房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控

王文

隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，我國(guó)的城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向成熟，行業(yè)的利潤(rùn)空間也趨向下降，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力也隨之增加。與其他企業(yè)不同的是，房產(chǎn)企業(yè)需要投入大量的資金，且投資回收風(fēng)險(xiǎn)大、時(shí)間長(zhǎng)，當(dāng)前企業(yè)實(shí)現(xiàn)良好發(fā)展的重要途徑之一需要加強(qiáng)成本管控。成本管控的基礎(chǔ)性工作就是會(huì)計(jì)成本核算，房產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施成本管控的過程中，為實(shí)現(xiàn)自身的健康發(fā)展而規(guī)范成本核算流程。文章探析了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中存在的問題，并提出了相應(yīng)的優(yōu)化對(duì)策。

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算是反映地產(chǎn)投資、房屋建筑等一系列開發(fā)過程中的資金流動(dòng)情況，將成本核算作為公司開發(fā)過程中的核心，對(duì)已經(jīng)發(fā)生的、或者已經(jīng)完成的資金運(yùn)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行核算，主要通對(duì)企業(yè)在開發(fā)過程中所投入的成本以及發(fā)生的期間費(fèi)用進(jìn)行分類和歸集，從而計(jì)算出各個(gè)成本項(xiàng)目的成本信息。整個(gè)核算過程都是用貨幣作為計(jì)量單位，以此來反映出企業(yè)成本發(fā)生運(yùn)營(yíng)的情況。

會(huì)計(jì)成本核算對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策有著重大的影響，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是有助于企業(yè)對(duì)于實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)成本進(jìn)行全面掌握。通過對(duì)開發(fā)過程中的成本進(jìn)行核算，以及通過實(shí)際成本的消耗與目標(biāo)成本進(jìn)行比對(duì)，使企業(yè)管理者更清楚開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中的成本消耗以及支出的情況，以此更好的管控開發(fā)過程中的成本，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)成本的節(jié)約。二是有助于企業(yè)根據(jù)自身情況優(yōu)化企業(yè)的資源配置。企業(yè)通過成本核算掌握開發(fā)過程中所消耗企業(yè)的資源情況，分析資源的利用效率，找到消耗的不合理的資源以及產(chǎn)生的原因，與此同時(shí)研究并制定相應(yīng)的對(duì)策，以此提高企業(yè)資源配置的效率。三是有助于企業(yè)能夠監(jiān)督和審查自身企業(yè)各種預(yù)算和計(jì)劃是否在可控范圍之內(nèi)，協(xié)助企業(yè)審查、提高自身對(duì)于開發(fā)成本的管控能力，以此讓企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)最大化。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企想要立于不敗地位，就需要把整個(gè)開發(fā)過程中的成本管理工作落到實(shí)處，根據(jù)企業(yè)自身架構(gòu)體系的特點(diǎn)，對(duì)本企業(yè)的成本管理體系進(jìn)行不斷完善，提高工作人員的管理技能和思想意識(shí)，通過不斷健全房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系，讓房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本降到最低。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算存在的問題

（一）成本費(fèi)用歸集不規(guī)范

目前，有部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然做了會(huì)計(jì)成本核算工作，但是卻忽視了制定相關(guān)的會(huì)計(jì)工作管理制度以及確立相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，導(dǎo)致開發(fā)過程中的成本費(fèi)用的分配及歸集的工作缺乏一定的規(guī)范性，例如沒有對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)及公共設(shè)施配套費(fèi)的歸集進(jìn)行明確規(guī)定，在對(duì)于成本進(jìn)行核算中，會(huì)計(jì)人員會(huì)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)等隨意分配并歸集相，隨意性較強(qiáng)，從而影響了成本核算的結(jié)果。

（二）成本核算對(duì)象劃分不合理

房地產(chǎn)企業(yè)由于行業(yè)的特殊性，很多房屋開發(fā)建筑項(xiàng)目都是分期、分批進(jìn)行開發(fā)，而相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中并未針對(duì)分期、分批的成本核算進(jìn)行嚴(yán)格劃分，這樣就會(huì)造成在確定成本核算對(duì)象時(shí)存在很大的隨意性。部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將分期開發(fā)的核算對(duì)象匯總為一個(gè)核算對(duì)象，這樣就會(huì)使得核算的會(huì)計(jì)科目粗略、成本分配不清楚。同時(shí)還有部分房地產(chǎn)企業(yè)將原本應(yīng)該作為一個(gè)核算對(duì)象的項(xiàng)目，分解為兩個(gè)或兩個(gè)以上的核算對(duì)象，這樣就會(huì)使得成本的核算工作量增加，成本核算的過程更加復(fù)雜繁瑣，上述的現(xiàn)象都會(huì)造成會(huì)計(jì)成本核算不能準(zhǔn)確、真實(shí)的反映出實(shí)際成本的水平，開發(fā)過程的成本就會(huì)處于難以分析、難以控制的狀態(tài)。

（三）成本核算數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算不準(zhǔn)確主要表現(xiàn)為財(cái)務(wù)賬上的成本與實(shí)際發(fā)生成本不一致，出現(xiàn)賬實(shí)不符的情況。造成這個(gè)現(xiàn)象的原因主要是工程款審批支付過程時(shí)間比較長(zhǎng)，沒能及時(shí)完成相關(guān)手續(xù)，財(cái)務(wù)未能入賬，或者是工程相關(guān)人員對(duì)于本期的實(shí)際成本并沒有按照實(shí)際據(jù)實(shí)進(jìn)行核算，會(huì)計(jì)的成本核算也就不能體現(xiàn)出當(dāng)期實(shí)際成本的情況。

（四） 成本核算的過程審核不夠嚴(yán)格

很多房地產(chǎn)企業(yè)在工作中對(duì)成本核算的監(jiān)督和管理不夠嚴(yán)格，在對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行審核時(shí)不夠嚴(yán)謹(jǐn)，審核工作常常流于形式，這樣就會(huì)使得各項(xiàng)成本費(fèi)用超過預(yù)定的目標(biāo)成本，導(dǎo)致原定的目標(biāo)成本計(jì)劃無法得到落實(shí)，甚至還會(huì)造成虛增成本的情況，上述情況都會(huì)增加企業(yè)的開發(fā)成本，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。

（五）成本核算的管理意識(shí)落后

房地產(chǎn)企業(yè)在管理過程中有時(shí)會(huì)存在成本核算觀念落后的現(xiàn)象，對(duì)于成本數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)、核算以及成本控制的措施等方面的認(rèn)知不夠系統(tǒng)、全面。很多企業(yè)很少從經(jīng)濟(jì)效益角度來考慮，給予成本管理方面足夠高的重視，沒有從運(yùn)用高效運(yùn)用成本效益的原則出發(fā)，以及缺乏科學(xué)先進(jìn)的成本核算方法來達(dá)到企業(yè)的效益最大化等，這些落后的成本管理理念存在不少房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部。房地產(chǎn)企業(yè)通常實(shí)施簡(jiǎn)易的成本核算模式，而不去搭建更系統(tǒng)、更精細(xì)的成本核算制度，從而導(dǎo)致會(huì)計(jì)成本核算及管理工作的開展不到位，運(yùn)營(yíng)的結(jié)果難以達(dá)到計(jì)劃的效果。

（六） 企業(yè)的人才缺失

房地產(chǎn)企業(yè)無論是對(duì)于成本管控還是會(huì)計(jì)成本核算都離不開會(huì)計(jì)人員，會(huì)計(jì)人員專業(yè)技能的高低對(duì)于成本核算的準(zhǔn)確性有著非常直接的影響，專業(yè)技能較高的會(huì)計(jì)核算人員核算出來的結(jié)果也會(huì)更加精確，能對(duì)企業(yè)對(duì)于成本的管控提供更好的支持。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本核算的人才不重視，造成會(huì)計(jì)成本核算人員的素質(zhì)不高，無法精準(zhǔn)核算成本，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益降低。

三、提高會(huì)計(jì)成本核算水平與管控能力的對(duì)策

（一）規(guī)范成本費(fèi)用的歸集

房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用歸集是指對(duì)企業(yè)的開發(fā)成本、期間費(fèi)用按照一定的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行記錄、分類、統(tǒng)計(jì)、匯總的過程，是企業(yè)成本管理的重要組成部分，能夠準(zhǔn)確的體現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際成本，也是企業(yè)開展成本分析的基礎(chǔ)。企業(yè)要規(guī)范成本費(fèi)用的歸集，首先要遵循及時(shí)、完整、規(guī)范的原則，其次要要對(duì)成本費(fèi)用歸集的科目進(jìn)行統(tǒng)一，避免成本歸集的科目混亂無章，所呈現(xiàn)的成本結(jié)果不準(zhǔn)確。只有對(duì)成本費(fèi)用歸集科目進(jìn)行明確的統(tǒng)一規(guī)定，核算出來的成本才有意義和價(jià)值。

（二） 確定成本核算對(duì)象

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于會(huì)計(jì)的成本核算對(duì)象進(jìn)行準(zhǔn)確的劃分是很有必要的，在確定成本核算對(duì)象階段，房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合所開發(fā)的各個(gè)項(xiàng)目位置、開發(fā)周期、工程內(nèi)容等因素，同時(shí)企業(yè)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況以及管理的需求來劃分成本核算對(duì)象，明確成本費(fèi)用的所屬主體，明確項(xiàng)目的責(zé)任。企業(yè)需要充分結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任的原則，嚴(yán)格對(duì)成本核算項(xiàng)目進(jìn)行劃分，這樣才可以保證成本核算的可靠性，才能更加高效地管控各個(gè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用，以此幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本核算的目標(biāo)。

（三）提高成本核算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度

準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)才能體現(xiàn)出企業(yè)真實(shí)的成本，才能對(duì)企業(yè)成本管控、利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)提供有力的支持。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)工作流程效率，能夠?qū)⒏鱾€(gè)項(xiàng)目的實(shí)際成本及時(shí)反饋到會(huì)計(jì)成本核算人員進(jìn)行核對(duì)，同時(shí)成本核算人員也要提高核算成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，只有提高成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，相關(guān)數(shù)據(jù)才有意義，才能夠指導(dǎo)成本管控的方向。

（四）完善會(huì)計(jì)成本核算管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)首先要對(duì)各個(gè)項(xiàng)目制定出目標(biāo)成本計(jì)劃，為了將實(shí)際成本有效控制在目標(biāo)成本以下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算時(shí)，嚴(yán)格依據(jù)企業(yè)自身的情況建立、制定完善有效的成本管理制度，還可以在企業(yè)機(jī)構(gòu)內(nèi)增設(shè)專職的成本核算機(jī)構(gòu)，通過科學(xué)有效的核算方法，以此保證項(xiàng)目開發(fā)結(jié)算的會(huì)計(jì)成本核算一切事項(xiàng)都有據(jù)可依。同時(shí)為了防止虛增成本的現(xiàn)象出現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)、建設(shè)過程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善對(duì)于成本的監(jiān)管和審核部門的職能，加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)目成本管理、核算以及會(huì)計(jì)信息的審計(jì)力度，進(jìn)一步保障成本的準(zhǔn)確性與真實(shí)性，控制建筑成本虛增現(xiàn)象的出現(xiàn)。企業(yè)要想長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展，需要提高企業(yè)全體工作人員的成本控制意識(shí)，使公司上下全體人員都意識(shí)到成本核算對(duì)企業(yè)良好發(fā)展的重要性，也要提高企業(yè)人員的思想認(rèn)知、思想覺悟，杜絕濫用職權(quán)、徇私舞弊等現(xiàn)象出現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部。

房地產(chǎn)企業(yè)管理者以及財(cái)務(wù)人員都應(yīng)當(dāng)充分意識(shí)到會(huì)計(jì)成本核算管理制度的重要意義，在成本發(fā)生的事前、事中和事后整個(gè)開發(fā)過程中，都要做到有效管控。通過真實(shí)的成本核算數(shù)據(jù)與內(nèi)部執(zhí)行情況為基礎(chǔ)，建立完善的成本管理體系，加強(qiáng)成本核算數(shù)據(jù)的及時(shí)性、準(zhǔn)確性與真實(shí)性，以此提高房地產(chǎn)行業(yè)在整體經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)能力。企業(yè)也可以通過收集標(biāo)桿企業(yè)的各項(xiàng)成本數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)情況、以及整個(gè)市場(chǎng)的行業(yè)信息等，作為參考，使企業(yè)能夠制定出適合自身發(fā)展的成本核算控制制度，企業(yè)上下全體職工都必須嚴(yán)格執(zhí)行此制度，權(quán)責(zé)分明。同時(shí)也要制定出公平、公正的賞罰制度，以此推動(dòng)成本控制制度積極、有效的開展。

（五）重視人才

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施會(huì)計(jì)成本核算以及管理的過程中需要相關(guān)人才的參與和支持，而財(cái)務(wù)人員成本核算的質(zhì)量的高低會(huì)直接關(guān)系到企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人才缺失的問題，企業(yè)首先要建立健全會(huì)計(jì)核算人員的培訓(xùn)機(jī)制，通過開展有關(guān)的培訓(xùn)來提升企業(yè)會(huì)計(jì)核算隊(duì)伍的水平，提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能、素養(yǎng)，以此保障房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及管理工作質(zhì)量。其次，企業(yè)要優(yōu)化人力資源招聘及管理機(jī)制，通過完備的招聘方式及優(yōu)厚的待遇等來不斷吸引更多的會(huì)計(jì)人才加入企業(yè)工作中來， 以此保障企業(yè)會(huì)計(jì)隊(duì)伍的穩(wěn)定性，為企業(yè)開展會(huì)計(jì)核算及管理打下堅(jiān)實(shí)的人才基礎(chǔ)保障。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)以及日常管理中，會(huì)計(jì)成本核算對(duì)企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)及健康持續(xù)發(fā)展具有重要的作用，能夠幫助企業(yè)提供決策的依據(jù)，讓企業(yè)有更強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)決策者要重視企業(yè)會(huì)計(jì)成本的核算工作，關(guān)注核算的全面性、科學(xué)性、完整性，加強(qiáng)會(huì)計(jì)審核的嚴(yán)謹(jǐn)性，要避免會(huì)計(jì)成本核算的審核制度流于表面形式，還要不斷加強(qiáng)及提升從業(yè)人員的素養(yǎng)及業(yè)務(wù)水平，通過提高企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算的成效，讓企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：青島鑫源置業(yè)集團(tuán)有限公司）