關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)信托融資模式 問題的思考

秦曉梅

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展為我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)和人民的生活息息相關(guān)。然而，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱發(fā)展帶來的一系列問題，主要是房價(jià)的飛快上漲給人民帶來了巨大的生活壓力，為了抑制房價(jià)不合理的上漲現(xiàn)象，政府逐漸出臺了一系列緊縮性的政策來調(diào)控房價(jià)，在調(diào)控政策等因素的多重影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道有所收緊，融資難度加大。在此背景下，信托融資作為一種新興的融資模式開始受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。文章將對我國的信托融資模式進(jìn)行簡要敘述并且圍繞著當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)在信托融資方面的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題進(jìn)行分析，最后提出對房地產(chǎn)信托融資模式的見解，希望給我國從事房地產(chǎn)企業(yè)信托融資的讀者起到一定的啟發(fā)和參考作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);信托融資;融資模式

一、房地產(chǎn)信托融資概述

信托融資的定義是委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。簡單說，就是信托公司受到企業(yè)委托向社會投資者發(fā)行信托計(jì)劃產(chǎn)品，為企業(yè)募集其所需的資金。信托融資作為一種新興的融資模式，主要包括信托貸款和股權(quán)信托兩種形式。一般來說，企業(yè)要通過信托融資可以選擇直接找信托公司或者間接委托相關(guān)銀行代找信托公司。信托融資具有發(fā)行速度較快、效率高、風(fēng)險(xiǎn)可控、適合中小房地產(chǎn)企業(yè)等優(yōu)點(diǎn)。

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目普遍具有耗資巨大、開發(fā)建設(shè)周期長、資金回籠慢及投資風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)。所以，對資金需求量很高的房地產(chǎn)企業(yè)來說，不可能只靠企業(yè)自有資金保持經(jīng)營發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須要對外融資。然而，隨著中央和地方政府為了打擊治理房地產(chǎn)亂象，對房地產(chǎn)行業(yè)出臺一系列新的調(diào)控政策，對銀行貸款投向的管控措施愈加嚴(yán)格。金融市場的各種融資方式都受到的監(jiān)管力度不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大。當(dāng)然，除了傳統(tǒng)的銀行開發(fā)貸融資，在其他多種融資模式中，信托融資憑借其靈活高效的融資特點(diǎn)也逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種選擇。

二、房地產(chǎn)信托融資模式的主要類型分析

根據(jù)用益信托網(wǎng)站不完全統(tǒng)計(jì)披露的2019年信托業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托融資籌集的資金規(guī)模是所有信托業(yè)務(wù)中規(guī)模最大的，可見，盡管在“資管新規(guī)”出臺后，國家要打破剛性兌付，信托業(yè)務(wù)受到不小的挑戰(zhàn)的環(huán)境下，信托融資手段依然是不少房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的選擇。目前我國房地產(chǎn)信托融資主要有以下幾種模式。

一是股權(quán)型房地產(chǎn)信托，即房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司簽訂增資協(xié)議，信托公司通過該方式投資房地產(chǎn)企業(yè)并且成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東，不參與運(yùn)營，只在信托計(jì)劃到期時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要溢價(jià)回購股權(quán)的模式。信托公司的投資收益來源于房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)的分紅、利息及到期轉(zhuǎn)讓股權(quán)的收益。比如華寶信托于2014年推出的房地產(chǎn)股權(quán)投資基金“華寶金石長贏系列-騰飛創(chuàng)新園信托計(jì)劃”即是一個(gè)真實(shí)股權(quán)投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品。股權(quán)型房地產(chǎn)信托存在幾種風(fēng)險(xiǎn)，比如房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)，一旦該企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)問題，就有可能出現(xiàn)信托資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)，以至于影響項(xiàng)目建設(shè)結(jié)果和收益。要避免這種情況的發(fā)生，信托公司需要保證在信托期間能夠掌握房地產(chǎn)企業(yè)一定的控股權(quán)及財(cái)務(wù)控制權(quán)。還有房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營失敗的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)比較常見。房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況決定企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流狀況，一旦銷售情況不理想，企業(yè)沒辦法拿到預(yù)期中的銷售回款，企業(yè)資金出現(xiàn)問題，就很可能在信托到期時(shí)無法拿出足夠的資金回購股權(quán)。

二是債權(quán)型房地產(chǎn)信托，即投資者通過信托公司投資房地產(chǎn)企業(yè)，信托公司通過貸款方式把錢借給房地產(chǎn)企業(yè)，最后在信托計(jì)劃到期時(shí)按借款合同規(guī)定的利息支付本金和利息的模式。比如，中信信托為揚(yáng)中恒瑞置業(yè)的恒大養(yǎng)生谷項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)而發(fā)行的一款總?cè)谫Y額高達(dá)14億元的信托計(jì)劃——“HY367號恒大揚(yáng)中養(yǎng)生谷項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，該信托計(jì)劃就是向恒瑞置業(yè)發(fā)放貸款的方式投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，還有萬向信托公司提供給蕭山銀城的4.5億貸款用于項(xiàng)目建設(shè);為了擴(kuò)張，佳源國際控股有限公司從大業(yè)信托、愛建信托、國通信托等幾家信托機(jī)構(gòu)獲得了上百億元的貸款。對于發(fā)行債權(quán)型房地產(chǎn)信托的信托公司來說，最主要的風(fēng)險(xiǎn)就是融資方的項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)嚴(yán)重的資金鏈斷裂問題而且還發(fā)生開發(fā)商還跑路的情況。

三是特定資產(chǎn)收益權(quán)信托，即房地產(chǎn)企業(yè)將特定基礎(chǔ)資產(chǎn)所對應(yīng)的收益權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)向信托公司融資的模式。信托公司對信托財(cái)產(chǎn)的選擇會非常謹(jǐn)慎，一般會選擇正常情況下大概率能夠產(chǎn)生相當(dāng)穩(wěn)定的現(xiàn)金流的資產(chǎn)作為標(biāo)的，以此來保證信托財(cái)產(chǎn)的收益能夠化解信托產(chǎn)品可能出現(xiàn)的信用風(fēng)險(xiǎn)。特定資產(chǎn)收益權(quán)信托最容易發(fā)生特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓與回購協(xié)議方面的糾紛問題。比如北京天悅投資發(fā)展有限公司與安信信托公司的法律案件就是關(guān)于股權(quán)收益轉(zhuǎn)讓及回購協(xié)議的糾紛。由于《資管新規(guī)》明確禁止剛性兌付，“禁止金融機(jī)構(gòu)為非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)類資產(chǎn)或者股權(quán)類資產(chǎn)提供任何直接或間接、顯性或隱性的擔(dān)保、回購等代為承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的承諾”。所以在收益權(quán)信托中，信托公司與房企簽約條款中含有的剛兌條款或?yàn)榛刭徧峁?dān)保的條款會被視為無效。除了禁止剛性兌付，信托機(jī)構(gòu)還不能提供擔(dān)保及代為回購，還要注意特定收益權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)的確定性。

三、房地產(chǎn)信托融資的現(xiàn)狀

（一）監(jiān)管不斷加強(qiáng)

自2003年“周正毅事件”后，中央開始出臺一系列政策規(guī)范房地產(chǎn)信托，加強(qiáng)監(jiān)管。2018年，受到更加嚴(yán)格的銀信監(jiān)管后加上《資管新規(guī)》的各種限制政策的出臺，房地產(chǎn)信托行業(yè)整體規(guī)模上受到了較大的影響。2019年，銀保監(jiān)會的23號文對信托行業(yè)提出了更多的規(guī)范要求，尤其是針對信托公司通過不規(guī)范手段變相向房地產(chǎn)企業(yè)提供融資的情況進(jìn)行更加嚴(yán)格的限制，對不合規(guī)的企業(yè)，一律暫停信托發(fā)售等。總之，更加嚴(yán)格的監(jiān)管政策確實(shí)在一定程度上影響導(dǎo)致了房地產(chǎn)信托規(guī)模的收縮。

（二）不確定風(fēng)險(xiǎn)增加

基于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目需要大量的現(xiàn)金流，且開發(fā)建設(shè)周期通常需要幾年的時(shí)間，再加上房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)開始到結(jié)束需要多個(gè)部門的協(xié)調(diào)配合，時(shí)間越長，流程越多越復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)自然增多，在項(xiàng)目結(jié)束之前發(fā)生的經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境以及政策的變化等都不斷增加投資的不確定風(fēng)險(xiǎn)。就這兩年中央對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度不斷加大的情況下，更多的政策都在不斷收緊。而且突發(fā)大事件也增加了信托產(chǎn)品的不確定風(fēng)險(xiǎn)。受疫情影響，全國的房地產(chǎn)企業(yè)樓盤銷售幾乎停滯，只有少數(shù)幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)如萬科、恒大進(jìn)行線上售房，但是對絕大部分的房企來說，疫情的突然爆發(fā)使房地產(chǎn)行業(yè)陷入一個(gè)前所未有的低谷期。房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況不理想，直接影響到信托還款問題，信托產(chǎn)品的不確定風(fēng)險(xiǎn)必然增加了不少。

（三）信托公司項(xiàng)目違約現(xiàn)象頻發(fā)

2019年隨著《資管新規(guī)》的出臺，多個(gè)信托產(chǎn)品陸續(xù)發(fā)生項(xiàng)目違約的情況。中誠信托30億的“誠至金開1號”房地產(chǎn)項(xiàng)目違約;上市公司安信信托旗下總共涉及116.7億元的25個(gè)項(xiàng)目被爆違約，公司股票連續(xù)3天停盤;還有的信托公司因?yàn)檫`約項(xiàng)目太多導(dǎo)致公司慘遭強(qiáng)制退市甚至破產(chǎn)倒閉……這些知名信托公司都被爆出項(xiàng)目違約情況，嚴(yán)格投資項(xiàng)目的暴雷對投資人來說就是百分百的損失，可見信托行業(yè)亂象迫切需要更大力度的整治。

四、對房地產(chǎn)信托融資問題提出建議

（一）信托公司要加強(qiáng)自身合規(guī)審查能力

在銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》后，相關(guān)部門對多家信托公司關(guān)于房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)開展專項(xiàng)調(diào)查，嚴(yán)厲查處資金挪用、轉(zhuǎn)道進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的違規(guī)現(xiàn)象。根據(jù)相關(guān)報(bào)道，隨著新一輪的強(qiáng)監(jiān)管政策出臺，各地方的監(jiān)管也在落實(shí)政策，對信托行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格檢查，其結(jié)果是多家信托公司包括中信信托、建信信托、華信信托、粵財(cái)信托等在內(nèi)的信托公司在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中因?yàn)榉N種違法違規(guī)行為被銀保監(jiān)會開罰單，而且被處罰的金額創(chuàng)近五年新高。針對房地產(chǎn)信托存在的各種亂象暴露出許多信托公司自身確實(shí)存在很多不合規(guī)的問題。由這一次嚴(yán)厲打擊亂象的力度可以看出監(jiān)管層對房地產(chǎn)信托問題的重視態(tài)度，因此，在當(dāng)前越來越嚴(yán)格的監(jiān)管政策下，信托公司必須要重視強(qiáng)化自身合規(guī)審查能力，保證信托公司的房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)做到合法合規(guī)，不鋌而走險(xiǎn)鉆政策漏洞。

（二）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理能力

信托行業(yè)屬于風(fēng)險(xiǎn)管理行業(yè)，由于目前我國信托行業(yè)風(fēng)控手段不多，整體風(fēng)險(xiǎn)管理水平不算高，而且關(guān)于信息披露的制度還沒有建立健全。很多投資者以及信托公司對所投資合作的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)過程中資金的使用情況是否合法合理的情況掌握不夠充分，而且目前也沒有建立起完善的信息披露平臺和監(jiān)督平臺，以至于信托公司在信托期間針對房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際營運(yùn)能力了解不到位，在此基礎(chǔ)上所做的風(fēng)險(xiǎn)評估和預(yù)測可能不準(zhǔn)確不全面，所以不能及時(shí)得到關(guān)于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的充分的風(fēng)險(xiǎn)提示。在這種情況下，一旦房地產(chǎn)企業(yè)信用水平下降，隱瞞相關(guān)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)問題，企業(yè)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目出問題，后續(xù)的資金變現(xiàn)困難，投資資金收不回來，企業(yè)就極有可能發(fā)生資金鏈斷裂的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在信托合同到期時(shí)由于房地產(chǎn)企業(yè)沒有足夠的資金，投資者和信托公司有可能因?yàn)樾庞蔑L(fēng)險(xiǎn)而遭遇重大的經(jīng)濟(jì)損失。此外，針對特定資產(chǎn)收益權(quán)信托融資模式，不僅要求融資方提供增信措施，還應(yīng)該提供擔(dān)保措施以防范風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，在當(dāng)今變幻莫測的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目暴雷現(xiàn)象頻頻發(fā)生，房地產(chǎn)信托融資風(fēng)險(xiǎn)也逐漸暴露出來，信托公司應(yīng)該特別重視風(fēng)險(xiǎn)管理，豐富創(chuàng)新風(fēng)控手段，培養(yǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理能力，防范風(fēng)險(xiǎn)，尤其是要進(jìn)一步提高房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

五、結(jié)語

隨著新一輪的嚴(yán)格監(jiān)管政策落地，信托行業(yè)要突破發(fā)展瓶頸，擴(kuò)大向上發(fā)展空間，就必須要加強(qiáng)存量信托資產(chǎn)的管理，培育新的信托業(yè)務(wù)，帶動(dòng)增量信托資產(chǎn)。對于在信托業(yè)務(wù)中占據(jù)重要地位的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，要特別警惕房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)可能會出現(xiàn)的信用風(fēng)險(xiǎn)，信托公司需要進(jìn)一步提高風(fēng)險(xiǎn)管理能力。在嚴(yán)監(jiān)管的趨勢下，短期內(nèi)可能會對部分信托公司的經(jīng)營業(yè)績有所影響，但是從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，經(jīng)過多輪的政策調(diào)控和在嚴(yán)監(jiān)管壓力的下，信托行業(yè)及房地產(chǎn)行業(yè)之間的信托融資業(yè)務(wù)將得到大大的規(guī)范，信托融資風(fēng)險(xiǎn)也會大大降低，房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)的發(fā)展前景將會更加廣闊。

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（作者單位：云南能投智慧能源股份有限公司）