農(nóng)村房屋確權(quán)登記與權(quán)籍調(diào)查問題研究

夏苗

摘 要：農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記涉及的內(nèi)容包括權(quán)籍調(diào)查、測繪以及宅基地確權(quán)工作。目的是維護(hù)農(nóng)民權(quán)益、維護(hù)農(nóng)村社會和諧穩(wěn)定。通過確權(quán)登記頒證的方式，使得農(nóng)民的合法權(quán)益受到法律確認(rèn)與保護(hù)。除此之外，還能夠為解決農(nóng)村土地權(quán)屬糾紛提供依據(jù)，切實夯實三農(nóng)發(fā)展基礎(chǔ)，促使農(nóng)村治理體系以及治理能力現(xiàn)代化水平得到提高。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋;權(quán)籍調(diào)查;確權(quán)登記

分類號：F301.3

一、農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查確權(quán)登記常見的問題

宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體問題。確權(quán)登記工作中要求結(jié)合現(xiàn)實、尊重歷史，妥善處理農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記中遇到的歷史遺留問題。針對“一戶多宅”、缺乏土地權(quán)屬來源材料、超占面積等問題，按照政策文件規(guī)定處理。對于農(nóng)村不動產(chǎn)登記涉及繼承、分家析產(chǎn)、婚姻變化等問題，可采取政府購買服務(wù)、行政調(diào)解等方式，綜合運用司法公證、律師鑒證等方式解決，不得增加群眾負(fù)擔(dān)。從農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查實踐的角度分析，收集的土地證以及房產(chǎn)證登記人員全部為戶主，其配偶沒有進(jìn)行登記。實際上農(nóng)村婦女屬于家庭成員，其宅基地權(quán)益按照法律法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)記載到不動產(chǎn)登記簿以及權(quán)屬證書上。農(nóng)村婦女不管是在原生家庭還是嫁入新家庭，所在戶的宅基地都具有使用宅基地權(quán)利。整個權(quán)籍調(diào)查的實踐中發(fā)現(xiàn)，最多的問題為全員證明材料和實際使用人差異。究其原因，宅基地因為繼承、贈予或者私下交易等有直接的關(guān)系，并沒有依法審批，部分人員手中有協(xié)議，但是部分人員手中根本沒有相關(guān)的證明資料，無法證明權(quán)屬來源，需要結(jié)合具體的情況來進(jìn)行確權(quán)處理。一般來說，對于接受轉(zhuǎn)讓或者贈予房屋的受讓人，按照一宅一戶的基本原則，其所擁有的房屋占用的宅基地可以按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，經(jīng)過村民集體同意之后，并且經(jīng)過公示沒有任何異議，補(bǔ)辦相關(guān)的用地手續(xù)之后，可以按照轉(zhuǎn)讓或者贈予發(fā)生時對宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定來進(jìn)行確認(rèn)登記。

權(quán)利人為非本農(nóng)村集體成員的確權(quán)問題。按照現(xiàn)行的法律法規(guī)宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的確認(rèn)，需要按照房地一體的基本原則以及主體一致的原則，按照批準(zhǔn)用地以及建房手續(xù)等，遵循法律法規(guī)，確認(rèn)給農(nóng)民集體成員。關(guān)于非本農(nóng)民集體成員，因為扶貧搬遷或者地質(zhì)災(zāi)害防治或者新農(nóng)村建設(shè)等情況的人員，按照政府統(tǒng)一規(guī)劃以及批準(zhǔn)使用宅基地的，在進(jìn)行處理時則按照退出原來宅基地、同時注銷登記的辦法處理，依照相關(guān)的法律法規(guī)確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)。對于因為繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的情況，則按照相關(guān)規(guī)定確定宅基地使用權(quán)以及農(nóng)村房屋所有權(quán)，同時需要在不動產(chǎn)登記簿以及不動產(chǎn)權(quán)證書上標(biāo)注，標(biāo)注為“該權(quán)利為繼承所得”。對于城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村違規(guī)購置宅基地的情況，或者以購買形式獲得宅基地的情況，或者違法建造住宅的情況，均不予確認(rèn)使用權(quán)和所有權(quán)。

對一戶多宅的確認(rèn)問題。農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查確權(quán)登記工作中常見的問題，還有一戶多宅的問題，主要是由于繼承、買賣或者贈予等。對于符合農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展要求的農(nóng)村宅基地混合用途但符合“一戶一宅”的，原則上按宅基地用途認(rèn)定。堅持一戶一宅的基本原則進(jìn)行確權(quán)和登記。對于符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件沒有分戶，但是沒有經(jīng)過批準(zhǔn)另外自行建房分開居住的，對于其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)的規(guī)劃，經(jīng)過農(nóng)民集體同意并且公示后沒有任何異議，則可以按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行用地手續(xù)的補(bǔ)辦，同時依法進(jìn)行確權(quán)登記。對于沒有分開居住的居民，其實際使用的宅基地，如果未超過分戶之后建房用地合計面積標(biāo)準(zhǔn)的，則依法按照實際使用面積來進(jìn)行確權(quán)登記。對于一戶多宅的情況，按照基本原則，申請人只可以選擇其中一處宅基地和房屋。按照相關(guān)法律進(jìn)行確權(quán)，剩余的只進(jìn)行調(diào)查，不進(jìn)行確權(quán)。如果是通過房屋繼承或者其他方式獲得的，則不納入此情形。

二、完善農(nóng)村房屋確權(quán)登記與權(quán)籍調(diào)查工作的對策

做好基礎(chǔ)調(diào)查的把控。為了扎實推進(jìn)農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查確權(quán)工作的開展與落實，要求做好基礎(chǔ)調(diào)查的把控。采取分階段調(diào)查的方法，完成農(nóng)房普查以及數(shù)據(jù)庫的建設(shè)。當(dāng)完成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，積極組織開展普查以及數(shù)據(jù)庫建設(shè)工作。采取試點的方式開發(fā)，并且建設(shè)了農(nóng)村地上建筑物綜合應(yīng)用系統(tǒng)，同時使用高精度正射影像圖以及基礎(chǔ)地形圖等信息，完善相關(guān)農(nóng)村宅基地以及集體建設(shè)用地的確權(quán)與登記工作。對于地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫的建立健全，通過利用專項調(diào)查成果數(shù)據(jù)加以完善，夯實基礎(chǔ)工作。

創(chuàng)新工作手段。由于農(nóng)房體量大，加之涉及的面積比較廣泛，采取傳統(tǒng)的人工測量作業(yè)方法，雖然繪制精度比較高，但是作業(yè)效率比較低，且獲得的數(shù)據(jù)成果比較單一，同時考慮到地形比較復(fù)雜，需要投入大量的人力與物力。對于此問題，通過引入無人機(jī)傾斜攝影測量技術(shù)以及實景三維技術(shù)，來采集高分影像數(shù)據(jù)，結(jié)合利用信息化技術(shù)手段輔助內(nèi)業(yè)工作的開展，形成完整的數(shù)據(jù)信息，構(gòu)建豐富的數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)對空間數(shù)據(jù)以及屬性數(shù)據(jù)等的統(tǒng)一管理、分析、運用，達(dá)到了按照需求測繪以及動態(tài)測繪的目的。利用信息化技術(shù)手段輔助內(nèi)業(yè)工作的開展，形成完整的數(shù)據(jù)信息，構(gòu)建豐富的數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)對空間數(shù)據(jù)以及屬性數(shù)據(jù)等的統(tǒng)一管理、分析以及運用，達(dá)到了按照需求測繪以及動態(tài)測繪的目的。

改變傳統(tǒng)土地觀念。國家制定農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證制度，其主要的目的就在于發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，開發(fā)農(nóng)村土地資源，其中最直接的受益者就是農(nóng)民，同時還能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)村社會的穩(wěn)定發(fā)展。但是受到傳統(tǒng)土地資源觀念的限制，很多村民并不能夠意識到土地確權(quán)登記發(fā)證工作對自己的益處。對此，工作人員應(yīng)該重視相關(guān)政策的宣傳工作，通過張貼標(biāo)語、播放廣播等形式加大土地確權(quán)登記工作的宣傳力度，為更多的村民普及土地資源管理工作的意義，更新部分村民以及村干部的土地管理意識，得到更多村民的支持，這樣就能夠有效提升農(nóng)村土地資源的利用率，實現(xiàn)對農(nóng)村土地資源的有效管理與保護(hù)，發(fā)揮土地資源的潛在價值，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升村民的生活水平。

三、結(jié)語

房屋權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)登記工作的開展，要圍繞基礎(chǔ)工作，做好全面的夯實，同時引入信息化技術(shù)和其他現(xiàn)代化技術(shù)手段，輔助工作的開展與落實，促使此項工作的高質(zhì)量落實。

參考文獻(xiàn)：

[1]呂娟.農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查確權(quán)登記問題處理[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（34）：16.

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