南寧市商品住宅價格空間分異規(guī)律研究*

梁中惠,彭定新,嚴(yán)志強(qiáng),李 敏

(南寧師范大學(xué) a.地理科學(xué)與規(guī)劃學(xué)院; b.自然資源與測繪學(xué)院, 廣西 南寧 530001)

0 引言

市場經(jīng)濟(jì)體制的完善，土地制度與住房制度改革的深入，以及城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，中國房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展[1]。房地產(chǎn)業(yè)成為了跨越生產(chǎn)、流通和消費(fèi)領(lǐng)域的國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)[2]。伴隨房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近20年來，全國商品住宅價格持續(xù)上升，但是，受區(qū)位、自然條件和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展等因素影響，各地商品住宅價格差異大，空間規(guī)律的地方特色顯著[3]。面對部分大中城市房價上漲過快等問題，從中央政府到地方各級政府一再表示，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動搖，力度不放松的決心。近年來，全國各地持續(xù)發(fā)布樓市調(diào)控政策，熱點(diǎn)城市不斷限購、限貸、限價、限售、限房價轉(zhuǎn)商，個別城市甚至被迫停止銷售[4]。如何解讀相關(guān)政策與分析當(dāng)前的房地市場的變動，本研究基于成熟的信息獲取和分析處理方法，探討特定城市的商品住宅價格空間分異規(guī)律。目前，國內(nèi)已有學(xué)者對商品住宅價格的空間分異規(guī)律開展了一些研究，李傳華等[5]利用空間分析中點(diǎn)模式分析、空間自相關(guān)分析、線性回歸分析和空間插值方法，對蘭州市普通住宅價格的空間分布格局進(jìn)行分析，認(rèn)為蘭州市房地產(chǎn)發(fā)展在空間上具有明顯的集聚特點(diǎn)且房價與商服中心的距離呈顯著的線性相關(guān)性；梅志雄等[6]以東莞市普通住宅交易均價為例，利用普通Kriging方法對東莞房價空間分布進(jìn)行了估計和模擬，并利用ESDA( 探索性空間數(shù)據(jù)分析)的理論與方法來分析東莞房價空間自相關(guān)性和變異性，結(jié)果表明東莞房價的地域分異規(guī)律明顯。南寧是廣西壯族自治區(qū)的首府，近年來房價上漲非常明顯，研究南寧市商品住宅價格空間分異規(guī)律，可為南寧市房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控提供有益參考。

1 研究區(qū)域概況

南寧市行政區(qū)分為七區(qū)五縣(市)，即青秀區(qū)、興寧區(qū)、江南區(qū)、良慶區(qū)、邕寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)、武鳴區(qū)和橫州市、隆安縣、馬山縣、上林縣、賓陽縣。本研究選取江南區(qū)、興寧區(qū)、青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)、良慶區(qū)、邕寧區(qū)和武鳴區(qū)7個市轄區(qū)作為研究區(qū)域。南寧市作為廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市、大西南出海的重要通道和中國面向東盟國家的區(qū)域性國際城市，近年來經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展較快，住房價格(均價)亦從2009年的4940元/m2上升到2020年的12057元/m2，期間漲幅為244.07%。據(jù)南寧市住房保障與房產(chǎn)管理局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，南寧市房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況呈現(xiàn)的特點(diǎn)：(1)新建商品住宅“量穩(wěn)價漲”，其實際成交均價已破“萬元”；(2)改善型新建住宅成交量增加，住房品質(zhì)有所提高；(3)住宅用地供應(yīng)量穩(wěn)步提升，但樓盤售價偏高而導(dǎo)致供給過剩和需求不足的矛盾突出，各行政區(qū)商品住宅價格差異明顯。

2 數(shù)據(jù)來源及研究方法

2.1 資料收集與整理

研究樣本的數(shù)據(jù)來源于“房天下(https://nn.fang.com)”以及“安居客(https://nanning.anjuke.com)”。經(jīng)過數(shù)據(jù)的預(yù)處理，剔除了部分特別的高價住宅、別墅，最后總共收集了從2020年4—12月的235個在售住宅價格的均價(樓盤分布區(qū)域見表1)。在“91位圖助手”獲取樓盤的空間位置，利用ArcGIS對南寧市區(qū)的行政區(qū)、主要道路和河流等相關(guān)要素進(jìn)行處理(見圖1)。最后將樓盤的空間位置和相關(guān)地理要素疊加起來，建立地理空間數(shù)據(jù)庫。

表1 南寧市區(qū)樓盤數(shù)據(jù)表

圖1 樓盤分布圖

2.2 研究方法與分析過程

本研究以ArcGIS軟件作為分析平臺，對獲取的南寧市商品住宅價格數(shù)據(jù)進(jìn)行空間自相關(guān)分析和探索性空間數(shù)據(jù)分析，運(yùn)用普通克里金插值分析法進(jìn)行預(yù)測，并繪制等值線圖與三維圖，從而得出南寧市商品住宅價格的空間分異規(guī)律，并分析其影響因素。

2.2.1 空間自相關(guān)分析

空間自相關(guān)是指空間位置上越靠近事物或現(xiàn)象就越具有空間位置的依賴關(guān)系?？梢赃\(yùn)用空間自相關(guān)分析揭示某區(qū)域的數(shù)值與相鄰區(qū)域同屬性的數(shù)值的關(guān)聯(lián)程度[7]，通常用Moran’sI指數(shù)來進(jìn)行空間自相關(guān)分析。對商品住宅價格進(jìn)行空間自相關(guān)分析時，Moran’sI計算式：

(1)

式中，n為樣本樓盤數(shù)，Xi,Xj為樓盤均價，Wij為權(quán)重。Moran’SI值[-1 1] ，當(dāng)指數(shù)I>0 顯正相關(guān)，區(qū)域內(nèi)物體空間呈聚合分布；I<0顯負(fù)相關(guān)，區(qū)域內(nèi)物體空間呈離散分布；I=0則無相關(guān)，區(qū)域內(nèi)物體空間呈隨機(jī)分布。利用標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)計量Z對Moran’sI結(jié)果進(jìn)行檢驗，其標(biāo)準(zhǔn)化式為：

(2)

式中E(I)為數(shù)學(xué)期望，Var(I)為變異系數(shù)。當(dāng)|Z|≥2.58，P≤0.01時，非常顯著；當(dāng)|Z|≥1.96，P≤0.05時，顯著；當(dāng)|Z|<1.96，P>0.05時，不顯著[8]。

利用空間自相關(guān)分析對南寧市商品住宅價格進(jìn)行分析，根據(jù)Moran’SI計算檢驗結(jié)果表(2)，可知Moran’SI指數(shù)約為0.3182，E(I)值約為0.0043，Z值約為20.7330，P值為0，說明樣本點(diǎn)呈強(qiáng)正相關(guān)，空間聚合分布。

表2 南寧市商品住宅價格空間自相關(guān)分析表

2.2.2 正態(tài)分布分析

直方圖可以直觀地反映采樣數(shù)據(jù)分布特征、總體規(guī)律，可以用來檢驗數(shù)據(jù)分布和尋找數(shù)據(jù)離群值。利用直方圖和正態(tài)分布分析對南寧市商品住宅價格進(jìn)行分析，如圖2,圖3。

圖2 變換后的直方圖

圖3 變換后正態(tài)QQ圖

從圖2、圖3可以看出，經(jīng)過變換后，數(shù)據(jù)沒有明顯的離群值，數(shù)據(jù)點(diǎn)大部分在同一條線上，近似服從正態(tài)分布。說明樣本數(shù)據(jù)符合正態(tài)分布，從最小值和最大值向中間看，只有少部分?jǐn)?shù)據(jù)點(diǎn)偏離直線。

2.2.3 全局趨勢分析

空間趨勢反映了空間物體在空間區(qū)域上變化的主體特征，它主要揭示了空間物體的總體規(guī)律，而忽略了局部的變異。利用ArcGIS的TrendAnalysis工具，對南寧市商品住宅價格進(jìn)行全局趨勢分析，繪制南寧市商品住宅價格的三維透視圖(圖4)。

圖4 南寧市商品住宅價格趨勢分析圖 (注：豎線代表了一個數(shù)據(jù)點(diǎn)的值(高度)和位置，X軸方向為東，Y軸方向為北，Z軸表示商品住宅價格)

2.2.4 普通克里金空間插值分析法

普通克里金法用于描述空間模型并對空間模型進(jìn)行建模，預(yù)測未測量位置的值以及評估與未測量位置處的預(yù)測值相關(guān)聯(lián)的不確定性[9]。普通克里金插值函數(shù)如下：

(3)

式中，Z*(x0)為未確定采樣點(diǎn)的值，Z(xi)為未知樣點(diǎn)周圍的明確采樣點(diǎn)的值，i為第i個明確采樣點(diǎn)對未確定采樣點(diǎn)的權(quán)重，n為采樣點(diǎn)的數(shù)量。

結(jié)合普通克里金空間插值分析對南寧市商品住宅價格進(jìn)行預(yù)測，由表3得出均值最接近于0，平均標(biāo)準(zhǔn)誤差與均方根預(yù)測誤差較接近，標(biāo)準(zhǔn)均方根誤差接近于1。這些指標(biāo)結(jié)果說明模型是較優(yōu)的，由此繪制南寧市商品住宅價格預(yù)測圖(圖5)。

圖5 南寧市商品住宅價格預(yù)測圖

表3 南寧市商品住宅價格普通克里金插值模型精度評價表

3 結(jié)果分析

結(jié)合以上模型，用Surfer軟件來繪制南寧市商品住宅價格的等值線圖(圖6)與三維圖(圖7)。

3.1 南寧市商品住宅價格分布特征

3.1.1 南寧市商品住宅價格不均衡

由南寧市商品住宅價格趨勢圖(圖4)可知，南寧市商品住宅價格呈現(xiàn)倒U的曲線趨勢，

從坐標(biāo)系可以看出倒U表明從北向南住宅價格先增高后降低，而從西向東則是一條先低后高的趨勢線，表明住宅價格從西向東逐漸增加。結(jié)合南寧市商品住宅價格的等值線圖(圖6)、南寧市商品住宅價格三維效果圖(圖7)發(fā)現(xiàn)，南寧市商品住宅價格呈“東高西低”的特征，以邕江為軸線，住宅價格向西遞減、向東遞增，離邕江越近，住宅價格等值線越密，尤以城市東南方向較為密集。

圖6 南寧市商品住宅價格等值線圖 /元/m2

圖7 南寧市商品住宅價格三維效果圖 /元/m2

從數(shù)值上看，青秀區(qū)、良慶區(qū)和興寧區(qū)的商品住宅價格平均價格均高于南寧市商品住宅價格平均價格(12057元/m2)，除了武鳴區(qū)外，其他市轄區(qū)也有部分樓盤價格高于南寧市商品住宅價格平均價格。最高價住宅在市區(qū)東部的青秀區(qū)一帶，青秀區(qū)作為南寧市的行政區(qū)龍頭，多樣化的學(xué)區(qū)資源、優(yōu)越的區(qū)位、發(fā)達(dá)的商業(yè)和便利的交通以及其完善的基礎(chǔ)設(shè)施助推了這里的高房價，住宅高值較多，均值為17029元/m2；其次是良慶區(qū)，依靠五象新區(qū)的迅猛發(fā)展，商品住宅價格直追青秀區(qū)，均值為14371元/m2，但在地區(qū)上也出現(xiàn)了“北高南低”的空間分異，其中總部基地附近的商品住宅價格最高，越向南價格逐漸降低；其后是興寧區(qū)，興寧區(qū)作為南寧市的老城區(qū)，只有朝陽廣場這一區(qū)域等值線較為集中，商品住宅價格波動不大，均值為13765元/m2；再次是邕寧區(qū)，靠近龍崗大橋的區(qū)域其商品住宅價格最高，而沿著龍崗大道越往南價格越低，均值為11091元/m2；接著是西鄉(xiāng)塘區(qū)，西鄉(xiāng)塘區(qū)作為匯聚南寧市豐富教育資源的一個行政區(qū)，以其獨(dú)特的教育資源打造的優(yōu)勢學(xué)區(qū)房并沒有使西鄉(xiāng)塘區(qū)商品住宅價格有所提高，均值為10904元/m2；然后是江南區(qū)，由于江景房的存在，一二線江景房的出現(xiàn)使地區(qū)的商品住宅價格出現(xiàn)了較大的空間分異，靠近邕江的商品住宅價格普遍高于其他地方，均值為10015元/m2，最大差值為8100元/m2；最后是武鳴區(qū)，武鳴區(qū)剛成為南寧市區(qū)的一部分，各方面建設(shè)發(fā)展處于起步階段，商品住宅價格最低，均值為6000元/m2。

3.1.2 南寧市商品住宅價格整體上出現(xiàn)多個極值中心

從南寧市商品住宅價格的等值線圖(圖6)來看，南寧市商品住宅價格“形成多個極值中心并向四周降低”的集聚效應(yīng)特點(diǎn)，極值中心分別為：鳳嶺兒童公園、東盟商務(wù)區(qū)一帶、柳沙半島板塊、沿江近邕江大橋區(qū)域、五象新區(qū)，這些極值中心的代表樓盤分別為榮和公園尊府(30000元/m2)、保利君悅灣(30000元/m2)、云星城(28000元/m2)、天昌青山府(25000元/m2)、盛邦濱江府(23000元/m2)、萬科金域中央(22000元/m2)和建發(fā)央璽(22000元/m2)，這些極值中心多集中于城市的東部，且極值中心向四周遞減。在遞減的過程中，在龍崗大橋、相思湖公園和心圩江公園一帶出現(xiàn)多個次級價格極值中心，如萬科金域濱江(13000元/m2)、龍光玖譽(yù)灣(17000元/m2)和瀚林學(xué)府(20000元/m2)。這些極值中心多出現(xiàn)于地鐵或主要干道的交通節(jié)點(diǎn)、以江景房為賣點(diǎn)的邕江附近區(qū)域、商業(yè)服務(wù)中心和行政中心附近，表明南寧市商品住宅價格在空間上呈明顯的分異特征，整體呈現(xiàn)“東高西低”的價格態(tài)勢。

3.1.3 未來南寧市商品住宅價格分布不平衡

由南寧市商品住宅價格預(yù)測圖(圖5)可以看出，南寧市未來的商品住宅價格變動以東部地區(qū)尤其是青秀區(qū)鳳嶺北片區(qū)、東盟商務(wù)區(qū)為價格極值中心，價格(均價)在30000元/m2以上，良慶區(qū)的五象新區(qū)作為南寧市第二個中心點(diǎn)，屬于重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，價格會持續(xù)升高，其均價大約在22000元/m2。邕寧區(qū)雖然遠(yuǎn)離市中心，但其得益于相鄰青秀區(qū)鳳嶺北片區(qū)、東盟商務(wù)區(qū)和良慶區(qū)五象新區(qū)兩大房地產(chǎn)價格高地的帶動，房地產(chǎn)業(yè)將逐步成熟，價格逐漸上漲，未來均價在22000元/m2左右。興寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)和江南區(qū)的房價隨著其他區(qū)的帶動和房地產(chǎn)政策的變化而穩(wěn)步上漲，其中興寧區(qū)均價會約漲到14000元/m2，西鄉(xiāng)塘區(qū)和江南區(qū)均價總體大概漲到12000元/m2。2016年武鳴正式撤縣設(shè)區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)屬于價位較低階段，未來隨著各個高校的搬遷建設(shè)和相關(guān)政策的支持下會逐漸上升，均價大約會漲到9000元/m2。

3.2 影響南寧市商品住宅價格空間分異的主要因素

3.2.1 區(qū)位因素

任何空間上的事物都離不開區(qū)位影響，例如，地理位置、交通、河流水源等條件。首先，邕江是穿越整個南寧市最大的河流，從樓盤點(diǎn)的分布來看，沿江樓盤的價格優(yōu)勢較高，能打造一線江景，而遠(yuǎn)離邕江的樓盤卻沒有這樣的環(huán)境優(yōu)勢，價格相對較低。其次，南寧市快速環(huán)道、大學(xué)路、江北大道、江南大道、民族大道、仙葫大道和龍崗大道等這些道路的存在使附近的區(qū)民出行便利，住房價格高于其他地區(qū)。近年來，隨著南寧市地鐵一、二、三、四號線的開通，五號線的動工，房地產(chǎn)開發(fā)商利用地鐵站點(diǎn)的交通便捷優(yōu)勢，為他們的住宅價格提供了增長的空間，一定程度上拉高了沿地鐵線附近的住宅價格。商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，也使得南寧商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了升級蛻變階段，以整體向東、重點(diǎn)向南為發(fā)展戰(zhàn)略，目前已經(jīng)形成朝陽商圈、會展商圈、鳳嶺商圈、七星商圈、金湖商圈、大學(xué)商圈等多中心格局。按照規(guī)劃，南寧未來還將形成多個大大小小的商圈，包括相思湖商圈、江南商圈、五象商圈、龍崗商圈等新商圈帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而拉動房地產(chǎn)的發(fā)展。

3.2.2 城市規(guī)劃發(fā)展因素

城市規(guī)劃主要是通過改變城市發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)和城市交通網(wǎng)線的布局來影響房地產(chǎn)價格?！赌蠈幨谐鞘锌傮w規(guī)劃(2010-2020)》文件指出南寧市城市發(fā)展方向的選擇以邕江為軸線，西建東擴(kuò)，完善江北，提升江南，重點(diǎn)向南[10]。作為南寧政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育、金融、信息中心，青秀區(qū)重點(diǎn)發(fā)展會展、文化服務(wù)、中介服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，為南寧市房地產(chǎn)開發(fā)提供了優(yōu)質(zhì)的資源，拉高了商品住宅價格。良慶區(qū)作為未來泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作區(qū)的重要總部基地(以五象新區(qū)核心區(qū))，由于城市規(guī)劃的發(fā)展、定位以及項目的批復(fù)，加上土地資源的稀缺性，土地接近飽和，導(dǎo)致商品住宅價格直接上漲。隨著南寧市繼續(xù)向東擴(kuò)展的步伐，在政府與市場的支持下，未來城市東部區(qū)域的房價還會進(jìn)一步增長，特別是作為建設(shè)物流配送基地、東部工業(yè)新城、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)強(qiáng)區(qū)的邕寧區(qū)，依托五象新區(qū)和青秀區(qū)的發(fā)展資源，商品住宅價格會不斷增長。興寧區(qū)依托朝陽商圈綜合優(yōu)勢和輻射帶動作用，江南區(qū)靠著邕江自然條件和各項文化體育、商貿(mào)、物流、會展等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，西鄉(xiāng)塘區(qū)憑借著高校和科研院所的拉動，武鳴區(qū)依靠“大學(xué)城”之名和各項規(guī)劃建設(shè)政策，這些地區(qū)的商品住宅價格也會持續(xù)上漲。

3.2.3 購房者的環(huán)境感知因素

近年來隨著城市的迅速發(fā)展，收入水平的提高，以及人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)與精神需求，房子已經(jīng)作為一種剛需品。人們對住房要求越來越高，主要體現(xiàn)在建筑空間、文化空間和環(huán)境空間的人居空間[11]?，F(xiàn)今購房者注重樓盤本身的價格、質(zhì)量、戶型等因素，這些因素組成房子的基本屬性，代表了房子的基本價值；另一方面購房者也更注重樓盤的周邊自然景觀與綜合服務(wù)能力、小區(qū)規(guī)劃和未來升值潛力等，這些因素組成房子的衍生屬性，代表了房子帶來的附加價值。人們不再滿足于僅僅有個住的地方，而是更加注重居住環(huán)境和生活品位的提高。從某種意義上來說買房實質(zhì)上就是買生活、買環(huán)境，任何因素有短板都會影響購房者居住的舒適程度。如果購房者在買房時沒有周全考慮樓盤的相關(guān)配套、交通、環(huán)境等，就有可能給購房者帶來更多生活上的麻煩。

4 結(jié)論

(1)南寧市商品住宅價格空間相關(guān)性非常顯著，住宅價格總體表現(xiàn)“東高西低”的空間分異特征，“出現(xiàn)多個極值中心并向四周降低”的集聚效應(yīng)特點(diǎn)；以邕江為軸線，住宅價格向西遞減、向東遞增，離邕江越近，等值線越密，住宅價格等值線在城市東南方向較密集。

(2)在未來房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢中，南寧市商品住宅價格仍不均衡，隨著城市的規(guī)劃發(fā)展，各行政區(qū)的商品住宅價格會有不同程度的持續(xù)上漲，其價格整體向東遞增。

(3)影響南寧市商品住宅價格空間分異的因素主要有區(qū)位因素、城市規(guī)劃發(fā)展因素和購房者的環(huán)境感知因素。