基于市場(chǎng)機(jī)制對(duì)建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思考

摘要：現(xiàn)如今，建筑和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度正在不斷加快，是推進(jìn)我國(guó)社會(huì)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)的重要組成部分。而時(shí)代的變化及發(fā)展下，對(duì)于市場(chǎng)機(jī)制也在持續(xù)做出轉(zhuǎn)變，可以對(duì)建筑和房地產(chǎn)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生直接影響?；诖?，本文將重點(diǎn)針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)機(jī)制對(duì)建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響及未來(lái)的發(fā)展趨向做出詳細(xì)分析。

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)機(jī)制;建筑;房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)發(fā)展

當(dāng)前，正在持續(xù)活躍現(xiàn)代化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，人民群眾越發(fā)向往美好生活、愈發(fā)提高對(duì)居住的要求，促使在我國(guó)，建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，在房地產(chǎn)行業(yè)大量流入資金，以促使其同其他行業(yè)相較，得到快速、良好的發(fā)展，但是，同樣也產(chǎn)生打破平衡發(fā)展經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，導(dǎo)致銀行增加信貸風(fēng)險(xiǎn)。并且，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)內(nèi)外變化發(fā)展環(huán)境等因素，都會(huì)對(duì)建筑和房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響。

1建筑市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制

1.1建筑市場(chǎng)供求分析

在建筑市場(chǎng)中，主要是負(fù)責(zé)交換建筑產(chǎn)品，在交易建筑產(chǎn)品的對(duì)象方面，主要?jiǎng)澐譃槭┕て髽I(yè)、設(shè)計(jì)企業(yè)、建筑企業(yè)以及業(yè)主這四類(lèi)之間的交易。四類(lèi)交易能夠?qū)灰捉ㄖ袌?chǎng)的主體起到?jīng)Q定性的作用，并且，在交易建筑產(chǎn)品期間，各個(gè)主體之間均需要對(duì)合同予以簽訂，并且自然在投標(biāo)、招標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)中形成建筑產(chǎn)品的價(jià)格[1]。將交易的對(duì)象作為依據(jù)，能夠發(fā)現(xiàn)：建筑市場(chǎng)內(nèi)的供給者便是生產(chǎn)者，主要對(duì)市場(chǎng)交易中流入生產(chǎn)的建筑產(chǎn)品工作負(fù)責(zé)。生產(chǎn)建筑產(chǎn)品，往往屬于預(yù)定式生產(chǎn)，通過(guò)生產(chǎn)性質(zhì)的層面來(lái)講，供給建筑產(chǎn)品可以對(duì)生產(chǎn)建筑的能力做出直接反映，普遍由各個(gè)環(huán)節(jié)中所參加的生產(chǎn)者能力以及彼此之間的影響來(lái)一致明確。

將社會(huì)的規(guī)模、性質(zhì)作為依據(jù)，可以對(duì)業(yè)主做出個(gè)人、企事業(yè)單位以及政府等劃分，往往需要在建筑市場(chǎng)內(nèi)處于需求者的角色。如果政府為業(yè)主，那么建筑產(chǎn)品的投資建造絕大多數(shù)都是重視社會(huì)效益的一些公共型建筑，或者是對(duì)國(guó)有資源予以開(kāi)發(fā)及使用的一些建筑;如果企事業(yè)單位為業(yè)主，那么建筑產(chǎn)品的投資建造絕大多數(shù)都是為了滿足簡(jiǎn)單再生產(chǎn)或者是擴(kuò)大再生的需要;如果個(gè)人為業(yè)主，則絕大多數(shù)是為了對(duì)個(gè)人需要予以滿足，多用作產(chǎn)品增值保值或者是居住[2]。通常的情況下，建筑市場(chǎng)在需求方面主要與不同類(lèi)型業(yè)主的資產(chǎn)投入相關(guān)，在固定資產(chǎn)投資方面，與建筑市場(chǎng)需求之間保持正相關(guān)的一個(gè)關(guān)系。

1.2建筑市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)

價(jià)值大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)屬于建筑產(chǎn)品最為顯著的特點(diǎn)，至至滿足工程責(zé)任期后，方可將交易完成，因此，在交易建筑產(chǎn)品的時(shí)間方面，相對(duì)要比較長(zhǎng)，同時(shí)，整體生產(chǎn)建筑產(chǎn)品的過(guò)程同樣也屬于交易的過(guò)程。建筑市場(chǎng)往往存在較為明顯的地域性特征，具體在市場(chǎng)交易的合同條款、價(jià)格以及規(guī)則等方面有所體現(xiàn)。除此以外，建筑行業(yè)由于屬于密集勞動(dòng)型行業(yè)，在技術(shù)投入成本方面相對(duì)比較低，在建筑產(chǎn)品的需求方面，對(duì)項(xiàng)目獨(dú)立化特性做出體現(xiàn)，由此可見(jiàn)，建筑市場(chǎng)往往會(huì)存在較為激烈、較為明顯的競(jìng)爭(zhēng)[3]。同時(shí)，工程投資建設(shè)能夠決定建筑市場(chǎng)的需求，受到政策、經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響普遍較為顯著。另外，在供給能力方面，建筑多數(shù)不會(huì)受到外部因素的影響，始終維持一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)，因此，在建筑市場(chǎng)的供求中，時(shí)常會(huì)產(chǎn)生不均衡的現(xiàn)象。

2房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制

2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析

將目的、需求的差異作為依據(jù)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求方面，主要?jiǎng)澐譃槿齻€(gè)類(lèi)型，即投資性需求、消費(fèi)性需求以及生產(chǎn)性需求。針對(duì)于生產(chǎn)性需求而言，主要包含各種經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)類(lèi)用房，主要是將建筑產(chǎn)品作為生產(chǎn)場(chǎng)所而出現(xiàn)的需求進(jìn)行滿足，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中予以參與，是此類(lèi)需求的根本目標(biāo)，可以為循環(huán)社會(huì)經(jīng)濟(jì)起到良好的促進(jìn)作用;針對(duì)于消費(fèi)性需求而言，主要是對(duì)人民群眾居住的需求做出滿足，一般性以及寬泛性屬于此需求較為顯著的特征[4]。人民群眾由于經(jīng)濟(jì)水平存在差異，在需求建筑產(chǎn)品方面也有著一定的區(qū)別，通常的情況下，主要作別墅、高層住宅、多層住宅等檔次不同的需求。針對(duì)于投資性需求而言，主要是經(jīng)過(guò)出租或者是出售所采購(gòu)的建筑產(chǎn)品，從而獲取租金或者是差價(jià)。在此類(lèi)需求當(dāng)中，建筑產(chǎn)品普遍是以價(jià)值的形式來(lái)得以儲(chǔ)存。目前，投資性需求同房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬性之間密切相連，其波動(dòng)主要來(lái)源于房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，在根本的層面來(lái)講，其行為稱(chēng)之為獲利性投資。除此以外，投資性需求可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定的調(diào)節(jié)效用，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大的需求量，房屋的出租或出售，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的增加;如果房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大的供給量，房屋的投資性購(gòu)置，可以實(shí)現(xiàn)需求的增加，有效減少產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題的發(fā)生。然而，如果廣大消費(fèi)者存在盲目投資的行為，將會(huì)導(dǎo)致非必要、過(guò)量需求的產(chǎn)生，導(dǎo)致旺盛需求這一假象的出現(xiàn)，致使房地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)大的價(jià)值波動(dòng)或者是價(jià)格虛高。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生影響，往往存在多樣性的因素，其中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平產(chǎn)生的影響最深。生產(chǎn)建筑產(chǎn)品的需求主要由國(guó)民投資規(guī)模反映，可以說(shuō)，國(guó)民的收入，對(duì)科教文衛(wèi)、娛樂(lè)設(shè)施以及住宅等房地產(chǎn)需求產(chǎn)生直接影響。就當(dāng)前的現(xiàn)狀來(lái)看，主要隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的變化來(lái)對(duì)房地產(chǎn)需求予以變化。除此以外，房地產(chǎn)自身的資本收益同樣也會(huì)產(chǎn)生較大的影響。提高收益水平，往往會(huì)增加投資需求，然而，提高房地產(chǎn)的資本收益，則表示增長(zhǎng)價(jià)格，增長(zhǎng)價(jià)格會(huì)降低需求，因此，在影響房地產(chǎn)需求方面，房地產(chǎn)資本收益過(guò)于復(fù)雜[5]。并且，通貨膨脹、利率變化、未來(lái)預(yù)期、消費(fèi)者收入水平，同樣也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求造成一定的影響。

在房地產(chǎn)的供給方面，主要作兩種劃分，即開(kāi)發(fā)企業(yè)全新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，作用為社會(huì)房地產(chǎn)總量的增加;已售賣(mài)房屋，可以在市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)房屋供給量的增加，但是，對(duì)房地產(chǎn)總量卻不會(huì)增加，俗稱(chēng)為“交易二手房”。供應(yīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的量，可以對(duì)房地產(chǎn)供給量產(chǎn)生直接影響，我國(guó)同樣在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，也將土地供應(yīng)量作為一種慣用的途徑。并且，政府的調(diào)控政策、房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本以及施工作業(yè)的難度，同樣也會(huì)對(duì)供給房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑產(chǎn)品產(chǎn)生一定的影響。

2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)

2.2.1地域性明顯

目前，周邊環(huán)境以及特定房地產(chǎn)項(xiàng)目之間會(huì)產(chǎn)生互相影響的情況，在供求關(guān)系以及房地產(chǎn)價(jià)格等方面，也會(huì)有這更為顯著的地域性特點(diǎn)。

2.2.2周期性波動(dòng)

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展同房地產(chǎn)供求之間有著極為密切的關(guān)聯(lián)，伴隨著周期性的經(jīng)濟(jì)變化，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，同樣也會(huì)做出周期性的波動(dòng)，然而，在波動(dòng)變化方面，二者并未整體一致，針對(duì)于房地產(chǎn)需求而言，可以對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的情況做出更快反映，降低滯后性，然而，開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)由于周期過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致在供給時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)較為顯著的滯后性[6]。

2.2.3市場(chǎng)分層

房地產(chǎn)所在地區(qū)可以決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的層次，因此，其分層普遍由地域性引起。在層次性方面，主要在同樣地區(qū)里供給房地產(chǎn)以及需求存在標(biāo)準(zhǔn)、檔次等方面的不同中予以表現(xiàn)，例如：劃分為高檔住宅市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)等。

2.2.4呈現(xiàn)多重性與多樣性

在房地產(chǎn)需求方面，普遍包含投資性需求、消費(fèi)性需求以及生產(chǎn)性需求三個(gè)方面，通過(guò)深入分析交易的客體用途，能夠發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具備較為顯著的多重性與多樣性。首先，主要在復(fù)雜多樣的交易對(duì)象上有所體現(xiàn);其次，主要在多樣化的交易方式上有所體現(xiàn)，具備包含抵押、出租、轉(zhuǎn)讓、出讓等諸多種交易的方法。

2.2.5呈現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)性

針對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，存在多方面、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)。（1）由于政府干預(yù)，造成其產(chǎn)生不確定性風(fēng)險(xiǎn)，此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)影響到需求方以及供給方;（2）由于交房預(yù)期而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，通常的情況下，普遍在開(kāi)發(fā)商由于個(gè)人控制施工進(jìn)度失控或者是控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不利等因素的影響，難以在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向買(mǎi)受人交付房屋方面有所表現(xiàn);（3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其中主要包含斷裂資金鏈、惡化生產(chǎn)方財(cái)務(wù)情況、由于各種因素導(dǎo)致需求方出現(xiàn)支付能力風(fēng)險(xiǎn)等;（4）難以均衡供求的風(fēng)險(xiǎn);（5）不可抗力性風(fēng)險(xiǎn)[7]。

3建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展方向預(yù)測(cè)

第一，對(duì)我國(guó)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法律規(guī)定予以完善，并且對(duì)更為合理、科學(xué)的政策積極制定、頒布與執(zhí)行，從而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)予以調(diào)控。在未來(lái)，對(duì)時(shí)常發(fā)展的穩(wěn)健性以及純凈性起到一定的推進(jìn)作用，我國(guó)相關(guān)政府以及各個(gè)職能部門(mén)，將會(huì)同我國(guó)的實(shí)際國(guó)情相結(jié)合，對(duì)一系列的法律規(guī)定積極出臺(tái)、落實(shí)，從而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)做出有效調(diào)控，確保房地產(chǎn)的價(jià)格能夠保持在一個(gè)較為理性的范圍以內(nèi)，以保障我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠以規(guī)范化、法制化、秩序化的形式得到持續(xù)性發(fā)展。

第二，確保房地產(chǎn)價(jià)格可以逐步維持于平穩(wěn)狀態(tài)。在觀察及分析近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，能夠發(fā)現(xiàn)，整體房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的局面，群眾在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)，普遍存在持資金觀望的現(xiàn)象，導(dǎo)致市場(chǎng)需求目前處于一個(gè)疲憊期。因此，在日后的發(fā)展中，應(yīng)該適度調(diào)控我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格，從而達(dá)成“住房不炒”的目標(biāo)，為穩(wěn)健性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)起到良好的促進(jìn)效用。

第三，發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)必須要日益成熟。受到區(qū)域發(fā)展、人口變化等各種因素的影響，在發(fā)展房地產(chǎn)期間，將會(huì)由于因素影響而時(shí)常發(fā)生波動(dòng)現(xiàn)象。因此，應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)適度做出有利的刺激，以便能夠日益成熟我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第四，必須要增加科技的投入。在發(fā)展相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)等行業(yè)期間，必須要高度重視科學(xué)技術(shù)的研發(fā)應(yīng)用及創(chuàng)新發(fā)展。新式材料的不斷涌現(xiàn)，我國(guó)的建筑市場(chǎng)在未來(lái)將會(huì)引進(jìn)效果高、污染少、成本低的建筑材料與技術(shù)，從而為升級(jí)更新建筑產(chǎn)品起到一定的推動(dòng)功效[8]。由此可見(jiàn)，科學(xué)投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須要關(guān)注新式科技的引入，確?？梢栽诜康禺a(chǎn)行業(yè)中注入全新的“血液”、“活力”，保障我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康性、全面性以及持續(xù)性發(fā)展。

4結(jié)束語(yǔ)

綜合上述的分析而言，健康、持續(xù)發(fā)展建筑行業(yè)以及房地產(chǎn)行業(yè)，能夠?qū)ξ覈?guó)群眾生活、經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到直接的影響，與我國(guó)經(jīng)濟(jì)之間存在不可分割的密切關(guān)聯(lián)，同發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平也起到關(guān)聯(lián)作用。目前，對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的因素存在一定的多樣性，我國(guó)相關(guān)部門(mén)必須要將發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)作為依據(jù)，做出準(zhǔn)確、科學(xué)的指導(dǎo)，確立起長(zhǎng)期性發(fā)展規(guī)劃，對(duì)管理及調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)工作強(qiáng)化，從而為持續(xù)性、穩(wěn)定性、有效性發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起到良好的推進(jìn)功效。

參考文獻(xiàn)

[1]趙洪濤.基于市場(chǎng)機(jī)制對(duì)建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思考[J].居業(yè)，2021（04）：44-45.

[2]劉艷.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策[J].大眾投資指南，2020（20）：195-196.

[3]鄭通武.關(guān)于新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性探討[J].營(yíng)銷(xiāo)界，2020（24）：89-90.

[4]王海鳳.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素分析及對(duì)策研究[J].經(jīng)濟(jì)師，2019（11）：286-287.

[5]卓仁貴.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及應(yīng)對(duì)策略研究[J].中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)，2016（05）：01-02.

[6]張超，金明哲.中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀及思考[J].中外企業(yè)家，2019（22）：45-46.

[7]戴水發(fā).我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況及未來(lái)應(yīng)然走向研究[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2019（19）：151-152.

作者簡(jiǎn)介：焦麗麗，（1976.11.3-），女，山東省泰安市，大學(xué)本科，經(jīng)濟(jì)師，主要研究方向：建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。