關(guān)于司法拍賣不動產(chǎn)交付問題的研究

曹 輝

司法拍賣屬于司法強(qiáng)制執(zhí)行的主要構(gòu)成部分，變現(xiàn)結(jié)果、處理速度和執(zhí)行案件審結(jié)效率、質(zhì)量密切相關(guān)。人民法院針對擬拍賣財產(chǎn)要委托估價機(jī)構(gòu)評估價格，或由人民法院指導(dǎo)組織申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人對擬拍賣標(biāo)的物進(jìn)行自主協(xié)商議價。不動產(chǎn)為司法拍賣中占比最大的標(biāo)的物，拍賣和估價尤為重要。

一、司法拍賣不動產(chǎn)現(xiàn)狀及常見風(fēng)險

（一）司法拍賣不動產(chǎn)現(xiàn)狀

1991年頒發(fā)施行的《民事訴訟法》規(guī)定人民法院可以使用拍賣方式處置被扣押、查封的財產(chǎn)，并且賦予法院強(qiáng)制拍賣權(quán)。2005年，《拍賣管理辦法》正式提出人民法院拍賣被執(zhí)行人財產(chǎn)，要委托具備相應(yīng)資質(zhì)的拍賣機(jī)構(gòu)開展。2016年，《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》更加完善、精簡、優(yōu)化了司法拍賣模式，從而使司法拍賣在民事訴訟執(zhí)行拍賣活動中有章可循[1]，也增加了司法拍賣的成交量。

司法拍賣能夠?qū)Ξ?dāng)事人權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，并且使司法公信力得到提高。但是，因?yàn)槲覈痉ㄅ馁u實(shí)踐時間比較短，相應(yīng)實(shí)施細(xì)則需要完善，并且司法實(shí)踐具體操作經(jīng)驗(yàn)及執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)不足。此外，受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢影響，司法拍賣案件不斷增加，但不動產(chǎn)司法拍賣流拍率、折價率比較高，造成司法拍賣成交周期比較長。

（二）司法拍賣不動產(chǎn)的常見風(fēng)險

1.評估價值過高

部分法院和拍賣機(jī)構(gòu)中的工作人員將評估價值過高作為不動產(chǎn)司法拍賣流拍率過高的原因，主要是因?yàn)樵u估價值是評估收費(fèi)的依據(jù)，評估機(jī)構(gòu)評估價格動機(jī)比較高。此觀點(diǎn)比較片面，評估價值并不一定是評估收費(fèi)基礎(chǔ)。相關(guān)規(guī)定表明，在拍賣物成交價格比評估價低的時候，評估費(fèi)要根據(jù)拍賣物成交價相應(yīng)的比例收取，拍賣物沒有拍賣成交的時候，不會收取評估費(fèi)。另外，授予當(dāng)事人和其他利害關(guān)系人救濟(jì)權(quán)利，也就是賦予上述人員對估價結(jié)果提出疑問并且申請重新評估的權(quán)利。保留價高低與一拍流拍率高低密切相關(guān)。

2.當(dāng)事人議價模式利弊

在最新司法實(shí)踐中，部分基層法院采取了當(dāng)事人議價模式。其解釋為在不損害第三人利益的前提下，由人民法院指導(dǎo)并組織申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人對擬拍賣標(biāo)的物進(jìn)行自主協(xié)商議價。雙方協(xié)商一致后，經(jīng)法院審查確定為司法拍賣一拍的起拍價格，也叫“議價模式”。此種模式擁有零傭金、定價快、效率高的優(yōu)點(diǎn)，能平衡申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人雙方內(nèi)心對擬拍標(biāo)的物價值的心理預(yù)期。但缺點(diǎn)是價格高、流拍多、實(shí)行難、結(jié)案晚，易造成成交量下降，影響法院結(jié)案效率，大面積開展并實(shí)行困難的窘境。截至目前，全國司法拍賣仍以評估模式為主要模式[2]。

3.標(biāo)的物瑕疵

競買人希望自己通過合理的競拍價格買到適合自己心意的商品。但是，司法拍賣標(biāo)的物會存在權(quán)利瑕疵和品質(zhì)瑕疵，尤其是不動產(chǎn)。一般顯性瑕疵競買人容易發(fā)現(xiàn)，拍賣成交過程及拍賣結(jié)果并不會出現(xiàn)糾紛，而由于難于掌握和了解隱性瑕疵，因此隱性瑕疵成為拍賣糾紛的主要問題。一般只有產(chǎn)權(quán)人知道拍賣標(biāo)的物瑕疵，但是，產(chǎn)權(quán)人充分考慮自身利益，或者對于法院判決、執(zhí)行不滿，會不配合現(xiàn)場查勘，并且不配合瑕疵調(diào)查，從而提高了司法拍賣難度。

4.房屋盡調(diào)及產(chǎn)權(quán)屬性

根據(jù)司法拍賣規(guī)定，成功競買之后要按時并一次性支付拍賣尾款。因?yàn)楦傎I人將拍賣款付清前，無法辦理相應(yīng)不動產(chǎn)權(quán)屬證明，也就沒有銀行想要承擔(dān)風(fēng)險貸款。針對司法拍賣不動產(chǎn)來說，離開銀行貸款支持，一次性全額支付高額的拍賣款，使大多數(shù)有意向的競買人知難而退。好消息是目前在全國一線城市的法院司法拍賣處置不動產(chǎn)中，已有一小部分銀行開展針對性地支持競買人辦理司法拍賣貸款業(yè)務(wù)，但對目前如火如荼的司法拍賣市場而言，仍舊是杯水車薪。

5.買受人額外費(fèi)用

買受人在不動產(chǎn)司法拍賣中除了要全額承擔(dān)過戶稅費(fèi)以及標(biāo)的物原產(chǎn)權(quán)人所需承擔(dān)的稅費(fèi)外，還要承擔(dān)拍賣傭金和其他費(fèi)用，比如水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等，在一線城市，一套不動產(chǎn)所欠的物業(yè)費(fèi)高達(dá)幾十萬元也是常有的事，導(dǎo)致買受人綜合成本比不動產(chǎn)市場客觀平均成本要高，從而增大了流拍率。一拍流拍的后果為折價進(jìn)入二拍、變賣，延長成交周期。另外，不動產(chǎn)拍賣中，因?yàn)榉课輰傩詫儆谏唐贩?、?jīng)濟(jì)適用房等不同情況，在過戶中所需要繳納的稅費(fèi)差別很大，甚至超過房屋成交價格的30%，使得不太熟悉相關(guān)法律法規(guī)知識的買受人只能被動接受。

6.房屋占用導(dǎo)致難以交付

產(chǎn)權(quán)過戶后的房屋交割往往很難像二手房一樣順利交付，有些甚至好幾年都住不進(jìn)去。尤其是近幾年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過多年的高速發(fā)展后，“換擋”“降速”進(jìn)入中速增長時期，不動產(chǎn)市場也逐漸進(jìn)入到平穩(wěn)發(fā)展階段。多變、復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢，讓不動產(chǎn)市場環(huán)境逐漸分化、平淡，趨緊、持續(xù)的不動產(chǎn)調(diào)控政策會影響不動產(chǎn)司法拍賣。

二、拍賣不動產(chǎn)交付存在的問題

（一）利益沖突

拍賣標(biāo)的物房屋和土地具有較大的市場價值，并且涉及各方利益較多，所以買受人在交付過程中要求立刻過戶移交。被執(zhí)行人、占有人、承租人等相關(guān)利害關(guān)系人因?yàn)榫芙^從標(biāo)的物中遷退，申請執(zhí)行人要不斷催促執(zhí)行法院交付標(biāo)的物[3-4]。被執(zhí)行人、占有人、承租人等相關(guān)利害關(guān)系人消極的思想情緒、懈怠的處理方式，各個利益沖突構(gòu)成的死結(jié)，導(dǎo)致執(zhí)行法院工作困難。

（二）執(zhí)行法院風(fēng)險

執(zhí)行法院在司法實(shí)踐中會綜合社會、法律與政治三方效果，通過勸導(dǎo)、協(xié)調(diào)等方式化解消除危機(jī)，但是被執(zhí)行人、占有人、承租人等相關(guān)利害關(guān)系人通過自殺、惡占、群訪、激訪和其他過激行為對執(zhí)行法院和權(quán)力部門施壓。執(zhí)行法院因擔(dān)心強(qiáng)制遷退會對當(dāng)事人造成刺激，導(dǎo)致人員傷殘、場面失控等情況，強(qiáng)制執(zhí)行效果有所削弱。

（三）激增信訪

在實(shí)務(wù)中，因?yàn)闈撛陲L(fēng)險導(dǎo)致不動產(chǎn)拍賣交付工作停滯，使買受人即使已繳清拍賣成交款、取得不動產(chǎn)所有權(quán)，但是仍無法處分，從而也無法得到預(yù)期的利益。基于“信訪不信法”的觀念，買受人到處上訪，尋找上級法院和各級黨委、政府專案督辦。被執(zhí)行人、占有人、承租人等相關(guān)利害關(guān)系人為了對抗標(biāo)的物交付，還要積極群防，通過輿論聲勢干涉。不管是最后結(jié)果對哪方有利，執(zhí)行法院都為最大輸家，因?yàn)橄魅趿怂痉?quán)威，公眾心中的法院公正形象也會受到貶損。

（四）流拍房增加

一般說來，不動產(chǎn)屬于被執(zhí)行人可供執(zhí)行的最有價值的財產(chǎn)，在司法拍賣中尤為重要。但是近年來不動產(chǎn)司法拍賣情況不好，具有較高的流拍率，尤其是首次拍賣流拍比較嚴(yán)重，主要是因?yàn)椋?/p>

其一，不動產(chǎn)市場逐漸回歸理性。我國為了降低金融危機(jī)對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響，制定了相應(yīng)政策，不動產(chǎn)房價不斷上漲導(dǎo)致不動產(chǎn)業(yè)過熱，也使得不動產(chǎn)司法拍賣更加繁榮。在中央房價調(diào)控時，不動產(chǎn)市場退溫，不動產(chǎn)登記、土地政策調(diào)整和不動產(chǎn)稅出臺都會抑制房價，不動產(chǎn)市場逐漸回歸理性。相應(yīng)的在不動產(chǎn)司法拍賣中，購房者會降低購買司法拍賣房的積極性和熱度。

其二，人為因素干擾。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》，不動產(chǎn)通過司法拍賣二次流拍、變賣失敗之后，如果債權(quán)人拒絕以物抵債，就會將該拍賣不動產(chǎn)退回被執(zhí)行人。被執(zhí)行人為了退回拍賣不動產(chǎn)、拍賣失敗，會利用各種手段阻攔拍賣，比如制作虛假租賃合同。

其三，競買者希望降價。不動產(chǎn)有兩次被拍賣、一次變賣共計三次拍賣機(jī)會。競買者知道此規(guī)定，所以不參與第一次拍賣，在第二次拍賣的時候再競拍，導(dǎo)致二拍成交價格高于一拍起拍價，甚至高于市場價格，造成競買者心理失衡放棄支付競拍尾款的悔拍現(xiàn)象。而在變賣程序中，因?yàn)榕馁u不動產(chǎn)是以二拍保留價格、不降價上拍，競買者會產(chǎn)生固有的拍賣不動產(chǎn)因兩次拍賣而流拍，拍賣不動產(chǎn)定有嚴(yán)重瑕疵的錯誤認(rèn)識而不選擇競拍。

三、司法拍賣不動產(chǎn)交付策略

（一）被執(zhí)行人法定交付義務(wù)

法律堅持房地一體原則主要是因?yàn)橥恋睾头课菰谧匀粚傩苑矫娌豢煞蛛x，房屋構(gòu)筑和土地相關(guān)，現(xiàn)實(shí)生活中沒有脫離土地的空中閣樓。假如權(quán)利主體不統(tǒng)一，行使權(quán)利雙方要協(xié)商、談判，交易成本比較高。另外，如果房、地權(quán)利主體不統(tǒng)一，不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)會受到影響。那么，房、地權(quán)屬在主體方面統(tǒng)一對有效使用和交易安全、效益是有利的。在房、地權(quán)屬分離的情況下，法院處置被執(zhí)行人房屋和土地時，要使土地和房屋合并處置，從而使分離的不動產(chǎn)統(tǒng)一[6]。

（二）明確強(qiáng)制交付拍賣不動產(chǎn)依據(jù)

通過調(diào)查，產(chǎn)權(quán)人被執(zhí)行法院使用查封措施之后，擅自使房屋出租或者抵押到第三方人的時候，執(zhí)行法院要根據(jù)申請解除占有或者排除妨害。設(shè)置在查封后的租賃權(quán)無法對抗申請執(zhí)行人與買受人，所以承租人因?yàn)閳?zhí)行法院強(qiáng)制去除添附損失、房屋裝修等只能要求對被執(zhí)行人另訴求償。

（三）完善司法拍賣不動產(chǎn)執(zhí)行的程序

其一，查權(quán)屬。執(zhí)行法院對房屋、土地等管理部門發(fā)布查詢權(quán)屬情況通知書，查詢內(nèi)容主要包括房屋是否已經(jīng)辦理初始產(chǎn)權(quán)登記、房屋和土地的權(quán)利證照是否滿足規(guī)定、是否有在建工程抵押、是否有其他相關(guān)權(quán)利人的查封或輪候查封、是否具有相關(guān)財產(chǎn)的司法處置權(quán)等情況[7]。如果房屋沒有權(quán)屬登記，執(zhí)行法院要了解是否歸被執(zhí)行人所有，是否為違章建筑。只要不動產(chǎn)沒有過戶條件，執(zhí)行法院就要自行或者責(zé)令被執(zhí)行人補(bǔ)足手續(xù)和材料。

其二，查負(fù)擔(dān)。執(zhí)行法院要查明房屋、土地等不動產(chǎn)是否設(shè)置擔(dān)保物權(quán)或者被查封。權(quán)利設(shè)置合法有效，執(zhí)行法院要披露在拍賣公告中，并且啟動“具有瑕疵拍賣”程序。其他法院先查封不動產(chǎn)，執(zhí)行法院要和首封法院銜接，協(xié)商不動產(chǎn)變現(xiàn)適宜的解決方式。

其三，查邊界。不動產(chǎn)定位邊界不明確，被執(zhí)行人要到房屋管理、土地管理等部門查詢相應(yīng)材料，材料不明確或者沒有登記材料的，執(zhí)行法院要求勘測部門出具房屋測繪報告和土地紅線圖，需要的費(fèi)用納入拍賣成本。只要是不動產(chǎn)界限模糊，無法和相鄰房屋、土地厘清，執(zhí)行法院就不能夠強(qiáng)制拍賣。

（四）結(jié)合社會機(jī)構(gòu)力量，協(xié)助溝通不動產(chǎn)的交付

執(zhí)行法院要依托當(dāng)?shù)攸h委、政法委的支持和社會機(jī)構(gòu)、法院的配合，與各方資源整合，使異地交付問題得到解決。同級黨委在接收執(zhí)行法院提交的請示報告之后，要及時和不動產(chǎn)所在地黨政機(jī)構(gòu)進(jìn)行對口銜接，并且通過當(dāng)?shù)夭块T調(diào)配人手，和執(zhí)行法院結(jié)合強(qiáng)制清場并且移交不動產(chǎn)。根據(jù)《關(guān)于委托執(zhí)行若干問題的規(guī)定》，在異地執(zhí)行的時候，法院要和當(dāng)?shù)貓?zhí)行法院配合，并且保證執(zhí)行人員執(zhí)行裝備、人身安全和執(zhí)行標(biāo)的物不會受到影響。

另外，因?yàn)楦傎I人競價行為存在利益因素，通過買賣實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)市場價格，所以強(qiáng)制拍賣具備交易行為特征，并且納入到國家稅費(fèi)征收管理范圍，被執(zhí)行人應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、土地增值稅等，買受人需繳納過戶登記費(fèi)，雙方需繳納印花稅。關(guān)于土地增值稅和營業(yè)稅，即使被執(zhí)行人下落不明無法聯(lián)系，稅務(wù)機(jī)關(guān)也不能夠?qū)⒍愘M(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)接買受人。