商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)管控存在問(wèn)題及成因分析

2021年是伴全球疫情肆虐和我國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展的一年，也是下一個(gè)一百年奮斗的開(kāi)局之年，在國(guó)家有力的宏觀政策下，相關(guān)產(chǎn)業(yè)也在后疫情時(shí)代得到發(fā)展。以我國(guó)轎車銷售量為例，按照中汽聯(lián)合會(huì)的有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，我國(guó)到了二零二一年十二月的汽車產(chǎn)量為二百九十點(diǎn)七萬(wàn)臺(tái)，總銷量達(dá)到了二百七十八點(diǎn)六萬(wàn)臺(tái)，12月乘用車銷售量同比上升了百分之九點(diǎn)三;在產(chǎn)品住房發(fā)售方面，一二三線城市的新增產(chǎn)品住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格增長(zhǎng)率同比下降，三級(jí)大中城市二手產(chǎn)品房市場(chǎng)銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)率基本持平，成交量維持在高位，住房和汽車巨大成交量的背后，也折射出了銀行日益增長(zhǎng)的貸款規(guī)模，無(wú)論是住房貸款還是經(jīng)營(yíng)貸款，都隨著利率的下調(diào)而促進(jìn)居民住房情況不斷向好和汽車持有量不斷增加，與此同時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也得到了政策的有力支持。

在過(guò)去的幾年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大。都說(shuō)財(cái)富吉祥險(xiǎn)中求，事實(shí)的確如此，在過(guò)去二三十年，還真有過(guò)那么一個(gè)房企，通過(guò)高杠桿化、高速周轉(zhuǎn)，在規(guī)模上進(jìn)行了巨大的增長(zhǎng)，甚至坐上了龍頭老大的位子。尤其是以閩企為代表房企，秉承愛(ài)拼才會(huì)贏的原則，倡導(dǎo)冒險(xiǎn)者們精神，采取了高舉高打的發(fā)展戰(zhàn)略，再加上不斷擴(kuò)大的買賣方市場(chǎng)以及消費(fèi)者需求量的增長(zhǎng)，一些房地產(chǎn)商已經(jīng)從原來(lái)偏安一隅的上海，一路北上發(fā)展，在全球二十強(qiáng)中占有了主要座位。也正是由于這些買賣關(guān)系，已經(jīng)出現(xiàn)了倍數(shù)增長(zhǎng)，加之一系列鼓勵(lì)居民消費(fèi)的宏觀政策，盡管部分省市房產(chǎn)調(diào)整政策從嚴(yán)，但市民還是呈現(xiàn)了比較旺盛的買房需求。

中國(guó)銀行民生銀行首席調(diào)研員溫彬認(rèn)為，按照年初分析，目前商業(yè)銀行的按揭貸款額度已經(jīng)相對(duì)充裕，且投放規(guī)模也有所增加，短期消費(fèi)貸款、中長(zhǎng)期按揭貸款額度均比去年明顯上升，這同時(shí)也是由于總需求強(qiáng)勁所造成的結(jié)果。

中原地產(chǎn)的首席分析師張大偉也分析指出，二零二一年1月中國(guó)房產(chǎn)信貸總體呈現(xiàn)寬松狀態(tài)，房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控核心看銀行，而商業(yè)銀行的信用額度直接決定著市場(chǎng)走勢(shì)。從實(shí)際狀況分析，雖然當(dāng)前的樓市貸款額度已經(jīng)相對(duì)寬裕，但拐點(diǎn)究竟如何顯現(xiàn)尚有待繼續(xù)考察。

針對(duì)房產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)央行將繼續(xù)注重兩項(xiàng)"保護(hù)"措施，即保持房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及保護(hù)房屋消費(fèi)者的權(quán)益。

居民買房的信貸政策也有望適當(dāng)松綁，重點(diǎn)將體現(xiàn)于增加個(gè)人按揭貸款授信額度，在放款期限上，特別要增加個(gè)人首套房按揭借貸的授信貸款額度，而二手房階段性停貸的現(xiàn)狀或?qū)⒂型淖儯⒁源酥胃脑煨偷馁?gòu)房消費(fèi)和市民自住房，讓社會(huì)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行和與房產(chǎn)市場(chǎng)"伴飛"，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)以及上游產(chǎn)業(yè)鏈（如建造業(yè)、化工業(yè)、鋼鐵、銀行）以及下游的裝修業(yè)等平穩(wěn)發(fā)展發(fā)展，在發(fā)展的同時(shí)也確保了相關(guān)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的紅線和底線。

具體來(lái)看，據(jù)保利投顧研究院監(jiān)測(cè)，全國(guó)首二套房貸利率在7月短暫企穩(wěn)后再次緩慢爬升，但漲幅放緩。9月，全國(guó)首套房貸平均利率由7月份的5.38%漲至5.4%，全國(guó)二套房貸平均利率由5.65%漲至5.7%。二零二一年，中國(guó)央行二次提到了房地產(chǎn)業(yè)，并首次明確提出"維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益"，并預(yù)測(cè)中國(guó)未來(lái)將按揭信貸或邊際放松，具體舉措仍未出臺(tái)，但居民信貸偏緊態(tài)勢(shì)不改，短期利率上升趨勢(shì)維持。需求的擴(kuò)大拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的每一個(gè)行業(yè)的發(fā)展，需求反向帶動(dòng)生產(chǎn)要素的充分利用以及房地產(chǎn)業(yè)不斷完善。對(duì)住房的巨大需求反向促進(jìn)了上游建材、化工等行業(yè)發(fā)展。據(jù)了解，由于中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷回升，在建設(shè)應(yīng)用領(lǐng)域的資本擴(kuò)張也迎來(lái)了機(jī)會(huì)，而建設(shè)金融市場(chǎng)的擴(kuò)張當(dāng)然會(huì)推動(dòng)建材行業(yè)績(jī)效向好，這也是今年一季度中國(guó)建筑行業(yè)新掛牌公司業(yè)績(jī)較好的主要驅(qū)動(dòng)力。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有兩面性。它自然會(huì)給上游建材、化工等帶來(lái)很多好處，但與此同時(shí)也讓建材業(yè)產(chǎn)生了較大依賴。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)資料局的新數(shù)據(jù)，在二零一五年一至十月，我國(guó)住宅開(kāi)發(fā)名義上同比增長(zhǎng)百分之二，但連續(xù)十九個(gè)月都發(fā)生了下降，也就再次成為一九九八年房改以來(lái)我國(guó)經(jīng)歷的最大連續(xù)下降期，而在近二年，這一數(shù)值還一直保持在了百分之二十上面。而這一轉(zhuǎn)變過(guò)程，卻給了已經(jīng)成為其下游產(chǎn)品最直觀受影響者的建筑業(yè)“致命一擊”，產(chǎn)品原來(lái)高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭很快逐漸消失了，以至于呈現(xiàn)出只有靠著"賠得起"來(lái)維系生命的現(xiàn)狀，而這一現(xiàn)象在這幾年也比較嚴(yán)重。

一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前地產(chǎn)業(yè)還存在著持續(xù)去庫(kù)存的態(tài)勢(shì)，有的城市去庫(kù)存期恐達(dá)8-10年，這只不過(guò)是地產(chǎn)業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)尤其是建材行業(yè)負(fù)拉動(dòng)的開(kāi)始。由此看來(lái)，居民不斷擴(kuò)大的需求、央行LPR利率下調(diào)以及商業(yè)銀行個(gè)人消費(fèi)貸款對(duì)貸款者的優(yōu)惠政策雖然滿足了居民住房需求，也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)以及上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是產(chǎn)業(yè)發(fā)展也是一把雙刃劍，在帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)也讓上游建材業(yè)等產(chǎn)生了依賴，房地產(chǎn)行業(yè)如果"硬著陸"，這些產(chǎn)業(yè)必將面臨轉(zhuǎn)型。并且在整頓房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，為了使房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)逐步拜托寡頭競(jìng)爭(zhēng)的困局，通過(guò)一系列新出臺(tái)的政策措施，接近紅線的房地產(chǎn)業(yè)在得以有序發(fā)展的同時(shí)，這些上游行業(yè)也會(huì)因?yàn)閷?duì)行業(yè)的依賴性，而在經(jīng)濟(jì)改革中不可避免地產(chǎn)生了"陣痛"。

第二，受疫情影響，許多企業(yè)在投資、產(chǎn)品、營(yíng)銷等上都遭受了不利，但商業(yè)銀行通過(guò)擴(kuò)大貸款投放，提高服務(wù)能力，有效地鼓勵(lì)了企業(yè)的投資、帶動(dòng)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和供給側(cè)的改革也會(huì)在一定程度上讓居民的需求有所"響應(yīng)"。

從總體上來(lái)說(shuō)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款需求較強(qiáng)，商業(yè)銀行增加貸款投資，反映了把金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)擺在越來(lái)越明顯的地位。盡管社會(huì)投資儲(chǔ)備總量增幅較以往均有明顯回升，但仍處在自去年下零點(diǎn)五年開(kāi)始經(jīng)濟(jì)回升后的總體下滑大態(tài)勢(shì)之中。今年《政府工作報(bào)告》指出，要“解決好復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)與預(yù)防經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的人際關(guān)系”，并預(yù)期下階段經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社融增長(zhǎng)率將逐步回歸至與名義經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率基本相符，對(duì)貨幣政策做好結(jié)構(gòu)性調(diào)整，并強(qiáng)化對(duì)重工業(yè)、普惠金融、技術(shù)創(chuàng)新、綠色等應(yīng)用領(lǐng)域的貸款支持力度。一是積極支持中小企業(yè)的復(fù)工復(fù)產(chǎn)。按照市場(chǎng)性、法治化原則加強(qiáng)了對(duì)中小企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的資金扶持，并專門設(shè)計(jì)了二條直達(dá)實(shí)體經(jīng)濟(jì)主體的政策手段——普惠小微公司信貸延長(zhǎng)支付工具規(guī)劃和普惠小微公司信譽(yù)貸款資金支持計(jì)劃，以促進(jìn)政府對(duì)符合條件的中小企業(yè)延遲償還本金支付利息并發(fā)行信譽(yù)貸款資金。二是進(jìn)一步強(qiáng)化了減費(fèi)降價(jià)的力量。根據(jù)人民銀行向中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行讓利一點(diǎn)五萬(wàn)億元的特點(diǎn)，由于采取貸款定價(jià)利率的政策引導(dǎo)，促使銀行系統(tǒng)信貸收益率明顯回落，從而大大地減輕了中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行尤其是中小微企業(yè)的資金成本。三是促進(jìn)金融服務(wù)創(chuàng)新，提升線上服務(wù)質(zhì)效。在疫病防治階段，金融機(jī)構(gòu)充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)渠道非接觸式、廣覆蓋、精準(zhǔn)觸達(dá)的優(yōu)點(diǎn)，積極發(fā)展了各種"無(wú)接觸"金融服務(wù)方式，在實(shí)現(xiàn)疫病防治者各種需求的同時(shí)，為企業(yè)實(shí)體經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)造了更加有效、便利的服務(wù)。

從微觀經(jīng)濟(jì)上來(lái)看，很多銀行為促進(jìn)小微企業(yè)發(fā)展，逐步實(shí)現(xiàn)貸款指標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)化、業(yè)績(jī)化，為老百姓帶來(lái)便利。以內(nèi)丘為例，據(jù)當(dāng)?shù)刂袊?guó)人民銀行信貸部工作人員表示：去年，內(nèi)丘縣的一家石料加工工廠就利用小微企業(yè)信貸購(gòu)入了一個(gè)新設(shè)備，新設(shè)備的采用有效克服了當(dāng)年前作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大、產(chǎn)成效益低的弊端，在節(jié)約了生產(chǎn)成本的同時(shí)增加了商品供應(yīng)量，從而獲得了疫情后的"第一桶金"，切實(shí)做到了服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的初衷。這些公司在恢復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，客戶數(shù)量逐步變多，客戶數(shù)量與日俱增，同時(shí)原材料供給不斷，基本完成了年前運(yùn)營(yíng)與疫情后運(yùn)營(yíng)之間的有效銜接。為提供普惠性金融服務(wù)，地方商業(yè)銀行也往往與赫縣內(nèi)店鋪主動(dòng)對(duì)接，仔細(xì)了解生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況，剖析貿(mào)易流水，并核對(duì)營(yíng)業(yè)場(chǎng)地。據(jù)當(dāng)?shù)胤中蟹Q，支行將會(huì)更加強(qiáng)化資金投入力度，以特色產(chǎn)品——煙商貸、小微信用貸款或質(zhì)押貸等，通過(guò)打好金融業(yè)"配合拳"紓解中小企業(yè)融資困難，提升金融業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)力量。此外，該支行以"科學(xué)合理實(shí)施授信方案設(shè)計(jì)，積極核查經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所"等舉措，深入剖析資金流水方式，有效掌控貸款額度，堵塞貸前投資風(fēng)險(xiǎn)缺口。

無(wú)論是房地產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)銷還是開(kāi)發(fā)，在每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)市場(chǎng)，該產(chǎn)業(yè)也會(huì)在市場(chǎng)集中的過(guò)程中不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)，形成壟斷市場(chǎng)。出于對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的考慮，壟斷性質(zhì)的市場(chǎng)最終會(huì)被政府干預(yù)而走向發(fā)展正軌，與此同時(shí)，依附于該產(chǎn)業(yè)規(guī)模的上游產(chǎn)業(yè)也會(huì)隨著而受到影響。正所謂壯士斷腕，為了可持續(xù)發(fā)展，當(dāng)改革會(huì)影響相關(guān)行業(yè)的發(fā)展時(shí)，依然需要進(jìn)行，這是不可避免的。在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)中，經(jīng)濟(jì)實(shí)體的發(fā)展如若形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，必然要走過(guò)降低成本的道路，銀行貸款利率的下調(diào)，就成為降低成本，持續(xù)融資，資金周轉(zhuǎn)的有效手段之一，這讓后疫情時(shí)代下的實(shí)體經(jīng)濟(jì)得到了較低融資成本，正所謂“普惠金融，利民利企”，在解決小微企業(yè)融資問(wèn)題上，銀行從業(yè)者們責(zé)無(wú)旁“貸”。（李瑞康）