房貸收緊， 買房冷靜期真的來(lái)了？

劉婷

2021年開(kāi)年，銀行似乎突然對(duì)往年的盈利重點(diǎn)——房貸失去了興趣，受此前房地產(chǎn)貸款“兩道紅線”政策的影響，多座城市相繼傳出貸款額度收緊的消息。事實(shí)上，從去年開(kāi)始，六大國(guó)有銀行的新增涉房貸款占比均有所下調(diào)，超過(guò)30%的只剩下郵儲(chǔ)銀行和中國(guó)銀行兩家。

眾所周知，首付、貸款、裝修是中國(guó)人買房路上的三座大山。打工人們好不容易湊齊第一座大山的本錢，根據(jù)江湖上“剛需閉眼買”的箴言，決定盡快背債上車，卻萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，翻過(guò)“首付”這座山丘，成為“房子尾款人”的凡爾賽朋友圈都編輯好了，很可能面臨申請(qǐng)不到房貸的尷尬困局。

結(jié)合此前深圳、上海、杭州等地出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以及哈爾濱“鼓勵(lì)降價(jià)買房”一類的呼吁，很容易讓人浮想聯(lián)翩：房地產(chǎn)的大調(diào)控時(shí)代是不是真的要來(lái)了？

區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性收緊，嚴(yán)控房地產(chǎn)融資的大背景讓個(gè)人房貸成為相對(duì)“稀缺”的資源。從北上廣深到小小縣城，關(guān)于房子的認(rèn)知差異，展現(xiàn)不同城市間樓市的加速分化。

貸款收緊之后

在廣州工作的王如已經(jīng)在這樣的焦慮中度過(guò)了兩個(gè)多月，以至于每天睜開(kāi)眼，她要做的第一件事就是拿出手機(jī)查看遲遲未有動(dòng)靜的商業(yè)貸款放款進(jìn)度。

原本在她的計(jì)劃中，租住的房子在年底到期，剛好計(jì)劃趁過(guò)年期間搬進(jìn)新房，把父母接來(lái)廣州一起“就地過(guò)年”。意料之外的情況是，在剛買的房子申請(qǐng)組合貸之后，公積金貸款已正常放款，而商業(yè)貸款已經(jīng)等待了兩個(gè)多月，在收到全部房款前，賣家表示不會(huì)交房。

同樣的境遇也發(fā)生在李興身上。于2020年11月份在廣州購(gòu)買一套住房的李興至今沒(méi)有收到房貸發(fā)放，該股份制銀行廣州分行的房貸經(jīng)辦人員也告訴他，1月開(kāi)始房貸額度已經(jīng)變得明顯緊張，每個(gè)信貸經(jīng)理手里只有500萬(wàn)左右的房貸額度。更讓李興焦慮的是，眼下已快到過(guò)年，2月即將過(guò)去一半，自己卻還沒(méi)有收到即將放款的通知。

類似的焦慮，困擾的可不僅僅是廣州的打工人。

在隔壁城市深圳，“銀行暫停房貸”的傳聞在歲末年初掀起不小的波瀾。按照傳聞中的描述，部分銀行已經(jīng)停止個(gè)人按揭貸款投放;有額度的銀行目前在申請(qǐng)貸款后也要等到3月左右才能放款。而隨著額度收緊，部分銀行的房貸利率也開(kāi)始上浮。

消息一出，無(wú)論是地產(chǎn)商、中介還是購(gòu)房者都坐不住了，尤其是對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，放款不順暢很可能讓自己錯(cuò)過(guò)原本的買房時(shí)機(jī)。

有媒體從部分股份銀行了解到，在客戶同意的前提下，一手、二手房的貸款利率分別上浮60個(gè)、100個(gè)基點(diǎn)后，可以按照正常流程審批，但國(guó)有大行的房貸利率仍保持穩(wěn)定沒(méi)變。不過(guò)，作為深圳房貸的放款主力，各大國(guó)有銀行普遍對(duì)外表示沒(méi)有暫停房貸，但目前額度緊張，客戶可能需要排隊(duì)等待放款，時(shí)間還未可知。

數(shù)據(jù)顯示，北上廣深一線城市中，工農(nóng)中建四大國(guó)有銀行，興業(yè)銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行等股份制商業(yè)銀行，以及四地農(nóng)商行的網(wǎng)點(diǎn)多少都出現(xiàn)了不同程度區(qū)域性收緊的情況。

房貸利率上浮、放款周期拉長(zhǎng)、資格審查更為嚴(yán)格……這些信號(hào)似乎正成為判斷中國(guó)樓市區(qū)域熱度的風(fēng)向標(biāo)：北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市火熱的背面，是逐漸走向冷寂的中小城市樓市。具體來(lái)說(shuō)，中小城市的不少房地產(chǎn)從業(yè)者就在擔(dān)心，在這個(gè)新春“就地過(guò)年”的氛圍加持下，考慮在大城市“就地買房”的打工人同樣在持續(xù)增加，往年年初的返鄉(xiāng)購(gòu)房潮或許不會(huì)再出現(xiàn)。

不買不行嗎？不行

對(duì)于生活在小城鎮(zhèn)和大都市的人們來(lái)說(shuō)，房子幾乎是兩種不同的存在。

前者眼中，房子最重要的屬性還是住，而身處樓市熱門地區(qū)，后者就多了一重體會(huì)：如果不以投資的眼光買房，就會(huì)在幾年內(nèi)被擁擠的財(cái)富列車甩下，要么過(guò)幾十年打工租房的生活，要么在燃盡青春之后返鄉(xiāng)置業(yè)。

因此，對(duì)于不想逃離北上廣深的奮斗者來(lái)說(shuō)，買房就有了格外重大的意義，它是實(shí)現(xiàn)階級(jí)躍升的籌碼，而這籌碼的代價(jià)，就是二十年或者三十年的背債人生。如今，好不容易決定成為“百萬(wàn)負(fù)翁”后，一房難求、一貸難求造成了新的困境。

近期上海樓市的火爆尤其觸動(dòng)勞苦大眾本就脆弱的神經(jīng)。或許是攜去年落戶政策放寬的余威，高冷了許多年的上海樓市迅速升溫，新房市場(chǎng)兩個(gè)月內(nèi)31盤售罄、認(rèn)籌率超過(guò)500%，其中出現(xiàn)13個(gè)“千人搖”樓盤。二手市場(chǎng)同樣一片火爆，搶手的房源不斷“跳價(jià)”，有學(xué)區(qū)房“一夜?jié)q價(jià)40萬(wàn)”，甚至買家也開(kāi)始擔(dān)心買不到房而不斷加價(jià)，市場(chǎng)熱度不斷攀升。

市場(chǎng)過(guò)熱，調(diào)控降溫，再度升溫……這是過(guò)往二十年熱門城市樓市的規(guī)律性寫照。這一輪針對(duì)房地產(chǎn)融資的區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性收緊，意在避免大量貸款資源流入炒房客手中，從而為剛需提供更多的機(jī)會(huì)，但有一個(gè)事實(shí)是如此無(wú)奈——不管政策多么小心翼翼，也難免“誤傷”剛需。

1月23日晚，深圳調(diào)控加碼。新“深八條”要求嚴(yán)格核實(shí)購(gòu)房人的資金證明、征信報(bào)告、購(gòu)房款來(lái)源以及近一年及以上的銀行流水單。一旦違規(guī)，購(gòu)房者在深圳將被暫停買/賣房3年。隨后一周，上海、杭州兩座城市也相繼出臺(tái)了看上去足夠嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

一邊是對(duì)首付款來(lái)源的嚴(yán)查，一邊是對(duì)房貸的收緊，似乎在2021年，打工人的大城市買房路，會(huì)遇上更多的被迫“冷靜期”。但調(diào)控政策對(duì)樓市的短暫封凍，往往只會(huì)加重剛需的財(cái)務(wù)焦慮。

當(dāng)然，這早已不是房市變動(dòng)，第一次牽動(dòng)全民生活、改變國(guó)人心態(tài)了。

政策合圍房地產(chǎn)，要出手還是再等等？

根據(jù)貝殼研究院的《2020新青年居住消費(fèi)趨勢(shì)報(bào)告》，2017年22城市新青年家庭房?jī)r(jià)收入比均值約為8.22，中位值約為7.64，相同計(jì)算條件下，2020年分別為7.82與6.7，盡管大部分人未必贊同，但按照這一數(shù)據(jù)，從整體趨勢(shì)看，新青年的購(gòu)房壓力正逐漸下降。

1月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的居民可支配收入數(shù)據(jù)，似乎印證了這一點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)居民人均可支配收入32189元，比上年名義增長(zhǎng)4.7%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)2.1%。

值得一提的是，在居民可支配收入的四項(xiàng)構(gòu)成中，最主要的是財(cái)產(chǎn)性收入和工資性收入，而自2019年起，表征證券資產(chǎn)的印花稅和表征房產(chǎn)的契稅增幅均顯著超過(guò)個(gè)人所得稅增速，工資性收入占比持續(xù)下降，財(cái)產(chǎn)性收入占比正持續(xù)上升。

這就意味著，財(cái)產(chǎn)性收入占比的上漲，在短期內(nèi)會(huì)推升資產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲，在帶來(lái)巨大社會(huì)財(cái)富的同時(shí)，也會(huì)引發(fā)一定程度的通貨膨脹。與此同時(shí)，央行在年初表態(tài)物價(jià)將溫和上漲，也影響了部分購(gòu)房者對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)期。

換句話說(shuō)，熱衷搞錢的當(dāng)代打工人，沒(méi)有人愿意眼睜睜看著手里的錢貶值，于是，“手中有糧，心中不慌”的心態(tài)慢慢轉(zhuǎn)變成“手有房貸，心中不慌”，盡管嘴上的抱怨從未停止，但一二線城市對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)的熱情也不曾消退。

盡管購(gòu)房壓力整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但城市間的分化卻越來(lái)越明顯。打工人們“就地買房”的意愿遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過(guò)“返鄉(xiāng)置業(yè)”，以至于房?jī)r(jià)相對(duì)高企的城市，購(gòu)房壓力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房?jī)r(jià)較低的中小城市，而越是高負(fù)債、高杠桿，房?jī)r(jià)也越水漲船高。

按照最理想的預(yù)期，樓市割裂的局面，將隨著城市進(jìn)一步發(fā)展而有所緩解。有大量工作崗位、優(yōu)質(zhì)配套設(shè)施、足夠廣闊發(fā)展前景的“大城市”越來(lái)越多，僅2020年，就有6座城市晉升為萬(wàn)億俱樂(lè)部成員，打破了往年的紀(jì)錄。自此，已有23座萬(wàn)億級(jí)城市。

若將23城按經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行分組，大體可以分為5個(gè)梯隊(duì)。

第一梯隊(duì)：2.5萬(wàn)億及以上，包括上海、北京、深圳、廣州、重慶，共5城。即便排在該梯隊(duì)末位的重慶，經(jīng)濟(jì)總量也遠(yuǎn)超第六位的蘇州近5000億元。

第二梯隊(duì)：2萬(wàn)億左右，僅蘇州1城。追趕2.5萬(wàn)億級(jí)的重慶還有一定距離，同時(shí)又與其后排名第七的成都拉開(kāi)2400多億元差距。

第三梯隊(duì)：1.4～1.8萬(wàn)億區(qū)間，包括成都、杭州、武漢、南京、天津，共5城，均為省會(huì)或直轄市。

第四梯隊(duì)：1.2萬(wàn)億左右，包括寧波、青島、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、鄭州，共5城，由2個(gè)計(jì)劃單列市、2個(gè)省會(huì)城市、1個(gè)地級(jí)市構(gòu)成。

第五梯隊(duì)：1萬(wàn)億左右，包括佛山，以及泉州、濟(jì)南、合肥、南通、西安、福州。

更加完善的城市格局，讓年輕人可以按照困難梯度進(jìn)行選擇，同時(shí)，由于出生率下降、適齡勞動(dòng)人口減少，各大城市的搶人大戰(zhàn)也將愈演愈烈——落戶政策鼓勵(lì)剛需買房，貸款政策卻按住了剛需急匆匆下單的手，在政策拉扯中，卡在中間的人們陷入無(wú)盡的糾結(jié)。

如果未來(lái)一段時(shí)間，北上廣深以及杭州保持高壓調(diào)控，壓力逐步延伸至武漢、南京、重慶、成都等強(qiáng)二線城市，那么貸不到款的年輕人，會(huì)不會(huì)把目光對(duì)準(zhǔn)三四線城市，而讓小城市的樓市迎來(lái)緩慢升溫呢？還需要等待時(shí)間作出回答。

無(wú)論如何，對(duì)于卡在房貸政策中間的人來(lái)說(shuō)，從幾年前掏空一家三代六個(gè)錢包的“首付焦慮”，到2021年的“房貸焦慮”，至少看上去已經(jīng)走出一大步。

還是那句話，人生的憂傷是階段性的，樂(lè)觀點(diǎn)看，2021年初沖上熱搜的房貸收緊，應(yīng)該也是階段性的。