對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅事項(xiàng)的思考

王巧

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)在交易購(gòu)買土地使用權(quán)、建筑物以及在建項(xiàng)目過(guò)程中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓是一個(gè)十分重要的途徑。若直接交易，則會(huì)產(chǎn)生種類紛繁的稅費(fèi)，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓則可促使轉(zhuǎn)讓雙方能夠在一定程度上規(guī)避稅費(fèi)，有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)壓力，以更好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的巨大需求量。當(dāng)前時(shí)期下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓仍然為房地產(chǎn)企業(yè)交易地產(chǎn)的一個(gè)非常重要的途徑，然而其實(shí)施方案以及效用等發(fā)生了一些根本性的轉(zhuǎn)變。本文首先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅類型，然后剖析了當(dāng)前時(shí)期下房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在的突出性問(wèn)題，最后提出了房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅管理的具體對(duì)策，旨在為提高房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅管理水平，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展與進(jìn)步。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);股權(quán)轉(zhuǎn)讓;涉稅事項(xiàng);具體對(duì)策

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有十分關(guān)鍵性的作用，關(guān)乎著建材、運(yùn)輸、裝修、教育、工業(yè)以及零售等行業(yè)的發(fā)展，是各級(jí)政府均普遍關(guān)注的一個(gè)突出性問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)不相同的就是，其屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不管是投標(biāo)購(gòu)地，還是后續(xù)的運(yùn)維等，均需要大量的資金來(lái)加以維系。合理避稅是房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約資本的一個(gè)十分重要的途徑。本文在充分分析當(dāng)前時(shí)期下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中存在的突出性問(wèn)題的基礎(chǔ)上，提出了具體的涉稅管理對(duì)策，旨在為提高房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓水平，促進(jìn)涉稅管理水平地提升提供切實(shí)可行的參考依據(jù)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅類型介紹

房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所牽涉的稅款類型主要包括增值稅、印花稅以及契稅等方面的涉稅種類，然而個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓一般只涉及個(gè)稅。二者中房地產(chǎn)企業(yè)所得稅占比較大，而企業(yè)所得稅的相關(guān)環(huán)節(jié)也比較復(fù)雜。（1）在對(duì)常規(guī)因素加以排除條件下，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，征稅一般需要與國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)相符。在征收股權(quán)轉(zhuǎn)讓部門稅收時(shí)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓所獲取的利潤(rùn)泛指被投資方累積以及分配的這個(gè)方面的利潤(rùn)。稅款的征收一般會(huì)按照一定的比例實(shí)施，但是征稅人則不能將其視為股息所得利潤(rùn)。（2）房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程當(dāng)中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅概念較為模糊和混亂，從而使得在對(duì)稅款進(jìn)行繳納時(shí)一般會(huì)發(fā)生各類問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓或處置股權(quán)投資的收入減去成本，余下的余額才可以被稱之為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或者損失。將這個(gè)部分的內(nèi)容除去，其他股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得的收入則應(yīng)該列入至房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅款中，然后企業(yè)可以依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)開(kāi)展納稅工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中存在的突出性問(wèn)題分析

房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程當(dāng)中，常出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，具體包括如下幾個(gè)方面：

（一）難以把握真實(shí)交易價(jià)格與時(shí)點(diǎn)

具體表現(xiàn)在如下兩個(gè)方面的內(nèi)容：（1）自然人股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中申報(bào)計(jì)稅價(jià)格具有非常突出的主觀性，加上轉(zhuǎn)讓所形成的多元化等方面的影響因素，在很大程度上使得地稅機(jī)關(guān)獲取自然人之間股權(quán)轉(zhuǎn)讓的真實(shí)價(jià)格難度顯著增大。雖然土地使用權(quán)中介機(jī)構(gòu)可根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展相關(guān)評(píng)估工作，然而中介機(jī)構(gòu)無(wú)形資產(chǎn)中的商標(biāo)權(quán)、資質(zhì)以及權(quán)利證書(shū)等方面的資質(zhì)等，社會(huì)中介機(jī)構(gòu)目前也無(wú)一種有效的方法對(duì)其予以評(píng)估，稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)其進(jìn)行核定時(shí)，也存在較大的難度。評(píng)估機(jī)構(gòu)僅僅是根據(jù)資質(zhì)獲取時(shí)的入賬成本水平對(duì)其予以確認(rèn)，直接導(dǎo)致的后果就是通過(guò)賬面價(jià)值評(píng)估水平顯著低于實(shí)際交易價(jià)值水平。（2）很難把握股權(quán)轉(zhuǎn)讓真實(shí)時(shí)點(diǎn)情況。當(dāng)自然人股東出現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓之后，可在股權(quán)出現(xiàn)之后即刻辦理，同時(shí)也可簽署私下協(xié)議之后，在某一個(gè)更佳的時(shí)間范圍之內(nèi)將變更情況加以辦理，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以將股權(quán)轉(zhuǎn)讓真實(shí)時(shí)點(diǎn)予以控制。納稅者本期出現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓而且留存收益較大時(shí)，股權(quán)變更協(xié)議簽訂時(shí)間很有可能會(huì)前移至留存收益少的時(shí)點(diǎn)實(shí)施。

（二）部分稅收政策尚需進(jìn)一步加以明確

在實(shí)際過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)股東間不同比例增資是否可以歸屬于股權(quán)轉(zhuǎn)讓范疇，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題觀點(diǎn)存在較大的差異性。有些觀點(diǎn)認(rèn)為：先將股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，然后按照相同比例增資;還有觀點(diǎn)認(rèn)為：并沒(méi)有出現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓這個(gè)事實(shí)，僅僅表現(xiàn)在各個(gè)股東間增資比例存在差異。又如：個(gè)人企業(yè)（包括獨(dú)資企業(yè)或者合伙制企業(yè)）是否需要進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在著較多的疑問(wèn)。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，有些人建議根據(jù)自然人股權(quán)轉(zhuǎn)讓來(lái)對(duì)個(gè)稅加以征收，但是此種行為若被認(rèn)定為股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，其沒(méi)有相應(yīng)的依據(jù)可言。若未能對(duì)其強(qiáng)化管理，那么存在稅收漏洞。對(duì)于企業(yè)所得稅而言，企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中股權(quán)所得應(yīng)該列入至企業(yè)應(yīng)納稅所得范疇之內(nèi)，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)納稅。在這其中，主要包括兩個(gè)方面的情況：（1）企業(yè)轉(zhuǎn)讓一部分或者所有股權(quán)給個(gè)人;（2）企業(yè)轉(zhuǎn)讓一部分或者所有股權(quán)給其他企業(yè)。對(duì)于上述第一種情況而言，股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)該根據(jù)公允開(kāi)展相應(yīng)交易;對(duì)于第二種情況而言，則應(yīng)該按照國(guó)家相關(guān)稅收規(guī)定，應(yīng)該根據(jù)公允開(kāi)展交易活動(dòng)。

（三）征管措施較為落后

具體體現(xiàn)在如下兩個(gè)方面的內(nèi)容：（1）自然人股權(quán)轉(zhuǎn)讓自身存在信息隱蔽性，加上管理制度以及管理措施嚴(yán)重滯后，直接導(dǎo)致的后果就是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收管理發(fā)展成為當(dāng)前稅收征管工作的一個(gè)較為薄弱的內(nèi)容。如：納稅者一般采取的措施為：先分配后轉(zhuǎn)讓的方式能夠使得股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中所需要繳納的個(gè)稅。因?yàn)楣蓹?quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)稅根據(jù)自然人股東轉(zhuǎn)讓股份的每股凈資產(chǎn)或者個(gè)人股東所享有的股權(quán)占比所對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)份額予以核準(zhǔn)。若按照先轉(zhuǎn)讓后分配的順序，那轉(zhuǎn)讓方與受讓方需要分別根據(jù)“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”項(xiàng)目與“利息——股息——紅利”2個(gè)項(xiàng)目繳納個(gè)稅，對(duì)此納稅者一般需要采用先分配后轉(zhuǎn)讓的方式。（2）對(duì)職工持股而言，則不能有效地控制個(gè)人轉(zhuǎn)讓股權(quán)。當(dāng)前時(shí)期下，有相當(dāng)多的改制企業(yè)與較大規(guī)模的企業(yè)集團(tuán)在內(nèi)部成立職工持股會(huì)，但是其又不屬于獨(dú)立性的法人機(jī)構(gòu)。職工持股會(huì)內(nèi)部各大股東進(jìn)行股權(quán)變理，無(wú)需辦理工商以及稅務(wù)變更等，即使有自然人股東轉(zhuǎn)讓企業(yè)股權(quán)稅務(wù)機(jī)構(gòu)也很難對(duì)其進(jìn)行有效控制。

三、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅管理的具體對(duì)策

針對(duì)如上關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中存在的問(wèn)題，現(xiàn)提出如下幾個(gè)方面的具體涉稅管理對(duì)策：

（一）將內(nèi)部征收手段予以健全

對(duì)于財(cái)務(wù)管理制度未構(gòu)建完善的房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)強(qiáng)化股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為的管理。例如：采用核定征收股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)稅。對(duì)于比例較小的股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形而言，一般需要采取標(biāo)的企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表中的會(huì)計(jì)利潤(rùn)作為重要參考，然后對(duì)標(biāo)的企業(yè)的房產(chǎn)以及土地等大額資產(chǎn)根據(jù)稅務(wù)部門的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整納稅之后所得的金額，作為計(jì)稅依據(jù)，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)稅進(jìn)行管理，從而有效規(guī)避個(gè)人股東負(fù)擔(dān)評(píng)估費(fèi)用過(guò)高等方面的問(wèn)題發(fā)生。在新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收軟件中，將個(gè)稅股權(quán)轉(zhuǎn)讓模塊增加至該軟件之中，將其中存在的突出性問(wèn)題予以關(guān)注，對(duì)個(gè)人及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程開(kāi)展信息化管理，從而促使稅收征收效率顯著提升。

（二）強(qiáng)化稅收宣傳以及納稅輔導(dǎo)

當(dāng)前時(shí)期下，絕大部分納稅者以及扣繳義務(wù)人對(duì)個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收政策的了解程度較低，經(jīng)常出現(xiàn)未按照相關(guān)法律法規(guī)履行納稅以及扣繳義務(wù)。地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該對(duì)這方面開(kāi)展必要的宣傳以及輔導(dǎo)等，敦促轉(zhuǎn)讓股權(quán)的納稅者尤其是轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得金額超過(guò)12萬(wàn)元的納稅者自行申報(bào)，敦促扣繳義務(wù)人在受讓股權(quán)以及支付所得時(shí)對(duì)其予以扣除。

（三）對(duì)疑難問(wèn)題的處理措施予以明確

具體內(nèi)容包括：（1）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓評(píng)估時(shí)點(diǎn)加以明確，如可將股權(quán)轉(zhuǎn)讓上一年度的年末加以確定;（2）確定合伙以及獨(dú)資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓或財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的征收范圍;（3）對(duì)職工持股會(huì)成員之間轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否屬于納稅范疇予以明確。

四、結(jié)論

綜上所述可以得知，當(dāng)前時(shí)期下房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中尚存在著很多方面的突出性問(wèn)題亟待解決，諸如：難以把握真實(shí)交易價(jià)格與時(shí)點(diǎn)、部分稅收政策尚需進(jìn)一步加以明確、征管措施較為落后等方面的問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)度。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取切實(shí)有效的措施，切實(shí)強(qiáng)化涉稅管理。

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