后“營(yíng)改增”時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)分析與管控

王金震

【摘 要】文章深入探討后“營(yíng)改增”時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的特點(diǎn)，全面分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理面臨的各種稅收風(fēng)險(xiǎn)，指出房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)管控的重要性，提出從各個(gè)流程加強(qiáng)管理的重要性和緊迫性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高納稅風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和管控能力，提高稅法遵從度，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范稅收管理，有效規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展指明了方向。

【關(guān)鍵詞】“營(yíng)改增”;房地產(chǎn);稅收風(fēng)險(xiǎn);管控

【中圖分類號(hào)】F812.42 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2021）01-0223-03

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）的要求，自2016年4月30日在全國(guó)全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)。所謂“營(yíng)改增”就是將原來(lái)征收營(yíng)業(yè)稅的稅目改征增值稅，營(yíng)業(yè)稅正式退出歷史舞臺(tái)。房地產(chǎn)作為原來(lái)征收營(yíng)業(yè)稅的主要行業(yè)，在“營(yíng)改增”的轉(zhuǎn)換中受到較大影響，國(guó)家為了使這一重大稅收改革順利實(shí)施，制定了“過(guò)渡期”的稅收政策，即房地產(chǎn)的“老項(xiàng)目”可以實(shí)行簡(jiǎn)易征收增值稅，“新項(xiàng)目”按增值稅的一般計(jì)稅處理。隨著房地產(chǎn)企業(yè)“老項(xiàng)目”逐步完工清算，新的房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)設(shè)立及房地產(chǎn)企業(yè)“新項(xiàng)目”的出現(xiàn)，“營(yíng)改增”過(guò)渡期的業(yè)務(wù)會(huì)逐步減少，“營(yíng)改增”過(guò)渡期稅收政策的實(shí)施也逐步完成，目前基本上進(jìn)入后“營(yíng)改增”時(shí)代，通俗地講，就是新業(yè)務(wù)按照增值稅的現(xiàn)行政策辦理，過(guò)渡期稅收政策逐步失效。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)“老項(xiàng)目”的完工清算及新項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)核算等方面面臨著較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)，尤其在新老項(xiàng)目交替過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)重視稅收風(fēng)險(xiǎn)的管控，加強(qiáng)財(cái)稅核算管理，從而減少納稅風(fēng)險(xiǎn)[1]。

1 后“營(yíng)改增”時(shí)代的房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管特點(diǎn)

開(kāi)展“營(yíng)改增”試點(diǎn)初期，由于具體稅收征管操作不明確，稅收征管體制改革不到位，存在國(guó)地稅兩套稅務(wù)征管系統(tǒng)，將原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，財(cái)稅核算方式改變較大，許多企業(yè)不太適應(yīng)，經(jīng)營(yíng)者和財(cái)務(wù)人員對(duì)政策學(xué)習(xí)不深入、認(rèn)識(shí)不到位，而且將原來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅劃歸國(guó)稅管理，由于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)缺乏了解，國(guó)稅機(jī)關(guān)的征管人員也存在不適應(yīng)，不知道如何界定增值稅的征管，這就造成“營(yíng)改增”全面試點(diǎn)初期房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅征管比較混亂。隨著國(guó)地稅的徹底合并，征管人員進(jìn)行整合，再加上后續(xù)政策的明確，稅收征管流程優(yōu)化，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅征管已經(jīng)相當(dāng)規(guī)范。目前，在后“營(yíng)改增”時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管具有如下特點(diǎn)。

1.1 增值稅征管更加嚴(yán)格精細(xì)

在開(kāi)展“營(yíng)改增”試點(diǎn)初期，房地產(chǎn)企業(yè)僅是先把營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，使稅企雙方在認(rèn)識(shí)上達(dá)到統(tǒng)一，這一階段實(shí)行粗放式管理，即讓稅企雙方知道以后要繳納增值稅了。隨著后續(xù)相關(guān)政策的出臺(tái)和明確，進(jìn)一步解決了房地產(chǎn)企業(yè)納稅人身份的選擇、增值稅的預(yù)交、發(fā)票的使用、增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣、后期清算等政策問(wèn)題。尤其是國(guó)地稅的徹底合并，更加便于征管，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管流程更加規(guī)范，再加上稅企雙方從業(yè)人員知識(shí)和能力都有很大提高，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅征管變得更加精細(xì)，征管的漏洞得到堵塞，管理也更加科學(xué)和嚴(yán)格，違反稅收征管的風(fēng)險(xiǎn)和成本也不斷加大。

1.2 征稅方式逐步由簡(jiǎn)易征收轉(zhuǎn)為一般計(jì)稅

由于在“營(yíng)改增”試點(diǎn)方案中規(guī)定了簡(jiǎn)易征收的過(guò)渡期政策，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的“老項(xiàng)目”可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，所以房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”之前的項(xiàng)目基本上選擇了這一征收模式，但是根據(jù)客戶需求可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，這多少有點(diǎn)不倫不類，有些客戶為了取得較大的進(jìn)項(xiàng)稅，甚至直接提出不要簡(jiǎn)易征收的增值稅專用發(fā)票，而要求開(kāi)具一般計(jì)稅模式下的增值稅專用發(fā)票，這就使房地產(chǎn)企業(yè)陷入兩難境地[1]。但由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較大，不可能選擇小規(guī)模納稅人，所以目前房地產(chǎn)企業(yè)的新項(xiàng)目基本上采用一般計(jì)稅，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的核算更加規(guī)范，財(cái)務(wù)從業(yè)人員業(yè)務(wù)能力更加精湛。

1.3 稅收稽查力度逐步加大

由于前期的粗放式管理，加上國(guó)地稅兩套征管系統(tǒng)的信息不共享，造成行業(yè)稅收征管存在大量問(wèn)題，甚至出現(xiàn)納稅數(shù)據(jù)不匹配、累計(jì)欠稅等現(xiàn)象，但隨著全面“營(yíng)改增”試點(diǎn)的運(yùn)行和國(guó)地稅的徹底合并，以及新技術(shù)、新手段在稅收征管中的應(yīng)用，近2年稅務(wù)機(jī)關(guān)加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收稽查力度。稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)征管系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)推送、選案和違法舉報(bào)，對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)不足額繳納稅款、不及時(shí)繳納稅款、偷稅漏稅、違規(guī)使用發(fā)票等違法行為進(jìn)行了查處和曝光。

2 后“營(yíng)改增”時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析

目前，房地產(chǎn)企業(yè)在日常的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)和財(cái)稅核算方面仍存在許多風(fēng)險(xiǎn)，具體到納稅風(fēng)險(xiǎn)方面，主要有以下4個(gè)方面。

2.1 合同管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)業(yè)務(wù)流程最終要通過(guò)財(cái)稅核算進(jìn)行反映，而合同管理在整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中屬于前置地位，如果前期的合同管理不到位，就會(huì)造成財(cái)稅核算缺乏必要的依據(jù)和支撐，使財(cái)稅核算空洞化[1]。目前房地產(chǎn)企業(yè)土地、建筑、費(fèi)用等成本要素，以及收入的要素，均需要合同確定，尤其是在后“營(yíng)改增”時(shí)代，簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目和一般計(jì)稅項(xiàng)目并存，在一般計(jì)稅模式下，涉及土地成本的扣除和成本事項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)增值稅的抵扣，而且合同也是賬務(wù)核算、資金支付的依據(jù)，所以簽訂合同時(shí)究竟如何反映增值稅，這需要引起經(jīng)營(yíng)者的重視[1]。

2.2 發(fā)票管理風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)實(shí)行“以票控稅”制度，在增值稅的抵扣鏈條上，發(fā)票占有非常重要的地位。因此，發(fā)票合法合規(guī)在企業(yè)財(cái)稅核算中非常重要。有些房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樨?cái)稅業(yè)務(wù)不熟悉，或者是經(jīng)營(yíng)者不重視，一方面可能取得假發(fā)票，另一方面也可能取得不規(guī)范發(fā)票，這些不合法、不合規(guī)的發(fā)票入賬后會(huì)造成極大稅收風(fēng)險(xiǎn)。如果抵扣進(jìn)項(xiàng)稅因?yàn)闆](méi)有取得合格發(fā)票而未進(jìn)行抵扣，就會(huì)造成多納稅，增加房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。如果取得的發(fā)票不符合抵扣要求，就會(huì)出現(xiàn)多抵扣進(jìn)項(xiàng)稅而造成少繳稅的情況，進(jìn)而給企業(yè)造成很大的納稅風(fēng)險(xiǎn)[2]。而且房地產(chǎn)企業(yè)取得的發(fā)票種類繁多，發(fā)票內(nèi)容也不一而足，所以發(fā)票管理在房地產(chǎn)整個(gè)核算流程中應(yīng)引起足夠重視。

2.3 財(cái)務(wù)核算風(fēng)險(xiǎn)

在后“營(yíng)改增”時(shí)代，由于新老項(xiàng)目并存，再加上增值稅計(jì)稅方法與原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅方法不同，造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員不適應(yīng)，業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素養(yǎng)跟不上新要求，在財(cái)務(wù)核算中無(wú)法正確進(jìn)行價(jià)稅分離，無(wú)法準(zhǔn)確核算收入、成本、費(fèi)用。收入不準(zhǔn)確直接會(huì)給增值稅計(jì)算造成困難。而且“營(yíng)改增”后的賬務(wù)核算涉及多個(gè)稅種的計(jì)算，如果財(cái)務(wù)核算不準(zhǔn)確，其他以收入、增值稅為計(jì)稅依據(jù)的相關(guān)稅種也不能準(zhǔn)確納稅。成本、費(fèi)用的入賬數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，將會(huì)造成企業(yè)所得稅和土地增值稅不能準(zhǔn)確計(jì)算。

2.4 稅收征管風(fēng)險(xiǎn)

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的主稅種由國(guó)稅機(jī)關(guān)征收，但在后“營(yíng)改增”時(shí)代，由于國(guó)地稅的合并，納稅管理歸屬于同一個(gè)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，這就使房地產(chǎn)企業(yè)的各稅種納稅匹配度進(jìn)一步提高，過(guò)去的漏征漏管局面得以改善。但是根據(jù)稅收征管特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)異地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在按屬地管理問(wèn)題，需要在項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款，所以征管難度較大。隨著稅收征管信息化的建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅信息共享已有較大提高，如果房地產(chǎn)企業(yè)還存在僥幸心理，必將會(huì)給稅收征管帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

3 后“營(yíng)改增”時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)管控

后“營(yíng)改增”時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的稅收風(fēng)險(xiǎn)，為了有效避免稅收風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在日常經(jīng)營(yíng)管理中注重做好以下4個(gè)方面的工作。

3.1 提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)

財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)水平直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算質(zhì)量和水平。實(shí)行“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理和納稅計(jì)算都發(fā)生了很大變化，原來(lái)從業(yè)的財(cái)務(wù)人員不能及時(shí)適應(yīng)新形勢(shì)的變化，所以應(yīng)加大對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)力度，使財(cái)務(wù)人員熟練掌握房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅核算的操作技能。通過(guò)參加培訓(xùn)學(xué)習(xí)、業(yè)務(wù)操作，進(jìn)一步豐富財(cái)務(wù)人員對(duì)財(cái)務(wù)知識(shí)、稅收法規(guī)的掌握，提升財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力和操作水平，從而在實(shí)務(wù)工作中有效避免因業(yè)務(wù)不熟、政策不準(zhǔn)、賬務(wù)處理不正確而帶來(lái)不必要的風(fēng)險(xiǎn)[2]。

3.2 加強(qiáng)業(yè)務(wù)流程的管控

房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程較一般企業(yè)復(fù)雜，而且周期較長(zhǎng)，因此應(yīng)從源頭上規(guī)范業(yè)務(wù)流程，并將規(guī)范的業(yè)務(wù)流程管控貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的全過(guò)程。一是建立起有效的合同、審核、審批等制度，一切按制度開(kāi)展業(yè)務(wù)，避免日常工作中發(fā)生不規(guī)范行為[2]。二是建立完善的資金支付簽批審核制度，重大事項(xiàng)需要集體商議、決策，避免重大決策失誤。三是建立有效的內(nèi)部審計(jì)監(jiān)控制度，對(duì)經(jīng)營(yíng)中的違規(guī)事項(xiàng)及時(shí)進(jìn)行糾正。通過(guò)一系列管理制度的設(shè)立和有效運(yùn)行，將房地產(chǎn)的整個(gè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理，而且保證實(shí)施，以此改變業(yè)務(wù)操作的不規(guī)范性，從而規(guī)避因業(yè)務(wù)流程混亂而造成的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 加強(qiáng)財(cái)稅核算管理

財(cái)稅核算管理一直是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重要工作，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種比較多，而且核算比較麻煩，再加上房地產(chǎn)企業(yè)是當(dāng)?shù)囟愂盏闹匾愒?，稅?wù)機(jī)關(guān)管控也比較嚴(yán)格，因此房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)重視自身的財(cái)稅核算管理[2]。從業(yè)人員不僅要提升業(yè)務(wù)水平，更應(yīng)在工作中規(guī)范財(cái)稅核算工作，一方面要加強(qiáng)對(duì)外來(lái)原始單據(jù)的審核，杜絕假發(fā)票、不合規(guī)發(fā)票入賬;另一方面要守法守規(guī)，嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》和稅收相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行財(cái)務(wù)、稅務(wù)處理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算，不做虛賬、假賬。但可在稅法的允許下，運(yùn)用豐富的財(cái)稅知識(shí)、熟練的財(cái)稅操作技能，充分利用稅收籌劃，為企業(yè)合理、合法、合規(guī)節(jié)約稅款。

3.4 提高稅法遵從度

隨著法治中國(guó)的建設(shè)，稅收作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的組成部分，稅法法律法規(guī)也逐步完善，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該做遵守稅法的典范，因此若想有效規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)該提高企業(yè)的稅法遵從度。一是樹(shù)立守法意識(shí)，合同的訂立、發(fā)票的取得、資金的支付都要合法，拒收違規(guī)違法的發(fā)票，使外來(lái)原始單據(jù)有依據(jù)，使發(fā)票與合同相互印證，支付的資金要以合同和發(fā)票為依托，最終達(dá)到“三流合一”，符合財(cái)經(jīng)法規(guī)的規(guī)定[2]。二是納稅要依據(jù)稅收法律法規(guī)，稅款計(jì)算依據(jù)充分，計(jì)算步驟準(zhǔn)確，金額精準(zhǔn)，并及時(shí)繳納入庫(kù)，不漏繳、少繳稅款。三是享受優(yōu)惠政策要依據(jù)充分，避免惡意偷稅、欠稅現(xiàn)象發(fā)生。

4 結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，而稅收管理又在整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中占有非常重要的地位，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的所有者、管理者、經(jīng)營(yíng)者都應(yīng)引起重視。在后“營(yíng)改增”時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的從業(yè)者更應(yīng)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，合法合規(guī)經(jīng)營(yíng)，提升治理能力，健全內(nèi)部制度，加強(qiáng)財(cái)稅核算，實(shí)施有效監(jiān)管，提高稅法遵從度，進(jìn)一步管控好稅收風(fēng)險(xiǎn)，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的健康經(jīng)營(yíng)發(fā)展、行穩(wěn)致遠(yuǎn)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]李金蔓.營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析與管控措施[J].經(jīng)貿(mào)與實(shí)踐，2018（9）：86-88.

[2]田桂凡.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)防范研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2018（5）：179.