上海市扶持住房租賃企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的思考

文/邢景朋

近年來，上海市積極按照國家加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作的部署，結(jié)合超大城市的發(fā)展規(guī)律，通過印發(fā)實(shí)施相關(guān)政策法規(guī)、建立住房租賃公共服務(wù)平臺和鼓勵支持住房租賃企業(yè)發(fā)展等多種舉措，促進(jìn)本市住房租賃市場健康發(fā)展，眾多的住房租賃企業(yè)通過新建租賃住房和轉(zhuǎn)化存量房源等多種途徑平穩(wěn)增加了房源數(shù)量，有效地滿足了不同層次和不同類別租賃人群的居住需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在新建租賃住房方面，“十三五”期間，截至2019年11月，上海已經(jīng)推出了88幅企業(yè)全自持租賃住房用地，其中50多幅分布在中心城區(qū)，88幅地塊中已有41塊土地開工建設(shè)，開工量近6萬套；在轉(zhuǎn)化存量房源方面，上海通過盤活一些優(yōu)質(zhì)的非居存量房屋，通過改建和轉(zhuǎn)化，引導(dǎo)企業(yè)通過相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行規(guī)范運(yùn)營，這些項(xiàng)目已經(jīng)有近9萬套向市場供應(yīng)。1

毋庸置疑，住房租賃企業(yè)是推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展的中堅(jiān)力量，是落實(shí)增加租賃住房有效供應(yīng)的重要主體，是發(fā)展壯大住房租賃產(chǎn)業(yè)的主要載體。住房租賃行業(yè)民生性比較強(qiáng)，住房租賃企業(yè)是否能夠平穩(wěn)運(yùn)營，關(guān)系到住房市場的穩(wěn)定，關(guān)系到租購并舉體系的建設(shè)。2019年，部分住房租賃企業(yè)違背市場規(guī)律和運(yùn)營規(guī)律，致使企業(yè)難以為繼。一些初創(chuàng)型的住房租賃企業(yè)面臨經(jīng)營管理困境時，僅依靠企業(yè)自身能力難以化解難題，只能選擇停止運(yùn)營，此舉嚴(yán)重?fù)p害了承租人的利益，也對住房租賃市場的發(fā)展造成了不利影響。2020年初發(fā)生的新冠疫情無疑又給住房租賃行業(yè)發(fā)展帶來了嚴(yán)重的影響。按照疫情防控的工作要求，在疫情期間企業(yè)不僅要承擔(dān)繁重的疫情防控工作，還要著力解決客戶流失、出租率降低和現(xiàn)金流吃緊等一系列運(yùn)營管理難題，致使部分住房租賃企業(yè)面臨較大的發(fā)展困境。面對住房租賃企業(yè)發(fā)展遇到困難的現(xiàn)實(shí)情況，上海市有必要梳理和評估現(xiàn)有的扶持政策，結(jié)合住房租賃企業(yè)發(fā)展遇到的問題，制定切實(shí)可行的扶持政策，為住房租賃企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供有力的保障，為住房租賃市場的平穩(wěn)運(yùn)行提供堅(jiān)強(qiáng)的支撐。

一、上海市住房租賃企業(yè)扶持政策梳理

為了鼓勵不同類型的企業(yè)積極參與住房租賃市場，應(yīng)充分調(diào)動企業(yè)拓展住房租賃市場的積極性，充分發(fā)揮企業(yè)在住房租賃市場的主體作用，充分利用中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)資金。2017年9月，上海市實(shí)施《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實(shí)施意見》（滬府辦〔2017〕49號），明確了落實(shí)稅收優(yōu)惠和提供金融支持等扶持措施，2020年8月，上海市牢牢把握順利入圍2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)城市的有利契機(jī)，制定了《上海市中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)資金使用管理辦法》（滬建房管聯(lián)〔2020〕443號），科學(xué)合理地利用中央財(cái)政支持本市住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)資金，針對租賃住房開發(fā)建設(shè)和租賃住房運(yùn)營管理等相關(guān)工作設(shè)置了不同的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

（一）落實(shí)稅收優(yōu)惠

對一般納稅人出租在實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)的，適用6%的增值稅稅率。

（二）提供金融支持

鼓勵商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)按照“依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)”的原則，進(jìn)一步優(yōu)化并創(chuàng)新針對住房租賃項(xiàng)目不同階段的金融產(chǎn)品和服務(wù)，加大信貸支持住房租賃產(chǎn)業(yè)的力度。鼓勵開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，提供符合住房租賃企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)的長期低息貸款等金融解決方案。進(jìn)一步拓寬住房租賃企業(yè)的直接融資渠道，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的各類債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。加快推進(jìn)針對租賃用房的各類房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，并建議在試點(diǎn)后盡快形成規(guī)模。鼓勵保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，合理運(yùn)用保險(xiǎn)資金，充分發(fā)揮保險(xiǎn)資金期限長、體量大、交易結(jié)構(gòu)與使用較為靈活的優(yōu)勢，為符合條件的住房租賃企業(yè)等提供金融支持。

（三）利用財(cái)政獎補(bǔ)資金

1.新建租賃住房項(xiàng)目補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)申請項(xiàng)目規(guī)劃批復(fù)中載明的租賃住房總建筑面積，按照平均200元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)予以獎補(bǔ)。

2.非居住存量房屋改建和轉(zhuǎn)化租賃住房項(xiàng)目補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。將符合條件的非居住存量房屋按規(guī)定改建轉(zhuǎn)化為租賃住房，參照居住房屋租賃標(biāo)準(zhǔn)改建轉(zhuǎn)化的為Ⅰ類項(xiàng)目，參照宿舍標(biāo)準(zhǔn)改建轉(zhuǎn)化的為Ⅱ類項(xiàng)目。

（1）Ⅰ類項(xiàng)目補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。Ⅰ類項(xiàng)目根據(jù)租賃住房專項(xiàng)測量確定的出租單元數(shù)量，按照平均0.75萬元/套的標(biāo)準(zhǔn)予以獎補(bǔ)。各區(qū)可結(jié)合區(qū)域發(fā)展實(shí)際，在平均標(biāo)準(zhǔn)±10%的范圍內(nèi)，合理確定Ⅰ類項(xiàng)目的實(shí)際獎補(bǔ)金額。執(zhí)行浮動獎補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)，應(yīng)當(dāng)制定操作細(xì)則并報(bào)備市房屋管理部門。

（2）Ⅱ類補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。Ⅱ類項(xiàng)目根據(jù)所在區(qū)指定管理部門認(rèn)定驗(yàn)收時確定的可供出租床位數(shù)量（等于實(shí)際可居住人數(shù)），按照以下標(biāo)準(zhǔn)予以獎補(bǔ)。具體標(biāo)準(zhǔn)在年度專項(xiàng)資金使用計(jì)劃中明確：

①每套4張床位的，平均1萬元/套；

②每套5-6張床位的，平均0.8萬元/套；

③其他的，平均0.75萬元/套。

3.租賃住房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。新建項(xiàng)目測量，按照1.5元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)予以獎補(bǔ)；“非轉(zhuǎn)租”項(xiàng)目測量，按照2.1元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)予以獎補(bǔ)。住房租賃企業(yè)上報(bào)存量租賃住房基礎(chǔ)信息的，按照平均500元/套的標(biāo)準(zhǔn)予以獎補(bǔ)。

4.住房租賃企業(yè)規(guī)范開展住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)舉借的對公貸款利息支出進(jìn)行貼息，貼息金額不超過企業(yè)當(dāng)年實(shí)際貸款利息總支出的40%，且貼息利率不超過2個百分點(diǎn)。

5.住房租賃信息化建設(shè)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。承擔(dān)住房租賃信息化項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)的單位，要按照上海市預(yù)算管理規(guī)定立項(xiàng)及執(zhí)行。

6.構(gòu)建住房租賃體系相關(guān)基礎(chǔ)性工作補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。專項(xiàng)補(bǔ)貼資金用于住房租賃管理機(jī)制創(chuàng)新、住房租賃立法研究、住房租賃市場運(yùn)行分析、住房租金動態(tài)監(jiān)測、住房租賃經(jīng)營主體和從業(yè)人員信用評價(jià)、租賃數(shù)據(jù)采集規(guī)則制定、承租權(quán)轉(zhuǎn)讓（交換）管理、住房租賃政策實(shí)施效果評估等基礎(chǔ)性工作。補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)要符合上海市預(yù)算管理的有關(guān)規(guī)定。

二、國內(nèi)典型地區(qū)的扶持政策梳理

不同城市的住房租賃市場發(fā)展水平相差很大，總體而言，國內(nèi)人口凈流入的大中城市由于具備經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好和潛在的就業(yè)機(jī)會多等優(yōu)勢，既吸引了大量的外來人口，也吸引了大量的住房租賃企業(yè)，為當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。由于各地區(qū)住房租賃企業(yè)經(jīng)營管理水平參差不齊，每個地區(qū)既有實(shí)力雄厚的住房租賃企業(yè)，也有市場競爭能力較弱的中小微住房租賃企業(yè)。為了鼓勵住房租賃企業(yè)發(fā)展，推進(jìn)住房租賃市場有序發(fā)展，國內(nèi)有很多地區(qū)對住房企業(yè)實(shí)行了扶持措施。為了研究的準(zhǔn)確性和科學(xué)性，本文從東部、中部和西部地區(qū)各選取一個典型城市，對其實(shí)施的扶持政策進(jìn)行分析。

（一）廣州市扶持政策梳理

廣州作為省會城市，不僅云集了多種類型的企業(yè)，也集聚了很多重點(diǎn)高校。截止到2018年，廣州市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)共有4675個，資質(zhì)以上建筑業(yè)企業(yè)共有1088個，規(guī)模以上服務(wù)業(yè)企業(yè)共有7348個。廣州是國內(nèi)高等教育比較發(fā)達(dá)的城市，共有普通高等學(xué)校82所，在校學(xué)生數(shù)達(dá)108.64萬人，畢業(yè)生共有29.04萬人。一個地區(qū)的企業(yè)和高校數(shù)量的多少在一定程度上決定了當(dāng)?shù)氐耐鈦沓Ｗ∪丝谝?guī)模。2018年廣州市外來常住人口共有562.75萬人。2為了使外來常住人口能夠通過租賃解決居住問題，促進(jìn)住房租賃企業(yè)健康發(fā)展，2017年7月，廣州市印發(fā)實(shí)施了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》（穗府辦〔2017〕29號），該方案提出，對符合要求的住房租賃企業(yè)實(shí)施稅收優(yōu)惠措施。2019年，廣州市也取得了中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)資格，并有效利用中央財(cái)政的獎補(bǔ)資金。2020年3月，廣州市又實(shí)施了《廣州市發(fā)展住房租賃市場獎補(bǔ)實(shí)施辦法》（穗建規(guī)字〔2020〕33號），該辦法明確了住房租賃企業(yè)開展不同住房租賃業(yè)務(wù)類型的獎補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)與申請辦法。

1.落實(shí)稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)和機(jī)構(gòu)落實(shí)稅收優(yōu)惠政策。對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)的，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動產(chǎn)的，允許選擇適用簡易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

2.利用中央財(cái)政專項(xiàng)資金補(bǔ)貼。（1）建設(shè)普通租賃住房的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。對利用集體、國有建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的給予補(bǔ)貼。其中建設(shè)普通租賃住房的，按建筑面積以750元/平方米給予補(bǔ)貼；建設(shè)集體宿舍型租賃住房的，按建筑面積以800元/平方米給予補(bǔ)貼。（2）改造租賃住房的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)、辦公、工業(yè)、酒店用房等非住宅，經(jīng)批改造為普通租賃住房的，按建筑面積以500元/平方米給予補(bǔ)貼；改造為集體宿舍型租賃住房的，按建筑面積以550元/平方米給予補(bǔ)貼。（3）城中村租賃住房品質(zhì)化提升的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。城中村租賃住房品質(zhì)化提升項(xiàng)目中，建筑面積合計(jì)不少于2000平方米且相對集中的項(xiàng)目，按建筑面積以300元/平方米給予補(bǔ)貼。（4）閑置住房品質(zhì)化提升的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。閑置住房經(jīng)品質(zhì)化提升作為租賃住房，且建筑面積合計(jì)不少于2000平方米的項(xiàng)目，按建筑面積以350元/平方米給予補(bǔ)貼。（5）租賃住房服務(wù)城市重要公共服務(wù)群體的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。向環(huán)衛(wèi)工人、公交司機(jī)等城市重要公共服務(wù)群體提供租賃住房，且租金接受政府指導(dǎo)的，按以下標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)貼：①新建租賃住房的，按建筑面積以1000元/平方米給予補(bǔ)貼；②改造租賃住房的，按建筑面積以800元/平方米給予補(bǔ)貼；③實(shí)施品質(zhì)化提升的租賃住房項(xiàng)目，按建筑面積以600元/平方米給予補(bǔ)貼。（6）房屋錄入租賃信息服務(wù)平臺的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。住房租賃企業(yè)將房源信息錄入“陽光租房”平臺，錄入房源數(shù)量不低于300套（間）的，或建筑面積不低于10000平方米的，按150元/間給予獎勵。住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)于2019年1月1日后通過“陽光租房”平臺辦理住房租賃合同備案，租期在6個月（含）以上的，按150元/宗給予獎勵。每套（間）房每年度只可申請1次租賃合同備案獎勵。

社會住房信息平臺與“陽光租房”平臺互聯(lián)并實(shí)現(xiàn)房源驗(yàn)真和網(wǎng)上合同登記備案功能的，按以下標(biāo)準(zhǔn)給予獎勵：①企業(yè)自有住房信息平臺與“陽光租房”平臺互聯(lián)的，按10萬元/個給予獎勵；②第三方商業(yè)運(yùn)營平臺與“陽光租房”平臺互聯(lián)的，按20萬元/個給予獎勵。社會住房信息平臺應(yīng)當(dāng)取得計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)國際聯(lián)網(wǎng)單位備案，沒有違規(guī)發(fā)行租金貸、消費(fèi)貸等金融服務(wù)產(chǎn)品。

（二）合肥市扶持政策梳理

合肥市作為省會城市，是長三角城市群副中心城市。城市因具備得天獨(dú)厚的發(fā)展優(yōu)勢，創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會，外來常住人口比較多。2017年合肥市外來常住人口共有57.1萬人，已經(jīng)成為中國外來人口數(shù)量最多的城市之一，排名第43位。3合肥市也擁有豐富的高等教育資源，共有55所普通高等院校4。合肥市作為國家首批開展住房租賃試點(diǎn)工作的城市，為了促進(jìn)住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展，運(yùn)用多種工作方式扶持住房租賃企業(yè)，通過稅收優(yōu)惠、金融支持、中央財(cái)政獎補(bǔ)和地方財(cái)政獎補(bǔ)等措施扶持住房租賃企業(yè)發(fā)展。合肥市先后制定了《合肥市人民政府關(guān)于印發(fā)合肥市住房租賃試點(diǎn)工作實(shí)施方案的通知》(合政秘〔2017〕82號)、《合肥市人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)合肥市住房租賃試點(diǎn)工作的通知》（合政辦秘〔2017〕175號）、《合肥市支持住房租賃市場發(fā)展中央專項(xiàng)資金管理辦法》（合房〔2020〕54號）和《合肥市促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展財(cái)政獎補(bǔ)資金管理辦法》（合房〔2020〕55號）。

1.提供稅收優(yōu)惠。對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價(jià)格向個人出租用于居住的房屋的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

小規(guī)模納稅人對外出租不動產(chǎn)的，適用簡易計(jì)稅方法，按5%的征收率計(jì)算繳納增值稅；一般納稅人，2016年4月30日前取得不動產(chǎn)并對外出租的，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

房屋租賃中介企業(yè)以中介手續(xù)費(fèi)收入繳納增值稅，一般納稅人按6%計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅款，小規(guī)模納稅人按3%計(jì)算繳納增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)且未辦理產(chǎn)權(quán)證的商品房用于長期對外出租的，若將產(chǎn)權(quán)證辦到企業(yè)自身名下，不視同銷售繳納增值稅。

采取預(yù)收款形式出租不動產(chǎn)的，取得的預(yù)收租金收入可在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅?jì)算月租金收入。

2.提供金融支持。加強(qiáng)銀企協(xié)作，鼓勵金融機(jī)構(gòu)加大對住房租賃企業(yè)的信貸投入，支持國家政策性銀行和部分商業(yè)銀行提供長期低息貸款。鼓勵金融機(jī)構(gòu)開展住房租金收益權(quán)質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，推出符合住房租賃企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)的金融產(chǎn)品。支持符合條件的規(guī)模化住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化等融資工具拓寬融資渠道。

3.利用中央專項(xiàng)資金進(jìn)行獎補(bǔ)。（1）利用國有商品住房建設(shè)用地新建或配建租賃住房、利用集體建設(shè)用地新建租賃住房，分別按照建筑面積以800元/平方米、600元/平方米進(jìn)行獎補(bǔ)。企事業(yè)單位利用自有存量非住宅建設(shè)用地新建租賃住房，經(jīng)市住房租賃試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織核準(zhǔn)的，按照建筑面積以200元/平方米進(jìn)行獎補(bǔ)。（2）將商業(yè)、辦公、工業(yè)廠房等非住宅按規(guī)定集中改建為租賃住房，經(jīng)市住房租賃試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織核準(zhǔn)的，按照改建后建筑面積以200元/平方米進(jìn)行獎補(bǔ)。（3） 住房租賃企業(yè)盤活存量住房，向銀行貸款用于本企業(yè)收儲、裝修、出租等住房租賃相關(guān)經(jīng)營活動，在市監(jiān)管平臺錄入房源達(dá)1.5萬平方米的，按上述貸款金額以不超過500元/平方米的上限，對其年度實(shí)際發(fā)生的商業(yè)貸款利息，按銀行同期貸款基準(zhǔn)利率給予50%的貼息。對符合財(cái)政貼息條件的商業(yè)貸款，采用依法依規(guī)經(jīng)營的融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保的，可對住房租賃企業(yè)按擔(dān)保額的0.5%進(jìn)行獎補(bǔ)。（4）將商業(yè)、辦公、工業(yè)廠房等非住宅按規(guī)定進(jìn)行集中改建的住房租賃企業(yè)，年累計(jì)備案面積達(dá)到0.3萬平方米的，按15元/平方米進(jìn)行年度獎補(bǔ)；自籌分散式住房的住房租賃企業(yè)，年累計(jì)備案面積0.3萬以上不滿3萬平方米的，按30元/平方米進(jìn)行年度獎補(bǔ)；年累計(jì)備案面積在3萬以上不滿10萬平方米的部分，按50元/平方米進(jìn)行年度獎補(bǔ)；年累計(jì)備案面積在10萬平方米以上的部分，按60元/平方米進(jìn)行年度獎補(bǔ)。（5）對年度信用等級為AAA級、AA級和A級的住房租賃企業(yè)，分別按80萬元、60萬元和40萬元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行獎補(bǔ)。（6）試點(diǎn)期限屆滿時，市住房保障和房產(chǎn)管理局根據(jù)累計(jì)備案面積、信用等級等情況綜合評定，對前二十名的住房租賃企業(yè)給予一次性獎勵：一至五名各獎勵100萬元，六至十名各獎勵60萬元，十一至十五名各獎勵30萬元，十六至二十名各獎勵10萬元(每套租賃住房備案面積不重復(fù)計(jì)算)。

4.利用地方財(cái)政資金進(jìn)行獎補(bǔ)。（1）對提供住房租賃居間服務(wù)的企業(yè)，當(dāng)年累計(jì)備案面積達(dá)到3000平方米的，每平方米每年獎勵1.6元。（2）對提供住房租賃信息采集服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按每套50元進(jìn)行獎補(bǔ)，同一套住房每年度僅獎補(bǔ)一次。

（三）成都市扶持政策梳理

成都市作為省會城市，是西南地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心和文化中心。成都市既擁有多所重點(diǎn)高校，還有豐富的旅游資源，更具有良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α?019年成都市常住人口為1658.1萬人5，2019年成都市擁有的普通高等院校也達(dá)到了57所6，這些優(yōu)勢為住房租賃市場發(fā)展創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)。為了支持住房租賃消費(fèi)，培育住房租賃市場，自2017年以來，成都市先后下發(fā)了《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)加快培育和發(fā)展住房租賃市場若干措施的通知》（成辦函〔2017〕49號）、《成都市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理我市住房租賃市場的意見》（成辦發(fā)〔2017〕53號）、《成都市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場的意見》（成辦發(fā)〔2019〕38號）、《成都市住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)財(cái)政獎補(bǔ)資金使用管理辦法》（成住建發(fā)〔2020〕42號）等相關(guān)文件，利用稅收優(yōu)惠、金融支持和財(cái)政獎補(bǔ)等措施扶持住房租賃企業(yè)發(fā)展。同時，成都市還充分把握順利入圍中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)城市的契機(jī)，利用中央財(cái)政專項(xiàng)資金補(bǔ)貼符合要求的住房租賃企業(yè)。

1.給予財(cái)稅優(yōu)惠。將現(xiàn)行企業(yè)向個人出租住房按4%征收房產(chǎn)稅政策，擴(kuò)大到企業(yè)向?qū)I(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，并對經(jīng)批準(zhǔn)的“商改租”“工改租”住房比照適用。納入名錄管理的住房租賃企業(yè)向個人出租住房，增值稅征收率降低為3%。對運(yùn)營規(guī)模達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)范、誠信經(jīng)營的住房租賃企業(yè)，根據(jù)其對地方經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)等因素由區(qū)（市）縣政府給予一定財(cái)政扶持。

2.提供金融支持。支持金融機(jī)構(gòu)按照“依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)”的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融服務(wù)。支持向新建租賃住房項(xiàng)目發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款。支持向自持物業(yè)的住房租賃企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款。支持企業(yè)發(fā)行租賃住房專項(xiàng)債券等公司信用類債券用于租賃住房建設(shè)和自持經(jīng)營。支持保險(xiǎn)資金參與租賃住房建設(shè)。支持商業(yè)銀行、金融租賃公司發(fā)行住房租賃專項(xiàng)融資債券。

3.利用中央財(cái)政專項(xiàng)資金補(bǔ)貼。（1）支持新建、改建租賃住房。新建（商品房配建的無償移交租賃住房除外）、改建租賃住房，按照建安成本、工程建設(shè)其他費(fèi)、裝飾裝修費(fèi)用總和的30%，以最高不超過1500元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行獎補(bǔ)；新建精裝租賃住房，裝修一并納入獎補(bǔ)范圍，不分別獎補(bǔ)。商品房配建的無償移交租賃住房按1400元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行獎補(bǔ)。（2）支持培育專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)。以成都住房租賃交易服務(wù)平臺網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，年度住房租賃企業(yè)完成住房租賃房源合同網(wǎng)簽備案面積超出上年3萬平方米（含）的，超出上年網(wǎng)簽備案面積的增量部分按30元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)對住房租賃企業(yè)進(jìn)行獎補(bǔ)，每個企業(yè)每年獎補(bǔ)最高不超過200萬元。（3）支持住房租賃企業(yè)將自持房源用于住房租賃經(jīng)營。對本市出租自持租賃住房的住房租賃企業(yè)，按自持租賃住房出租面積，每年以100元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行經(jīng)營獎補(bǔ)。（4）支持住房租賃企業(yè)多元化融資。注冊地在本市的住房租賃企業(yè)成功發(fā)行一年以上企業(yè)債券等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，且將獲取的資金專門用于發(fā)展本市住房租賃業(yè)務(wù)，根據(jù)發(fā)債規(guī)模給予獎補(bǔ)；注冊地在本市的企業(yè)采取開發(fā)貸融資，融資資金專項(xiàng)用于新建租賃住房的，按開發(fā)貸實(shí)際產(chǎn)生的年度利息給予貼息。（5）充實(shí)國有住房租賃企業(yè)資本金。對辦法實(shí)施期間有新建、改建租賃住房項(xiàng)目的市屬國有住房租賃企業(yè)，根據(jù)市級財(cái)政收支預(yù)算情況，采取補(bǔ)充注入資本金方式，充實(shí)國有住房租賃企業(yè)資本，壯大企業(yè)規(guī)模。

三、上海市住房租賃企業(yè)扶持政策存在的不足

（一）扶持政策比較單一

通過分析可以發(fā)現(xiàn)，與國內(nèi)典型城市相比，上海市現(xiàn)有的扶持政策設(shè)計(jì)采取宏觀和微觀相結(jié)合的方式：統(tǒng)籌考慮到住房租賃企業(yè)發(fā)展過程中面臨的融資難和運(yùn)營成本高等困境，扶持政策注重從宏觀上鼓勵住房租賃企業(yè)發(fā)展，為住房租賃企業(yè)提供金融支持，有效解決企業(yè)運(yùn)營資金不足的問題，營造良好的發(fā)展環(huán)境；注重從微觀上調(diào)動住房租賃企業(yè)發(fā)展的主動性，采取落實(shí)稅收優(yōu)惠的措施，減少住房租賃企業(yè)的成本支出，使企業(yè)可以把較多的資金投入運(yùn)營管理工作中。由于住房租賃行業(yè)具有一定的特殊性，行業(yè)兼具民生性和市場性的特點(diǎn)，住房租賃市場競爭也日趨激烈，住房租賃企業(yè)將房屋租金定得過高容易影響房屋出租率，房屋租金定價(jià)過低又容易影響企業(yè)的經(jīng)營收入?，F(xiàn)有的稅收優(yōu)惠和金融支持措施基本上是參照其他行業(yè)的扶持措施設(shè)定的，沒有充分考慮到住房租賃行業(yè)的特殊性，扶持政策的創(chuàng)新性不強(qiáng)，不能有效地解決住房租賃企業(yè)面臨的運(yùn)營管理困境。

（二）扶持政策效果不明顯

政府實(shí)施扶持政策的初衷是，住房租賃企業(yè)只要符合政策要求，就可以享受相應(yīng)的扶持。稅收優(yōu)惠和金融支持政策看似對所有的住房租賃企業(yè)都是一視同仁的，但在政策的實(shí)際執(zhí)行中還是會存在落差。近幾年，上海市住房租賃市場步入了快速發(fā)展階段。2020年，上海市基本形成了多主體參與、多品種供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場體系。但也要看到，上海市住房企業(yè)市場發(fā)展的不平衡不充分問題仍然比較突出，住房租賃市場主要以中小企業(yè)為主，以知名企業(yè)和大型企業(yè)為輔。從住房租賃企業(yè)享受扶持政策的情況來看，住房租賃企業(yè)享受稅收優(yōu)惠比較容易。一些中小住房租賃企業(yè)普遍缺乏貸款所需的土地和房地產(chǎn)等抵押品，致使企業(yè)難以充分享受到相關(guān)的金融支持。因目前國內(nèi)住房租賃企業(yè)資產(chǎn)證券化的相關(guān)政策法規(guī)還不完善，住房租賃企業(yè)要發(fā)行專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的各類債券和不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品難度很大。這些融資難題無疑使落實(shí)金融支持措施存在很多障礙。

（三）財(cái)政專項(xiàng)資金補(bǔ)貼力度不強(qiáng)

按照中央財(cái)政獎補(bǔ)資金的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，專項(xiàng)資金的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)城市規(guī)模分檔確定，上海作為直轄市，每年的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為10億元。2019年至2020年度，中央財(cái)政支持上海市住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)資金總額為20億元。但從實(shí)施的獎補(bǔ)辦法來看，上海市針對不同類型租賃住房相關(guān)工作的獎補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于部分省會城市。上海市新建租賃住房項(xiàng)目根據(jù)申請項(xiàng)目規(guī)劃批復(fù)中載明的租賃住房總建筑面積，按照平均200元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)予以獎補(bǔ)，而廣州市建設(shè)普通租賃住房的獎補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)為750元/平方米，建設(shè)集體宿舍型租賃住房的獎補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)則為800元/平方米，合肥市利用國有商品住房建設(shè)用地新建或配建租賃住房、利用集體建設(shè)用地新建租賃住房的，獎補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)分別為800元/平方米和600/平方米。此外，上海市的獎補(bǔ)范圍相對狹窄，總共涵蓋了新建租賃住房項(xiàng)目、非居住存量房屋改建和轉(zhuǎn)化租賃住房項(xiàng)目、租賃住房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集、住房租賃企業(yè)規(guī)范開展住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)、住房租賃信息化建設(shè)以及與加快構(gòu)建住房租賃體系相關(guān)的基礎(chǔ)性工作等類型。廣州市、合肥市和成都市針對住房業(yè)務(wù)的獎補(bǔ)范圍都要比上海市的獎補(bǔ)范圍廣。

四、扶持上海市住房租賃企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對策

（一）有效完善現(xiàn)有的扶持政策

贏利難依然是住房租賃企業(yè)面臨的共性問題。住房租賃市場整體收益率普遍偏低，投資回報(bào)期長，行業(yè)對住房租賃企業(yè)的運(yùn)營管理能力要求也非常高。為了有效減輕住房租賃企業(yè)的運(yùn)營管理壓力，提升住房租賃行業(yè)對市場主體的吸引力，要充分發(fā)揮企業(yè)的市場主體作用，充分調(diào)動企業(yè)參與住房租賃市場的積極性。上海市有必要對現(xiàn)有的扶持政策進(jìn)行系統(tǒng)的評估，結(jié)合住房租賃企業(yè)面臨的發(fā)展難題，采取有效措施完善現(xiàn)有的扶持政策。與其他行業(yè)一樣，住房租賃行業(yè)中的中小微住房租賃企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力普遍比較差。為此，上海市要統(tǒng)籌考慮住房租賃行業(yè)的民生性特點(diǎn)，可以在現(xiàn)有稅收優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，細(xì)分住房租賃企業(yè)，采取差異化的稅收優(yōu)惠措施，根據(jù)不同規(guī)模類型的企業(yè)實(shí)施不同的稅收優(yōu)惠措施，并階段性地調(diào)整對中小微住房租賃企業(yè)的稅收優(yōu)惠力度，這樣可以使中小微住房租賃企業(yè)把更多的資金投入日常的運(yùn)營管理工作中，提升企業(yè)的市場競爭力。

（二）學(xué)習(xí)國內(nèi)其他城市的經(jīng)驗(yàn)

為了促進(jìn)住房租賃市場長遠(yuǎn)健康發(fā)展，當(dāng)前，國內(nèi)很多城市結(jié)合當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場的發(fā)展情況，針對住房租賃企業(yè)制定了貼近實(shí)際的獎補(bǔ)措施，其中既有一線城市，也有二線城市。通過分析這些城市實(shí)施的獎補(bǔ)措施，可以發(fā)現(xiàn)其有很多共性，獎補(bǔ)內(nèi)容總體涵蓋了新建租賃住房、改建租賃住房和培育專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)等。同時，由于國內(nèi)不同地區(qū)的住房租賃市場處在不同的發(fā)展階段，這些城市的獎補(bǔ)措施也有很多個性化的特點(diǎn)，如：廣州市對于城中村租賃住房品質(zhì)化和閑置住房品質(zhì)化給予一定的補(bǔ)貼；成都市著重給予國有住房租賃企業(yè)相應(yīng)的補(bǔ)貼，獎補(bǔ)資金用于充實(shí)國有住房租賃企業(yè)資本金；合肥市不僅采取分段式的補(bǔ)貼方式，對年度信用等級不同的住房租賃企業(yè)給予不同標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)貼資金，還充分利用地方財(cái)政資金進(jìn)行獎補(bǔ)。上海作為超大城市，住房租賃市場的總體發(fā)展水平與其他城市有一定的差異。未來幾年上海市健全住房租賃市場，需要有效發(fā)揮住房企業(yè)的主體作用，采取的扶持措施要堅(jiān)持“走出去”和“引進(jìn)來”相結(jié)合，合理借鑒國內(nèi)其他地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。

（三）加強(qiáng)對國有住房租賃企業(yè)的扶持力度

現(xiàn)階段的住房租賃市場具有長周期、高投資和低回報(bào)的特點(diǎn)。上海市要想促進(jìn)住房租賃市場長遠(yuǎn)健康發(fā)展，必須要充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用。近年來，部分市屬國企和區(qū)屬國企按照政策要求和企業(yè)發(fā)展的功能定位積極布局住房租賃市場，對增加租賃房源、平抑市場租金和穩(wěn)定市場秩序發(fā)揮了重要的作用。但也要看到，當(dāng)前上海市國有住房租賃企業(yè)的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于非國有企業(yè)，國有住房租賃企業(yè)的經(jīng)營管理規(guī)模也遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于非國有企業(yè)，致使國有住房租賃企業(yè)短期內(nèi)難以在市場上形成一定的影響力，品牌知名度也比較低，難以對住房租賃市場起到“穩(wěn)定器”和“壓艙石”的作用，國有企業(yè)拓展住房租賃市場仍然面臨著很多困難和挑戰(zhàn)。為此，“十四五”時期，上海市有必要結(jié)合國有住房租賃企業(yè)的經(jīng)營管理情況以及承擔(dān)的相關(guān)住房租賃業(yè)務(wù)職能，制定針對國有住房租賃企業(yè)的獎補(bǔ)措施，既可以借鑒其他城市的經(jīng)驗(yàn)，充分利用地方財(cái)政資金給予國有住房租賃企業(yè)一定的補(bǔ)貼，也可以在銀行貸款和土地出讓金支付等方面給予適當(dāng)?shù)恼哒疹?，以充分調(diào)動國有企業(yè)拓展住房租賃市場的積極性。上海市還可以充分利用財(cái)政金融扶持手段，加大對國有住房租賃企業(yè)的財(cái)稅金融扶持力度，降低住房租賃經(jīng)營綜合稅負(fù)水平，推動金融機(jī)構(gòu)為住房租賃企業(yè)打造專屬的金融產(chǎn)品。

（四）優(yōu)化中央財(cái)政獎補(bǔ)措施

2020年上海市制定的中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)資金使用管理辦法，旨在通過政策頂層設(shè)計(jì)，對規(guī)范開展住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)給予一定的補(bǔ)貼，有效緩解企業(yè)的運(yùn)營管理壓力。但該獎補(bǔ)辦法將住房租賃企業(yè)的經(jīng)營范圍限定在含有“住房租賃經(jīng)營”或“住房租賃”內(nèi)容，而從當(dāng)前上海市住房租賃市場上的住房租賃企業(yè)經(jīng)營情況來看，住房租賃企業(yè)經(jīng)營范圍并不統(tǒng)一，總體上涵蓋了房地產(chǎn)租賃經(jīng)營、房屋租賃經(jīng)營、租房租賃經(jīng)營、住房租賃經(jīng)營和農(nóng)村住房租賃經(jīng)營五種類型。這容易使部分經(jīng)營范圍不包含“住房租賃經(jīng)營”或“住房租賃”的住房租賃企業(yè)產(chǎn)生誤解，認(rèn)為經(jīng)營范圍不包含“住房租賃經(jīng)營”或“住房租賃”就不能夠申請財(cái)政補(bǔ)貼，進(jìn)而可能放棄申請，從而享受不到政策照顧。此外，針對專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，獎補(bǔ)方式僅僅局限在對舉借的對公貸款利息支出進(jìn)行貼息，貼息金額不超過企業(yè)當(dāng)年實(shí)際貸款利息總支出的40%，且貼息利率不超過2個百分點(diǎn)。與國內(nèi)其他地區(qū)相比，上海市針對住房租賃企業(yè)的獎補(bǔ)方式過于單一，且獎補(bǔ)力度較小。上海市的財(cái)政獎補(bǔ)措施應(yīng)充分考慮上海市住房企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)和經(jīng)營狀況，不斷優(yōu)化中央財(cái)政獎補(bǔ)措施，擴(kuò)大獎補(bǔ)政策的覆蓋面和受益面。

上海市作為超大城市，在未來的城市發(fā)展中，需要充分發(fā)揮住房租賃企業(yè)在住房租賃市場上的主體作用。受住房租賃行業(yè)的獨(dú)有特點(diǎn)、固有的經(jīng)營規(guī)律和2020年初發(fā)生的新冠疫情等眾多因素的影響，住房租賃行業(yè)的發(fā)展信心有所減弱，住房租賃企業(yè)的發(fā)展動力也有所減弱。為此，上海市要不斷優(yōu)化扶持政策，樹立良好的行業(yè)發(fā)展預(yù)期，增強(qiáng)住房租賃企業(yè)的發(fā)展信心，促進(jìn)住房租賃企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

注釋

1.數(shù)據(jù)來源于澎湃新聞網(wǎng)（https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_5298034）。

2.數(shù)據(jù)來源于《廣州統(tǒng)計(jì)年鑒2019》。

3.數(shù)據(jù)來源于《中國流動人口發(fā)展報(bào)告2017》。

4.數(shù)據(jù)來源于教育部官網(wǎng)。

5.數(shù)據(jù)來源于成都市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)。