房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的幾點思考

姜瑜

[摘 要]隨著國民經(jīng)濟迅速發(fā)展，人民生活水平有了極大提高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展越來越快，碧桂園、萬科等一批大型企業(yè)相繼涌現(xiàn)。隨著市場形勢變化，我國對企業(yè)的會計工作規(guī)定也有了新要求，自新企業(yè)會計準(zhǔn)則發(fā)布以來，房地產(chǎn)收入確認(rèn)也有了新變化，給相關(guān)工作人員提出了新的挑戰(zhàn)。文章概述了新收入準(zhǔn)則的變化，論述了房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入條件，提出了房地產(chǎn)收入確認(rèn)的建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);收入確認(rèn);新收入準(zhǔn)則

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.03.083

1 新收入準(zhǔn)則的相關(guān)概述

1.1 新收入準(zhǔn)則的內(nèi)涵

我國社會主義經(jīng)濟飛速發(fā)展，市場交易環(huán)境越來越復(fù)雜，各大企業(yè)經(jīng)營模式和交易模式隨著經(jīng)濟形勢也都發(fā)生了巨大變化。我國頒布新會計準(zhǔn)則是為了適應(yīng)市場需要，完善我國企業(yè)會計準(zhǔn)則體系。新收入標(biāo)準(zhǔn)在舊收入標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上進(jìn)行了重大改革，主要在收入確認(rèn)方面做出了新規(guī)定，規(guī)定企業(yè)要以客戶獲得商品或服務(wù)為基準(zhǔn)進(jìn)行收入確認(rèn)工作，這一變化給房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)帶來了諸多困難。房地產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)周期長，開發(fā)成本大，成本計量滯后，如果房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常有未交付住房給客戶，就接收到了客戶支付商品全款的情況，按照新收入標(biāo)準(zhǔn)，這是不能確認(rèn)收入的，這樣一來合同銷售額編制與會計銷售收入編制就存在著矛盾，有待解決。

1.2 新收入準(zhǔn)則的變化

1.2.1 控制權(quán)轉(zhuǎn)移時確認(rèn)收入

新收入準(zhǔn)則中最大的變化就是收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)變化，它完善了收入確認(rèn)體系，以合同收入確認(rèn)為基礎(chǔ)確立了一套更加科學(xué)完善的收入體系。新收入體系在收入確認(rèn)節(jié)點上做出了明確書面規(guī)定，即企業(yè)是否履行了合同義務(wù)成為企業(yè)判斷是否收入確認(rèn)的主要標(biāo)準(zhǔn)。新收入準(zhǔn)則還具體明確了企業(yè)在合同中應(yīng)履行的義務(wù)，不再有人為判斷干擾，引發(fā)錯誤性行為。此外，新收入標(biāo)準(zhǔn)也為商品控制權(quán)利轉(zhuǎn)移提供了指導(dǎo)，企業(yè)無法再模糊定義。比如，一個房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)履行了合同中的義務(wù)，即將商品住宅所有權(quán)轉(zhuǎn)移到了客戶手上，產(chǎn)品的風(fēng)險和回報也從企業(yè)轉(zhuǎn)移到了客戶手中，則表明商品的控制權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，企業(yè)可以確認(rèn)收入。

1.2.2 以交易價格計量收入

原收入計量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定因收入類型不同而有所不同，但新收入標(biāo)準(zhǔn)基于交易價格做出的規(guī)定。交易價格是指“企業(yè)在向客戶轉(zhuǎn)移商品所有權(quán)時收取的對價金額。”新收入標(biāo)準(zhǔn)以交易價格計量收入，給企業(yè)收入確認(rèn)增加了難度，其難點在于變量對價的最佳估計數(shù)難以確定。

1.2.3 收入列報詳細(xì)化

根據(jù)新收入標(biāo)準(zhǔn)，如果企業(yè)債務(wù)超過其客戶支付款項，所受賬款在資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)表示為合同資產(chǎn);如果企業(yè)履行義務(wù)低于客戶支付款項，所收賬款在收入列報中應(yīng)表示為合同負(fù)債;而企業(yè)可無條件向客戶收取對價權(quán)利應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表中進(jìn)行單獨列報，表示為應(yīng)收賬款。另外，新收入準(zhǔn)則對企業(yè)履行義務(wù)與當(dāng)期收入等會計信息披露都做了嚴(yán)格要求，大大提高了企業(yè)會計信息透明度，增加了會計信息公開性。

2 房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的條件

根據(jù)新收入準(zhǔn)則規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入要在向客戶轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)控制權(quán)時予以確認(rèn)。房屋控制權(quán)轉(zhuǎn)讓較復(fù)雜，分為“時點轉(zhuǎn)讓”和“時段轉(zhuǎn)讓”。新收入標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：“若判斷房屋為時段轉(zhuǎn)移，則判斷結(jié)束;若不是，則為時點轉(zhuǎn)移，則為時間點轉(zhuǎn)移。”這是如今房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入重要條件。新收入準(zhǔn)則對屬于“時段轉(zhuǎn)讓”的情況做出了明確規(guī)定，須在時段內(nèi)履行義務(wù)的情況有三個：一是客戶對房地產(chǎn)企業(yè)履約過程中在建商品掌握控制權(quán);二是房地產(chǎn)企業(yè)履約時，客戶能夠獲取并消耗由此帶來的經(jīng)濟收益;三是產(chǎn)出的具有不可替代作用的商品，企業(yè)在整個合同期內(nèi)有權(quán)收取已完成履約部分的對應(yīng)款項。猛然一看，房地產(chǎn)預(yù)售經(jīng)濟活動屬于時段履約，可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實際工程項目進(jìn)度來進(jìn)行收入確認(rèn)，但是經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)，我國當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售商品大都不能嚴(yán)格滿足以上按時段確認(rèn)三個條件中的任一條件，仍然是屬于“時點轉(zhuǎn)讓”，需某一時點確認(rèn)收入。總的來說，新收入準(zhǔn)則規(guī)定下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認(rèn)節(jié)點比舊收入準(zhǔn)則規(guī)定提前了。

3 建議

3.1 嚴(yán)格按照新收入準(zhǔn)則進(jìn)行收入確認(rèn)

我國財政部于2017年7月5日發(fā)布了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入（2017）》，于2018年1月1日正式執(zhí)行，2020年全面實施。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過兩年適應(yīng)期，應(yīng)完全融入新收入標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)變化。對于還未能良好適應(yīng)這一新準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)，必須要根據(jù)企業(yè)實際情況進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，對管理制度和內(nèi)部管理工作做出改革優(yōu)化，一定要讓企業(yè)日常經(jīng)營管理與新收入準(zhǔn)則有機融合，以新收入準(zhǔn)則作為企業(yè)重要經(jīng)濟活動參考資源，讓企業(yè)適應(yīng)新收入確認(rèn)模式。企業(yè)可以設(shè)立一個部門專門負(fù)責(zé)新收入標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)工作，此部門要具有綜合性，全方位幫助企業(yè)適應(yīng)新政策變化，要囊括財務(wù)、法律、人力資源等專業(yè)人員。此外，各部門工作人員平時要加強溝通，嚴(yán)格遵守新收入準(zhǔn)則，從而大大提高房地產(chǎn)企業(yè)工作效率。

3.2 完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)系統(tǒng)

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，涌現(xiàn)了大量大型房地產(chǎn)企業(yè)。再加上信息技術(shù)發(fā)展，滲透到了各行各業(yè)，企業(yè)信息自動化程度越來越高，財務(wù)系統(tǒng)信息化程度也有了大的提升，對企業(yè)影響越來越大。新收入確認(rèn)準(zhǔn)則對收入確認(rèn)金額和時點都有了新規(guī)定，企業(yè)進(jìn)行收入確認(rèn)工作操作時也發(fā)生了改變，這一變化直接影響到了財務(wù)報表披露的信息內(nèi)容。在這一背景下，房地產(chǎn)企業(yè)舊有財務(wù)管理制度和體系，必然無法滿足新政策下的財務(wù)工作需求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要與時俱進(jìn)，根據(jù)新準(zhǔn)則和企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，進(jìn)行財務(wù)管理制度與體系改革，讓財務(wù)制度和財務(wù)體系能夠幫助企業(yè)適應(yīng)新收入準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定。此外，還要增加財務(wù)人員的培訓(xùn)，加入新收入準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定，讓其熟悉企業(yè)內(nèi)部財務(wù)系統(tǒng)變化，能夠迅速應(yīng)對企業(yè)提出的新挑戰(zhàn)，幫助企業(yè)迅速適應(yīng)政策變化，完成舊收入準(zhǔn)則到新收入準(zhǔn)則過渡，有利于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

3.3 優(yōu)化財務(wù)管理人員配備

新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)收入確認(rèn)方面，相較于舊收入準(zhǔn)則有非常大的不同。如今新收入準(zhǔn)則已經(jīng)在全國范圍內(nèi)實施，財務(wù)管理人員所掌握的財務(wù)會計知識明顯滯后，若不更新自身知識體系，就無法為企業(yè)提供更好的財務(wù)工作服務(wù)，無法幫助企業(yè)財務(wù)工作平穩(wěn)有序進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加強對財務(wù)管理專業(yè)人員的知識培訓(xùn)，定期進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和高難度的考核。讓財務(wù)工作人員有一定緊迫感，敦促他們快速熟悉新收入準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，充分吸收理解相關(guān)內(nèi)容，并且能夠積極主動地對其中變化進(jìn)行思考。同時，市場在不斷發(fā)展變化，財務(wù)工作受市場變化影響很大，財務(wù)工作人員要及時更新財務(wù)知識是最基本的要求。此外，要加強財務(wù)工作團(tuán)隊職業(yè)道德建設(shè)，讓全體員工有工作主動性，自主監(jiān)督，嚴(yán)格按照新收入準(zhǔn)則工作。

4 結(jié)論

我國財政部發(fā)布的新收入準(zhǔn)則已經(jīng)在全國范圍貫徹落實，企業(yè)在兩年過渡期內(nèi)對新準(zhǔn)則的適應(yīng)情況直接影響著接下來的收入確認(rèn)工作，甚至?xí)绊懙椒康禺a(chǎn)企業(yè)未來的整體發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要把重點放在進(jìn)一步更新和完善財務(wù)管理體系上來，并不斷優(yōu)化企業(yè)財務(wù)管理團(tuán)隊配置，更好地幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行收入確認(rèn)工作，從根本上促進(jìn)了我國房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]袁靜.新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響[J].經(jīng)濟論壇，2018（2）：67-68.