將發(fā)生轉(zhuǎn)移，這使得評(píng)估報(bào)告會(huì)成為各相關(guān)方關(guān)注的焦點(diǎn)?！兑?guī)定》第二十三條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人可以在收到評(píng)估報(bào)告后五日內(nèi)對(duì)評(píng)估報(bào)告的參照標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方法或者評(píng)估結(jié)果等提出書面異議。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作中一旦因?yàn)楣室饣蛘咧卮筮^(guò)失導(dǎo)致估價(jià)錯(cuò)誤的，不但會(huì)損害案件當(dāng)事人的合法權(quán)益，也會(huì)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益帶來(lái)不利影響，嚴(yán)重的甚至?xí)粡娜嗣穹ㄔ核痉ㄔu(píng)估機(jī)構(gòu)名單庫(kù)中除名，這就要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中必須依法合規(guī)、謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)。

4 房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及防范措施

4.1 提高評(píng)估專業(yè)人員風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和職業(yè)道德水平

就房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部而言，要有效的提高評(píng)估專業(yè)人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德水平，必須做好以下兩個(gè)方面的工作。首先，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估專業(yè)人員的法律知識(shí)培訓(xùn)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)行為受到相關(guān)法律的規(guī)制，為了使房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估工作符合法律的要求，必須使相關(guān)工作人員明確法律的基本要求是什么，以及違背法律規(guī)定可能會(huì)產(chǎn)生的法律責(zé)任。只有通過(guò)對(duì)相關(guān)工作人員系統(tǒng)的法律培訓(xùn)，才能在評(píng)估專業(yè)人員頭腦中真正樹立起風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。其次，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了要求評(píng)估專業(yè)人員遵守一般的行業(yè)職業(yè)道德準(zhǔn)則之外，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本單位的具體情況制定符合本單位工作實(shí)際的《房地產(chǎn)司法評(píng)估操作指引》，用更明確的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)約束評(píng)估專業(yè)人員的職業(yè)道德，促使評(píng)估專業(yè)人員能夠?qū)徤鲗?duì)待每一次評(píng)估工作，時(shí)刻牢記自身的職業(yè)道德底線。

4.2 建立健全機(jī)構(gòu)管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)行為

要有效的提高房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在司法拍賣估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，除了要從評(píng)估專業(yè)人員這一角度著手，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)自身也要作出充分的努力。很重要的一個(gè)努力方向就是要建立健全機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度，用制度來(lái)規(guī)范業(yè)務(wù)行為，從而提高司法鑒定結(jié)論的質(zhì)量。[4]為此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立一套完整的保障司法鑒定評(píng)估質(zhì)量的制度。在具體的制度內(nèi)容上，應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)工作實(shí)施的程序、現(xiàn)場(chǎng)查勘的記錄管理、司法拍賣估價(jià)對(duì)象材料的獲取、使用以及估價(jià)結(jié)論出具的文本等方面。此外，最為重要的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要建立責(zé)任追究制度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)建立責(zé)任追究制度是為了進(jìn)一步規(guī)范評(píng)估專業(yè)人員的業(yè)務(wù)行為，要使評(píng)估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中始終保持清醒的頭腦，牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任意識(shí)，唯有此，才能真正的達(dá)到規(guī)范業(yè)務(wù)行為、提高服務(wù)質(zhì)量的目的。

4.3 建立執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)或者執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金制度

鑒于目前房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)司法拍賣估價(jià)人員面臨的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越多，執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也在不斷攀升。為了消除評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)顧慮，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在有條件的情況下，可以參加司法鑒定執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)或者繳納執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金，通過(guò)社會(huì)其他機(jī)構(gòu)來(lái)分散評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)早在《司法鑒定機(jī)構(gòu)管理辦法》中就規(guī)定了司法鑒定責(zé)任保險(xiǎn)以及執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金制度，因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)施此方案在法律上不存在任何障礙。建立執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)或者執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金制度，能幫助房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在執(zhí)行業(yè)務(wù)中分散風(fēng)險(xiǎn)。

4.4 合理利用假設(shè)限制條件和免責(zé)條款

在司法拍賣估價(jià)工作中要合理地使用假設(shè)限制條件和免責(zé)條款，避免相關(guān)當(dāng)事方因?qū)纼r(jià)報(bào)告的不合理利用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，也避免一些由于其他方面的原因而承擔(dān)不應(yīng)該由估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)專業(yè)人員承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于司法拍賣估價(jià)過(guò)程中難以把握的或認(rèn)為可能存在的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)和委托人進(jìn)行溝通，并在估價(jià)報(bào)告中披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。在復(fù)雜的司法拍賣估價(jià)業(yè)務(wù)中，對(duì)不確定的問(wèn)題和不可知的事實(shí)情況，應(yīng)出具有條件的和有保留的咨詢意見。

5 結(jié)論

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，一方面社會(huì)公眾已經(jīng)形成了較強(qiáng)的法律權(quán)利意識(shí)，另一方面在經(jīng)濟(jì)獲得不斷發(fā)展的同時(shí)，各種債務(wù)糾紛大大增加，由此導(dǎo)致司法拍賣估價(jià)業(yè)務(wù)增多，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增多。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)當(dāng)前和今后很重要的一個(gè)工作任務(wù)就是要做好司法拍賣估價(jià)工作中的風(fēng)險(xiǎn)防范工作。要從房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、評(píng)估專業(yè)人員兩個(gè)方面做好風(fēng)險(xiǎn)把控工作。就房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)自身而言，要加強(qiáng)內(nèi)部管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)行為，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估專業(yè)人員的法律培訓(xùn)。對(duì)于評(píng)估專業(yè)人員來(lái)講，要牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任意識(shí)，牢記自身職業(yè)道德底線。相信通過(guò)這兩方面的努力，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)司法拍賣估價(jià)業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)增加問(wèn)題可以有效得到控制。

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[作者簡(jiǎn)介]簡(jiǎn)暉（1969—），男，漢族，貴州安順人，本科，中經(jīng)濟(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)。