淺析新形勢下城市老舊小區(qū)改造趨勢

馮華芬

（石林彝族自治縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，云南昆明 652200）

為充分發(fā)揮中國共產(chǎn)黨第19 屆全國大會(huì)精神，住房城鄉(xiāng)開發(fā)部將實(shí)施全國15 個(gè)城市的舊市區(qū)改造試點(diǎn)項(xiàng)目，并通知《關(guān)于促進(jìn)舊社區(qū)重建試點(diǎn)工作的通知》。社區(qū)的變革，提供可再現(xiàn)可擴(kuò)展的體驗(yàn)。通過15 個(gè)城市的舊社區(qū)的試點(diǎn)變革，計(jì)劃探索四種機(jī)制：①共同締造”工作機(jī)制；②共同資金籌措機(jī)制；③變革和建設(shè)管理機(jī)制；④長期管理機(jī)制。

1 老舊小區(qū)改造的必要性和意義

1.1 有利于保障和改善民生

①舊社區(qū)的變革有利于改善房屋安全，確保人們的生命和財(cái)產(chǎn)的安全；②提高社區(qū)的功能性和舒適性，提高居民生活質(zhì)量，提高人們的幸福、安全感；③提高住宅的價(jià)值，提高街道整體的形象也發(fā)揮重要的作用。

1.2 有利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長

①舊社區(qū)的變革是擴(kuò)大國內(nèi)需求，解決剩余資源內(nèi)耗。因此，鋼鐵、水泥、管線、玻璃等的產(chǎn)業(yè)的需求可能會(huì)增加；②刺激投資，促進(jìn)節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大電梯產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、安裝和維護(hù)投資，促進(jìn)供水、取暖、燃?xì)夤?yīng)等產(chǎn)業(yè)的投資需求；③促進(jìn)就業(yè)。通過跟蹤財(cái)產(chǎn)管理、在各地區(qū)設(shè)立不同住宅等服務(wù)，很多被解雇的失業(yè)者將回歸就業(yè)崗位。

1.3 有利于實(shí)現(xiàn)城市健康集約和諧發(fā)展

①舊社區(qū)的變革避免了大規(guī)模的城市拆遷和建設(shè)，修復(fù)了城市原有的面貌，支持城市的修復(fù)，促進(jìn)集中發(fā)展；②通過老年人社區(qū)的變革，提高居民生活環(huán)境的質(zhì)量，滿足生活需求，確保老年人的安全，促進(jìn)社會(huì)的和諧。

2 老舊小區(qū)改造目標(biāo)及基本原則

2.1 目標(biāo)要求

在新時(shí)代的新發(fā)展理念下，舊社區(qū)的變革是變革城市發(fā)展方式、改善生活環(huán)境的主要項(xiàng)目。為了建設(shè)宜居城市，改善生活環(huán)境，改善生活環(huán)境。目標(biāo)是改善生活質(zhì)量，加強(qiáng)社區(qū)治理體系建設(shè)，共同建設(shè)、治理和共享。

2.2 基本原則

2.2.1 黨建引領(lǐng)，共同締造

充分發(fā)揮各級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)的核心作用和黨員的模范先驅(qū)者作用，通過整個(gè)舊社區(qū)的重建和基礎(chǔ)的社會(huì)治理進(jìn)程加強(qiáng)黨的建設(shè)遵守共創(chuàng)的概念，構(gòu)建“協(xié)商共同治理”的治理系統(tǒng)。

2.2.2 明確主體，落實(shí)責(zé)任

所有地區(qū)都有責(zé)任對(duì)管轄內(nèi)的舊社區(qū)進(jìn)行整修，制定整修計(jì)劃，有責(zé)任將其實(shí)施科學(xué)組織化。街道辦事處和社區(qū)積極組織居民，充分反映最基層廣大居民的需要。所有相關(guān)部門和管線單位都應(yīng)其功能和責(zé)任，積極配合社區(qū)的重建工作。

2.2.3 因地制宜，突出重點(diǎn)

“先是計(jì)劃，其次是建設(shè)，首先要改善人們的生活，就要遵守功能，其次是景觀、地下、地面”，重點(diǎn)是解決水、電、氣、運(yùn)輸、安全隱患問題，避免影響居民基本生活。

2.2.4 治管并舉，鞏固提升

革新居民的管理模式，引導(dǎo)居民合理選擇自我管理或財(cái)產(chǎn)管理，持續(xù)整合變革的結(jié)果，促進(jìn)社區(qū)之后的管理專業(yè)化和正?；?chuàng)新社區(qū)治理模式，提高社區(qū)服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)政府治理和社區(qū)自治，以及居民自律性之間良性相互作用。

3 城市老舊小區(qū)存在的問題

3.1 基礎(chǔ)設(shè)施破損、陳舊老化及設(shè)施不健全

住宅道路的老化和路面的損傷，住宅前后下水道管道的損傷和閉塞，地區(qū)排水系統(tǒng)的混亂和雨水和下水道的匯合，排水井的下沉，各種管道的雜亂埋設(shè)，支援設(shè)施和管道不足，舊社區(qū)的大部分道路都很窄，大部分道路破損嚴(yán)重，防火設(shè)施的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)很低，引起很大的防火危險(xiǎn)。

3.2 小區(qū)衛(wèi)生臟、環(huán)境亂

舊小區(qū)通常有很多違章的建筑，私家車占用了很大的公共空間，沒有統(tǒng)一的停車空間，所以汽車和自行車可以自由停車，道路的占用影響地區(qū)的交通，引起道路混亂。社區(qū)的綠地被垃圾填滿，沒有專人收拾垃圾，社區(qū)中的公共設(shè)施老化了。衛(wèi)生狀況不好，小廣告肆意粘貼，整個(gè)小區(qū)缺乏活力。

3.3 公共配套設(shè)施缺少或被占用，缺少綠化景觀

老社區(qū)的建設(shè)當(dāng)初只是解決居民的住房問題。計(jì)劃方案比較簡單，沒有完整的基礎(chǔ)設(shè)施和支持設(shè)施。公共服務(wù)設(shè)施的分配也很少，住宅活動(dòng)、公共綠地、自行車車庫、停車場不足，支援設(shè)施和居民的實(shí)際需求之間的矛盾非常顯著。住宅前沒有垃圾中轉(zhuǎn)基地和一元化垃圾收集箱。

4 新形勢下城市老舊小區(qū)改造趨勢分析

4.1 對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行綠化改造

增加綠色植物的大范圍種植，不僅起到美化環(huán)境的作用，還吸收空氣中有害氣體，減少噪聲，改善了地區(qū)社會(huì)的微氣候。舊社區(qū)的綠地是有限的，為了增加社區(qū)的綠地，可以展開綠地帶配置盆栽植物。此外，還可以設(shè)定垂直于墻壁的綠化，設(shè)置屋頂庭園。綠化必須遵循“人本”的基本原則。地區(qū)的植物和居民有著密切的關(guān)系，必須加以注意。

4.2 充分關(guān)注社區(qū)居民的心聲

社區(qū)的變革，必須不破壞居民生活習(xí)慣。居民可以參加變革過程，變革計(jì)劃的居民有更大的發(fā)言權(quán)。在設(shè)計(jì)過程中，居民的意見必須通過居民的集會(huì)、投票和咨詢積極聽取。通過讓居民的社區(qū)具有自覺性，可以提高居民對(duì)變化后的新社區(qū)的熱情，增強(qiáng)居民的社區(qū)身份和歸屬意識(shí)。

4.3 保護(hù)當(dāng)?shù)氐牡赜蛭幕?/h3>

在改造舊社區(qū)的時(shí)候，需要注意文化保護(hù)。古老的社區(qū)有很長的歷史，有很多當(dāng)?shù)氐奈幕瘋髡f和歷史故事。具備舊市區(qū)地域特征的建筑物是當(dāng)?shù)鼐用竦恼滟F回憶，為了保存自古以來具有歷史、文化意義的場所，需要加強(qiáng)和保護(hù)地域特征強(qiáng)、對(duì)地區(qū)來說重要的地方。在改造過程中，探索當(dāng)?shù)氐奈幕卣?，將?dāng)?shù)氐臍v史故事和文化元素添加到風(fēng)景中，結(jié)合當(dāng)?shù)氐奈幕徒ㄖ?，將改造后的舊社區(qū)構(gòu)建成美麗舒適的地方特色社區(qū)。

4.4 增加活動(dòng)場所

老舊社區(qū)的主要居住對(duì)象的老年人，因此要特別關(guān)注該群體的特殊性需求。一方面，要重視違法停車問題的解決，考慮到老年人的運(yùn)動(dòng)場地以及運(yùn)動(dòng)需求，要專門設(shè)置劃分停車位，為廣場舞場地預(yù)留空間。地區(qū)社會(huì)為了方便老年人的移動(dòng)，需要增加無障礙設(shè)施，如多設(shè)置座椅讓老年人便捷休息。一部分老年人為了下國際象棋、看書、使社區(qū)更加人性化，設(shè)置了國際象棋、卡室和讀書室。

4.5 把安全放在首位

在使荒廢的墻體變美的同時(shí)，需要加固、修復(fù)，無法修復(fù)的墻壁要拆毀重建。舊市區(qū)的居民中老年人很多，給老年人帶來不便。翻修時(shí)，注意平緩、防滑、無障礙設(shè)施的設(shè)置。通過合理規(guī)劃停車位和拓寬道路以確保行人安全，使行人和車輛分離。舊社區(qū)的改建也需要注意照明問題，為了防止由耀眼的光源引起的眩暈，照明必須柔和。但是，為了確保夜間行人的安全，需要確保合理照明。

5 老舊小區(qū)機(jī)制保障措施

5.1 組織保障

（1）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。決策、指揮和協(xié)調(diào)老社區(qū)成立一個(gè)變革的主要群體。辦公室和資金的調(diào)整，住宅建設(shè)的翻修，以及社會(huì)公共設(shè)施的綜合整修工作組。各地區(qū)和縣還設(shè)立相應(yīng)的調(diào)整機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)政策實(shí)施、修改進(jìn)度管理、資本使用、項(xiàng)目管理、歸檔收集、完成接收、跟蹤管理等有效促進(jìn)舊住宅區(qū)和后續(xù)房地產(chǎn)服務(wù)的有機(jī)更新。

（2）加大宣傳引導(dǎo)力度。加強(qiáng)宣傳活動(dòng)，擴(kuò)大宣傳范圍，對(duì)舊社區(qū)的整改和改善的重要性、方法步驟、結(jié)果等進(jìn)行全面、多角度、廣泛的公開，網(wǎng)絡(luò)、電視圖像、廣播、報(bào)紙上都有報(bào)道，所以形成了領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注、社會(huì)支持和群眾參與的強(qiáng)烈氛圍。

5.2 嚴(yán)格監(jiān)督考核

建立定期工作會(huì)議、特別調(diào)整會(huì)議、信息提交、任務(wù)評(píng)估等系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)所有地區(qū)相關(guān)部門舊社區(qū)重建試點(diǎn)工作的監(jiān)督和評(píng)價(jià)，促進(jìn)實(shí)施各種任務(wù)。

5.3 政策保障

按照《中華人民共和國財(cái)產(chǎn)法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市不動(dòng)產(chǎn)管理法》以及其他法律法規(guī)，為解決舊住宅社區(qū)的有機(jī)更新而制定的特別政策。然后解決計(jì)劃土地面積比的變更、住宅面積的變更、住宅類型的變更、變更所引起的批準(zhǔn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)的問題。住宅機(jī)能的變化及支援設(shè)施的變更修改屬性管理規(guī)則的制定和構(gòu)建，明確舊住宅社區(qū)有機(jī)更新和跟進(jìn)管理的責(zé)任主體、資金來源、運(yùn)營形態(tài)、保證機(jī)制。

公布了對(duì)現(xiàn)有住宅節(jié)能升級(jí)和舊住宅社區(qū)綜合實(shí)施有機(jī)更新的資金使用管理的相關(guān)措施，以及居民收回住房提供資金和住房維護(hù)資金的管理方法，為舊住宅社區(qū)的有機(jī)更新。引入土地供應(yīng)、資本注入、投資補(bǔ)貼、金融折扣、稅收優(yōu)惠措施等相關(guān)激勵(lì)政策和措施，使企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)參加舊住宅社區(qū)的有機(jī)更新和運(yùn)營。舊住宅區(qū)的有機(jī)更新可以免除政府資金的管理費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施支援費(fèi)等。引入對(duì)舊住宅街的房地產(chǎn)管理費(fèi)用的補(bǔ)助政策，增加安全性房地產(chǎn)的財(cái)政支出，確立財(cái)政補(bǔ)助機(jī)制，由房地產(chǎn)公司新繼承對(duì)被自我管理的舊住宅街和分散的住宅用建筑實(shí)施財(cái)政補(bǔ)助金。通過改善房地產(chǎn)管理促進(jìn)專業(yè)主義，實(shí)現(xiàn)舊住宅區(qū)的長期管理。

5.4 資金籌措

舊社區(qū)的整修資金可以通過居民投資、財(cái)政資金（包括地區(qū)級(jí)特別基金、地方自治體級(jí)別補(bǔ)助金基金）、管道單元和原產(chǎn)權(quán)單元來籌措。根據(jù)項(xiàng)目分類，合理決定有關(guān)修改費(fèi)用的分配規(guī)則。

6 結(jié)論

在舊的城市社區(qū)出現(xiàn)的問題大體上同樣，不過，每個(gè)社區(qū)有獨(dú)自的特征，需要詳細(xì)分析特定的問題。這些問題需要現(xiàn)場調(diào)查和訪問，在設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)換方案時(shí)針對(duì)特定問題提出特定的解決方案。舊社區(qū)的再生以及改善，對(duì)改善人們的生活環(huán)境、提高城市整體的環(huán)境收容力、城市運(yùn)營的效率化有重要的作用。這是滿足時(shí)代發(fā)展需求的生活項(xiàng)目，對(duì)城市發(fā)展也極具重要性。