我國(guó)房?jī)r(jià)與銀行信貸的相互影響路徑研究

陳璽任

一.引言

自房地產(chǎn)市場(chǎng)放開以來，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，現(xiàn)今已經(jīng)成為了我國(guó)的重大支柱行業(yè)，我國(guó)商品房平均售價(jià)從2000 年的2112 元每平方米上漲到2019 年的9307 元每平方米，十幾年間便翻了數(shù)倍，房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展也同時(shí)帶動(dòng)了關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，但是，這種房?jī)r(jià)暴漲帶來的風(fēng)險(xiǎn)卻是我們不能忽視的。

房地產(chǎn)兼具居住屬性與金融屬性，作為資本密集性行業(yè)，需要大量籌資，而其主要籌資來源便是銀行信貸，因此，商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外房地產(chǎn)通常還是企業(yè)借款的抵押物，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)，一方面會(huì)導(dǎo)致抵押物價(jià)值大量貶值，銀行信貸的安全性得不到保證；另一方面，如果房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，將降低人們的還款預(yù)期，更為甚者，基于房地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，如果房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌引起了其他關(guān)聯(lián)行業(yè)的市不景氣，將直接導(dǎo)致相關(guān)人員的收入降低，住房抵押貸款的償付能力進(jìn)一步下降。而相對(duì)于2008 年遭受嚴(yán)重次貸危機(jī)的美國(guó)而言，我國(guó)的金融市場(chǎng)體制更加的不健全，金融體系薄弱，因此，針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)和商業(yè)銀行信貸的相互影響路徑研究，將對(duì)維護(hù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行極具意義。

二．銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

銀行信貸主要可以分為消費(fèi)資金和生產(chǎn)資金兩部分。消費(fèi)資金是指購(gòu)房者獲得的個(gè)人住房按揭貸款，由于房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于我國(guó)居民收入來說長(zhǎng)期處于高位，購(gòu)房成本高昂，因此大部分購(gòu)房者都是選擇交付一定比例的首付，其余部分由個(gè)人住房貸款支付。生產(chǎn)資金則是房地產(chǎn)企業(yè)獲得的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是房地產(chǎn)企業(yè)用于購(gòu)置土地和房產(chǎn)開發(fā)等的貸款。

接下來分析銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用機(jī)制，首先是生產(chǎn)資金部分，房地產(chǎn)開發(fā)貸款部分增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)強(qiáng)度加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)增加，根據(jù)供需關(guān)系，應(yīng)該是對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一個(gè)負(fù)向的影響。但是結(jié)合我國(guó)的特殊國(guó)情，其實(shí)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于一個(gè)賣方市場(chǎng)的，房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期處于賣方優(yōu)勢(shì)地位，擁有價(jià)格決定權(quán)，究其原因有以下幾點(diǎn)：

第一，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展帶來的是行業(yè)的暴利，甚至許多實(shí)體企業(yè)轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)開發(fā)，而全國(guó)的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于上行階段，再加上炒房客，投資者的存在，房地產(chǎn)行業(yè)投資似乎成為了只賺不賠的買賣，且收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，同時(shí)，由于中國(guó)人固有的安居樂業(yè)的思想，人們往往將房產(chǎn)當(dāng)作結(jié)婚和安心工作的必需品，也產(chǎn)生了購(gòu)房剛需這么一個(gè)稱號(hào)。因此，改善性住房購(gòu)買者，加上這些剛需購(gòu)房者，炒房客和投資客的大量存在，共同造就了房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)供不應(yīng)求的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)賣方市場(chǎng)。第二，個(gè)人購(gòu)房者信息來源少，信息質(zhì)量差，而房地產(chǎn)開發(fā)商擁有專業(yè)的分析部門和廣告宣傳部門，這就造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上買賣雙方嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，房地產(chǎn)企業(yè)通過其信息優(yōu)勢(shì)，間接地讓購(gòu)房者接受其對(duì)住宅價(jià)值的賦值，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)賣方市場(chǎng)。第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)常常在不同區(qū)域被相應(yīng)的幾個(gè)或者十幾個(gè)大房地產(chǎn)企業(yè)所壟斷，企業(yè)間達(dá)成協(xié)議，一方面壟斷相應(yīng)區(qū)域的土地市場(chǎng)，另一方面通過對(duì)相應(yīng)區(qū)域房?jī)r(jià)的集體控制，防止出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)，從而使房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于高位，讓普通購(gòu)房者即使在信息上了解了相應(yīng)房屋的實(shí)際價(jià)值，也不具備有效的議價(jià)能力和手段。綜上所述，基于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方嚴(yán)重的地位不均等，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增加，不僅不會(huì)造成房?jī)r(jià)的下跌，反而是在進(jìn)一步地鞏固房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)地位，企業(yè)可以通過這些資金緩解其財(cái)務(wù)壓力，出現(xiàn)更多的捂地捂盤現(xiàn)象，迫使購(gòu)房者接受高價(jià)，還可以用這些資金加大廣告宣傳投入，進(jìn)一步加大市場(chǎng)信息的不對(duì)稱。

然后是消費(fèi)資金部分，根據(jù)供需關(guān)系，個(gè)人住房貸款規(guī)模的增加，將極大地減少消費(fèi)者的購(gòu)房成本，加大購(gòu)房杠桿，從而增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，而當(dāng)個(gè)人住房貸款發(fā)放減少，購(gòu)房者要承擔(dān)的購(gòu)房成本將增大，因此會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)的需求。同時(shí)，作為房地產(chǎn)擁有其獨(dú)特的屬性：稀缺性（特別是我國(guó)一二線城市更為明顯），再加上房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，會(huì)使得短期內(nèi)房地產(chǎn)供給缺乏彈性，房地產(chǎn)價(jià)格主要由需求所決定。

除此之外，銀行信貸還會(huì)通過影響開發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期從而對(duì)房?jī)r(jià)造成影響。當(dāng)央行實(shí)施擴(kuò)張性貨幣政策，增大信貸規(guī)模時(shí)，開發(fā)商和購(gòu)房者會(huì)預(yù)期接下來一段時(shí)間資金供給是充足的，購(gòu)房者增加購(gòu)房需求，開發(fā)商增加房屋價(jià)格，反之同理，當(dāng)央行實(shí)施緊縮性貨幣政策，信貸規(guī)?？s減時(shí)，開發(fā)商和購(gòu)房者預(yù)期接下來資金供給短缺，購(gòu)房者購(gòu)房需求減少，開發(fā)商資金不足，會(huì)適當(dāng)降價(jià)促銷以便回籠資金，加快周轉(zhuǎn)速度，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，銀行信貸會(huì)通過影響房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者獲得的信貸資金量以及影響購(gòu)房者和開發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到一個(gè)正相關(guān)的推動(dòng)作用。

三．房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)銀行信貸的影響

改革開放以來，我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需的政策，不斷加大對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激力度，國(guó)民消費(fèi)持續(xù)向信用支付的提前透支方向轉(zhuǎn)變，我國(guó)的銀行信貸規(guī)模也隨之增大，2019年人民幣房地產(chǎn)貸款全年增加5.71 萬億元，占同期人民幣各項(xiàng)貸款增量的比例達(dá)到了34.0%。

與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的增加，房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)銀行信貸的影響也在日益增強(qiáng)。房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)銀行信貸的影響主要有以下兩點(diǎn)：一是對(duì)信貸規(guī)模的影響，二是對(duì)信貸質(zhì)量的影響。

1.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)信貸規(guī)模的影響

房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)信貸規(guī)模的影響又具體體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響居民的信貸需求。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，對(duì)于已經(jīng)擁有住房的居民，他們感覺自己的財(cái)富相應(yīng)的增加了，于是增加消費(fèi)，甚至繼續(xù)舉債加大其房地產(chǎn)投資，從而引起銀行消費(fèi)貸款規(guī)模和的和房地產(chǎn)貸款規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大；對(duì)于將房地產(chǎn)作為投資的投機(jī)性消費(fèi)者，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，他們的收益增加，同時(shí)會(huì)預(yù)期房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，進(jìn)而增加投資，加大對(duì)房地產(chǎn)信貸的需求；而對(duì)于購(gòu)房剛需群體，無論房?jī)r(jià)的漲跌，都不會(huì)改變他們的購(gòu)房意愿，而房?jī)r(jià)的上漲會(huì)加大他們的購(gòu)房成本，從而增加房地產(chǎn)信貸額。反之，房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，已經(jīng)擁有住房的居民會(huì)有一種經(jīng)濟(jì)下行的感覺，從而減少消費(fèi)與投資，房地產(chǎn)投機(jī)者會(huì)適時(shí)出售房地產(chǎn)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本撤出，剛需購(gòu)房者的購(gòu)房成本將會(huì)下降，這些都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸規(guī)模的縮小。（2）房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸需求。一方面，房產(chǎn)和地產(chǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)融資主要的質(zhì)押物，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，質(zhì)押物的價(jià)值提高，從而房地產(chǎn)企業(yè)能夠從銀行獲得更多的信貸資金。另一方面，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)覺得有利可圖，可以增加投資獲得更多的利潤(rùn)，于是進(jìn)一步增加房地產(chǎn)信貸量。反之，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，將會(huì)削弱他們獲取銀行貸款的能力，減少對(duì)銀行信貸的需求。（3）房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響銀行對(duì)貸款供給。銀行對(duì)貸款供給的變化一方面由上文提到的房地產(chǎn)抵押物價(jià)值變化所決定，另一方面還體現(xiàn)在當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，個(gè)人財(cái)富減少，個(gè)人還款能力下降，銀行壞賬增加，從而銀行會(huì)減少信貸資金的發(fā)放以控制風(fēng)險(xiǎn)；而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，銀行判斷行業(yè)景氣，則會(huì)以更簡(jiǎn)單的條件提供給企業(yè)房地產(chǎn)信貸，導(dǎo)致信貸量的增加。

2.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)信貸質(zhì)量的影響

當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，投資者紛紛將資金撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)資金不足，住房數(shù)量供大于求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌，此時(shí)企業(yè)還貸能力受到影響，個(gè)人購(gòu)房者還款能力和意愿下降，如果房?jī)r(jià)跌破一定限度還可能產(chǎn)生因?yàn)橥稒C(jī)而主動(dòng)違約的情況，銀行壞賬率急劇增加而抵押資產(chǎn)價(jià)值不斷下跌，導(dǎo)致抵押資產(chǎn)處置價(jià)值過低，對(duì)于貸款損失彌補(bǔ)也是杯水車薪。于是銀行只能進(jìn)一步抑制信貸規(guī)模，企業(yè)得不到融資，資金鏈斷裂，財(cái)務(wù)再度惡化，房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債率的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)移到銀行身上，而當(dāng)這種模式以滾雪球的形式將風(fēng)險(xiǎn)越滾越大之后，甚至?xí)广y行業(yè)瀕臨破產(chǎn)。

四．政策建議

通過本文的上述分析，可以看出我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)與銀行信貸存在一個(gè)相互影響的機(jī)制，因此為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康的發(fā)展以及完善房地產(chǎn)銀行信貸體制，減少商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，特提出以下有一定針對(duì)性與現(xiàn)實(shí)性的政策建議。

1.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金密集，杠桿大，擁有較大的負(fù)債比例和負(fù)債量，其主要的融資渠道有銀行貸款、信托通道、券商+基金子公司通道以及境內(nèi)外債券，且銀行貸款占比極大，這不但不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，還增加了商業(yè)銀行的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，若房地產(chǎn)企業(yè)將大部分資金來源都期望于銀行信貸支持，一旦政府施行信貸緊縮政策，很可能造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)突然性的資金短缺，甚至資金鏈斷裂，無法償還銀行貸款，造成銀行不良貸款增加，嚴(yán)重影響金融系統(tǒng)穩(wěn)定性。因此，我們應(yīng)該擴(kuò)寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，分散融資風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)信托，基金，債卷，境外融資等融資渠道對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的支持力度，創(chuàng)新融資渠道，使用地產(chǎn)ABS 融資等新興的融資方式。同時(shí)，政府一方面應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化的政策支持，減少融資渠道上的宏觀調(diào)控，將企業(yè)的融資更多地放權(quán)給企業(yè)自身，讓企業(yè)的融資回歸市場(chǎng)本身；另一方面加大對(duì)企業(yè)融資的監(jiān)管，保證其渠道合理合法，健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金支持的同時(shí)減小房地產(chǎn)市場(chǎng)融資風(fēng)險(xiǎn)，讓融資市場(chǎng)更加平穩(wěn)健康地發(fā)展。

2.各地房地產(chǎn)信貸政策因城施策

因地制宜，因城施策，這是中央對(duì)地方房地產(chǎn)政策的一個(gè)總體要求，由于房地產(chǎn)本身具有地域性和不可移動(dòng)性等特性，房地產(chǎn)的價(jià)值受地域的影響極大，在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)通常地價(jià)和房?jī)r(jià)都更高，而經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值則要低很多，因此我國(guó)的信貸政策也應(yīng)該因城施策，差異化地實(shí)施。比如對(duì)于成都杭州等發(fā)展迅速，人口吸引力強(qiáng)，房地產(chǎn)供不應(yīng)求且房?jī)r(jià)上漲過快的城市可以適當(dāng)提高首付款的比例，加大首套房以外購(gòu)房的貸款難度，增長(zhǎng)限售年限，而對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢，人口增長(zhǎng)緩慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的城市，則可以采取信貸激勵(lì)政策，提高信貸支持力度，刺激居民對(duì)房地產(chǎn)的需求，帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

3.加強(qiáng)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理

銀行自身應(yīng)健全其風(fēng)險(xiǎn)防范系統(tǒng)，控制信貸規(guī)模，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，注意盈利性和安全性的平衡，合理控制風(fēng)險(xiǎn)。一方面可以通過開展新興業(yè)務(wù)，發(fā)展科技金融等新形式，優(yōu)化盈利結(jié)構(gòu)，減少信貸風(fēng)險(xiǎn)；另一方面可以從貸款審批環(huán)節(jié)從嚴(yán)控制，減少量，增加質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)貸款人的綜合信貸分析，提高信貸質(zhì)量，減少信貸壞賬率，并加強(qiáng)貸后監(jiān)督預(yù)警。