土地使用權(quán)出讓存在的問題思路分析

田坤 阜新市自然資源事務(wù)服務(wù)中心

基于我國基本國情和所有制，我國的土地使用權(quán)出讓意味著國家將國有土地的使用權(quán)出讓給土地使用者，而且是在限定的時(shí)間范圍內(nèi)，在規(guī)定的時(shí)間范圍內(nèi)，土地使用者需要向國家繳納出相應(yīng)的使用權(quán)出讓金，這種行為就是土地使用權(quán)出讓。近年來伴隨著城市的發(fā)展，在土地使用權(quán)的招標(biāo)拍賣以及掛牌等多項(xiàng)陽光工程方面進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)范，進(jìn)而保障了政府權(quán)力得到公開高效運(yùn)行，也在很大程度上實(shí)現(xiàn)了國有資產(chǎn)的增值，但是在這一過程中也發(fā)現(xiàn)了諸多問題，需要全面解決。

一、土地使用權(quán)在出讓過程中出現(xiàn)的問題

（一）“毛土”出讓弊端層出不窮

首先拆遷難度大，拆遷過程安置問題不能得到及時(shí)的解決，從而出現(xiàn)交地延誤問題，這種問題存在就會導(dǎo)致政府要給銀行付出更多的利息補(bǔ)償；其次容易造成地價(jià)款滯納現(xiàn)象；第三土地分期分塊發(fā)證延誤；第四工程項(xiàng)目建設(shè)周期受到影響?！懊痢背鲎寙栴}的存在無論是針對政府或是針對開發(fā)商，都會給他們帶來權(quán)益受損問題，在一定的程度上給政府以及開發(fā)商的名譽(yù)造成影響。

（二）合同違約問題層出不窮

第一，地價(jià)款拖欠。依據(jù)相應(yīng)的合同約定，如果受讓人不能夠按時(shí)對于第一期價(jià)款進(jìn)行支付，那么出讓人有權(quán)利解除合同，且需要繳納總價(jià)款的10%的違約金；若沒有按時(shí)支付二期（第三期）價(jià)款，則每延遲一日付價(jià)款，需要多繳納萬分之五的違約金。一旦延遲的時(shí)間超過兩個(gè)月，那么出讓人同樣也有相應(yīng)的權(quán)利解除合同，受讓人則需要支付總價(jià)款20%的違約金。但是按照當(dāng)前現(xiàn)狀而言，一些開發(fā)商支付第一期款項(xiàng)之外，對往后幾期的地價(jià)款的繳納存在拖延的情況。

第二，政府交地不及時(shí)。通常情況下在受讓人繳清地價(jià)款后，宗地不能立刻交付，導(dǎo)致該問題的主要原因是在出讓之前很難形成“凈地”。由于交地不能如期進(jìn)行，根據(jù)土地出讓合同規(guī)定要求，出讓方需要賠付受讓方很多的利息。與此同時(shí)，開發(fā)商在受到建設(shè)資金影響下，工程項(xiàng)目就會停滯，在行業(yè)中造成的影響因素很大。而這種原因歸納起來，有體制層面因素也有操作層面因素。

第三，存在土地囤積或閑置現(xiàn)象。一方面，開發(fā)商往往會借口政府以及相關(guān)部門的一系列行為，在項(xiàng)目開發(fā)動工時(shí)間點(diǎn)上做文章，甚至存在有意延遲開發(fā)的時(shí)間，這種行為的本質(zhì)實(shí)際上就是囤積土地。二是開發(fā)商自身也是存在著諸多原因，難以立即動工，這在很大程度上就造成了土地的閑置。這些情況的出現(xiàn)就出現(xiàn)了土地囤積以及閑置的情況，在很大程度上對于市場秩序的穩(wěn)定是有一定負(fù)面影響的，甚至是會直接激發(fā)供需矛盾，導(dǎo)致政府的宏觀調(diào)控失利。

（三）公開出讓設(shè)定的條件存在著不公平不平衡的情況

在土地公開出讓環(huán)節(jié)，由于設(shè)定條件出現(xiàn)不公平、不平衡的情況往往就會誘發(fā)一系列不好的影響。例如某地政府需要建設(shè)一個(gè)專業(yè)化的市場，而這個(gè)專業(yè)市場往往同一般的普通住宅建設(shè)是有不同要求的，不僅需要有建設(shè)專業(yè)市場資質(zhì)的單位來參與具體的競標(biāo)，同時(shí)還需要對相應(yīng)的資格以及資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)。但是對于個(gè)別的縣市區(qū)等政府單位而言，就會存在著設(shè)定相應(yīng)的不公平不平等的條件的現(xiàn)象，比如，如果建設(shè)普通住房商品，住宅那么限定的條件是開發(fā)公司資質(zhì)，也可能限定在競標(biāo)以前需要在本地注冊有相應(yīng)的實(shí)體公司，或者在本地政府某個(gè)部門進(jìn)行過認(rèn)證等等這種設(shè)定門檻的行為，實(shí)際上就會激發(fā)很多不合理的競爭。

二、保障土地使用權(quán)出讓的具體措施

1.根據(jù)化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的要求，合理編制土地儲備、供應(yīng)計(jì)劃。計(jì)劃著重優(yōu)化空間布局、優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)、促進(jìn)土地集約節(jié)約利用、發(fā)揮市場配置資源基礎(chǔ)性作用，逐步形成市區(qū)合理土地儲備、供應(yīng)規(guī)模。

市政府對國有建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一管理。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理，把規(guī)劃的龍頭作用真正體現(xiàn)出來。市政府要充分利用土地供應(yīng)年度計(jì)劃來平抑土地需求饑渴，實(shí)現(xiàn)土地收益最大化。

2.按照屬地化管理的原則，各區(qū)政府承擔(dān)實(shí)施單位實(shí)行征拆目標(biāo)責(zé)任制，確保有地可供；土地儲備機(jī)構(gòu)要積極組織好儲備土地前期開發(fā)整理，保證“凈地”供應(yīng)；財(cái)政、金融等部門要積極籌措、合理調(diào)度儲備資金。

3.在土地儲備過程中，實(shí)施責(zé)任單位要嚴(yán)格依法依規(guī)辦事，嚴(yán)格按照征地、拆遷補(bǔ)償安置政策，積極穩(wěn)妥組織實(shí)施好征地、拆遷工作，切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。實(shí)行儲備土地動態(tài)管理。建立健全儲備土地利用臺賬，同步跟蹤各項(xiàng)土地儲備項(xiàng)目的實(shí)施情況。建立儲備土地交接、辦證、管護(hù)制度。對已完成征收、收回、收購產(chǎn)權(quán)清晰的土地，全面實(shí)現(xiàn)實(shí)施主體與土地儲備機(jī)構(gòu)辦理移交，及時(shí)納入儲備并開展動態(tài)巡查。

4.嚴(yán)格堅(jiān)持住房用地凈地出讓原則。土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓，防止因后續(xù)征收原因?qū)е马?xiàng)目建設(shè)延遲。擬出讓地塊要依法進(jìn)行土地調(diào)查和確權(quán)登記，確保地類清楚、面積準(zhǔn)確、權(quán)屬合法，沒有糾紛。優(yōu)先出讓配套設(shè)施齊全的地塊，對于基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善的區(qū)域，不得出讓或劃撥用地。

5.嚴(yán)格土地競買人資格審查。國土資源主管部門對競買人參加招拍掛出讓土地時(shí)，除應(yīng)要求提供有效身份證明文件、繳納競買（投標(biāo)）保證金外，還應(yīng)提交競買（投標(biāo)）保證金不屬于銀行貸款、股東借款、轉(zhuǎn)貸和募集資金的承諾書及商業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資信證明。

6.科學(xué)確定土地出讓價(jià)格。建立和完善土地招拍掛出讓限價(jià)機(jī)制，土地招拍掛限價(jià)原則上要參照周邊條件相當(dāng)土地上年度的成交價(jià)格或周邊同質(zhì)樓盤的地價(jià)水平，以及年度土地價(jià)格調(diào)控目標(biāo)綜合進(jìn)行確定，確保地價(jià)水平穩(wěn)定。

三、結(jié)語

總而言之，在土地使用權(quán)出讓的過程中，想要保證該項(xiàng)工作有序進(jìn)行就需要采取有效的措施進(jìn)行控制。在以上分析中提出了土地使用權(quán)出讓的措施，目的在于提升土地使用效率。