房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中的潛在風(fēng)險(xiǎn)及防范

于濱

（中國(guó)建設(shè)銀行阜陽(yáng)分行住房金融業(yè)務(wù)部，安徽阜陽(yáng) 236000）

0 前言

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)日益成熟穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)以及其金融市場(chǎng)也隨之活躍起來(lái)，推動(dòng)了了房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的業(yè)務(wù)發(fā)展。隨著評(píng)估業(yè)務(wù)量的增加，也更加重視評(píng)估過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)以及其有效防范措施，因此，為了確保能夠采取有效措施，我們需要準(zhǔn)確評(píng)估出抵押房地產(chǎn)的對(duì)應(yīng)價(jià)值，把控好后期風(fēng)險(xiǎn)，基于此加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款的不斷完善以及管理。

1 房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中的潛在風(fēng)險(xiǎn)

1.1 抵押物品自身的風(fēng)險(xiǎn)

抵押物的風(fēng)險(xiǎn)一般涉及兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：①處置風(fēng)險(xiǎn)，從現(xiàn)階段抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，由于我們國(guó)家的商業(yè)銀行長(zhǎng)期以來(lái)都是通過(guò)處置抵押物來(lái)作為借款人還貸的主要方式，當(dāng)貸款人出現(xiàn)違約情況，那么銀行在處置抵押物的時(shí)候就需要承擔(dān)相應(yīng)的一些處置費(fèi)用，且如果調(diào)查到被抵押房屋是貸款人唯一住房，那么法院是不予受理的。即使抵押房屋能夠拍賣(mài)成功，銀行可能還需要支付一定的交易稅費(fèi)以及因市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)只能低于原價(jià)賣(mài)出，銀行有可能會(huì)面臨貸款本息無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)，以及在貸款人違約后產(chǎn)生很大的經(jīng)濟(jì)損失；②權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)證書(shū)其中包含了房屋的所有權(quán)以及土地的使用權(quán)，而由于房產(chǎn)管理和土地管理是兩個(gè)獨(dú)立的部門(mén)，假若部門(mén)之間不能有效協(xié)調(diào)，那么就會(huì)出現(xiàn)一些房屋并沒(méi)有相關(guān)的土地使用證。在這樣的情況下，土地權(quán)存在著不確定性，也會(huì)增加銀行內(nèi)抵押物的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 評(píng)估人員過(guò)高評(píng)估抵押物價(jià)值

房地產(chǎn)貸款抵押評(píng)估過(guò)程中相關(guān)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員需要嚴(yán)格依照相關(guān)的制度文件，遵守相關(guān)的評(píng)估原則，運(yùn)用科學(xué)合理的評(píng)估方式，基于房地產(chǎn)交易的評(píng)估價(jià)和成交價(jià)，來(lái)判定及估算房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。另外，相關(guān)的評(píng)估人員也需要了解和分析抵押房地產(chǎn)時(shí)潛在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，以保障估價(jià)之后其價(jià)值的最大穩(wěn)定性。就根據(jù)實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)抵押評(píng)估的方法有很多種，但評(píng)估人員大多數(shù)采用的是市場(chǎng)比較法，在結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格之后在權(quán)重確定，并沒(méi)有充分考慮后期可能會(huì)出現(xiàn)的各種變化，僅僅是在抵押價(jià)格最高的時(shí)候評(píng)估出抵押物的貸款額度，這樣針對(duì)市場(chǎng)價(jià)格做出的評(píng)估結(jié)果存在著一定的缺陷，就是當(dāng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)出現(xiàn)大幅變化的時(shí)候，就會(huì)產(chǎn)生比較大的風(fēng)險(xiǎn)[1]。此外，一些房地產(chǎn)的抵押人為了能夠獲得較多的貸款額度，會(huì)采取一些手段例如給評(píng)估人員高費(fèi)用或是回扣等來(lái)提升房地產(chǎn)抵押物的評(píng)估價(jià)值，如果相關(guān)的評(píng)估人員經(jīng)不起這樣的誘惑就會(huì)提高評(píng)估價(jià)值，導(dǎo)致出現(xiàn)抵押物評(píng)估價(jià)值高于實(shí)際抵押價(jià)值的現(xiàn)象。

1.3 抵押辦理中內(nèi)部存在的風(fēng)險(xiǎn)

在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款評(píng)估中，銀行會(huì)根據(jù)評(píng)估人員對(duì)于抵押物的評(píng)估價(jià)格決定向貸款人發(fā)放貸款的數(shù)額，所以這就要求了評(píng)估人員需要對(duì)抵押物做出正確的估價(jià)以及有效預(yù)估抵押物潛在的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。而由于一些評(píng)估人員自身的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不高，也沒(méi)有深入了解和分析抵押房屋可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致評(píng)估過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)抵押登記手續(xù)不完善以及抵押行為無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)[2]。①抵押登記手續(xù)不完善，銀行方面延遲了抵押的相關(guān)手續(xù)以及辦理時(shí)間，會(huì)導(dǎo)致抵押房屋的權(quán)利無(wú)效以及懸空。在這樣的情況下，如果出現(xiàn)貸款問(wèn)題需要抵押房屋的時(shí)候，那么銀行就會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。另外，在房屋抵押信息的登記手續(xù)辦理中，貸款人沒(méi)有直接參與到查詢(xún)工作中去，或者相關(guān)機(jī)構(gòu)的金融人員沒(méi)有參與到信息的登記以及抵押過(guò)程中，也會(huì)出現(xiàn)影響查詢(xún)工作的順利完成；②抵押行為無(wú)效，依據(jù)相關(guān)的抵押規(guī)定來(lái)看，一些公益類(lèi)的事業(yè)單位如醫(yī)院、學(xué)校等或者具有社會(huì)性質(zhì)的設(shè)施房屋使不能用來(lái)當(dāng)作抵押物的，就算是用來(lái)抵押也是無(wú)效的抵押行為。雖然一些政府部門(mén)認(rèn)為可以用來(lái)抵押，但是我們國(guó)家屬于法治社會(huì)，因此，這類(lèi)抵押行為是無(wú)效的，同時(shí)有較高的法律風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

2 對(duì)于房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的防范措施

2.1 注重實(shí)地調(diào)查，實(shí)時(shí)監(jiān)控市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

在房地產(chǎn)抵押后，發(fā)放抵押貸款之前，需要先對(duì)貸款人所抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，進(jìn)行分析并制定出相應(yīng)的評(píng)估結(jié)果，從多方面來(lái)分析抵押物的市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)值和能力，以保障貸款能夠掌握主動(dòng)權(quán)，盡最大限度來(lái)降低實(shí)際和貸款差距，這樣才能在市場(chǎng)最高價(jià)值使收回貸款，以此來(lái)保障其抵押物的合理有效性[3]。另外，還需要查詢(xún)貸款人的房屋在貸款前后是否有租賃情況，以保障抵押物處理的安全系數(shù)以及簽訂協(xié)議的時(shí)效性。定期分析和研究房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式，注重房地產(chǎn)抵押相關(guān)政策制度、法律法規(guī)等等的信息收集，實(shí)時(shí)了解各種和房地產(chǎn)抵押貸款有關(guān)的管理方法以及司法解釋?zhuān)谟行ч_(kāi)展業(yè)務(wù)種類(lèi)的同時(shí)，結(jié)合實(shí)際發(fā)展情況，制定合理有效的措施，做好協(xié)調(diào)發(fā)展，避免集中抵押貸款而造成的風(fēng)險(xiǎn)聚集。加強(qiáng)對(duì)相關(guān)政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)、房屋價(jià)格的實(shí)時(shí)檢測(cè)和研究，了解房地產(chǎn)行業(yè)的周期變化并及時(shí)做出合理有效的調(diào)整，以避免產(chǎn)生更大的風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)價(jià)值產(chǎn)生較大波動(dòng)時(shí)，可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房屋的抵押價(jià)值定期的進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)也聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)來(lái)協(xié)助完成對(duì)房地產(chǎn)抵押的處置，以保障能夠及時(shí)有效地降低潛在風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 堅(jiān)持評(píng)估原則，提升評(píng)估人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)

要想使房地產(chǎn)貸款抵押評(píng)估價(jià)值能夠具有真實(shí)可靠性取決于兩個(gè)因素：①評(píng)估過(guò)程中是否遵守公平公正、客觀合理以及科學(xué)獨(dú)立的基本原則。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)不受其他人的控制，不受其他部門(mén)或者銀行的制約，作為一個(gè)獨(dú)立的機(jī)構(gòu)，其工作人員和機(jī)構(gòu)和貸款人之間沒(méi)有利益牽扯。其他人不能隨意干預(yù)評(píng)估人員的評(píng)估過(guò)程和結(jié)果，對(duì)于違犯職業(yè)道德或是有違規(guī)行為的工作人員需采取嚴(yán)厲的處罰力度來(lái)進(jìn)行管理；②對(duì)于評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)能力以及職業(yè)道德培養(yǎng)，以確保能夠順利完成評(píng)估工作。定期對(duì)相關(guān)的評(píng)估人員進(jìn)行培訓(xùn)，優(yōu)化和完善評(píng)估人員的實(shí)際操作水平，有效提升評(píng)估人員的職業(yè)道德感以及專(zhuān)業(yè)能力，而對(duì)于長(zhǎng)期無(wú)法完成后期教育的工作人員應(yīng)給與一定的懲罰措施。一名優(yōu)秀且稱(chēng)職的評(píng)估人員，除了需要能夠熟悉相關(guān)的理論知識(shí)之外，需要緊隨時(shí)代發(fā)展的步伐，對(duì)最新的專(zhuān)業(yè)知識(shí)以及相關(guān)的動(dòng)態(tài)都能夠及時(shí)了解，摒棄掉過(guò)去那種抵押貸款沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)小的評(píng)估觀念，對(duì)房地產(chǎn)抵押的貸款的整體風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有一個(gè)清楚明確的認(rèn)知，還需要有足夠的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，為評(píng)估人員提供一些機(jī)會(huì)以及平臺(tái)讓其能夠了解自身的不足之處的同時(shí)不斷豐富自己的經(jīng)驗(yàn)，相關(guān)的評(píng)估部門(mén)還可以建立起一個(gè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較系統(tǒng)規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，增強(qiáng)工作人員的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估意識(shí)，使其能夠在評(píng)估工作中做出真實(shí)可靠的有效評(píng)估，以減少房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，推動(dòng)評(píng)估行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。此外，房地產(chǎn)相關(guān)的管理部門(mén)需要不斷改進(jìn)以及完善，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的估價(jià)過(guò)程和結(jié)果進(jìn)行定期的檢查，借此來(lái)有效杜絕出現(xiàn)惡意吃回扣以及道德腐敗的情況。對(duì)于違規(guī)的個(gè)人或者機(jī)構(gòu)，要進(jìn)行嚴(yán)厲的處罰并使其他人員引以為戒，借此來(lái)提高評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)素養(yǎng)能力。

2.3 注重抵押手續(xù)的有效合規(guī)性

在房地產(chǎn)抵押貸款后，發(fā)放貸款或者續(xù)貸的時(shí)候，金融機(jī)構(gòu)相關(guān)的信貸人員需要重視抵押貸款手續(xù)的辦理工作，應(yīng)該積極主動(dòng)地參與到辦理以及查詢(xún)工作中去，以保障相關(guān)能夠完整辦理有關(guān)的續(xù)保、足額保險(xiǎn)以及抵押手續(xù)的合法性。貸款前的調(diào)查工作是信貸人員準(zhǔn)確分析抵押物風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)不可或缺的環(huán)節(jié)，能夠有效在事前防范風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，尤其是對(duì)其在相關(guān)的法律制度合規(guī)以及合同有效方面有著重要作用，根據(jù)相關(guān)的制度規(guī)定，金融信貸人員在接受評(píng)估之后，需要針對(duì)抵押人的抵押物物情況、安全情況等等完成評(píng)估[4]。因此，在正式簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同之前，金融信貸人員務(wù)必對(duì)房地產(chǎn)抵押的各種資料內(nèi)容有一個(gè)詳細(xì)的了解，需要仔細(xì)核對(duì)房地產(chǎn)抵押的權(quán)利歸屬情況、抵押人的家庭婚姻情況以及抵押人所在公司的章程等資料，特別是要注重內(nèi)容里面是否還有其他財(cái)產(chǎn)共同人等，以有效避免因?yàn)椴环戏傻南嚓P(guān)制度規(guī)定而影響合同的簽訂失敗，最終造成無(wú)效的抵押行為。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)的抵押貸款還有很多潛在風(fēng)險(xiǎn)，需要采取合理有效的措施來(lái)完成有效防范和把控。要想很好地防范和把控這些風(fēng)險(xiǎn)就需要評(píng)估人員在提升自身專(zhuān)業(yè)知識(shí)能力的同時(shí)，提高自身的職業(yè)道德水平，并借助相關(guān)的政策制度以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，降低經(jīng)濟(jì)損失的同時(shí)，推動(dòng)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。