資產(chǎn)評估法對房地產(chǎn)估價的影響分析

摘要：改革開放以來，我國的經(jīng)濟水平不斷提高，尤其是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，其在90年代迅速發(fā)展，現(xiàn)如今已經(jīng)在我國國民生產(chǎn)總值中占據(jù)著十分重要的地位，評估房地產(chǎn)工作的最重要手段就是資產(chǎn)評估法。資產(chǎn)評估法的主要目的是通過建立公平公正的房地產(chǎn)交易市場，維護資產(chǎn)評估當事人的合法權(quán)益，避免不合法交易行為的出現(xiàn)，從而維護房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定性。房地產(chǎn)評估是指由專門的評估人員按照國家規(guī)定的制度進行評估方法，公平的對估價對象實際價值的分析。使用資產(chǎn)評估法對房地產(chǎn)工作進行評估，有利于營造一個安全穩(wěn)定的房地產(chǎn)交易市場。基于此，本文首先從四個方面講解了在房地產(chǎn)估價工作中采用資產(chǎn)評估法的重要性，然后從五個方面具體闡述了房地產(chǎn)估價采用資產(chǎn)評估法的基本原則，最后講訴了我國常用的資產(chǎn)評估方法，以此來供專業(yè)人士參考。

關鍵詞：資產(chǎn)評估法;房地產(chǎn)估價行業(yè);房地產(chǎn)交易市場

房地產(chǎn)估價工作對看房地產(chǎn)買賣各方的基礎性權(quán)益，具有直接影響作用，就目前國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)影響力情況來看，關于國家制定和實施資產(chǎn)評估法這一措施會對整個房地產(chǎn)估價行業(yè)產(chǎn)生十分重要的影響。房地產(chǎn)行業(yè)估價工作能否精準高效的實施，還在于看資產(chǎn)評估法是否能夠靈活運用。資產(chǎn)評估法的實施會對房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來較大的發(fā)展機遇。而且隨著國民經(jīng)濟的高速發(fā)展，資產(chǎn)評估法已經(jīng)存在于我們?nèi)粘５纳a(chǎn)生活中。該法律不僅可以為委托方爭取到最佳的經(jīng)濟效益，而且還可以給評估市場營造一種相對安全、穩(wěn)定、可靠的交易氛圍，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)的評估工作能夠更加的專業(yè)化，規(guī)范化。

1在房地產(chǎn)估價工作中采用資產(chǎn)評估法的重要性

1.1降低了人們進入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，加速房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

采用資產(chǎn)評估方法可以有效的促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。首先采用資產(chǎn)評估的方法，在一定程度上降低了我國進入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，這使得大部分房地產(chǎn)估價人員可以自由地進入房地產(chǎn)估價行業(yè)。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)在九十年代快速崛起，這就使我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的人才大量缺失，在很大程度上阻礙了我國房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展。然而，我國房地產(chǎn)行業(yè)中最不可缺少的部分便是房地產(chǎn)估價人員，對房地產(chǎn)進行評估可以有效的促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的平等競爭。我國取消了房地產(chǎn)評估師的資格準入證書的考取這項政策，對促進我國資產(chǎn)評估行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有重要的意義。首先，我國取消對房地產(chǎn)評估師具有專門的資格證的政策有助于評估機構(gòu)的發(fā)展，評估機構(gòu)可以從社會上獲得有思想、有才能的資產(chǎn)評估師，另一方面來說，沒有取得房地產(chǎn)行業(yè)相關證書的資產(chǎn)評估師進入房地產(chǎn)行業(yè)，這就可以促進大量有經(jīng)驗的資產(chǎn)評估師進入房地產(chǎn)行業(yè)，不僅給我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了便利，還節(jié)約了房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)評估成本。例如，我國房地產(chǎn)在進行拍賣時首先要進行的便是資產(chǎn)評估，這可以有效的維護我國房地產(chǎn)交易的公平性和安全性，由于資產(chǎn)評估人員的增加使房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本降低，有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定性。

1.2資產(chǎn)評估法使房地產(chǎn)行業(yè)的工作更加專業(yè)化和規(guī)范化

我國法律規(guī)定的資產(chǎn)估價原則可以促進我國房地產(chǎn)行業(yè)估價工作的專業(yè)化、規(guī)范化和標準化。根據(jù)我國有關資產(chǎn)評估法的明確規(guī)定，要從事資產(chǎn)評估的人員，必須具有專業(yè)的資產(chǎn)評估證書，必須由其所屬的正規(guī)專業(yè)評估機構(gòu)，并且其一生中只能加入一個資產(chǎn)評估機構(gòu)，有效地保證了我國資產(chǎn)評估工作的有序開展。我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)估價的相關制度，主要是依據(jù)當?shù)爻鞘械姆康禺a(chǎn)管理的有關制度而制定的，這種方式的評估法不僅需遵循原來的城市房地產(chǎn)行業(yè)管理的相關法規(guī)而且還要遵守新的資產(chǎn)評估法。因此在對城市的房地產(chǎn)進行估價時，應當設立專業(yè)的估價師來實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)評估工作專業(yè)化。但是，所有的房地產(chǎn)管理制度都具有一定的局限性。例如，假設資產(chǎn)評估師采用當?shù)爻鞘械姆康禺a(chǎn)估價相關制度進行資產(chǎn)評估，那么其在評估標準上可能會同其他地區(qū)的評估標準有一定的差異，這就不利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定，個體使用資產(chǎn)評估法對房地產(chǎn)進行估價時，不僅要遵守當?shù)氐姆康禺a(chǎn)估價相關制度，還要遵守我國規(guī)定的資產(chǎn)評估制度，這種雙重制度促進了我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的專業(yè)化。資產(chǎn)評估法是我國為了維護行業(yè)市場的公平和公正性原則而制定的法規(guī)，但是，由于原先的法規(guī)涉及的資產(chǎn)估價的責任不明確，這就導致我國估價行業(yè)存在混亂現(xiàn)象，使估價行業(yè)缺乏明確的法律法規(guī)，所以資產(chǎn)評估法的出臺有效的維護了我國資產(chǎn)評估市場的公平性、公正性原則，對相關資產(chǎn)評估當事人給予了最大的保障。

1.3資產(chǎn)評估法加強了職業(yè)風險，提高了監(jiān)督作用

資產(chǎn)估價法是國家為了補充行政法未涉及到的相關規(guī)定，維持估價市場的規(guī)范化盡心盡力地維護估價工作者而制定的一部公平公正的法律。資產(chǎn)評估法改善了過去的管理重點，不再將管理重心放在入口管理上，而是向結(jié)果管理逐漸偏移，以增大的法律責任來督促相關評估機構(gòu)及從業(yè)人員的責任心。資產(chǎn)評估法將處罰制度、處罰力度等加以明確，相較于現(xiàn)有法律規(guī)則制度，資產(chǎn)評估法對相關行政管理部門、評估行業(yè)從業(yè)人員、評估行業(yè)協(xié)會、委托人、評估機構(gòu)等加大了法律管理力度。它的出臺，嚴懲了不法估價機構(gòu)，規(guī)范了對相關估價人員的行為。比如一旦查證有相關專業(yè)評估工作人員簽訂了虛假的評估合同，那么評估機構(gòu)將會對其違法行為作出懲處，甚至對該人員進行沒收違法所得以及停職處理，如果情節(jié)嚴重者，將會依法追究相關人員的法律責任，作出終身停職處理。另外，相較于房地產(chǎn)估價相關制度，資產(chǎn)評估法對評估專業(yè)人員有了新要求，在相關資料、證明、文件的驗證與核查上，往往要求更高的完整性、精準性與真實有效性。事實上，驗證核查相關證明和資料原本就是意見比較復雜和困難的工作，而資產(chǎn)評估法對此提出了更高的要求無疑是提高了從業(yè)人員職業(yè)風險，從而提高監(jiān)督作用，督促其認真、誠實的完成工作。

1.4促進估價品牌的生產(chǎn)，豐富業(yè)務發(fā)展方向

《資產(chǎn)評估法》的實施，無疑會對整個房地產(chǎn)進行一次有效整頓。在當前競爭壓力較大的房地產(chǎn)估價市場，借助資產(chǎn)評估法對市場的調(diào)整，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應抓住機遇，積極參考學習國際經(jīng)驗，建立其自身獨特的房地產(chǎn)估價品牌，并拓展發(fā)展思路，形成多元化的業(yè)務發(fā)展鏈，在自身服務平臺上豐富業(yè)務內(nèi)容。例如，積極投資房地產(chǎn)咨詢業(yè)，并拓展房地產(chǎn)租賃、買賣、測繪、物業(yè)管理、不動產(chǎn)登記代理等多元化業(yè)務。此外，還可以在會計服務的基礎上，結(jié)合工程造價、資產(chǎn)評估、會計、房地產(chǎn)估價等個業(yè)務，形成一個立體、全面、多元的服務機構(gòu)，建立起綜合性競爭優(yōu)勢。

2房地產(chǎn)估價采用資產(chǎn)評估法的基本原則

2.1堅持公正、獨立的資產(chǎn)評估原則

我國使用資產(chǎn)評估法應該堅持公正、公平的評估原則。首先從事資產(chǎn)評估的人員要有一定的所屬機構(gòu)和資產(chǎn)評估從業(yè)證明，從而最大程度的保證資產(chǎn)評估從業(yè)人員堅持資產(chǎn)評估原則，是為了保障資產(chǎn)評估當事人的利益來開展工作。由于資產(chǎn)評估具有一定的主觀判斷性，也使其具有較大的可操作空間，假設資產(chǎn)評估人員沒有保持公正的心態(tài)來進行資產(chǎn)評估工作，這會對資產(chǎn)評估當事人造成極其惡劣的影響。并且在應用資產(chǎn)評估法的時候，評估工作者應該評估法進行深入研究，應用該法律，正確的對房地產(chǎn)估價領域進行考察分析，讓房地產(chǎn)估價的相關管理工作可以更好的實施。因此，從事資產(chǎn)評估的專業(yè)人員要遵循公平公正的評估原則，在資產(chǎn)評估過程中，要考慮資產(chǎn)評估當事人的利益，幫助資產(chǎn)評估當事人權(quán)衡利弊，作出最能保障當事人利益的決策，然后再提出比較合理的資產(chǎn)評估價格。

2.2堅持合法評估原則

資產(chǎn)評估師在進行房地產(chǎn)資產(chǎn)估價時，要熟悉當?shù)胤康禺a(chǎn)評估的相關管理政策和我國資產(chǎn)評估法律，保證其估價的合法性。如果進行資產(chǎn)評估使對當?shù)胤康禺a(chǎn)評估的相關管理政策認知不明確，那么就會造成其資產(chǎn)評估結(jié)果違背當?shù)胤康禺a(chǎn)資產(chǎn)評估的管理制度，就會造成資產(chǎn)評估結(jié)果在當?shù)夭贿m用，甚至可能會使資產(chǎn)評估當事人違背當?shù)叵嚓P政策，進而使其受到政府的懲罰，這都不符合我國資產(chǎn)評估的合法性原則。因此，資產(chǎn)評估師要在熟讀當?shù)卣吆唾Y產(chǎn)評估法的基礎上開展工作，然后再根據(jù)資產(chǎn)評估結(jié)果適當要價。

2.3資產(chǎn)評估具有某一時刻的具體價值的相關原則

資產(chǎn)評估人員要考慮房地產(chǎn)某一個時刻的具體價值。相關房地產(chǎn)估價人員一定要對自身工作的特殊性質(zhì)具有較為深刻的認識，如果有需要在進行資產(chǎn)評估原則設計時，要完整開發(fā)原則性的因素，提升房地產(chǎn)估價的應用質(zhì)量。首先，資產(chǎn)估價人員要根據(jù)不同時期的政策對房地產(chǎn)進行估價，考慮其是否具有可實施性。其次，資產(chǎn)評估人員要對當?shù)氐慕?jīng)濟狀況和人民收入水平進行分析，了解資產(chǎn)在某個特定時刻的具體價值，即資產(chǎn)估價人員要對房地產(chǎn)的價值進行評估，保證評估結(jié)果的有效性[1]。

2.4堅持替代原則

資產(chǎn)估價人員在進行資產(chǎn)評估時，要根據(jù)當?shù)貙嶋H情況進行實時評估，其評估結(jié)果要和相同價值的房地產(chǎn)的評估結(jié)果一致，房地產(chǎn)評估結(jié)果和同等條件下的房地產(chǎn)的價格可以存在細小的差異，但不可偏離過多。例如同等價位的一室三廳，其價格要在可接受范圍內(nèi)波動，新房子的價格可以稍高于舊房子的價格，但其價格應該在一千元左右波動，不可超出范圍過多。

2.5在評估中堅持最佳使用原則

資產(chǎn)估價人員在進行估價時要堅持最佳使用原則。在進行資產(chǎn)評估的前提是以資產(chǎn)估價當事人的最大利益。例如當被評估的房地產(chǎn)處于被使用狀態(tài)時，資產(chǎn)估價人員要根據(jù)最高的估價原則對估價房地產(chǎn)進行深入分析研究，分析其是否具備可升值空間，在對其房地產(chǎn)進行折舊分析時，分析其使用程度對價值的影響，然后再將分析結(jié)果呈現(xiàn)在評估報告當中。

3我國常用的資產(chǎn)評估方法

就目前來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)中最常用的資產(chǎn)評估方法是非常多樣化的。例如，運用和其同等價值的房地產(chǎn)評估結(jié)果對其進行分析、根據(jù)房地產(chǎn)的建造成本進行評估、根據(jù)房地產(chǎn)的收益進行評估等評估方式。比較法便是我國在對房地產(chǎn)進行估價時最為常用的方法，它可以根據(jù)同等時間段下同等地段和同種戶型的房子的出售價格，對評估對象進行分析，比較其與出售房子價格的相差比值，然后再對評估對象的價格進行整改，并對其實際價值做出科學合理的估算。開發(fā)法則是指對評估對象進行價值評價后，除去一些成本開銷，然后計算出估價工作的利益，最后達到房地產(chǎn)估價工作的效益最大化。除此之外，收益法、對比法、成本法、修正法等這幾種方法也是我國房地產(chǎn)行業(yè)中較為常用的評估方式。

4結(jié)束語

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)制定的資產(chǎn)評估法已經(jīng)開始施行，對房地產(chǎn)進行評估，這就使房地產(chǎn)的評估難度加大，資產(chǎn)評估人員不僅要根據(jù)房地產(chǎn)所在地的政策，還要考慮國家新出臺的資產(chǎn)評估法。這也使其對資產(chǎn)評估人員的標準提升，資產(chǎn)評估人員在進行專業(yè)估價過程中，不僅要將個人信息完全披露，還要對房地產(chǎn)信息進行檢查，這也加大了估價人員的工作量，工作人員要到估價現(xiàn)場進行真實信息的采集和驗證，以此來確保信息的準確性，這樣也使資產(chǎn)評估機構(gòu)所承擔的風險大大降低，從而形成了我國資產(chǎn)評估人員更加嚴謹?shù)娘L格?？偟膩碚f，資產(chǎn)評估法與我們的生產(chǎn)生活密切相關，資產(chǎn)評估法不僅對資產(chǎn)評估行業(yè)和評估機構(gòu)的審批環(huán)節(jié)進行了規(guī)范，而且還加強了對相關評估機構(gòu)的監(jiān)管，該法律讓我國的房地產(chǎn)評估工作變得更加專業(yè)化。

參考文獻

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作者簡介：馮萍萍，（1994-），女，漢族，山東省臨沂市，從事資產(chǎn)評估，房地產(chǎn)評估。作者簡介：馮萍萍，（1994-），女，漢族，山東省臨沂市，從事資產(chǎn)評估，房地產(chǎn)評估。