淺析房屋租賃中雙方的權(quán)利與義務(wù)

趙彤

摘要：對(duì)于房屋租賃合同里面承租人以及出租人的權(quán)利義務(wù)，《中華人民共和國(guó)合同法》做出了詳細(xì)的規(guī)定，其具體章節(jié)為“租賃合同”章節(jié)。然而，房屋租賃合同除了受《中華人民共和國(guó)合同法》的約束以外，還會(huì)受到《治安管理處罰法》、《擔(dān)保法》等其他法律的約束。這就使得房屋租賃合同與其他合同有了一定的區(qū)別，在實(shí)踐過(guò)程中各類(lèi)糾紛也經(jīng)常出現(xiàn)。本文首先闡述了合同法規(guī)定的房屋租賃合同中雙方的權(quán)利義務(wù)，對(duì)這些權(quán)利和義務(wù)及實(shí)踐中的問(wèn)題加以總結(jié)并做出分析。對(duì)房屋轉(zhuǎn)租時(shí)候合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)以及這些權(quán)利義務(wù)的處理、房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)以及這些權(quán)利義務(wù)的處理都提出了合理的建議。

關(guān)鍵詞：房屋租賃合同;當(dāng)事人;權(quán)利;義務(wù)

引言

承租人和出租人都屬于房屋租賃合同的當(dāng)事人，承租人和出租人根據(jù)房屋租賃合同明確自己的權(quán)利義務(wù)，他們之間的民事關(guān)系也用書(shū)面形式記錄下來(lái)，形成房屋租賃合同。二者在房屋租賃方面達(dá)成共識(shí)，形成房屋租賃合同，在實(shí)踐過(guò)程中二者要對(duì)合同內(nèi)容嚴(yán)格遵守。

一、合同法關(guān)于房屋租賃合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的規(guī)定

（一）房屋租賃合同中出租人的權(quán)利和義務(wù)

1.獲得房屋的租賃收益

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)是出租人對(duì)房屋擁有的基本權(quán)利，這也是簽訂租賃合同的重要基礎(chǔ)。在租賃合同中會(huì)詳細(xì)記錄房屋的管理、使用等各個(gè)事項(xiàng)，房屋出租人根據(jù)租賃合同的規(guī)定獲取相應(yīng)的收益。對(duì)于大多數(shù)房屋租賃合同來(lái)說(shuō)，該合同都屬于有償合同。在這種有償合同里面，房屋租賃雙方都會(huì)在租賃費(fèi)用、租賃費(fèi)用的支付方式等方面達(dá)成一致并加以記錄。還會(huì)用合同條款的方法規(guī)定好房屋租賃費(fèi)用，一旦合同生效房屋出租人就會(huì)以該合同為根據(jù)獲取房租等收益。這種收益是以房屋出租人的房屋所有權(quán)為基礎(chǔ)的。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，房屋所有人可以對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分、占有等操作，并以物權(quán)為基礎(chǔ)獲取相應(yīng)的收益。

2交付承租人使用房屋

當(dāng)房屋租賃的出租人和承租人達(dá)成共識(shí)兵簽訂合同之后，房屋出租人就需要以合同為依據(jù)及時(shí)交付房屋。如果房屋出租人沒(méi)有按時(shí)交付房屋給承租人使用，那么房屋出租人也就違反了合同。如果房屋出租人沒(méi)有及時(shí)把房屋交給承租人使用或從而對(duì)承租人的經(jīng)營(yíng)利益造成損害，那么他就需要承擔(dān)違約責(zé)任。房屋出租之時(shí)，雙方當(dāng)事人都要遵守誠(chéng)實(shí)信用原則。合同生效之后，房屋出租人和房屋承租人都需要以合同為依據(jù)規(guī)范自己的行為。房屋出租人把房屋交付給房屋承租人使用之時(shí)，還應(yīng)該把房屋相關(guān)信息詳細(xì)告知房屋承租人，這樣就能夠有效規(guī)避信息不暢所引起的各種問(wèn)題。

（二）房屋租賃合同中承租人的權(quán)利和義務(wù)

1.依據(jù)合同使用、占有房屋

當(dāng)房屋出租人和房屋承租人正式簽訂合同之后，房屋出租人就要及時(shí)把房屋交于承租人，讓承租人更好的使用房屋、占有房屋。承租人在對(duì)房屋使用過(guò)程中有權(quán)對(duì)各類(lèi)障礙進(jìn)行排除，這樣自己才真正享有對(duì)房屋的使用權(quán)和占有權(quán)。比如有些房屋承租人在對(duì)房屋使用過(guò)程中會(huì)遇到一些影響自身生命和財(cái)產(chǎn)安全的因素，這個(gè)時(shí)候房屋承租人就有權(quán)對(duì)這些干擾加以排除。當(dāng)房屋承租人在對(duì)房屋使用過(guò)程中，房屋的安全風(fēng)險(xiǎn)大幅度增加，那么房屋承租人就可以要求房屋出租人把這些安全風(fēng)險(xiǎn)加以排除，做好房屋的修繕工作。除此以外，房屋承租人在使用房屋的時(shí)候有往往會(huì)出現(xiàn)出租人因?yàn)楦鞣N事由出入房屋的情況，這種行為會(huì)對(duì)房屋承租人的正常生活造成干擾，此時(shí)房屋承租人有權(quán)對(duì)這種干擾進(jìn)行排除。除了兩以上兩種常見(jiàn)情況以外。房屋出租人有時(shí)候會(huì)因其主觀方面的原因使得合同的履行受到阻礙，使得房屋承租人沒(méi)有辦法正常使用房屋，此時(shí)房屋承租人有權(quán)對(duì)二者已經(jīng)簽訂的合同加以解除。如果房屋承租人利益受到損害，房屋承租人還可以向房屋出租人提出賠償。當(dāng)然有些房屋租賃合同之所以沒(méi)有辦法真正實(shí)現(xiàn)，往往是因?yàn)橐恍┛陀^原因以及不可抗力，這個(gè)時(shí)候房屋承租人也有權(quán)對(duì)合同加以解除。

2.支付房屋租賃費(fèi)用

房屋租賃合同簽訂完成之后，雙方當(dāng)事人就應(yīng)該及時(shí)對(duì)自己的權(quán)利和義務(wù)加以履行。對(duì)房屋承租人來(lái)說(shuō)，他需要及時(shí)把租賃費(fèi)用交付清楚。如果房屋承租人拖延或少交房租，那么房屋出租人就可以根據(jù)法律規(guī)定主張自己的權(quán)利。對(duì)于房屋租賃費(fèi)用的支付方式，房屋租賃當(dāng)事人可以自主約定?？傊?，房屋承租人對(duì)房屋的占有和使用有一個(gè)重要基礎(chǔ)，那就是房屋費(fèi)用的支付。也就是說(shuō)他對(duì)房屋的使用和占有是有償?shù)?，需要支付相?yīng)的租賃費(fèi)用，這也是他的義務(wù)。房屋承租人在居住過(guò)程中，如果想對(duì)房屋進(jìn)行改造，這種改造甚至?xí)?duì)房屋結(jié)構(gòu)產(chǎn)生破壞，那么他的這種做法必須征得房屋出租人的同意。如果擅自破壞房屋結(jié)構(gòu)就需要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，因?yàn)檫@種做法已經(jīng)超出使用房屋的限度?？傊课莩凶馊诵惺棺约菏褂脵?quán)的時(shí)候也有一定的限度，必須遵守合同規(guī)定，堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)守信的原則。

二、房屋租賃合同實(shí)踐中存在的問(wèn)題

（一）因房屋轉(zhuǎn)租時(shí)合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

當(dāng)房屋租賃合同簽訂完成之后，房屋承租人在使用房屋的過(guò)程中有時(shí)候會(huì)因?yàn)樽约荷a(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的變化沒(méi)有必要再繼續(xù)使用房屋。然而，這個(gè)時(shí)候他所簽訂的合同尚未到期，所以房屋承租人為了讓自己的損失減小就會(huì)選擇把房屋向他人轉(zhuǎn)租。面對(duì)這種情況，房屋承租人通過(guò)房屋的轉(zhuǎn)租獲得了收益，可是他并非真正的房屋所有者，各類(lèi)問(wèn)題.隨之出現(xiàn)。

（二）房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)合同當(dāng)事人的權(quán)利及義務(wù)

在社會(huì)實(shí)踐過(guò)程中，房屋轉(zhuǎn)租與房屋轉(zhuǎn)讓這兩個(gè)概念的區(qū)別并不是非常明顯，甚至有人把二者混淆，其實(shí)二者有著本質(zhì)的區(qū)別。這屬于租賃關(guān)系流轉(zhuǎn)和變化的典型事例。比如產(chǎn)權(quán)人甲和乙達(dá)成租賃協(xié)議，簽訂租賃合同。乙對(duì)甲的房產(chǎn)進(jìn)行承租，使用了甲的房屋一段時(shí)間之后想解除租賃合同，而甲并不同意。甲只同意乙對(duì)房屋租賃合同加以轉(zhuǎn)讓。而看好甲的房屋的丙適時(shí)出現(xiàn)，乙征得甲的同意以后把房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給了丙。丙在使用房屋的過(guò)程中，為了自己住的更加舒適，進(jìn)行了房屋的修繕工作并根據(jù)租賃合同要求甲支付修繕費(fèi)用。然而此時(shí)甲已經(jīng)出國(guó)，于是丙要求乙支付修繕費(fèi)用，因?yàn)樗X(jué)得乙在這個(gè)過(guò)程中屬于轉(zhuǎn)租人，也有支付修繕費(fèi)用的義務(wù)。這時(shí)候矛盾就會(huì)出現(xiàn)。

三、房屋租賃合同實(shí)踐中存在問(wèn)題的解決對(duì)策

（一）房屋轉(zhuǎn)租時(shí)合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

當(dāng)房屋承租人轉(zhuǎn)租房屋的時(shí)候，首先要做好房屋的保護(hù)工作。因?yàn)楫?dāng)初房屋承租人對(duì)房屋進(jìn)行租賃之時(shí)，房屋所有者也是本著對(duì)他的信任才簽訂房屋租賃合同的。如果房屋承租人沒(méi)有經(jīng)過(guò)房屋所有者允許就把房屋轉(zhuǎn)租給他人，那么房屋在使用過(guò)程中就可能受到各類(lèi)損害，所以房屋承租人在對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租之時(shí)要征得房屋所有者的同意。如果房屋承租人沒(méi)有經(jīng)過(guò)房屋所有者的同意擅自轉(zhuǎn)租房屋，那么他們所簽訂的轉(zhuǎn)租合同并不具有法律效力。如果因?yàn)檫@種行為造成各類(lèi)損失，房屋承租人也要對(duì)這種損失加以承擔(dān)。

（二）房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

在上面所講的案例中，當(dāng)事人丙和當(dāng)事人乙之間存在的關(guān)系屬于租賃合同轉(zhuǎn)讓關(guān)系，并不是房屋轉(zhuǎn)租關(guān)系。根據(jù)民法的具體規(guī)定，房屋租賃轉(zhuǎn)讓合同生效之后，原先存在于房屋出租人甲和房屋承租人乙的權(quán)利義務(wù)關(guān)系需要由丙加以承擔(dān)。已則從這種關(guān)系中退出，也不需要承擔(dān)各類(lèi)義務(wù)。所以說(shuō)在該矛盾糾紛里面，甲屬于修繕費(fèi)用的承擔(dān)者，乙與此無(wú)關(guān)。此類(lèi)糾紛出現(xiàn)的原因在于當(dāng)事人沒(méi)有真正弄清楚房屋轉(zhuǎn)租與租賃合同轉(zhuǎn)讓的差別。所以轉(zhuǎn)讓房屋之時(shí)合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)要加以明確，這樣才能夠更好的保護(hù)各方利益，有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。房屋租賃合同的轉(zhuǎn)讓還可以稱(chēng)作租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵缸赓U期限中承租人把其租賃合同中記載的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給他人，而接受轉(zhuǎn)讓者取代其承租人地位對(duì)租賃合同繼續(xù)加以履行。

結(jié)束語(yǔ)

在法學(xué)界當(dāng)中，租賃合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的研究較少，現(xiàn)實(shí)生活中這方面的問(wèn)題較多，所以對(duì)都此類(lèi)問(wèn)題進(jìn)行研究非常有必要。本文首先闡述了房屋租賃合同中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)加以總結(jié)，根據(jù)現(xiàn)實(shí)生活中的常見(jiàn)問(wèn)題加以分析，為這項(xiàng)工作的開(kāi)展提供參考。

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