租購并舉時代住房租賃服務創(chuàng)新探究

[摘 要]民以居為安，住房始終牽動著億萬百姓的心。加強住房租賃服務創(chuàng)新，建立房地產(chǎn)市場長效發(fā)展機制，是實現(xiàn)百姓安居夢的必然要求。文章分析了住房供應體系發(fā)展階段和國家近年來出來的密集的房地產(chǎn)相關政策，指出了住房租賃市場的痛點在于租房市場供求不均衡和租房得到的公共服務相對不足在此基礎上，探討了住房租賃服務創(chuàng)新舉措和實施路徑。

[關鍵詞]租購并舉;住房供應體系;住房租賃服務

1 引言

房子對于百姓來說，有著不同尋常的意義。從平房到樓房，從福利房到商品房，我國城市居民的居住空間和生活方式得到巨大改善。隨著“租購并舉”時代的到來，通過住房租賃服務創(chuàng)新促進租房市場穩(wěn)定健康發(fā)展，填補住房市場的不足，將促進住房回歸居住本義，托起百姓安居夢。

2 我國城市住房供應邁入“租購并舉”新時代

在經(jīng)歷了低租（福利）公房、市場化住房供應體系建立及發(fā)展、深化住房市場化改革階段之后，我國城市住房供應體系逐步邁進“租購并舉”為目標的長效機制建設階段。詳見表1。

2016年起，國家著力構建“租購并舉”住房市場供應體系，中央各部委相繼出臺了一系列鼓勵支持住房租賃市場發(fā)展的政策，從培育住房租賃市場主體、加快制度建設、規(guī)范市場秩序、拓寬土地供應、打通融資渠道等方面夯實發(fā)展基礎，保障市場健康有序成長。各地積極響應，探索制度建設和市場管理。加快發(fā)展住房租賃市場試點城市率先出臺政策，不少地方政府都開始進行了“租購并舉”的探索，政策涵蓋租賃住房土地供應、鼓勵住房租賃消費、租購同權等方面。這一系列政策支持下，部分人口凈流入的大中城市租賃市場呈現(xiàn)日漸活躍的發(fā)展態(tài)勢，為住房租賃市場健康發(fā)展奠定基礎。詳見圖1。

3 住房租賃市場痛點分析

3.1 租房市場供求不均衡

由于我國城鎮(zhèn)化建設、人口流動等原因，既有年輕人客群、因購房資格限制和高房價選擇租房的群體，也有因就近入學、上班、 醫(yī)療等所出現(xiàn)的租房需求，各城市尤其是人口凈流入的大中城市，租房需求有著相當大的規(guī)模，并且呈現(xiàn)進一步擴大之勢。在租房屋中最受租房者青睞的小戶型、小面積住房占比不高，戶型面積在90平方米以上或三室一廳及以上戶型的住房占一定比例，存在一居室供不應求、二居室基本平衡、三居室不易出租的情況。服務配套完善的區(qū)域，工作、生活、交通、就醫(yī)、 孩子入學等非常便利地區(qū)，房源供給有限;而老式公房、回遷房等缺少裝修、維護、居住條件差的房源為數(shù)不少。同時，我國租房市場在租房屋普遍以散戶自租、中介轉(zhuǎn)租為主，一般是房東自己發(fā)布租房信息招攬租客，或者通過中介租房，專業(yè)租賃企業(yè)推出的統(tǒng)一裝修和管理的專業(yè)化租賃房源占比低。

3.2 租房得到的公共服務相對不足

在我國大多數(shù)城市，租房難以獲得“城市名片”，以及相應配套的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、就業(yè)等福利政策。租房者掌握和了解的房屋信息往往不如出租者全面，遇到房主不退押金、提前違約、房屋維修等問題時，租客維權困難。從金融服務獲得性上看，個人住房貸款是各商業(yè)銀行向廣大購房者提供的一項傳統(tǒng)金融產(chǎn)品，可以根據(jù)房屋價值獲得金額不同的貸款，緩解資金壓力，而與租房相關的金融服務相對較少。

4 住房租賃服務創(chuàng)新展望

4.1 政府部門公共服務

4.1.1 不斷健全住房租賃市場監(jiān)管機制

其一，大力推進、嚴格落實房屋租賃合同網(wǎng)簽備案制度。租房網(wǎng)簽備案，一方面能在房屋租賃交易過程中核驗房源是否真實、中介機構從業(yè)資格等;另一方面通過備案證明使得租房雙方權益保障具備法律效力，這也是落實租購同權、稅收優(yōu)惠等政策的前提。其二，加強對從業(yè)主體的規(guī)范管理。建立健全住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案制度，強化住房租賃信用管理，建立多部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，通過加強對租房市場的監(jiān)督，失信中介機構將無法撮合租房交易以及網(wǎng)簽備案，有效管控“黑中介”。

4.1.2 不斷創(chuàng)新住房租賃全鏈條服務機制

通過政府部門協(xié)作配合，打通房產(chǎn)交易、公安、工商、公積金等數(shù)據(jù)聯(lián)通和信息共享渠道，下沉住房租賃服務重心，提供惠民公共服務。比如，承租人可按照國家有關規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同等有關證明材料申領居住證，申請“租購同權”政策，申領住房公積金，舉報住房租賃違法違規(guī)行為等。

4.1.3 不斷提升公租房服務水平

大力建設公租房、加強公租房管理，有利于形成配套、互補的住房租賃市場，更好地滿足和改善“新市民”“夾心層”、特定保障群體的住房需求。加大系統(tǒng)應用，加強“人”和“房”的動態(tài)管理，通過多部門數(shù)據(jù)和信息共享，使保障家庭申請準入、公租房房源管理、配給管理等環(huán)節(jié)的業(yè)務辦理更加方便、快捷。繼續(xù)實施推廣公租房租賃補貼實施辦法，將城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭和新就業(yè)無房職工、在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員等新市民納入公租房租賃補貼范圍。

4.1.4 積極引導住房租賃觀念

在政府監(jiān)管、租購同權、土地、財稅等制度、政策保障基礎上，促進長期租賃房源供給，倡導長租即長住、長住即安家的理念。尤其是人口凈流入、房價高企的城市，鼓勵租房，宣傳引導通過租房滿足居住需求。

4.2 租賃企業(yè)專業(yè)服務

4.2.1 增加租賃房源

一是新建租賃住房，銜接城市、產(chǎn)業(yè)和基礎設施配套規(guī)劃，積極響應政府土地供應和住房建設計劃中優(yōu)先安排租賃住房的政策，建設租賃型商業(yè)住房;二是盤活存量住房，一、二線城市增量土地供應稀缺態(tài)勢下，存量改造為主的內(nèi)涵式增長成為城市發(fā)展新趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、集團企業(yè)等可利用自持閑置房源進行租賃，企業(yè)或機構等可將庫存商業(yè)辦公用房等非住宅及商品住房改建為租賃住房;三是購租住房用于長租，專業(yè)租賃運營企業(yè)可在市場上收購或租賃個人的閑置住房，經(jīng)過改造作為長租住房房源。

4.2.2 提升租賃服務

其一，制定長租服務規(guī)范，不管是集中式還是分散式長租公寓，專業(yè)租賃企業(yè)拿到房源之后通過統(tǒng)一裝修，可以滿足租客拎包入住的需求;通過提供管家、APP服務、維修、保潔、安全監(jiān)控、Wi-Fi、房源線上展示、在線預約等，提高租住品質(zhì)。其二，建立社區(qū)服務體系，專業(yè)租賃企業(yè)針對不同客群推出分層次的產(chǎn)品，如高、中、低端等。中、低端長租公寓在共享空間配建公共廚房、洗衣房、健身房、社交活動場地、便利店等公共服務設施;高端長租公寓提供酒吧、書吧等，通過優(yōu)化居住體驗和塑造社區(qū)文化，打造品牌，穩(wěn)定租賃關系，更好地滿足租房安居需求。

4.3 金融機構金融服務

4.3.1 大力推進住房租賃貸款服務

在當前物業(yè)獲取難度越來越大，拿房成本高企，利潤率相對較低的情況下，專業(yè)租賃企業(yè)發(fā)展面臨資源與資金端的瓶頸。金融機構通過服務創(chuàng)新，可提供住房租賃專項資金支持。一是圍繞長租企業(yè)住房租賃建設、經(jīng)營、裝修、管理等各個環(huán)節(jié)，通過公司住房租賃貸款、房地產(chǎn)信貸投資基金、租金收入資產(chǎn)證券化等，向企業(yè)提供融資服務;二是圍繞居民住房租賃消費，通過個人住房租賃貸款、信用卡租賃分期等，滿足居民長租融資需求。全面落實房住不炒定位，加大在住房租賃全鏈條的金融服務力度。

4.3.2 積極探索推進“存房”服務

“存房”，是居民將閑置的、合適的出租房源長期“存”到金融機構，一次性或分批領取全部租金，金融機構可委托專業(yè)公司經(jīng)營運作，就像居民到銀行存錢，可以獲得利息，將房子的租賃權“存”到金融機構，可以獲取租金。在人口凈流入城市推進“存房”業(yè)務，可盤活社會閑散的存量房屋、提高入市租賃房源的穩(wěn)定性，集中資源進行房源改造升級、為專業(yè)租賃機構提供金融支持，鼓勵長租、讓租客在穩(wěn)定租期的住房內(nèi)安居樂業(yè)，同時為房主與租客提供個性化和專業(yè)化的配套金融服務。

5 結論

“租購并舉”的城市住房供應體系構建重在使房子回歸居住屬性，優(yōu)化住房供給結構，增加租賃住房多主體供應，這需要多主體參與。依托政府部門的公共服務創(chuàng)新，加強住房租賃市場監(jiān)管、公租房服務管理，在政策層面大力支持;不斷豐富、創(chuàng)新金融機構在住房租賃領域的金融服務，為住房租賃市場賦予更多金融力量;專業(yè)租賃企業(yè)也將迎來發(fā)展機遇期，提高其規(guī)模和品牌，根據(jù)租房客群需求在產(chǎn)品定位和服務配套方面加強服務創(chuàng)新，不斷提高租賃住房的穩(wěn)定性、專業(yè)化與規(guī)范化。

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[作者簡介]戴媛媛（1984—），女，漢族，山東聊城人，中國建設銀行山東省分行業(yè)務經(jīng)理，研究方向：金融實務。