云南省商品房?jī)r(jià)格影響因素實(shí)證分析

□文/ 簡(jiǎn) 鑫

（廣西師范大學(xué)數(shù)學(xué)與統(tǒng)計(jì)學(xué)院 廣西·桂林）

［提要］ 近年來，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，房?jī)r(jià)也隨之不斷升高。本文基于云南省2000～2018 年商品房平均售價(jià)及相關(guān)數(shù)據(jù)，通過建立多元線性回歸模型，對(duì)影響商品房?jī)r(jià)格的因素進(jìn)行實(shí)證分析。結(jié)果表明：云南省地區(qū)生產(chǎn)總值和城鎮(zhèn)居民家庭人均收入均是影響其房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要因素，地區(qū)生產(chǎn)總值與商品房?jī)r(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系，而受地理位置因素影響，城鎮(zhèn)居民家庭人均收入與商品房?jī)r(jià)格的關(guān)系具有地區(qū)差異性，即隨著家庭人均收入的增加，房?jī)r(jià)反而下跌。

一、引言

近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也同樣如火如荼。作為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了極大的貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)也使得商品房的價(jià)格增長(zhǎng)過快。高額的房?jī)r(jià)無疑加重了不少普通民眾的負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重影響了他們的生活水平，極大地阻礙了社會(huì)的和諧與發(fā)展。因此，對(duì)商品房?jī)r(jià)格影響因素的研究顯然至關(guān)重要。

歷年來，國(guó)內(nèi)外眾多專家學(xué)者都對(duì)影響商品房?jī)r(jià)格的因素做了許多研究，他們普遍認(rèn)同商品房?jī)r(jià)格受到當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。在已有的對(duì)商品房?jī)r(jià)格的研究中，胡岳岷等（2011）通過對(duì)1998～2010 年我國(guó)的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，得出貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)、通貨膨脹、房地產(chǎn)消費(fèi)信貸等因素顯著地推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)，但政府支出對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起抑制作用的結(jié)論。崔光燦（2009）運(yùn)用面板數(shù)據(jù)模型對(duì)我國(guó)1995～2006 年31 個(gè)省市的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格受到利率和通貨膨脹的顯著影響，而且房地產(chǎn)供給、收入等基礎(chǔ)性宏觀經(jīng)濟(jì)變量在中長(zhǎng)期中也決定房產(chǎn)價(jià)格。艾建國(guó)、丁烈云等（2008）運(yùn)用單位根檢驗(yàn)、Granger 因果檢驗(yàn)等方法對(duì)2000 年第三季度至2006 年第四季度北京、上海和武漢房?jī)r(jià)和地價(jià)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出各城市房?jī)r(jià)和地價(jià)存在互動(dòng)關(guān)系，同時(shí)表現(xiàn)出一定區(qū)域差異的結(jié)論。Karl、Robert 等（2003），Poterba（1991），Quigley（1999）三者共同研究表明宏觀經(jīng)濟(jì)因素是決定房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的基礎(chǔ)，一般認(rèn)為中長(zhǎng)期房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與人均收入的波動(dòng)基本一致。

自2004 年以來，云南省的房?jī)r(jià)逐年升高，對(duì)普通民眾的生活產(chǎn)生了極大的沖擊和影響，正確認(rèn)識(shí)影響其商品房?jī)r(jià)格的因素對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)以及維護(hù)人民的安居樂業(yè)起到關(guān)鍵作用。文獻(xiàn)回顧表明，在探討影響商品房?jī)r(jià)格因素的研究中，學(xué)者們針對(duì)全國(guó)選取的數(shù)據(jù)和研究較多，針對(duì)某個(gè)區(qū)域，尤其是對(duì)云南數(shù)據(jù)的研究非常少。這就為進(jìn)一步的研究提供了一定空間。因此，本文計(jì)劃對(duì)云南省2000～2018 年影響商品房?jī)r(jià)格因素的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。

二、云南省商品房?jī)r(jià)格影響因素分析

根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在市場(chǎng)機(jī)制的作用下，商品房?jī)r(jià)格主要由房屋的供求關(guān)系決定。但實(shí)際上，由于商品房市場(chǎng)與各行各業(yè)都有一定程度的聯(lián)系，其價(jià)格也會(huì)受到多方面因素的影響。本文主要從商品房的需求和供給以及當(dāng)年的國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平三個(gè)方面分析影響云南省商品房?jī)r(jià)格的因素。

（一）對(duì)商品房的需求。從對(duì)商品房需求的角度來分析，其主要影響因素是城鎮(zhèn)居民家庭的人均可支配收入。消費(fèi)的影響因素包括收入、價(jià)格水平、利率水平及收入分配狀況等，其中收入為最重要的因素。城鎮(zhèn)居民的人均收入水平提高，就會(huì)促進(jìn)居民的消費(fèi)，增強(qiáng)居民的購買力，使得居民購買房屋等耐用消費(fèi)品的能力提高，這無疑會(huì)對(duì)商品房的價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。

（二）對(duì)商品房的供給。從對(duì)商品房供給的角度分析，其主要取決于商品房的投資額。對(duì)商品房的投資額度越大，其產(chǎn)出越多，促使房屋當(dāng)年或次年銷售面積同步增大。同時(shí)，增加了房屋供給，在一定程度上影響了房屋的供求關(guān)系，從而影響商品房?jī)r(jià)格。

（三）當(dāng)年的國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平。國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平主要依賴于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的指標(biāo)值，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值越大，國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平也就越高。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響顯著，經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格相對(duì)較高；反觀經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格也會(huì)相對(duì)下滑。

三、數(shù)據(jù)來源

本文數(shù)據(jù)選取自歷年的《云南省統(tǒng)計(jì)年鑒》、中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)大數(shù)據(jù)研究平臺(tái)國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒報(bào)告和中經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)包括2000～2018 年云南省商品房均價(jià)、商品房投資額、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、商品房銷售面積和城鎮(zhèn)居民家庭人均收入年度數(shù)據(jù)。其中，商品房均價(jià)和城鎮(zhèn)居民家庭人均年收入的單位為元，商品房投資額和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的單位為億元，商品房銷售面積的單位為萬平方米。

四、設(shè)立模型和實(shí)證分析

（一）模型的設(shè)定及變量說明。為了研究影響云南省房地產(chǎn)價(jià)格的因素，本文構(gòu)建如下多元線性回歸模型：

其中，HP 為被解釋變量，表示商品房的均價(jià)，反映商品房的價(jià)格情況；INV、GDP、INC 和HSA 為解釋變量，分別表示商品房投資額、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民家庭人均收入和商品房銷售面積；α 為常數(shù)項(xiàng)，β1、β2、β3、β4為回歸系數(shù)，ε 為誤差項(xiàng)。

（二）參數(shù)的估計(jì)。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，采用R 統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，得到回歸結(jié)果如表1 所示。（表1）

由表1 可以得到如下OLS 回歸方程：

由運(yùn)行結(jié)果可知，R2=0.9901，說明模型的擬合效果很好，F(xiàn) 統(tǒng)計(jì)量的值也大于5%顯著性水平下的臨界值，證明該多元線性回歸方程高度顯著。

（三）模型的統(tǒng)計(jì)推斷檢驗(yàn)。雖然模型的擬合效果很好，但由t 檢驗(yàn)的結(jié)果可知，并不是所有的變量均通過了顯著性檢驗(yàn)，即并不是所有的回歸系數(shù)都是顯著的，故解釋變量間可能存在多重共線性，需要對(duì)模型作出修正。

（四）模型的修正。采用逐步向后回歸法對(duì)模型作出修正，結(jié)果如表2 所示。（表2）

依據(jù)AIC 準(zhǔn)則可知，保留解釋變量GDP 和INC 的方程即為最優(yōu)的回歸方程。對(duì)解釋變量GDP 和INC 進(jìn)行OLS 估計(jì)得：

由結(jié)果可知，總體回歸方程顯著，每個(gè)解釋變量都通過了t 檢驗(yàn)且經(jīng)濟(jì)意義合理。

（五）對(duì)模型得出結(jié)果的解釋。根據(jù)此模型，可得出各解釋變量與因變量之間的關(guān)系。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與商品房均價(jià)呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系，即國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值每增加1%，房?jī)r(jià)便上升0.61398%，這說明隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，人們對(duì)房屋的購買能力也在不斷提高，導(dǎo)致商品房供不應(yīng)求，促使房?jī)r(jià)升高，符合經(jīng)濟(jì)學(xué)意義。城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入與商品房均價(jià)呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系，似乎不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)意義。為什么城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入與商品房均價(jià)之間會(huì)呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系呢？這與云南省的實(shí)際情況相關(guān)。云南省地處我國(guó)的西南部地區(qū)，地勢(shì)西北高東南低，海拔高度差異常懸殊，且多為高原和盆地，相對(duì)平緩的山區(qū)只占總面積的10%，因此城鎮(zhèn)人口實(shí)際上并不多。城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的增加并不是居民人均可支配收入的增加，只是一小部分家庭的人均可支配收入快速增長(zhǎng)，使得貧富差距日漸拉大，導(dǎo)致居民總體消費(fèi)水平本質(zhì)上呈下滑趨勢(shì)，大部分居民實(shí)際上都沒有買房的能力。因此，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與商品房均價(jià)的關(guān)系具有地區(qū)差異性，在這里呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系屬于正常關(guān)系，符合經(jīng)濟(jì)學(xué)意義，即城鎮(zhèn)居民家庭人居可支配收入每增加1%，房?jī)r(jià)反而下降0.23343%。

表1 回歸結(jié)果一覽表

表2 逐步向后回歸結(jié)果一覽表

五、結(jié)論及建議

根據(jù)以上分析，我們可以得出如下結(jié)論：（1）云南省地區(qū)生產(chǎn)總值對(duì)房?jī)r(jià)的影響相對(duì)顯著，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值每增加1%，房?jī)r(jià)便上升0.61398%。隨著工業(yè)化水平的不斷提高以及現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，客觀上推動(dòng)了房屋需求的增加。從逐步回歸后的分析結(jié)果也可以看出，GDP 對(duì)房?jī)r(jià)的影響顯著，說明GDP 是影響云南省房?jī)r(jià)變化的重要原因之一。（2）云南省城鎮(zhèn)居民家庭人均收入也是影響房?jī)r(jià)的重要因素，且兩者的關(guān)系具有地區(qū)差異性。受地理因素影響，云南省城鎮(zhèn)居民家庭人均收入與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，即人均收入每增加1%，房?jī)r(jià)反而下降0.23343%。

基于以上結(jié)論，對(duì)云南省房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提出幾點(diǎn)建議：（1）優(yōu)化云南省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。云南省地處我國(guó)西南部地區(qū)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不均衡，服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代化先進(jìn)產(chǎn)業(yè)較少，主要依靠農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)帶動(dòng)其發(fā)展，缺乏支撐性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力。因此，政府應(yīng)該著重優(yōu)化云南省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在加快其工業(yè)化發(fā)展的同時(shí)，大力推進(jìn)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將旅游業(yè)等當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)業(yè)相結(jié)合，使自己得以趕上快速發(fā)展的時(shí)代步伐。通過優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，從而拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。（2）完善分配制度，縮小云南省貧富差距。政府應(yīng)當(dāng)著力完善社會(huì)保障制度，強(qiáng)調(diào)社會(huì)分配的公平性，讓城鎮(zhèn)居民家庭人均收入的增長(zhǎng)不再只是一小部分家庭的人均收入增長(zhǎng)，努力解決中低收入群體的住房問題。（3）完善市場(chǎng)管理制度，加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控力度。政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，嚴(yán)厲打擊炒房和土地買賣等行為，防止投資過熱，從源頭上遏制房?jī)r(jià)的急劇飆升，保持它健康穩(wěn)定的增長(zhǎng)。（4）抓住“一帶一路”和泛亞高鐵的發(fā)展契機(jī)。“一帶一路”的中國(guó)-中南半島經(jīng)濟(jì)走廊縱貫中南半島國(guó)家，是中國(guó)連接中南半島的大陸橋，也是中國(guó)與東盟合作的跨國(guó)經(jīng)濟(jì)走廊。而“泛亞高鐵”作為一條“跨國(guó)高鐵”，連接了馬六甲海上絲綢之路，打通了中國(guó)與泰國(guó)、越南、緬甸等東盟國(guó)家的陸上通道，優(yōu)化了貨物運(yùn)輸路線，對(duì)我國(guó)經(jīng)貿(mào)往來和對(duì)外出口發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。屆時(shí)，云南省將會(huì)成為湄公河地區(qū)的中心，流動(dòng)人口也會(huì)不斷增加。其房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)抓住這個(gè)發(fā)展契機(jī)，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思維，從買賣房屋轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎夥课莼蛘呓ㄔ炀频?，結(jié)合當(dāng)?shù)氐穆糜螛I(yè)優(yōu)勢(shì)，有效促進(jìn)云南省經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的共同發(fā)展。