論房地產(chǎn)土地增值稅清算問題與注意事項(xiàng)

賈汝來

在現(xiàn)階段，我國整體宏觀經(jīng)濟(jì)形式穩(wěn)步向好，為更好的提升國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控成果，專注于房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，增強(qiáng)資金周轉(zhuǎn)效率，充分展現(xiàn)納稅籌劃的應(yīng)用效果，從而在很大程度上有利于房地產(chǎn)企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)效益水平最大值，進(jìn)一步推動我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本文通過深入探究房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算過程，重點(diǎn)分析所涉及到的注意事項(xiàng)，了解其與納稅籌劃之間的相互關(guān)系，從而總結(jié)歸納出合理進(jìn)行房地產(chǎn)土地增值稅清算技巧應(yīng)用，為今后房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供重要建設(shè)性參考。

一、房地產(chǎn)土地增值稅清算的綜合論述

（一）降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力

土地增值稅本身是指建筑物及土地使用權(quán)在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時，需要按照實(shí)際收入扣除法定金額后的增值數(shù)額作為稅款繳納的標(biāo)準(zhǔn)。同時，依據(jù)不同項(xiàng)目應(yīng)用差別性的稅款繳納比例。從當(dāng)前實(shí)際情況進(jìn)行分析，房地產(chǎn)土地增值稅繳納需要注意諸多細(xì)節(jié)性問題，相關(guān)稅費(fèi)支出在流動資金中占比較大。因此，通過全面落實(shí)房地產(chǎn)土地增值稅清算籌劃工作，更好的規(guī)避各類稅務(wù)清算問題，不斷創(chuàng)造出全新的土地增值稅繳納方式，確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)節(jié)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制改革的持續(xù)深入，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅繳納籌劃工作提出了更加具體的全新要求，需要注重土地增值稅清算繳納工作的合理性特點(diǎn)，滿足高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的管理規(guī)劃，從而更好的關(guān)注房地產(chǎn)土地增值稅清算問題，明確各部分注意事項(xiàng)的解決方案。通過合理的納稅籌劃，將房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部流動資金進(jìn)行合理劃撥，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金使用效率，促使房地產(chǎn)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)達(dá)到一個穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。確保納稅籌劃工作的有序開展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可支配收入提升的綜合發(fā)展目標(biāo)，盡可能的提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平。

（三）調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀形式

隨著我國房價處于持續(xù)上漲的趨勢中，通過制定相關(guān)政策，積極有效的進(jìn)行宏觀調(diào)控。在納稅籌劃時，必須注重國家相關(guān)法律以及稅收的基本要求，以納稅主體作為基本核心開展房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動，最大限度的降低納稅人負(fù)擔(dān)壓力，秉持土地增值稅清算過程的合法性原則，合理規(guī)避稅款清算環(huán)節(jié)出現(xiàn)的各種問題。房地產(chǎn)進(jìn)行納稅申報(bào)時，應(yīng)用科學(xué)合理的策略方式，對稅收相關(guān)事宜進(jìn)行妥善安排，尊重并遵守國家稅法的基本原則，依照正確的納稅額度降低方式，正確認(rèn)知土地增值稅預(yù)征部分，廣泛關(guān)注房地產(chǎn)工程結(jié)束后的清算階段。

二、房地產(chǎn)土地增值稅清算的注意事項(xiàng)

（一）優(yōu)先確立清算單位

依據(jù)我國稅款繳納標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定，特別是土地增值稅繳納環(huán)節(jié)，需要按照國家相關(guān)部門予以審批允許建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為基本單位，而采用分期開發(fā)方式的房地產(chǎn)項(xiàng)目，則按照分期項(xiàng)目作為土地增值稅清算交納單位。當(dāng)前我國稅務(wù)管理總局并沒有對此條例進(jìn)行補(bǔ)充說明，相關(guān)內(nèi)容的解釋細(xì)則尚未出臺，所以，在實(shí)際房地產(chǎn)土地增值稅清算交納環(huán)節(jié)容易混淆納稅人，不僅不能正確的認(rèn)定清算單位，同時對于清算單位所在地稅務(wù)清算條件也不清楚。也就是說，充分關(guān)注房地產(chǎn)土地增值稅清算單位認(rèn)真具有重要作用。第一種就是按照發(fā)改委的立項(xiàng)審批文件進(jìn)行確立，或是根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目規(guī)劃的許可文件，也能夠依據(jù)用地規(guī)劃許可證確立房地產(chǎn)土地增值稅的清算單位。但是實(shí)際政策執(zhí)行環(huán)節(jié)，需要依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的要求標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，采取一事一議的態(tài)度完成房地產(chǎn)土地增值稅清算交納工作。除此之外，由于清算單位之間的差異性，致使土地增值稅交納標(biāo)準(zhǔn)各不相同，納稅人需要對當(dāng)?shù)囟悇?wù)政策有全面的了解，科學(xué)合理的開展稅務(wù)籌劃工作。

（二）注重細(xì)化成本對象

對于同一個房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地開發(fā)類型可能眾多，表現(xiàn)出不同的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，所以，依據(jù)不同的產(chǎn)品業(yè)態(tài)會出現(xiàn)差異化的土地增值稅清算結(jié)果。注重進(jìn)一步細(xì)化成本對象，將成本對象分門別類，更好的明確房地產(chǎn)土地增值稅清算標(biāo)準(zhǔn)。我國各地稅務(wù)機(jī)關(guān)單位采用不同的土地增值稅繳納管理規(guī)定，一般情況下，劃分成本對象的方式有兩種，即兩分法和三分法。兩分法就是將房地產(chǎn)施工項(xiàng)目按照住宅和非住宅進(jìn)行區(qū)分，而三分法就是進(jìn)一步細(xì)化住宅的分類，區(qū)分為普通住宅和非普通住宅。更有甚者，有的地方會將車位列為獨(dú)立的歸集成本，這是在三分法的基礎(chǔ)上更加細(xì)化成本對象類型。納稅人充分關(guān)注成本對象細(xì)化，增強(qiáng)普通住宅優(yōu)惠政策的應(yīng)用效果，特別是當(dāng)放棄普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅政策時，將與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅合并計(jì)算，善于使用國家的稅收福利政策，合理的降低房地產(chǎn)土地增值稅稅金，促使房地產(chǎn)企業(yè)留存更多的流動資金，減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅收繳納壓力。

（三）合理進(jìn)行成本分?jǐn)?/p>

對于我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行深入探究，分析房地產(chǎn)土地增值稅清算繳納環(huán)節(jié)，需要依照相關(guān)法律規(guī)定，進(jìn)行科學(xué)合理的稅款規(guī)劃，從而更好的選擇房地產(chǎn)行業(yè)的成本分?jǐn)偡绞?。依?jù)我國稅務(wù)政策的相關(guān)規(guī)定，對于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，需要按照清算項(xiàng)目可售的建筑面積占比，或是選用多種合理的方式，予以成本費(fèi)用分?jǐn)偅纱藖硗瓿煞康禺a(chǎn)清算項(xiàng)目的成本支出計(jì)算。除此之外，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身是分期的，或是納稅人同時參與多個房地產(chǎn)項(xiàng)目，又比如在同一個項(xiàng)目中涉及多個房地產(chǎn)建造類型時，都需要將受益對象作為主體，合理的分?jǐn)偣餐杀举M(fèi)用。成本分?jǐn)偡绞娇蛇x擇的種類眾多，從理論上來說，只要被國家稅務(wù)機(jī)關(guān)所認(rèn)可且合理的分?jǐn)偡绞蕉寄鼙患{入選擇。但是，從當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行分析，土地增值稅具有稅款清算繳納層面的特殊性，稅務(wù)機(jī)關(guān)在驗(yàn)證成本分?jǐn)偡绞竭x擇中予以限制，這都是從合法合規(guī)的角度上予以嚴(yán)格把控，確保納稅人作為納稅主體公正的進(jìn)行房地產(chǎn)土地增值稅款項(xiàng)的清算繳納，防止房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)利用分?jǐn)偡绞讲倏v避稅。土地增值稅繳納的稅率標(biāo)準(zhǔn)是四級超率累進(jìn)的，對于不同的增值額占據(jù)比例而相應(yīng)稅率標(biāo)準(zhǔn)有所區(qū)別，且稅率之間的差別較大。因此，特別是對于增值額比例處于級別臨界點(diǎn)時，普通住宅20%作為臨界點(diǎn)，從而實(shí)現(xiàn)稅款合理免征的籌劃目標(biāo)。

（四）合理規(guī)劃清算時點(diǎn)

房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)先征收的部分相對較少，就是當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)具備預(yù)售資格時，以預(yù)估收入為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅款征收，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成之后，在予以全部的稅款清算。按照房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的負(fù)債比例，綜合考量評估清算環(huán)節(jié)，借助預(yù)先規(guī)劃的方式增強(qiáng)納稅主動性，需要對房地產(chǎn)企業(yè)清算時機(jī)的節(jié)點(diǎn)選擇進(jìn)行深入的思考探究，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)納稅籌劃的重要作用目標(biāo)。企業(yè)依據(jù)國稅法相關(guān)條例的內(nèi)容，當(dāng)滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)清算的條件時，合理規(guī)劃土地增值稅清算時點(diǎn)。不僅需要將項(xiàng)目交付時間有整體的把控，還應(yīng)當(dāng)注重后期的利潤收益，宏觀性的考量評估納稅清算時間節(jié)點(diǎn)選取。房地產(chǎn)企業(yè)稅收清算時間計(jì)劃工作本身涵蓋有較強(qiáng)的實(shí)踐效用價值。在順應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的宏觀發(fā)展趨勢，從根本上有效的配置房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力。充分貼合我國新稅法的實(shí)施管理?xiàng)l例，滿足合法合規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)繳納要求，明確土地增值稅是否需要當(dāng)年入庫，防止所得費(fèi)無法稅前抵扣情形出現(xiàn)，從而降低了房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年的稅務(wù)繳納支出，等同于反向規(guī)避了所得稅重復(fù)繳納現(xiàn)象。

（五）扣除企業(yè)利息支出

國稅總局公告證明內(nèi)容中，房地產(chǎn)企業(yè)作為一般納稅人，對于運(yùn)營獲取的全部價款以及價外費(fèi)用，都需要扣除當(dāng)期銷售土地后余額作為銷售額。房地產(chǎn)企業(yè)針對我國稅法執(zhí)行的實(shí)際狀況，應(yīng)用相關(guān)的政策支持，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，更好的提升企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的可支配金額。對于目前公司房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅繳納過程中，為了從根本上促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)改革的持續(xù)穩(wěn)定性，必須根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)類型以及收入狀況，進(jìn)一步有效的關(guān)注土地成本抵扣稅款處理過程。房地產(chǎn)企業(yè)需要對稅法中明確規(guī)定的轉(zhuǎn)讓收入部分的扣除規(guī)定，并以此為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)資本升值，更好地增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理效果，對于財(cái)務(wù)利息費(fèi)用支出的會計(jì)科目來說，有兩種可選擇的扣除方式。依據(jù)土地增值稅繳納要求，選擇適宜的生產(chǎn)費(fèi)用核算途徑，有效的完成房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)提，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的土地增值稅規(guī)劃。順應(yīng)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際特征，獲取貸款利息支出的銀行證明，或是將利息支出進(jìn)行分?jǐn)?，進(jìn)行合并支出計(jì)算，從而在10%的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)進(jìn)行扣除。

（六）關(guān)注舊房認(rèn)定范圍

對于當(dāng)下宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的基本特點(diǎn)，房價持續(xù)攀升，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營總額顯著提升，致使國家應(yīng)用土地增值稅作為調(diào)控手段。國家稅法中明確指出，新房與舊房采用不同的計(jì)算方式，轉(zhuǎn)讓舊房將按照評估法進(jìn)行成本扣除計(jì)算。房地產(chǎn)企業(yè)會與其他企業(yè)展開合作，共同實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)以及售賣工作。具體合作形式可分為兩種，其一是代建房行為，就是房地產(chǎn)開發(fā)公司依據(jù)客戶要求進(jìn)行房產(chǎn)的開發(fā)，收取相應(yīng)的建造費(fèi)用。這種方式，房地產(chǎn)公司不具備地產(chǎn)的所有權(quán)，只是收取相應(yīng)勞務(wù)費(fèi)用，土地產(chǎn)權(quán)未有進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，無需進(jìn)行土地增值稅清算繳納。另一種則是合作建房的模式，甲方出資，乙方提供服務(wù)或土地資源，共同完成項(xiàng)目開發(fā)，將無需支付自用土地部分的增值稅，只是需要在最終出售時予以繳納。因此，通過關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目的舊房認(rèn)定范圍，從根本上控制土地增值額計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)對于自身經(jīng)濟(jì)狀況和運(yùn)營實(shí)力予以重點(diǎn)關(guān)注，有意識的控制資本投資，選擇多方合作的形式。

三、結(jié)語

隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的持續(xù)壯大，國家通過合理化的稅務(wù)政策提出，借助土地增值稅的使用效果，完成房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控工作任務(wù)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視土地增值稅繳納清算環(huán)節(jié)出現(xiàn)的各類問題，依照稅法的相關(guān)制度要求，制定科學(xué)合理且合法合規(guī)的納稅籌劃方案，從中篩選出適宜的節(jié)稅策略措施，有利于房地產(chǎn)企業(yè)充分滿足市場經(jīng)濟(jì)體制下的經(jīng)營要求，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅款繳納壓力。

（作者單位：甘肅省投置業(yè)集團(tuán)有限公司）