全面放開二孩政策對房地產(chǎn)市場的影響分析
——以池州市為例

文/王文琴 王巍 何靜

本文分析了二孩政策對于房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響，并以池州市為具體的分析對象，研究自二孩政策實行以來，池州房地產(chǎn)市場發(fā)生的變化，并提出池州市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策與建議。

一、二孩政策發(fā)展歷程

（一）單獨二孩

黨的十八屆三中全會審議通過了單獨二孩政策。國家改變之前的計劃生育政策，出臺單獨二孩政策，是基于一定的社會背景考量。從第六次全國人口普查的情況看，60歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋戎匾迅哌_13.26%，如果繼續(xù)實行原先的計劃生育政策，未來我國將面臨老齡人口規(guī)模迅速擴大與老齡化程度加速的局面。0-14歲少兒人口的比重為16.60%， 比2000年下降6.29個百分點;15-59歲勞動年齡人口所占比重為70.14%，同比上升3.36個百分點。[2]此次普查的結(jié)果顯示出我國人口的增長漸趨平緩，而老齡化進程卻在逐漸加快，可見我國人口紅利的優(yōu)勢已經(jīng)越來越不明顯。我國在改革開放以來以不可思議的速度完成了長達30年的經(jīng)濟快速發(fā)展，主要原因在于國內(nèi)有大量廉價的勞動力，帶動了經(jīng)濟的快速發(fā)展。針對目前的情況，國家出臺相應(yīng)的人口政策以解決我國老齡化程度加深的問題。

（二）全面放開二孩

黨的十八屆五中全會提出全面放開二孩政策，這是短短兩年之后的又一次新的人口政策調(diào)整。人口政策之所以在如此短的時間內(nèi)一再調(diào)整是因為單獨二孩政策的實行并沒有提升人口出生率，人口總量并沒有因為二孩政策的實行得到增加，我國的老齡化問題愈發(fā)嚴重。隨著我國老年人口數(shù)量不斷增加，老齡化程度也在逐漸加深使政府需要花費大量資金用于養(yǎng)老以及醫(yī)療等方面，而這些資金的來源是勞動人口所繳納的稅。然而，勞動力的增長速度遠遠低于老年人的增長速度。換言之，在不久的將來，勞動力所交的稅將無法滿足老年人的需要，這是政府目前需要妥善解決的問題。老齡化問題嚴峻，給社會的再分配也會帶來嚴重影響，容易引發(fā)財政赤字。因此，全面放開二孩政策勢在必行[3]。近年來，我國的家庭規(guī)模在由大變小，更傾向于三口之家的小家庭模式，這也將成為未來主要的家庭模式之一。家庭人口的平均數(shù)從1982年的4.43人縮減至2010年的3.10人，獨生子女家庭超過1.5億戶，許多獨生子女都會面臨一對夫妻贍養(yǎng)四個老人的沉重養(yǎng)老負擔(dān)，這對當(dāng)代年輕人而言，無疑是一項巨大的挑戰(zhàn)。當(dāng)代年輕人的生育意愿低，是由諸多因素共同決定的，其中贍養(yǎng)父母的沉重負擔(dān)也是重要的因素之一。

（三）二孩政策的實施情況

2016年，中國正式實行全面放開二孩政策。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年中國出生人口達到1723萬人，2017年新生二孩數(shù)量比2016年增加162萬人，達到883萬人。其中，全部出生人口中二孩的比重達到51.2%。安徽省二孩政策的實行效果十分顯著，2016年至2019年出生人口及其中二孩人數(shù)如表1所示。正是因為二孩政策的實行，安徽省人口的總量才得到顯著提升，這也說明二孩政策實施的必要性及正確性。人口數(shù)量的增加不僅對于安徽省的經(jīng)濟發(fā)展有促進作用，對整個中國的可持續(xù)發(fā)展也十分有益。

表1 2016-2019年安徽出生人口、二孩人數(shù)及其占比

（四）全面二孩政策對房地產(chǎn)市場的影響

我國于2016年1月1日實施全面放開二孩政策。二孩政策的實施不僅影響著我國人口數(shù)量，也會影響我國未來家庭人口規(guī)模，而家庭人口是購房者買房時首先要考慮的因素。人口作為一項重要的因素，自然會影響我國的經(jīng)濟發(fā)展與社會發(fā)展。

從房地產(chǎn)行業(yè)的角度看，二孩政策的實行促使房地產(chǎn)需求量上升。房地產(chǎn)市場的核心是人口,二孩政策的實行使家庭人口規(guī)模變大,所要求的居住空間增加。尤其是二、三線城市，其房價相較一線城市而言仍處于低位，將由剛需房換為改善性用房對多數(shù)居民而言依然可以實現(xiàn)。在經(jīng)濟允許的前提下，為了追求更加舒適的生活空間與更高的生活質(zhì)量，房地產(chǎn)的需求量會大幅上升,房屋的需求結(jié)構(gòu)也會發(fā)生改變，從原先的二房、三房變?yōu)樗姆?、五房。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，改善戶型結(jié)構(gòu)是其亟需解決的問題。

二、池州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

（一）池州市概況

池州市位于安徽省南部，北與安慶市隔江相望，南接黃山市，西南與江西省九江市為鄰，東和東北分別與蕪湖市、銅陵市、宣城市接壤。截至2019年末，轄貴池區(qū)、東至縣、石臺縣和青陽縣，總面積8272平方公里，常住人口148.5萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率為54.9%。2019年，池州市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值831.7億元，同比增長7.9%，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值83.9億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值367.3億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值380.5億元。

（二）池州市房地產(chǎn)市場情況

池州市作為一個皖南小城市，三縣一區(qū)的常住人口為148萬人，中心城區(qū)貴池區(qū)的常住人口只有67萬人，它的中心城區(qū)范圍與人口規(guī)模都較小，因而池州市房地產(chǎn)市場發(fā)展速度并不快，房地產(chǎn)市場發(fā)展水平普遍較低。近年來，池州作為旅游城市，找到了適合自身的發(fā)展道路，經(jīng)濟發(fā)展水平大幅度上升，居民消費水平普遍提高，對住房的需求也日趨增長，這為池州房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了優(yōu)越的條件。

2014-2016年，池州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展變化不明顯，貴池區(qū)住宅商品房價格從6547元/平方米降至5615元/平方米。2016年后，由于國家樓市大環(huán)境的影響，池州市的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。2017年，池州市迎來樓市發(fā)展高峰期。2018年，池州商品房銷售面積達到181.2萬平方米，增長速度較2017年有了顯著提升。2019年，池州市商品房銷售面積高達180.2萬平方米，池州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也逐漸成熟。近年來池州房屋平均銷售價格及銷售面積如表2所示，池州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展雖然緩慢，但仍然處于上升趨勢。

一是以政府投入為引導(dǎo)，每年安排一定的資金，用于組織標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、實用技術(shù)培訓(xùn)推廣、良種苗繁育引進、示范園建設(shè)、中介組織培育和市場開拓等重點工作；二是加快對果業(yè)專業(yè)合作社投入，抓好現(xiàn)有的果業(yè)合作社規(guī)范化建設(shè)步伐；三是加大優(yōu)勢果品基地建設(shè)投入，突出抓好苗木和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；四是加大綠色果品基地建設(shè)投入，大力推廣無公害標(biāo)準(zhǔn)化栽培管理技術(shù)。

表2 2014-2019年池州市房屋平均銷售單價和銷售面積

三、二孩政策對池州市房地產(chǎn)市場的影響分析

（一）二孩政策刺激改善性需求

二孩政策實行后，許多適齡夫妻都會考慮生育二孩，相應(yīng)地家庭人口數(shù)量也會增加，所以從長期看，全面放開二孩政策實施勢必會增加我國人口總數(shù)，改變我國家庭結(jié)構(gòu)[4]，原先流行的二房、三房戶型將不能滿足人們的需求，四房、五房將會成為房地產(chǎn)開發(fā)商的主推戶型，也是市場最需要的戶型。池州的家庭人口規(guī)模隨著二孩政策的實行也在逐漸擴大，從原來的三口之家變?yōu)楫?dāng)前的四口之家，甚至是五口之家，所以大面積的房屋會吸引更多的人去購買，具有較大的市場潛力。從長遠的角度考慮，購買大面積的住房利大于弊。從歷年池州市房地產(chǎn)市場的情況（表3）看，池州房地產(chǎn)在2012年下半年開始進入低谷期，這也直接導(dǎo)致池州2013年住宅商品房銷售面積較2012年減少25.99%，而隨著2016年二孩政策的實行，新生二孩數(shù)量增加，家庭人口規(guī)模得到了擴大，多數(shù)想要二孩的家庭都提前考慮將小戶型置換為大戶型的問題，因此迎來了一輪房屋置換的高潮，從而使改善性需求顯著提升。

表3 2012-2018年池州市房地產(chǎn)銷售情況

（二）二孩政策導(dǎo)致房地產(chǎn)需求總量增加

在全面放開二孩政策的影響下，2019年池州人口為162.3萬人，而在2013年池州人口為160.64萬人，近幾年池州戶籍人口及常住人口增長情況如表4所示，二孩政策在一定程度上導(dǎo)致池州總?cè)丝跀?shù)量的增加。

表4 2014-2019年池州市戶籍人口及常住人口

2015年池州新生兒總數(shù)為14184人，其中新生二孩占比為39%，有5532人；2016年池州新生兒總數(shù)為17760人，其中新生二孩占比高達47.86%，有8500人；2017年上半年新生兒總數(shù)為8627人，其中二孩4770人，占比高達55.29%。換言之，50%的新生兒都是由于二孩政策的實行而出生的。人口增加，居住的空間面積也會相應(yīng)增加，房地產(chǎn)需求量也會增加。2015年池州住宅銷售面積為1058714平方米，創(chuàng)歷史新低。2016年，由于二孩政策的實行，池州住宅銷售面積為1435540平方米，出現(xiàn)了大幅度的增長，這主要歸功于人口數(shù)量的增加，因為影響房地產(chǎn)需求量的重要因素之一是人口數(shù)量。從長遠看，人口的持續(xù)增加，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（三）二孩政策會刺激學(xué)區(qū)房的需求[5]

近年來，我國科技水平的發(fā)展日新月異，而隨著科技的發(fā)展，居民文化教育的水平也日益提高。越來越多的父母認識到子女教育的重要性，對教育的投資也越來越多。許多家長為了讓孩子能夠進入重點中學(xué)學(xué)習(xí)，省吃儉用購買學(xué)區(qū)房進行教育投資。對于已經(jīng)有一個孩子的父母而言，學(xué)區(qū)房必不可少。有一些家庭孩子已經(jīng)上初中或高中了，則不需要再購買學(xué)區(qū)房。然而，隨著二孩政策的實行，新生小孩的數(shù)量增多，孩子的升學(xué)競爭壓力變得更大，家長為了孩子能夠擁有最好的教育資源，會花費更多的金錢在教育方面進行投資，這也導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的需求量進一步擴大，對于這些父母而言，學(xué)區(qū)房是他們的首選要素。池州市貴池區(qū)自2016年以來房價急劇上漲，尤其是學(xué)區(qū)房的價格，可見二孩政策的實行已經(jīng)促使學(xué)區(qū)房新一輪的價格上漲，學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求的現(xiàn)狀將會愈演愈烈(表5)。

表5 池州市貴池區(qū)2015-2019年住宅類商品房銷售均價

（四）二孩政策導(dǎo)致房地產(chǎn)戶型需求的變化

任何政策的影響都有個循序漸進的過程，二孩政策亦是如此。在短時間內(nèi)，我國人口可能會出現(xiàn)小幅回升，新生嬰兒的數(shù)量將會增加。2016年1月1日，全面放開二孩政策實行，家庭平均人口規(guī)模由原來的每戶2.97人增加為每戶3.10人。雖然出臺二孩政策是為了緩解人口老齡化，減輕年輕人的社會負擔(dān)，但早期二孩政策對家庭人口還是起到了優(yōu)化作用。目前，市場上的主流戶型是兩房、三房，在全面放開二孩政策實行后，四房、五房將會成為市場上的主流戶型。四房將會成為剛需，五房將成為改善性需求房。隨著二孩政策的推進，對于大戶型的需求也會越來越火。

四、池州市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議

（一）土地供給方式多樣化

土地市場是房地產(chǎn)的一級市場，也是一種壟斷競爭市場。目前，城市商品房土地使用權(quán)的來源均是國有土地使用權(quán)出讓。2019年8月新出臺的《土地管理法》中明確，集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃的條件下可以上市，這意味著集體建設(shè)用地可以不通過征收程序而進入市場。因此，在修訂《土地管理法》大背景下，增加農(nóng)村集體建設(shè)用地的供給方式，可能會降低開發(fā)商的拿地成本，促使房地產(chǎn)價格下降。

（二）制定合理的稅收政策

稅收是政府的主要財政收入來源，所以房地產(chǎn)稅收政策在一定程度上也會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展，如契稅政策。2016年，新契稅政策實施，在很大程度上減輕了二套房購買者的負擔(dān)，大大促進了住宅的需求。許多學(xué)者一致認為，房產(chǎn)稅（持有環(huán)節(jié)）的開征可以明顯削弱對房地產(chǎn)的需求，對一些將房地產(chǎn)視作投資品的投資者而言，這會加大他們的買房成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)成交數(shù)量減少，繼而減少投資需求，從而通過改善市場供求關(guān)系達到降低房價的目的。

（三）發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)

池州2015年至2018年老年撫養(yǎng)比由15.54上升至18.37，池州老年撫養(yǎng)比的穩(wěn)步上升說明池州的老年人口正在增多，即青年人口贍養(yǎng)老年人的壓力越來越大。因此，老齡化程度的加深將會影響到池州經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。只有解決好這個問題，池州未來的發(fā)展才能越走越遠。當(dāng)然，老年人口的增多意味著養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有較好的前景，因此，要適當(dāng)增加老年公寓，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)。

（四）合理的人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)

人口規(guī)模會影響房地產(chǎn)價格的高低，因為房地產(chǎn)是以人為中心的，人口規(guī)模的擴大會使這一地區(qū)擁有充足的勞動力，而充足的勞動力會加快本地區(qū)經(jīng)濟的建設(shè)與發(fā)展。尤其是對餐飲業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)而言，人口規(guī)模增加，意味著需求量會上升，從而影響房地產(chǎn)價格。密切關(guān)注人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)，以使居民需求量與供給量達到平衡，才能更好地促使房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展。

（五）改善住宅供給結(jié)構(gòu)

二孩政策實施后，家庭人口規(guī)模發(fā)生明顯變化，準(zhǔn)備生育二孩的夫妻首次購房時，會選擇大面積的戶型，從而避免將來二次置換的問題。家庭人口規(guī)模的改變會使房地產(chǎn)開發(fā)商更注重對商品房戶型結(jié)構(gòu)的設(shè)計，如推出小面積的三室一廳與四室兩廳的戶型設(shè)計，既追求房屋利用的最大化，又滿足戶型的合理配置要求，還要契合多數(shù)居民的購買能力。我國住宅的供給結(jié)構(gòu)要隨著我國人口政策的改變而實時更新，這才有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。

五、 結(jié)論

在實施二孩政策的背景下，我國迎來了新一輪的生育熱潮，給中國未來帶來了一定的人口紅利，緩解了中國的老齡化趨勢。這不僅會影響我國的社會、經(jīng)濟和文化教育的長遠發(fā)展，對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響也很明顯。通過研究，本文認為池州市由于二孩政策的實行增加了一定的人口數(shù)量，為池州市房地產(chǎn)市場帶來新一輪發(fā)展契機。二孩政策造成改善性需求的增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求總量的增加，使對房地產(chǎn)戶型的需求發(fā)生改變，三房、四房成為主推戶型。