房產(chǎn)測(cè)量地下室分?jǐn)倖栴}研究

【摘要】在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量的過程中，地下室的分?jǐn)傄恢笔瞧渲械闹攸c(diǎn)問題，并且對(duì)房產(chǎn)商以及用戶的利益產(chǎn)生了直接的影響。在本文中，將從房產(chǎn)測(cè)量中，地下室的界定問題出發(fā)，來探討在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量的過程中，不同地下室測(cè)量分?jǐn)偡椒ㄋ謩e具有的優(yōu)點(diǎn)以及缺點(diǎn)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)地下室面積的科學(xué)分?jǐn)偂?/p>

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)量;地下室分?jǐn)?建筑面積

如今大部分的商品建筑，都配置有相應(yīng)的地下空間，而如何對(duì)地下空間所占的面積進(jìn)行合理分?jǐn)?，已?jīng)成為了當(dāng)前房產(chǎn)行業(yè)面臨的主要問題。同時(shí)，一旦地下室的分?jǐn)側(cè)狈侠硇?，便?huì)導(dǎo)致房產(chǎn)商與用戶之間的糾紛。為此，需要對(duì)地下室分?jǐn)偟南嚓P(guān)問題以及方法進(jìn)行分析，以根據(jù)實(shí)際情況選擇最佳的分?jǐn)偡绞健?/p>

1、房產(chǎn)測(cè)量地下室分?jǐn)偟慕缍▎栴}

1.1半地下室界定問題

在房產(chǎn)地下室分?jǐn)偟慕缍ㄟ^程中，其半地下室的界定一直是其所需要面臨的重要難題。根據(jù)我國的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)劃》第5.6.6.1條，采光窗在室外地坪以上的為半地下室，否則便會(huì)被認(rèn)定為地下室。以某些省市的房產(chǎn)細(xì)則為例，當(dāng)房產(chǎn)建筑的半地下室在地面上的部分不小于1.50m時(shí)，會(huì)將其半地下室計(jì)入地上層數(shù)。而且當(dāng)其半地下室的部分或是全部用于合法的商業(yè)與辦公等用途，并且出入口位于地上時(shí)，也會(huì)被計(jì)入到地上層數(shù)當(dāng)中。但是在進(jìn)行界定工作的過程中，會(huì)對(duì)±0標(biāo)高設(shè)計(jì)位于房屋的中部且±0以上凈高超過房間高1/2的地下室納為半地下室，同時(shí)不會(huì)將地下室以及半地下室記入到自然層數(shù)當(dāng)中，也就是說當(dāng)前各地區(qū)對(duì)于地下室以及半地下室的定義仍然具有一定的差異，并且難以統(tǒng)一，導(dǎo)致了其界定工作往往存在有一定的困難。

1.2功能區(qū)的界定

在進(jìn)功能區(qū)的界定時(shí)，通常會(huì)以規(guī)劃室內(nèi)地坪±0為節(jié)點(diǎn)，將房屋的地下以及地下進(jìn)行功能區(qū)的劃分，而在此過程中，地上與地下公用的部分則可以作為服務(wù)區(qū)域進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ欢趯?shí)際展開項(xiàng)目的過程中，地下室的部分空間往往不能獨(dú)立存在于地下室，需要通過與上層結(jié)構(gòu)相連接的通道才能夠進(jìn)入到對(duì)應(yīng)區(qū)域。比如，閱覽室、儲(chǔ)藏室、健身房等。而由于其依附于上層的主體房屋，這就導(dǎo)致了這些區(qū)域應(yīng)作為功能區(qū)，需要與地上住宅、辦公等區(qū)域一同進(jìn)行分?jǐn)?，但這使其與傳統(tǒng)的分?jǐn)偡椒òl(fā)生了矛盾，導(dǎo)致了房產(chǎn)測(cè)量的過程中，難以對(duì)其功能區(qū)進(jìn)行界定。

2、不同的房產(chǎn)測(cè)量地下室分?jǐn)偡椒捌鋯栴}

2.1獨(dú)立分?jǐn)偡?/p>

獨(dú)立分?jǐn)偡▽儆谝环N一刀切的辦法，即將地上建筑共同使用的地下室作為一個(gè)獨(dú)立的權(quán)屬單位，來進(jìn)行共有共用面積的分?jǐn)?，不將其與地上建筑之間的關(guān)系考慮在內(nèi)，實(shí)現(xiàn)對(duì)地下、地上部分的分開計(jì)算。其構(gòu)建的依據(jù)，主要是當(dāng)前我國大部分建筑的地下與地上建筑，在功能分區(qū)上往往具有較為明顯的差異。比如，將地下室作為車庫或倉庫，而地上部分則承擔(dān)住宅、商業(yè)以及辦公的功能。也使得這種方法的應(yīng)用具有界定簡單、計(jì)算便捷高效的特點(diǎn)。但由于其沒有考慮到地下室內(nèi)所配備的設(shè)備用房以及管理用房是需要針對(duì)地面上的特定建筑進(jìn)行使用與建設(shè)，這導(dǎo)致其作為獨(dú)立的權(quán)屬，仍需要作為地下室的一部分來進(jìn)行面積的分?jǐn)?，影響到了開發(fā)商的利益。

2.2連通分?jǐn)偡?/p>

在使用這種方法進(jìn)行地下室的分?jǐn)偯娣e計(jì)算時(shí)，通常是對(duì)服務(wù)于單棟建筑的地下室進(jìn)行計(jì)算，并且不考慮地上與地下的功能性，而是將其作為一個(gè)完整的整體來展開房產(chǎn)測(cè)量分析。這種分?jǐn)偡椒?gòu)成的依據(jù)，主要是由于建筑在進(jìn)行設(shè)計(jì)以及審批規(guī)劃的過程中是以單棟來進(jìn)行處理。因此，通過單棟來進(jìn)行處理，不僅簡單而且也具有較強(qiáng)的操作性。但采取此種方法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量分析時(shí)地下室往往會(huì)獲得更多的分?jǐn)偯娣e，然而在進(jìn)行房產(chǎn)銷售的過程中，房屋的上部建筑是主要的銷售面積，這就使得開發(fā)商需要針對(duì)這個(gè)情況，進(jìn)行房屋銷售價(jià)格的提升，以

2.3從屬分?jǐn)偡?/p>

以從屬分?jǐn)偡ㄟM(jìn)行地下空間的面積所有權(quán)分?jǐn)倳r(shí)，其不僅將建筑的地上面積作為了進(jìn)行分?jǐn)傄?guī)劃的依據(jù)，也將當(dāng)前建筑的樓面價(jià)格、價(jià)值與面積考慮在內(nèi)。其具體的分?jǐn)偙壤綖椋旱叵率曳謹(jǐn)偙壤扔跇敲娴膬r(jià)格乘以建筑面積后所得的結(jié)果與建筑總價(jià)值之間的比值。例如，某房產(chǎn)項(xiàng)目中四棟住宅樓房的面積均為5000平方米。而共用的地下室的建筑面積為4500平方米，在將不進(jìn)行分?jǐn)偟牟糠痔蕹?，剩余的地下面積為2000平方米。該房產(chǎn)項(xiàng)目中的四棟樓房，其中的兩棟樓面銷售價(jià)格均為5000元/平方米，而余下兩棟的為精品房，價(jià)格為6000元/平方米。那么根據(jù)相應(yīng)的計(jì)算公式可以得出這四棟房屋中售價(jià)為5000元/平方米的兩棟房屋，每一棟都需要承擔(dān)約455平方米的地下面積，而其余兩棟則需要承擔(dān)約545平方米的地下面積。之后再將所得的地下面積納入到對(duì)應(yīng)樓房的建筑面積當(dāng)中來進(jìn)行分?jǐn)?。而在?yīng)用這種分?jǐn)偡绞街螅梢詫敲娴膬r(jià)格對(duì)地下室使用權(quán)產(chǎn)生的影響考慮在內(nèi)，從而使商業(yè)性質(zhì)的房屋可以更好的進(jìn)行房產(chǎn)地下室的分?jǐn)?。不過在實(shí)際使用的過程中，往往會(huì)由于樓面價(jià)格存在的波動(dòng)與起伏，導(dǎo)致用戶無法清晰的了解其具體的分?jǐn)偡绞剑瑢?dǎo)致了其需要與房產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際情況相結(jié)合來進(jìn)行調(diào)整與優(yōu)化。

2.4比例分配法

比例分配法的應(yīng)用，能夠?qū)⒌叵率业拿娣e作為參照比例來進(jìn)行分?jǐn)?。其在進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)，需要將地下室以及地上建筑作為一個(gè)整體，來進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并根據(jù)兩者分別在總面積中占據(jù)的比例來進(jìn)行分?jǐn)偂６诖诉^程中，同樣也需要去除不參與地下室分?jǐn)偟拿娣e。以上文中的房產(chǎn)項(xiàng)目為例，其四棟樓房所占的面積相等，均為5000平方米，那么其對(duì)應(yīng)樓房在房產(chǎn)總建筑中的占比均為1/4，而其地下分?jǐn)偯娣e為2000平方米，也就是說每一棟樓房都需要分?jǐn)?00平方米的地下室面積。這種方法的統(tǒng)計(jì)與計(jì)算極為簡單，并且便于居民進(jìn)行理解，可以有效的規(guī)避房產(chǎn)地下室分?jǐn)偯娣e的糾紛。但其在實(shí)際應(yīng)用的過程中，面對(duì)房屋價(jià)格存在差異以及房屋用途不同等情況時(shí)便難以適用，并且無法對(duì)房產(chǎn)地下室具體使用情況進(jìn)行分析與統(tǒng)計(jì)，仍然需要改進(jìn)與完善。

結(jié)論：

綜上所述，在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量地下室分?jǐn)偟倪^程中，首先需要面對(duì)是其在分?jǐn)傔^程中，對(duì)地下室的界定問題。而且，常用的獨(dú)立分?jǐn)偡?、連通分?jǐn)偡?、從屬分?jǐn)偡?、比例分配法等地下室分?jǐn)偡椒ǘ几髯跃哂幸欢ǖ膬?yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)，使得房產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行地下室分?jǐn)倳r(shí)需要進(jìn)行綜合考慮，以選擇最佳的分?jǐn)偡绞健?/p>

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作者簡介：

楊艷（1993.10.24），性別：女，民族：漢，籍貫：江蘇省揚(yáng)中市，學(xué)歷：大專，畢業(yè)于重慶交通大學(xué)，現(xiàn)有職稱：助理工程師，研究方向：測(cè)繪。