城市土地儲備制度對房地產(chǎn)市場的影響分析

于永澤

隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場得到了快速發(fā)展，同時近年來受政府宏觀調(diào)控的影響，土地儲備制度工作的開展使得房地產(chǎn)市場穩(wěn)定性明顯提升。借助土地儲備機構(gòu)針對各地土地開發(fā)進行管理，逐漸形成了比較穩(wěn)定的作用機制，不僅可以實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，同時也可以對我國社會發(fā)展產(chǎn)生促進作用。

城市土地儲備制度對房地產(chǎn)市場的影響

展現(xiàn)土地價值最大化

在城市土地供應(yīng)模式中土地收購儲備制度已經(jīng)成為最為重要的特點之一，通過將出讓與收購進行區(qū)分，以此來展現(xiàn)政府在土地供應(yīng)中的主導(dǎo)性作用。借助收購、儲備、交易機制等，在土地一級市場被政府所壟斷以后，可以借助招標、拍賣等方式進行土地供應(yīng)，而這也會造成經(jīng)營性用地獲取渠道更加單一化，價格漲幅度增加。究其原因就是一級市場被壟斷以后，雖然在一定程度上遏制了腐敗等問題，且通過拍賣等手段使得土地價格隨之增加，另外政府借助價值杠桿完成市場調(diào)控，利用競爭機制使得土地只能被高價買走，雖然提高了土地利用效果與土地價值，但是從客觀層面上來講使得土地價格明顯增加。

優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)

在使用土地儲備制度以前雖然進行城市規(guī)劃已經(jīng)得到了廣泛的關(guān)注，但是從實際實施效果上來講，卻存在著一定的不足，甚至還表現(xiàn)出了土地利用分散、實際情況散亂等問題。但是對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，因其屬于周期性相對較長的行業(yè)，引入如果沒有做好前期計劃工作，那么很容易造成房地產(chǎn)市場需要面臨新的風險。但是在土地儲備制度的使用下，使得儲備中心完成土地收購、儲備以及供給等，同時也可以根據(jù)城市中的規(guī)劃要求開展建設(shè)工作，促進房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。另外借助土地凈地出讓，在公建配套方面主要由政府統(tǒng)一開展，能夠?qū)崿F(xiàn)對城市功能布局的統(tǒng)一規(guī)劃，從而將不同房地產(chǎn)項目進行整合，不僅優(yōu)化了布局結(jié)構(gòu)，同時也實現(xiàn)了功能上的互補，提高了綜合效益。

杜絕違法交易

在使用土地儲備制度以前，開發(fā)商主要是通過與原土地使用方達成一致即可，隨后進入到相關(guān)管理部門中辦理手續(xù)，從而獲取土地。但是對于土地所具備的價值與實際用途來講卻難以接受考驗。而借助土地招標、拍賣等方式不僅可以保障交際的公開性，同時也可以消除不利因素的干擾，實現(xiàn)公平競爭目標，保證市場規(guī)范性，避免出現(xiàn)違法違規(guī)等問題。如同拍賣商品一樣，利用拍賣招標方式完成土地供應(yīng)，能夠確保競爭者處于同等位置上，而只有出價最高、條件最佳者才能獲取中標權(quán)，從而展現(xiàn)了土地資產(chǎn)價值，確保土地利用的更加合理，提升了資產(chǎn)效益。

便于宏觀調(diào)控

利用土地儲備制度可以便于政府對土地一級市場的壟斷，且對于儲備機構(gòu)來講，運用征、購、換等方式可以實現(xiàn)土地集中，以直接存儲、開發(fā)等方式進入到存儲庫中。隨后即可按照供應(yīng)計劃完成出讓、出租等。隨著一級市場的不斷壟斷能夠消除灰色一級市場問題，打造出良好的有形市場。隨著城市土地儲備制度的不斷發(fā)展，不僅可以提高政府對一級市場的壟斷能力，同時也可以保證掌握量的充足性，實現(xiàn)了對源頭的有效控制，不僅完成了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，同時也可以保障土地供應(yīng)總量，發(fā)揮出主導(dǎo)作用。當發(fā)現(xiàn)市場出現(xiàn)異?，F(xiàn)象時，應(yīng)當及時采取有效措施，保證市場的平穩(wěn)性。

城市土地儲備制度建設(shè)中存在的問題

法律地位問題

在新時期發(fā)展下，政府為了更好地開展土地儲備工作，陸續(xù)出臺了相關(guān)的文件，但是在實際落實中卻存在著法律法規(guī)不夠完善等問題，難以對土地收購儲備制度產(chǎn)生有效的約束作用。由于土地儲備方面表現(xiàn)出了法律依據(jù)不足等問題，使得在實踐工作中產(chǎn)生了許多問題。從具體表現(xiàn)上來講，首先，土地儲備制度下包含了層層委托代理關(guān)系，對土地制度機構(gòu)、制度運作監(jiān)督存在著一定的不足，很容易造成部分代理人出于經(jīng)濟利益等因素的考量而忽視評價等。其次，在一些地方中直接將土地運用到銀行抵押貸款方面，使得土地變現(xiàn)能力隨之降低，而為了避免出現(xiàn)地價波動風險，不僅采取了壟斷措施，同時也出現(xiàn)了儲備機構(gòu)壓低產(chǎn)出、哄抬地價獲取利益等行為。由于行政劃撥土地存在被挪用現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)市場公平有序發(fā)展受到限制，一旦出現(xiàn)糾紛問題，很容易出現(xiàn)無法可依現(xiàn)象。最后，因法律監(jiān)督與約束作用不足，使得土地收購、儲備等過程中需要資金量相對較大，從而也就產(chǎn)生了貪污、腐敗等問題。

市場壟斷問題

部分城市在發(fā)展中雖然已經(jīng)建立了土地儲備制度，但是對于土地儲備中心而言，卻存在著完全壟斷以及市場不足等問題，并未形成有效的發(fā)展模式。隨著城市建設(shè)發(fā)展速度的不斷提升，基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)量需求明顯增加，這就需要增加充足的資金做好建造與改建等工作。但是在具體工作中，一方面是采取了以土地換資金的措施，通過提供部分土地，要求相關(guān)部門自行籌集資金建設(shè)，在完成土地出讓以后即可回收資金。另一方面則是政府方以委托的方式針對市區(qū)國有存量土地進行回收與整理，制定了相應(yīng)的供應(yīng)計劃，但是對于一級市場來講，由于存在多頭供應(yīng)現(xiàn)象，使得政府調(diào)控土地供應(yīng)總量工作開展受到限制，在一定程度上影響到了土地儲備功能。

城市土地儲備制度對房地產(chǎn)市場的促進措施

完善法律法規(guī)

土地儲備制度作為調(diào)控土地市場的重要方式之一，能夠確保土地價值的最大化，同時也可以實現(xiàn)優(yōu)化房地產(chǎn)布局結(jié)構(gòu)目標，避免出現(xiàn)違法土地交易等問題。因此在現(xiàn)階段發(fā)展中就要從完善法律法規(guī)入手，確保在實行土地儲備制度時能夠做到有法可依。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，還要從加強土地儲備制度立法，確保這一制度能夠長期穩(wěn)定的發(fā)展。首先通過制定出專屬的法律制度，在規(guī)定收購對象、范圍等基礎(chǔ)上做好利益主體與分配方式區(qū)分工作。其次，應(yīng)當確保法律法規(guī)的全面落實，在提升監(jiān)督管理力度的基礎(chǔ)上避免出現(xiàn)貪污、腐敗等事件，保障土地儲備工作的及時開展。政府作為法規(guī)的制定者與監(jiān)督者，應(yīng)當從完善法規(guī)框架出發(fā)，確保工作的全面進行。最后，針對其他參與主體行為進行規(guī)范，如房地產(chǎn)開發(fā)商、金融機構(gòu)等應(yīng)當及時做好監(jiān)督與規(guī)范工作，確保其行為上的規(guī)范性，為我國城市土地市場發(fā)展提供支持。

強化壟斷功能

只有不斷提升政府對一級市場功能的壟斷能力，才能提升對市場的規(guī)范力度。想要確保市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，就要從展現(xiàn)政府干預(yù)作用入手，保障土地市場的順利發(fā)展。開展干預(yù)工作的主要目的就是要保障土地效益的最大化，同時還需要確保居民、政府等的綜合效益。因此在現(xiàn)階段發(fā)展中應(yīng)當從展現(xiàn)政府城市規(guī)劃優(yōu)勢出發(fā)，做好開發(fā)行為干涉工作，確保所使用的開發(fā)手段能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)商的需求，保障居民、社會的利益。在完成統(tǒng)一征收與儲備工作以后，可以借助招標、拍賣等方式進行土地供應(yīng)。而對于相關(guān)單位來講，不得隨意更改土地用途，當需要轉(zhuǎn)變用途時，應(yīng)當在統(tǒng)一收購以后以不同方式確定新的使用者，解決多渠道、多源頭供應(yīng)土地問題。

延伸融資渠道

在土地收購與儲備中資金與土地屬于最為重要的基本要素，從土地收購與儲備過程來講，也可以將其看作是土地流轉(zhuǎn)過程，同時也是資金循環(huán)的過程，由于土地儲備中需要大量資金，所以不能過度依賴國家財政撥款與商業(yè)銀行貸款，而是可以從多元化入手，打造出適合土地儲備資金籌措的機制，以此來滿足土地收購與儲備要求。如可充分利用民間資金，以合作經(jīng)營等方式進行融資等。另外，明確土地儲備有著運作周期長、資金投入量大等特點，因此就要從完善資金籌措機制出發(fā)，轉(zhuǎn)變原有的發(fā)展模式。借助增設(shè)土地基金，能夠?qū)崿F(xiàn)土地債券化發(fā)展目標，同時也可以加強社會資金的吸收，完成土地儲備工作。只有找出適合的資金籌集渠道，才能打造出完善的自己支持體系，才能促進土地儲備融資工作的全面開展。

控制數(shù)量與范圍

建設(shè)土地儲備制度其實就是政府為了更好地對土地市場進行管理所制定的制度，但是也首先應(yīng)當要明確的是，在管理中嚴禁出現(xiàn)政府對土地市場的壟斷而影響土地市場發(fā)展，需要從合理控制校對出發(fā)，在掌握土地儲備數(shù)量的基礎(chǔ)上明確房地產(chǎn)對土地的需求，找出二者之間的關(guān)系，在控制好儲備范圍的基礎(chǔ)上實現(xiàn)數(shù)量控制目標。其次，對于部分土地價格穩(wěn)定性不足的城市來講，應(yīng)當從完善土地交易市場出發(fā)，提供適合的交易平臺，在避免出現(xiàn)資源浪費的基礎(chǔ)上保證供應(yīng)量上的合理性。因此在發(fā)展中需要從實際情況出發(fā)，做好土地儲備數(shù)量控制工作，完善土地儲備制度，制定出有針對性的措施。當土地儲備量過多時很容易產(chǎn)生資源浪費等問題，所以就要從實際情況出發(fā)，掌握房地產(chǎn)對土地資源的時機需求，確保儲備熟練控制的合理性。

結(jié) 語

綜上所述，要促進房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，就要從展現(xiàn)土地儲備制度優(yōu)勢出發(fā)，針對城市發(fā)展情況進行分析，發(fā)揮出政府的宏觀調(diào)控作用，運用科學的調(diào)控手段，解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中的問題，實現(xiàn)長遠發(fā)展目標。

（本溪市自然資源事務(wù)服務(wù)中心）