商業(yè)銀行授信審批與不動(dòng)產(chǎn)抵押探究

李凈 河北南和農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司

目前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境不斷加快，互聯(lián)網(wǎng)下滋生了不少數(shù)據(jù)化平臺(tái)，云計(jì)算、金融等創(chuàng)新業(yè)務(wù)不斷展現(xiàn)，其中金融業(yè)務(wù)也一改傳統(tǒng)模式，新的信貸方案為銀行提供雙重保證，尤其是不動(dòng)產(chǎn)抵押，在新形勢(shì)下產(chǎn)生新的意義和性?xún)r(jià)比。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)背影下，關(guān)于商業(yè)銀行授信審批與不動(dòng)產(chǎn)抵押探究解析。

一、商業(yè)銀行不動(dòng)產(chǎn)抵押概念

抵押，按照《民法典》的解釋為“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?！?。以不動(dòng)產(chǎn)抵押為例，借款人如果貸款到期時(shí)沒(méi)有及時(shí)結(jié)清貸款本息，那么債權(quán)人可以按照相關(guān)法律途徑對(duì)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)，以資抵債。按照不動(dòng)產(chǎn)抵押的清晰性，商業(yè)銀行在進(jìn)行相關(guān)的借貸行為時(shí)，利用不動(dòng)產(chǎn)抵押是相對(duì)有效的降低風(fēng)險(xiǎn)的方案和策略，不必再對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出相關(guān)的行為回應(yīng)，商業(yè)銀行會(huì)因?yàn)榈盅浩返姆€(wěn)定性而最大限度的挽救損失。當(dāng)然，在相關(guān)數(shù)據(jù)展現(xiàn)下，不動(dòng)產(chǎn)的變現(xiàn)程度也會(huì)有高低之分—具體是居住用房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、居住用建設(shè)用地使用權(quán)、商用建設(shè)用地使用權(quán)、房產(chǎn)類(lèi)在建工程等。根據(jù)房產(chǎn)抵押率來(lái)看，抵押率在70%，限度可以說(shuō)相當(dāng)之高，商業(yè)銀行為了大大利用不動(dòng)產(chǎn)抵押的利用率，鼓勵(lì)債權(quán)人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)債券依據(jù)的使用，盡管，不動(dòng)產(chǎn)的利用率相對(duì)較高，穩(wěn)定性也較大，但是不動(dòng)產(chǎn)的質(zhì)量也需要考量在內(nèi)，畢竟也存在資產(chǎn)質(zhì)量不足不足以抵債的情況。尤其是商業(yè)銀行，為了避免出現(xiàn)這類(lèi)情況，需要對(duì)于借款人的資產(chǎn)評(píng)定足夠全面，從源頭規(guī)避此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，減少經(jīng)濟(jì)損失和壞賬。

二、商業(yè)銀行授信審批與不動(dòng)產(chǎn)抵押的隱患

（一）不動(dòng)產(chǎn)抵押出現(xiàn)全部或部分損失

從銀行相關(guān)抵押業(yè)務(wù)的范疇來(lái)看，大多還是以不動(dòng)產(chǎn)抵押為主，作為銀行用來(lái)抵押的重要途徑。在損失的彌補(bǔ)和避免方面具有重大價(jià)值，那么不動(dòng)產(chǎn)的情況雖然具備穩(wěn)定性和價(jià)值性。但也不是一成不變的，商業(yè)銀行授信審批中以不動(dòng)產(chǎn)抵押為依據(jù)出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)抵押全部或部分損失的情況也會(huì)出現(xiàn)，尤其是存在土地使用權(quán)變更的情況，時(shí)常在拆遷的房戶(hù)中出現(xiàn)，這種情況的話，土地使用權(quán)已經(jīng)出現(xiàn)變更的情況，或歸為其他人、其他開(kāi)發(fā)商所有，或歸為國(guó)家所有，那么在這樣的情況下，銀行則面臨兩難的境地，授信途徑斷裂，不僅加劇問(wèn)題的復(fù)雜性，銀行還面臨抵押物喪失的情況。如若出現(xiàn)以上提到的不可抗力因素之一，就會(huì)使得價(jià)值嚴(yán)重縮水，銀行作為債權(quán)人在借貸人無(wú)法履行承諾的情況下，則無(wú)法以不動(dòng)產(chǎn)抵押以資抵債，甚至出現(xiàn)滅失風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重情況。

（二）不動(dòng)產(chǎn)抵押物超出范圍

在不動(dòng)產(chǎn)抵押物超出適用范圍一般分為兩種情況，一則不動(dòng)產(chǎn)異地抵押，在不動(dòng)產(chǎn)抵押中，如若出現(xiàn)土地使用權(quán)的抵押情況，那么其土地上的建筑物皆會(huì)在抵押的范圍中，但有些不動(dòng)產(chǎn)難以把控其價(jià)值，市場(chǎng)的可接收的情況不得知，就像相對(duì)偏遠(yuǎn)地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)抵押物，屬于異地不動(dòng)產(chǎn)情況，在后期財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)階段則會(huì)導(dǎo)致銀行存在一定的財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，二則出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方面的限制，各種不同地區(qū)存在不同的地區(qū)限制，分別為辦公區(qū)域或出租，但是某些企業(yè)在接手不動(dòng)產(chǎn)時(shí)會(huì)因?yàn)檗D(zhuǎn)讓出現(xiàn)不同瓶頸，有些開(kāi)發(fā)商在購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，設(shè)定旅游景點(diǎn)，但在合同聲明上明確規(guī)定不得專(zhuān)做商用，直接導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓時(shí)出現(xiàn)限制，出租或者轉(zhuǎn)讓時(shí)無(wú)法實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有的價(jià)值，并且涉及相關(guān)的稅費(fèi)問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)化率大大降低，相關(guān)人員在進(jìn)行相關(guān)轉(zhuǎn)化時(shí)無(wú)法順利進(jìn)行。那么，銀行在涉及長(zhǎng)期不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的情況，需要提早調(diào)查詳細(xì)具體情況，避免假性高價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)的情況出現(xiàn)，以上就是不動(dòng)產(chǎn)抵押超出范圍的普遍情況，皆需要銀行進(jìn)行相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)置，及時(shí)作出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，確保增效應(yīng)，將不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值最大化。

三、商業(yè)銀行授信審批與不動(dòng)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

（一）創(chuàng)新政策，銀行需掌握主動(dòng)權(quán)

商業(yè)銀行授信審批的政策需要根據(jù)經(jīng)濟(jì)背景及時(shí)調(diào)整，根據(jù)行業(yè)的不同調(diào)整重視，當(dāng)然以客戶(hù)的第一還款來(lái)源為主要的利益點(diǎn)，加以重視，客戶(hù)和現(xiàn)金還是要作為主題，那么在此基礎(chǔ)上對(duì)應(yīng)的額度和用途，銀行更需要引起重視，務(wù)必要指定相關(guān)的規(guī)定并嚴(yán)格執(zhí)行。要知道，無(wú)論情況如何，前提依然是操作重點(diǎn)，也是授信審批的基礎(chǔ)方式，如果銀行不進(jìn)行相關(guān)重視那么無(wú)論抵押物的價(jià)值多高，其都僅僅為一種擔(dān)保方式，都是一種風(fēng)險(xiǎn)防控策略。特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的狀況下，估值普遍比實(shí)際值高，難以依據(jù)抵押物估值而直接作出授信決策。更何況，各個(gè)行業(yè)存在差異性，從經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)火熱，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的增值情況對(duì)于行業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估十分有利，資本市場(chǎng)提供的各種直接性融資服務(wù)給銀行的信貸業(yè)務(wù)帶來(lái)了巨大壓力，銀行在面對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)時(shí)處于不利地位。這種情況下，銀行應(yīng)加強(qiáng)創(chuàng)新，在充分考量風(fēng)險(xiǎn)的狀況下，審慎做出授信決策，對(duì)實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)格把控。

例如銀行在數(shù)據(jù)分析時(shí)需要一套完整的數(shù)據(jù)體系進(jìn)行支撐，利用大數(shù)據(jù)時(shí)代下的精準(zhǔn)監(jiān)控，將客戶(hù)信息導(dǎo)入并及時(shí)核對(duì)，相關(guān)人員不定期督查，盡量將誤差值減小到最低，避免導(dǎo)致銀行在進(jìn)行數(shù)據(jù)分析的時(shí)候產(chǎn)生誤差，喪失主動(dòng)權(quán)的情況。實(shí)際上對(duì)于客戶(hù)的資料，銀行方無(wú)法做到全面細(xì)致的掌握，保持和客戶(hù)之間的密切交流，當(dāng)然在選擇抵押物的時(shí)候要盡可能的謹(jǐn)慎和細(xì)致。同時(shí)銀行需要設(shè)置監(jiān)控機(jī)制在抵押程序之前，根據(jù)相關(guān)人員進(jìn)行的調(diào)查工作進(jìn)行系統(tǒng)的方案整合，確保抵押物的價(jià)值具備穩(wěn)定性，最終實(shí)現(xiàn)價(jià)值變現(xiàn)，盡量避免估值偏離事實(shí)的現(xiàn)象發(fā)生。

（二）詳細(xì)熟悉不動(dòng)產(chǎn)抵押物背景，從源頭規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行授信審批與不動(dòng)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于抵押背景的熟悉是非常重要的，商業(yè)銀行需要對(duì)抵押方的關(guān)聯(lián)性質(zhì)、控制方、責(zé)任保證說(shuō)明、擔(dān)保人背景等進(jìn)行全面且細(xì)致的考量和調(diào)查。在此需要深入了解的是擔(dān)保人的背景細(xì)致化。不少商業(yè)銀行對(duì)于擔(dān)保人的審核并不嚴(yán)格，甚至沒(méi)有引起重視，審核條件泛泛而談，設(shè)定的要求條件相對(duì)較低。在這樣的情況下無(wú)法及時(shí)有效的進(jìn)行規(guī)范防范，尤其是在抵押物背景的不夠明朗的情況下，商業(yè)銀行并未設(shè)立專(zhuān)業(yè)的人員進(jìn)行審查，在某些新成立的中小企業(yè)的用款條件上，審核不夠明確，授信審核背景的設(shè)置不全面，沒(méi)有一套相對(duì)完全的理論支持，對(duì)于發(fā)生重大經(jīng)營(yíng)變化后，銀行不具備主動(dòng)權(quán)會(huì)第一時(shí)間喪失靈活性，銀行為避免這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的存在，應(yīng)該從源頭規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在授信方案的設(shè)置中，給予客戶(hù)一套相對(duì)靈活的權(quán)限，讓客戶(hù)和銀行的權(quán)責(zé)得到明確，尤其是客戶(hù)需要對(duì)提供的抵押物真實(shí)性負(fù)責(zé)，銀行也要風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估進(jìn)行控制，而且在要求之內(nèi)的相關(guān)政策必須具有實(shí)施性，不能出現(xiàn)臨時(shí)申改的情況，導(dǎo)致喪失良機(jī)。

例如商業(yè)銀行喪失靈活性和主動(dòng)權(quán)的關(guān)鍵點(diǎn)往往在于源頭的控制，在針對(duì)抵押物審查需要建立完善的機(jī)制，新企業(yè)成立遇用款情況的現(xiàn)象相對(duì)多見(jiàn)，銀行大多數(shù)對(duì)于其資產(chǎn)的評(píng)定無(wú)完善系統(tǒng)，尤其是對(duì)新企業(yè)的評(píng)定沒(méi)有相關(guān)的制度說(shuō)明，銀行通過(guò)對(duì)新企業(yè)的第一還款能力進(jìn)行評(píng)估，可以為該企業(yè)是否達(dá)到授信條件提供一定的保障，從而有效避免信貸風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)的出現(xiàn)。這樣看來(lái)，銀行在審查監(jiān)管需建立精細(xì)的機(jī)制，并且讓政策觸發(fā)實(shí)時(shí)性，及時(shí)推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

（三）落實(shí)信貸條件，明確監(jiān)督管理機(jī)制

在信貸審核的過(guò)程中，銀行在信息審核和監(jiān)督的情況中存在兩個(gè)細(xì)節(jié)的紕漏，一方面，大多數(shù)銀行沒(méi)有設(shè)立相應(yīng)的責(zé)任部門(mén)，尤其是在信息的細(xì)致化上沒(méi)有落實(shí)報(bào)告制度，當(dāng)然，數(shù)據(jù)的跟進(jìn)也不是特別及時(shí)。上報(bào)和備案存在時(shí)效性，這樣的情況很容易造成審批的不確定。在大多數(shù)審核中，諸如此類(lèi)的情況無(wú)法進(jìn)行跟進(jìn)，但面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押的情況中，需要納入檢查范圍并進(jìn)行不定期檢查，相關(guān)人員需要進(jìn)行回訪和盤(pán)查，尤其是銀行相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人，更要設(shè)置相關(guān)計(jì)劃，責(zé)任到人。另一方面就是監(jiān)管力度的加強(qiáng)，有些銀行雖然有相關(guān)部門(mén)的設(shè)立，但監(jiān)管力度不夠，相關(guān)人員對(duì)于自身職責(zé)的核定不夠明確，對(duì)貸前調(diào)查不實(shí)、審批把關(guān)不嚴(yán)、不落實(shí)審批條件或擅自變更審批條件等造成風(fēng)險(xiǎn)損失的責(zé)任人，要進(jìn)行嚴(yán)肅的責(zé)任追究和處罰，以切實(shí)防范操作風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。在審批過(guò)程中，涉及評(píng)審的核算，在授信范圍內(nèi)需要將審查項(xiàng)目精細(xì)化，并根據(jù)客戶(hù)的抵押物進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，及時(shí)調(diào)整，尤其是不動(dòng)產(chǎn)抵押，在各類(lèi)抵押中，不動(dòng)產(chǎn)抵押具備穩(wěn)定性和價(jià)值性，但是一旦出現(xiàn)無(wú)法履行的情況，銀行將面臨較大的損失。

例如評(píng)審部門(mén)監(jiān)督力度不夠，監(jiān)管人員對(duì)職權(quán)不明確，甚至濫用職權(quán)，對(duì)借款方的可控和風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法做出準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)和方案支持，造成超范圍抵押物的存在，會(huì)給銀行造成極大損失，銀行個(gè)別客戶(hù)經(jīng)理在處理業(yè)務(wù)時(shí)不按照基礎(chǔ)規(guī)則執(zhí)行，當(dāng)借款人因自身不夠達(dá)標(biāo)而無(wú)法借款，客戶(hù)經(jīng)理甚至?xí)活櫼?guī)則和原則想方設(shè)法為借款人“另辟蹊徑”。在不動(dòng)產(chǎn)的擔(dān)保中，鉆銀行規(guī)定的空子，向?qū)徟块T(mén)進(jìn)行相關(guān)承諾，甚至隨意尋找擔(dān)保人，最后借款人因私人原因無(wú)法履行承諾，無(wú)法實(shí)現(xiàn)還款承諾，導(dǎo)致借款合同成為“廢紙”銀行也沒(méi)有有效的制約手段，從而造成資產(chǎn)損失，無(wú)法變現(xiàn)。審查部門(mén)是風(fēng)險(xiǎn)干預(yù)的穩(wěn)定性支撐，存在具備相對(duì)特殊的意義，評(píng)審職責(zé)更要分配明確，提高審批質(zhì)量和效率，加大監(jiān)管力度。

四、總結(jié)

在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷改變的過(guò)程中，不少信貸方式發(fā)生改變，但也涉及風(fēng)險(xiǎn)的干預(yù)，尤其是在融資方面，利潤(rùn)回收的困境依然是銀行面對(duì)中小企業(yè)時(shí)難以突破的困境，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷影響下，風(fēng)險(xiǎn)加大，審批工作存在的風(fēng)險(xiǎn)因素也會(huì)具備不確定性，業(yè)務(wù)的發(fā)展推進(jìn)必須在新形勢(shì)的推進(jìn)下高度重視。