房地產企業(yè)資金管理和風險控制研究

趙明珠

（青島招商銘華置業(yè)有限公司，山東 青島 266200）

房地產企業(yè)對中國經濟的發(fā)展十分重要，因為房地產是中國五大支柱產業(yè)之一，是中國經濟增長的主要動力之一。近年來，房地產企業(yè)發(fā)展十分迅速，但是在發(fā)展過程中，很多房地產企業(yè)并不重視對資金的管理，導致風險頻發(fā)。在近期的恒大事件中，由于債務風險的爆發(fā)，企業(yè)處于倒閉的邊緣。從這個意義上而言，房地產企業(yè)的資金管理對促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展異常重要。

一、房地產企業(yè)資金管理和風險控制的重要性

房地產企業(yè)需要建立科學的風險控制體系和資金管理制度，使資金配置更加符合業(yè)務發(fā)展的需求，使財務體系更加安全，謹慎作出關鍵決策，在企業(yè)經營中更好地規(guī)避風險，從而促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。就房地產企業(yè)而言，其資金管理和風險控制具有兩個作用。

第一，對現(xiàn)金流進行有效預測?，F(xiàn)金流是房地產企業(yè)投資重點關注的財務決策支撐，如果沒有現(xiàn)金流預測管理，會導致企業(yè)盲目投資。房地產企業(yè)能夠通過對資金的管理，對企業(yè)的現(xiàn)金流進行有效預測，從而對整個投資環(huán)節(jié)的每個階段進行資金預測。

第二，有效規(guī)避房地產企業(yè)的發(fā)展風險。房地產的市場風險主要包括政策風險、市場風險、競爭風險、供應商風險、融資風險等。供應商、購買者、市場等相關的風險，跟企業(yè)的資金管理密切相關。如果企業(yè)具有足夠的資金，可以有效地規(guī)避這些風險。

上海樓市成交面積情況圖

二、房地產企業(yè)資金管理現(xiàn)狀

隨著國家新政策的出臺，房地產企業(yè)經歷了限購、“國十條”等帶來的重大挫折，這些條令的出臺，使房地產企業(yè)發(fā)展受到了嚴重的阻礙，也給房地產企業(yè)增加了許多外部壓力。雖然目前房地產市場行情慢慢回暖，但是已無法與其大熱時期相比。特別是一些一線、二線城市的房地產企業(yè)，因條令出臺后，房價一再下跌（見上圖），直接面臨資金回籠問題，引發(fā)了資金管理風險。

要脫離目前的窘境，找回之前的輝煌，房地產企業(yè)必須做好企業(yè)內部資金管理與風險控制工作。只有將資金管理工作做好，有效規(guī)避風險，企業(yè)的資金才能更有效地運轉起來，企業(yè)面臨資金風險時，才能夠得到資金支持，避免資金鏈出現(xiàn)斷裂現(xiàn)象。

房地產企業(yè)的資金壓力主要來源于較高的行業(yè)項目成本、變現(xiàn)風險大的房地產商品等。行業(yè)成本一般受多種因素的影響，如土地資源的限制等。資源的不可替代性會直接導致房地產資源成本上升，另外，房地產企業(yè)工程環(huán)節(jié)較復雜，參與中間方多，所有的環(huán)節(jié)均需大量資金的投入，且資金的回籠周期相對較長，這些都會直接導致企業(yè)的生產成本增大。成本變現(xiàn)風險大的另一個原因是房地產企業(yè)的商品不是一般的可變現(xiàn)能力強的商品，它的變現(xiàn)限制條件較多，整體行業(yè)都面臨變現(xiàn)困難的現(xiàn)狀，即使能變現(xiàn)也會有無法保值變現(xiàn)的風險。

三、房地產企業(yè)資金管理和風險控制現(xiàn)存問題

（一）對資金管理中的預算管理重視不夠

預算管理是房地產企業(yè)資金管理的關鍵，也是房地產企業(yè)開發(fā)投資的起點。大多數(shù)房地產企業(yè)面臨資金需求巨大、投資周期較長等相關特征，因此在全項目開發(fā)過程中，資金預算管理顯得十分重要。然而，目前的現(xiàn)實是，在項目投資的各個環(huán)節(jié)、建設的不同階段，許多房地產企業(yè)的預算管理工作不到位，對預算管理的精細度缺乏重視。

（二）融資渠道單一

由于房地產企業(yè)具有資金投資巨大等特征，不少房地產企業(yè)不得不通過銀行等渠道進行融資。當前大多數(shù)房地產企業(yè)的融資渠道較為單一，主要依靠銀行貸款，也有不少大型房地產企業(yè)通過上市等渠道獲得投資，還有不少房地產企業(yè)通過戰(zhàn)略投資和風險投資等獲得了一定的資金，但是，這一類企業(yè)往往為大型房地產企業(yè)，中小房地產企業(yè)想獲得天使投資及上市融資比較難。銀行貸款依然是房地產企業(yè)的主要融資渠道，這種單一的融資渠道，會導致房地產企業(yè)資金困難，現(xiàn)金流不足，無法支持企業(yè)持續(xù)運營，會對房地產企業(yè)的資金管理構成很大的障礙，提升了發(fā)生財務危機的可能性。

（三）風險控制機制不完善

如果要使房地產企業(yè)的整體業(yè)績平穩(wěn)而持久，完善的風險控制機制必不可少。但是一個現(xiàn)實的問題就是，在當前多數(shù)房地產企業(yè)當中，管理者對風險的控制并不重視，尤其是中小型房地產企業(yè)，沒有建立相關的風險防控機制。這在當前大多數(shù)房地產企業(yè)中，體現(xiàn)為項目開展前的風險評估并不充分，不少房地產企業(yè)在房地產市場比較火熱的時候，往往投資巨額的資金進行建設，但是國家宏觀調控等相關政策的實施，導致房地產企業(yè)的市場銷售遇到困難，這就是前期的風險評估機制不完善所導致的。與此同時，房地產企業(yè)需要考慮多種風險，除了政策和市場風險之外，同行競爭風險、融資風險等相關風險，都應該一并在房地產企業(yè)的運營過程當中予以考慮，而當前多數(shù)房地產企業(yè)很明顯沒有完善這種風險控制機制。

（四）缺乏專業(yè)的風險控制人員

目前，由于房地產企業(yè)快速發(fā)展，對相應的人力資源的需求逐漸增加。但大多數(shù)企業(yè)缺乏風險控制意識，風險控制部門并沒有得到管理層的重視，員工的風險控制意識不強，引進風險控制專業(yè)人員也就沒有成為企業(yè)招聘的主要目標。如前所述，房地產企業(yè)整體上發(fā)展迅速，這就要求企業(yè)管理層不時進行自我分析，以確保在面對商業(yè)挑戰(zhàn)時能夠作出具有前瞻性的決策。目前，很多中小型房地產企業(yè)的管理人員缺乏這種自我提升的動力，這對房地產企業(yè)的風險控制產生了很大的負面影響。另外，許多與風險控制人員打交道的房地產企業(yè)的凝聚力差，缺乏風險控制精神。值得一提的是，在校園招聘過程當中，施工人員往往是房地產企業(yè)招聘的重點，很多中小型房地產企業(yè)在招聘的時候，風險控制人員往往不在重點考慮的范圍之內。

四、房地產企業(yè)資金管理和風險控制建議

（一）提升項目預算的準確性，增強預算對項目發(fā)展的積極影響

在房地產企業(yè)的資金管理過程中，良好的預算體系可以有效避免房地產項目投資金額大、債務負擔高所帶來的各種風險，良好的項目預算在項目開發(fā)中起到主導作用。筆者認為，為了有效提高項目預算的準確性，房地產企業(yè)應從實際出發(fā)進行預算管理，加強預算審計，對各部門的預算申報進行有效審核。對于那些真正需要的預算申報，可以將成本降到最低；不必要的預算申報應予排除。而在每個項目過程結束時，項目的實際狀態(tài)要與預算狀態(tài)進行比較，以提供準確的數(shù)據(jù)支持未來的項目預算。就房地產企業(yè)而言，應該做到三點。

第一，在項目報告和核查階段，對資金風險進行控制。房地產企業(yè)在開發(fā)建設前因貸款無力支付土地補貼，此時，房地產企業(yè)可能要對土地進行提取，對土地使用證時間進行調整；房地產開發(fā)項目的前期，配套費用應根據(jù)規(guī)劃許可時間進行規(guī)劃，房地產企業(yè)應根據(jù)開發(fā)項目的申報和審核階段，安排資金支出的進度。同時充分利用債務融資，使企業(yè)的控制權或價值最大化。

第二，在項目開發(fā)階段，房地產企業(yè)應首先取得施工許可證，將其作為融資的起點，根據(jù)貸款協(xié)議約定資金使用范圍和期限，根據(jù)工程進度支付工程款，并對資金余額進行提前約定和計劃。在開發(fā)階段，房地產企業(yè)應主要依靠財務機構的開發(fā)貸款，付款時間最好選擇在貸款時，這樣可以大大降低使用借貸資金的資金成本。同時，房地產企業(yè)應健全資金內部控制制度，通過將資金核算與內部控制和業(yè)務管理相結合，使資金使用過程更加規(guī)范和透明，提高資金使用的效率和安全性。房地產企業(yè)還應該做好資金預算管理，在投資項目前做好項目的前期調研和可行性分析，做好詳細的資金支出規(guī)劃。

第三，在銷售階段，房地產企業(yè)在回收房款時應首先辦理預售許可證，并指派營銷部門及時開展營銷活動，通過各種優(yōu)惠措施，如對一次性付清房款的客戶給予折扣、贈送地下車位、減免房產稅等，促使客戶墊付資金，使房款快速回收。對利用付款期的客戶，應規(guī)范房屋買賣合同的簽訂，在合同中明確規(guī)定分期付款的時間、金額和相應條件，并指定銷售和財務人員定期催收欠款，以加快資金回收。

（二）拓寬企業(yè)融資渠道，降低融資成本和風險

融資渠道的數(shù)量和融資成本水平決定了房地產企業(yè)的核心競爭力，對企業(yè)的盈利能力有直接影響，所以房地產企業(yè)需要不斷拓寬融資渠道。一方面，房地產企業(yè)可以考慮利用地方政府的優(yōu)惠扶持政策。不少地方政府針對科技型企業(yè)和其他重要的支柱企業(yè)，往往出臺財政補貼等相關的政策優(yōu)惠，達到條件的房地產企業(yè)可以申請相關的政策補貼。另一方面，房地產企業(yè)還可以考慮資金市場進行融資。例如，有條件的房地產企業(yè)，可以考慮通過企業(yè)債券等方式開辟融資渠道。另外，房地產企業(yè)還可以開展信托融資等方式，解決資金困難的問題。同時，對于符合條件的房地產企業(yè)而言，天使投資也是可以選擇的融資方式。

（三）完善員工培訓體系，加強企業(yè)文化建設

房地產企業(yè)要想有效地解決資金管理問題，實施有效的風險控制，對員工的全面培訓是非常重要的。房地產企業(yè)的資金管理工作是復雜的、煩瑣的。財務分析、項目成本計算、資金利用、相關法律法規(guī)解讀以及其他方面都需要專業(yè)的人員。同時，房地產企業(yè)有大量的項目資產，每一個項目都對企業(yè)的發(fā)展起著重要作用，在這種情況下，房地產企業(yè)亟須完善員工培訓體系。此外，還需要加強企業(yè)文化建設，增強企業(yè)凝聚力，提高員工的效率。

（四）完善風險控制機制并長期有效地執(zhí)行

風險控制機制的建立將使房地產企業(yè)在面臨重大決策問題時能夠有效避免風險。鑒于公共政策和房地產企業(yè)財務準則的不穩(wěn)定性，房地產開發(fā)不再像以前那樣迅速進行。鑒于此，有必要增強企業(yè)的風險控制意識，加強風險控制機制設計。同時，風險控制機制應得到有效的監(jiān)督，監(jiān)督機構應當履行監(jiān)督職能，長期、有效地實施風險控制機制。為了房地產業(yè)務的整體運作，必須改革房地產業(yè)務的風險控制機制，不斷完善風險控制機制。

五、結語

房地產企業(yè)對資金的需求量很大，如果企業(yè)能夠有效地管理資金，控制與資金相關的風險，就能保證房地產企業(yè)健康發(fā)展。但是，如果監(jiān)管不力，或者風險控制不到位，在資金短缺的情況下，房地產企業(yè)很容易破產，進行清算。因此，如何提高資金管理和風險防控水平，是房地產企業(yè)在財務管理中迫切需要解決的問題。資金管理和風險控制是長期的工作，要時刻關注外部整體形勢，糾正企業(yè)內部的問題，根據(jù)市場環(huán)境的變化調整策略，以達到增加企業(yè)利潤的目的。