百姓的生活，百姓的院
——居民主導(dǎo)下的老舊小區(qū)更新改造

文圖｜唐燕（清華大學(xué)建筑學(xué)院）

老舊小區(qū)改造作為一項(xiàng)綜合性的社會(huì)工程，離不開(kāi)政府、社區(qū)、社區(qū)規(guī)劃師、社會(huì)組織、專業(yè)技術(shù)人員、社區(qū)居民等的共同努力與有效協(xié)作。在這個(gè)過(guò)程中，居民的參與乃至主導(dǎo)發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，是保障小區(qū)改造真正契合民生訴求、社區(qū)環(huán)境持續(xù)維護(hù)與完善的關(guān)鍵。

在北京朝陽(yáng)的小關(guān)街道，有一個(gè)小院不知不覺(jué)中吸引了大眾的視線。這個(gè)改造之后的院落，無(wú)論什么時(shí)間過(guò)來(lái)都溫暖親切，干凈整潔的環(huán)境、笑意盈盈的居民、熱情洋溢的氛圍，很難想象改造之前它也有各種不足。是什么力量讓這個(gè)老舊小區(qū)在3年之間從物質(zhì)到精神都全方位改變了模樣？

1.居民自愿排班對(duì)小區(qū)環(huán)境進(jìn)行日常維護(hù)

2.老舊小區(qū)改造的33號(hào)院模式：政府發(fā)起+居民主導(dǎo)+多方協(xié)作+專業(yè)管理

惠新西街33 號(hào)院位于北京市朝陽(yáng)區(qū)小關(guān)街道5區(qū)，面積約2 公頃，共由7 棟樓組成，包括高塔樓4 棟、低板樓3 棟。小區(qū)居民共計(jì)629 戶，約2000 余人，人口構(gòu)成多為央企在職或離退休員工，屬于典型的“單位制”社區(qū)。院里以老齡人口居多，幾乎占到社區(qū)總?cè)丝诘?0%。這座不大的院落，在更新改造之前和其他形成于單位大院時(shí)期的老舊小區(qū)相比，似乎并沒(méi)有什么不同：空間破敗、設(shè)施老化、功能缺失、服務(wù)不足、管理缺位等，整治提升工作勢(shì)在必行。

作為北京市朝陽(yáng)區(qū)老舊小區(qū)更新試點(diǎn)街道之一，小關(guān)街道從2016年下半年開(kāi)始持續(xù)通過(guò)地區(qū)內(nèi)不同類型小區(qū)的改造升級(jí)探索，尋求老舊小區(qū)更新改造的多元路徑?；菪挛鹘?3 號(hào)院通過(guò)“政府發(fā)起+居民主導(dǎo)+多方協(xié)作+專業(yè)管理”的新模式，在漸進(jìn)式的微更新中實(shí)現(xiàn)了“百姓的生活，百姓的院”這一社區(qū)更新理想。

老舊小區(qū)改造新模式：“百姓站在最中央”

居民是惠新西街33 號(hào)院更新改造的主要決策力量，也是空間使用和維護(hù)的中堅(jiān)者力量。在居民、政府、社區(qū)組織、規(guī)劃設(shè)計(jì)師、物業(yè)公司的多方合作下，33 號(hào)院創(chuàng)造了“百姓站在最中央”的老舊小區(qū)改造新模式。

（1）政府發(fā)起：街道辦通過(guò)申請(qǐng)政府專項(xiàng)改造資金，為33 號(hào)院迎來(lái)了重要的更新改造契機(jī)，并本著“服務(wù)于民”的信念，充分聽(tīng)取和尊從居民意愿來(lái)組織方案設(shè)計(jì)與項(xiàng)目施工。街道責(zé)任規(guī)劃師團(tuán)隊(duì)為地區(qū)編制了空間整體改造提升的“一圖、一庫(kù)、一表”規(guī)劃，提出“通過(guò)存量挖潛補(bǔ)設(shè)施，通過(guò)公眾參與強(qiáng)共治，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)重精細(xì)，通過(guò)綜合推進(jìn)抓落實(shí)”的工作方向，成為持續(xù)影響街道開(kāi)展街區(qū)更新的重要指引。

（2）居民主導(dǎo)：居民是33 號(hào)院改造的“主心骨”，緊密的社區(qū)凝聚力保障了居民能夠在項(xiàng)目中發(fā)揮關(guān)鍵性的決策作用。反過(guò)來(lái)，院落更新改造的進(jìn)程又進(jìn)一步提升了社區(qū)的自治能力和水平，加深了民眾之間的溝通和信任。居民通過(guò)前期對(duì)小區(qū)應(yīng)該“改什么、怎么改”的探討商議幫助明確了更新的方向；中期通過(guò)持續(xù)性地提出改造“愿望”，一步步加深社區(qū)漸進(jìn)式更新的步伐；后期通過(guò)對(duì)改造空間的集體愛(ài)護(hù)、創(chuàng)造性的日常使用、志愿者的打掃維護(hù)、社區(qū)文化活動(dòng)的豐富與組織等，邁向了可持續(xù)的社區(qū)空間活化與再生。

（3）多方協(xié)作：鄰里中心、社工組織、設(shè)計(jì)師等在33 號(hào)院的多方協(xié)作更新過(guò)程中亦扮演著重要的角色。長(zhǎng)期以來(lái)，小關(guān)街道打破了北京常規(guī)性的“街道辦-社區(qū)居委會(huì)-小區(qū)物業(yè)/業(yè)主委員會(huì)/居民”基層管理體系，開(kāi)創(chuàng)性地建立起了“街道辦-社區(qū)居委會(huì)-鄰里中心-小區(qū)物業(yè)/業(yè)主委員會(huì)”的新型社區(qū)治理系統(tǒng)。其中“鄰里中心”的服務(wù)人員由長(zhǎng)期居住在本社區(qū)，具有領(lǐng)導(dǎo)力和影響力的“社區(qū)能人”擔(dān)當(dāng)，在需兼顧管理多個(gè)小區(qū)的社區(qū)居委會(huì)與單個(gè)的“小區(qū)物業(yè)/業(yè)主委員會(huì)/居民”之間搭建起重要的橋梁，是33 號(hào)院形成強(qiáng)大社區(qū)活力與凝聚力、激發(fā)居民參與的重要保障。社工組織則由政府購(gòu)買服務(wù)，每天深入小區(qū)，陪伴居民和社區(qū)共同成長(zhǎng)，目前33 號(hào)院由居民利用自行車零件改造而成的各種花盆、花架等藝術(shù)品，均是社工組織和居民共同動(dòng)手的結(jié)果。設(shè)計(jì)師從居民需求出發(fā)，浸泡在居民之中，不斷修改完善設(shè)計(jì)方案，直到居民們滿意為止。

3.廣場(chǎng)文化墻：惠心亭對(duì)面的航空事業(yè)文化墻承載了這里的職工記憶

4.設(shè)備房破舊的山墻改造為社區(qū)培育花園

5.2017年社區(qū)小亭：原本荒置的空地有了居民心儀的“惠心亭”

（4）專業(yè)管理：為了更好地維護(hù)更新成果，33 號(hào)院改造完成后，引入了規(guī)范化的新型物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理。要做好老舊小區(qū)的物業(yè)管理并非易事，物業(yè)公司在接管33 號(hào)院的初期，在服務(wù)質(zhì)量上與居民期望存在一定差距，但通過(guò)與政府、鄰里中心、居民的不斷溝通磨合，物業(yè)公司不斷提升服務(wù)方式和服務(wù)水平，讓差距越來(lái)越小，目前小區(qū)管理整體有序。

改造進(jìn)程：居民主導(dǎo)下的漸進(jìn)式微更新

惠新西街33 號(hào)院改造不是通過(guò)政府一次性投資實(shí)現(xiàn)的簡(jiǎn)單物質(zhì)環(huán)境更新，而是居民主導(dǎo)下的漸進(jìn)式社區(qū)微更新，項(xiàng)目通過(guò)不斷獲取居民意愿、滿足居民訴求來(lái)創(chuàng)造“人人熱愛(ài)”的社區(qū)新家園。33 號(hào)院自2017年起至2019年，前后共經(jīng)歷了五次主要改造，每次改造都是因居民提議而起，從而分階段將小院建設(shè)成為小關(guān)街道的“全要素”小區(qū)。

改造最初由居民一個(gè)很小的初衷引發(fā)，就是希望“讓老人不再宅在家里，能夠愿意走出來(lái)一塊喝茶聊天”。項(xiàng)目首先通過(guò)動(dòng)員居民走出門聊天，來(lái)鼓勵(lì)他們說(shuō)出自己的建設(shè)想法，然后結(jié)合街道辦、社工組織、規(guī)劃人員等提供的資金、服務(wù)與技術(shù)支持，在一步步共商共治中推進(jìn)小區(qū)環(huán)境的整體提升：

6.第二次改造建成的自行車棚“花房”

7.車棚一角可以品茶與休憩

8.2019年道路系統(tǒng)改造：小區(qū)路面的持續(xù)優(yōu)化

（1）第一次改造：社區(qū)中有一頂電信運(yùn)營(yíng)商工作留下的臨時(shí)業(yè)務(wù)帳篷，許多老人借用這個(gè)空間來(lái)開(kāi)展娛樂(lè)休閑活動(dòng)。因此改造計(jì)劃到來(lái)時(shí)，居民立刻就想到了能否在社區(qū)綠地中建個(gè)真正的亭子供老人活動(dòng)。2017年亭子建成并起名“惠心亭”，亭上裝點(diǎn)著居民自己的書(shū)法作品。

（2）第二次改造：改造的思路來(lái)自居民想讓室外盆栽能過(guò)冬的想法。更新項(xiàng)目利用社區(qū)閑置自行車棚的部分空間，將之改做花房，供居民賞花、休閑。一年后借助小區(qū)的公共廣場(chǎng)整體改造契機(jī)，另一個(gè)室外社區(qū)培育花園也得以跟蹤建成。

（3）第三次改造：針對(duì)居民對(duì)道路設(shè)施的不滿意情況，項(xiàng)目將小區(qū)道路改成柏油馬路并增設(shè)健身步道，以提升路面質(zhì)量，防止老人走在水泥磚上硌腳摔倒。

（4）第四次改造：2019年居民提出老人就餐方面的服務(wù)需求，于是項(xiàng)目繼續(xù)利用閑置老舊自行車棚改造出“智能停車庫(kù)”和老年餐桌，并持續(xù)提升小區(qū)整體環(huán)境，增設(shè)花壇、花架，完善惠心亭文化廣場(chǎng)建設(shè)。

（5）第五次改造：為滿足居民增加社區(qū)活動(dòng)空間的新訴求，街道、社區(qū)等與獨(dú)立管理的“離退休活動(dòng)中心”不斷協(xié)商，最終將位于6 號(hào)樓的地下室——原本使用頻率和空間品質(zhì)均不足的地下空間升級(jí)為全員共享的社區(qū)之家，并邀請(qǐng)到“地瓜社區(qū)”進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。

9.車棚一段成為大受歡迎的老人食堂

10.2019年社區(qū)之家改造：消極的地下空間變身共享活動(dòng)中心

11.居民共建的社區(qū)花房

12.豐富的社區(qū)活動(dòng)

當(dāng)然，改造期間也存在一些困難，如施工噪音、建筑垃圾堆積等問(wèn)題給居民帶來(lái)不便。但隨著環(huán)境的一步步升級(jí)，居民們逐漸看到了更新成效，認(rèn)可了更新行動(dòng)，并積極加入到小區(qū)的改造與維護(hù)進(jìn)程中。

實(shí)現(xiàn)“小空間、大魅力”的力量來(lái)自居民

惠新西街33 號(hào)院的改造設(shè)計(jì)涉及環(huán)境改造、存量空間利用、消極空間提升、公共空間建設(shè)、智能設(shè)備引入、便民設(shè)施提供、垃圾分類、雨水收集等多個(gè)方面，并通過(guò)物業(yè)引入全面提升社區(qū)服務(wù)管理水平，改善居民生活質(zhì)量。改造后，院內(nèi)的重要公共要素包括：位于6 號(hào)樓地下室的社區(qū)之家（社區(qū)活動(dòng)中心），由“地瓜社區(qū)”進(jìn)行設(shè)計(jì)，是社區(qū)居民娛樂(lè)活動(dòng)的場(chǎng)所。居民在惠心亭打牌、聊天、喝茶。室外培育花園位于水泵房旁邊，主要用于育苗育種，臺(tái)階式的空間設(shè)計(jì)整齊劃分出各個(gè)時(shí)期的植物位置，保證植物光照充足。共享百寶庫(kù)位于共享花房入口處，由舊自行車庫(kù)的改造而成，用于居民的養(yǎng)花、活動(dòng)與交流。共享花房位于中心花園旁，由舊自行車棚改造而成。中老年人可在此種花、賞花、喝茶、養(yǎng)魚(yú)等。位于5 號(hào)樓與7 號(hào)樓之間的健身園，由原鍋爐房空間改造而來(lái)。健身園外圍放置座椅并設(shè)置與小區(qū)文化關(guān)聯(lián)的主題景觀雕塑。健身步道則以5 號(hào)樓與中心花園為終點(diǎn)而設(shè)計(jì)，小區(qū)居民常常在此遛彎。位于健身院以西，由舊自行車庫(kù)改造成的老年餐廳，為小區(qū)內(nèi)的老年人們提供套餐，并為身體不便的老人提供上門送餐服務(wù)。智能自行車棚，位于水泵房以西，由舊自行車棚改造而成，升級(jí)換代后引入云管家智能化管理系統(tǒng)，出入車棚需刷卡掃碼。位于4 號(hào)樓以西，由舊自行車棚改造而成的是大件垃圾存放處，居民可在此放置閑置的大件雜物。小區(qū)同時(shí)實(shí)現(xiàn)雨水收集與垃圾分類，對(duì)資源和廢棄物進(jìn)行合理處置，收集的雨水用于澆灌社區(qū)綠地，讓社區(qū)生活更加環(huán)境友好。

百姓的生活在33 號(hào)院中豐富上演，院中的共享花房、老年餐廳、共享百寶庫(kù)等多種公共設(shè)施的日常使用，都由居民志愿者通過(guò)排班上崗實(shí)現(xiàn)自主維護(hù)，有效避免了一些小區(qū)剛改造完光鮮亮麗，過(guò)上幾年則因缺乏維護(hù)又回歸陳舊的困境。這從居民對(duì)自行車棚的多元化使用中便可窺豹一斑，社區(qū)的幸福、融洽與凝聚因空間改造不斷強(qiáng)化。

換上新顏的小區(qū)公共空間呈現(xiàn)出全齡競(jìng)相使用的局面，不光實(shí)現(xiàn)了“老年人出來(lái)走走，聊聊天”的最初理想，青年人和小孩們也紛紛光顧。是居民的力量實(shí)現(xiàn)了惠新西街33 號(hào)院“小空間、大魅力”的華麗轉(zhuǎn)身。