房地產(chǎn)稅臨近，老百姓在關(guān)心什么？

李庚南

毫無疑問，房地產(chǎn)稅一向都是市場(chǎng)最敏感也最易被刷屏的話題。

自10月23日第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》后，市場(chǎng)一直在等另一只“靴子”落地的聲音！

盡管已不再刷屏，但人們對(duì)房地產(chǎn)稅關(guān)注的熱度并不會(huì)消退。對(duì)于老百姓而言，特別是已經(jīng)“上車”的人們，這始終是一個(gè)關(guān)乎自己“錢袋子”的問題。老百姓最關(guān)心的莫過于以下幾個(gè)問題：

關(guān)于房地產(chǎn)稅可能在哪些城市率先試點(diǎn)問題，顯然是老百姓首先關(guān)心的問題。盡管房地產(chǎn)稅在經(jīng)歷試點(diǎn)之后，終將會(huì)落地；但客觀地說，作為普通老百姓誰也不愿喝此“頭口水”；但自己所在的城市會(huì)否被“搖”中，對(duì)于慣于房屋“搖號(hào)”的人們而言，這種焦慮或已習(xí)慣。

目前，關(guān)于房地產(chǎn)試點(diǎn)城市“花落誰家”，流傳的版本很多。一些智庫分別從住房供需矛盾、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、土地交易火爆、民眾投資熱情較高等維度來研判試點(diǎn)城市的可能選項(xiàng)（見下表）。

若按以上9個(gè)維度進(jìn)行綜合計(jì)票排名（其中土地財(cái)政依賴度采取逆序，是基于試點(diǎn)城市財(cái)政對(duì)土地依賴度越小阻力也越小的考慮），“中簽”率前十的城市依次為深圳、杭州、上海、寧波、重慶、廣州、南京、合肥、北京、西安；考慮同一省份的城市中，大概率選擇選擇省會(huì)城市，把同一省份城市并入省會(huì)城市考量，則居前十的城市依次為杭州、深圳、南京、上海、廣州、重慶、海口、合肥、北京、西安。

那么，最終會(huì)選多少個(gè)城市、選哪些城市進(jìn)行試點(diǎn)？這將取決于房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的目的，即通過試點(diǎn)解決房地產(chǎn)稅立法過程中需要消除的矛盾和問題。

從房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的目的看，“引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”是基本導(dǎo)向。但更深層次的用意有兩方面：一是建立地方財(cái)政收入的穩(wěn)定來源，逐漸改變地方財(cái)政對(duì)土地的依賴，淡化“土地財(cái)政”色彩，為穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期奠定基礎(chǔ)。另一方面，就是從促進(jìn)全社會(huì)共同富裕的宏遠(yuǎn)目標(biāo)出發(fā)，通過“提低、擴(kuò)中、調(diào)高、限非”，縮小貧富差距。由于房地產(chǎn)是國民財(cái)富高度積聚的領(lǐng)域，也是近年來貧富差距擴(kuò)大的最客觀的、最基本的推手，因此從房地產(chǎn)領(lǐng)域著手，通過房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)因房地產(chǎn)形成的社會(huì)財(cái)富分配，無疑是合乎邏輯的抉擇。

基于房地產(chǎn)稅征收可能帶來社會(huì)影響的廣度和深度，預(yù)計(jì)納入試點(diǎn)的城市數(shù)量不會(huì)太多，或在5個(gè)以內(nèi)?？紤]收入與房?jī)r(jià)的匹配性，試點(diǎn)城市基本鎖定在直轄市或省會(huì)城市。結(jié)合上述排序，同時(shí)考慮反映各城市土地財(cái)政的土地依賴程度、反映貧富差距的基尼系數(shù)以及地域上的平衡性等因素，大概率“入選”的城市或?yàn)樯虾！⑸钲?、杭州、南京、重慶（或西安）。

其二：自己所擁有的房產(chǎn)能否獲得或在多大程度上獲得政策“豁免”？

顯然，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)政策在征收范圍的確定上肯定是會(huì)非常慎重的，過寬則可能造成誤傷，產(chǎn)生負(fù)面溢出效應(yīng)；過窄又可能難以達(dá)到預(yù)期的試點(diǎn)效果。因此，應(yīng)以滿足居民合理的、基本需求為界設(shè)定免征或稅收優(yōu)惠，包括采取減免稅、設(shè)置起征點(diǎn)、稅額抵扣、延遲納稅等方式。需知，尋找兼顧民生、縮小貧富差距和拓展財(cái)政收入來源的平衡點(diǎn)，這恰是試點(diǎn)的意義所在。

首先需要面對(duì)的是，是否對(duì)存量房征稅？這將是一個(gè)兩難的問題。

如果存量房不納入征收范圍，可能的效果：一是稅源或不及預(yù)期，從總量上還難以為財(cái)政提供持續(xù)的、穩(wěn)定的來源，也難以推動(dòng)地方政府走出土地財(cái)政的藩籬。二是對(duì)于存量房市場(chǎng)客觀存在的社會(huì)財(cái)富分配的不均及由此形成的貧富差距，那么，調(diào)節(jié)高收入、促進(jìn)共同富裕的目標(biāo)或被懸空。但是，將存量房納入征收范圍，又將面臨一系列現(xiàn)實(shí)問題，存在諸多難以平衡又不得不面對(duì)的矛盾。

一是對(duì)存量房征稅的合理性。從情理上，存量房購進(jìn)價(jià)格中實(shí)際已包含土地出讓金，對(duì)存量房征稅似有重復(fù)征稅之嫌。如果溯及以往在房地產(chǎn)政策上的反復(fù)，昔日的購房者如今卻要額外承擔(dān)多購房產(chǎn)的稅收成本，從情理上百姓或難接受。但從稅理上說，土地出讓金與房地產(chǎn)稅具有明顯區(qū)別。房地產(chǎn)稅涉及土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、持有、出租等諸多環(huán)節(jié)，也就是說土地出讓金僅僅是房地產(chǎn)稅的構(gòu)成部分，并不等于房地產(chǎn)稅。因此，即使存量房的購進(jìn)價(jià)格中包含了土地出讓金，并不妨礙房地產(chǎn)稅征收。

在這個(gè)問題上，因?yàn)榧m結(jié)于土地所有權(quán)問題，我們長期以來或存認(rèn)知誤區(qū)：認(rèn)為既然購房者對(duì)土地沒有所有權(quán)，那么針對(duì)地產(chǎn)部分的征稅就不合理。實(shí)際上，土地出讓金是作為土地有償使用的代價(jià)，相當(dāng)于土地所有者（國家）收取的地租，屬于初次分配范疇，體現(xiàn)的是國家依據(jù)生產(chǎn)要素（土地）使用情況進(jìn)行的分配；而房地產(chǎn)稅屬于再分配范疇，體現(xiàn)的是國家從完善全社會(huì)保障與福利、促進(jìn)社會(huì)公平角度對(duì)社會(huì)財(cái)富的調(diào)劑。因此，有無所有權(quán)并非房地產(chǎn)稅征收的前置條件。因此，從調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配、促進(jìn)共同富裕出發(fā)，將有助于我們走出土地所有權(quán)的藩籬，理解房地產(chǎn)稅征收的邏輯。

二是對(duì)存量房征稅，或面臨實(shí)際操作上的困擾。如果對(duì)存量房無差別征收，可能帶來一系列現(xiàn)實(shí)問題。比如，對(duì)于擁有唯一住房、低收入群體，或?qū)τ谌木€城市的居民雖擁有多套房產(chǎn)，但與其收入并不匹配、缺乏持續(xù)現(xiàn)金流支撐，無差別征稅或使一部分人群不堪重負(fù)，甚至陷入“稅務(wù)貧困”。顯然，設(shè)定適當(dāng)?shù)亩愂铡盎砻狻笔菍?duì)存量房征稅的前提和關(guān)鍵。

那么，如何合理設(shè)定房地產(chǎn)稅的“豁免”線？目前理論界基本思路是按套數(shù)或面積進(jìn)行稅收豁免，即對(duì)居民所持有房屋一定套數(shù)或面積免征房地產(chǎn)稅。

如果按套數(shù)豁免，是首套還是二套？從居民持有房屋套數(shù)的合理性看，兩套應(yīng)是比較合理的、尊重客觀的邊界。公開資料顯示，目前我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有兩套住房的占比為31.0%?？紤]大城市工作與居住區(qū)域的分割，以及客觀存在的學(xué)區(qū)房問題，兩套應(yīng)該是居民持有房產(chǎn)的合適度。實(shí)際上，對(duì)前兩套房免稅的做法有國際慣例可循，如德國對(duì)于居民因工作調(diào)動(dòng)等原因而必須使用第二套住房，或是二套住房使用者無收入，可免稅。但兩套均免征，從我國居民房產(chǎn)結(jié)構(gòu)及推進(jìn)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的方向看或并不現(xiàn)實(shí)。

如果是首套免征，那么問題來了：從居民房產(chǎn)的構(gòu)成看，可能首套面積可能較小，實(shí)際作為出租房，或作為小孩入學(xué)的學(xué)區(qū)房，而第二套面積相對(duì)較大。免小征大，似乎也不盡合理。而且，如果首套免稅，對(duì)首套用于出租的房免稅顯然情理上說不過去。另一種情況是，若首套為豪宅（如獨(dú)棟別墅），對(duì)首套豪宅免稅而對(duì)二套普通住房征稅，顯然又有失社會(huì)公平。

因此，房地產(chǎn)稅“豁免”的范圍還應(yīng)結(jié)合房產(chǎn)總價(jià)、面積等因素綜合考量?？梢栽瓌t上把兩套作為居民正常持有房屋的合理數(shù)量邊界，按照居民手持住房的購房時(shí)間順序，確定第一、第二套原則上屬于稅收優(yōu)惠（但并非完全減免）范圍；但同時(shí)對(duì)兩套的總面積劃分為免征、減征界限，對(duì)兩套合計(jì)面積在“豁免”線以內(nèi)的免征房地產(chǎn)稅；對(duì)超過稅收“豁免”線的部分實(shí)行低稅率，適當(dāng)征稅；對(duì)雖未超過“豁免”線但其中實(shí)際用于出租等經(jīng)營用途的面積，仍應(yīng)予征稅。

至于兩套合計(jì)“豁免”的面積究竟多少合適，需因地制宜。筆者以為，對(duì)人均居住面積的適度邊界設(shè)定，既要考慮歷史的因素，還應(yīng)考慮城鄉(xiāng)區(qū)域的差異，同時(shí)要用發(fā)展的眼光：一是從改善人口結(jié)構(gòu)出發(fā)，充分考慮居民家庭人口結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)，考慮對(duì)“三胎”政策落地的激勵(lì)，對(duì)居民人均住房面積預(yù)留適當(dāng)?shù)目臻g；二是要從共同富裕目標(biāo)出發(fā)，充分考慮人民群眾不斷提高的生活需求出發(fā)。總之，對(duì)人均居住面積的適當(dāng)性設(shè)定既要人性化，更要有前瞻性?？蓪⒎康禺a(chǎn)稅的豁免面積設(shè)為180平方米（含），或按人均60平方米。當(dāng)居民持有房產(chǎn)兩套以內(nèi)，按180平方米或家庭人口數(shù)×60平方米的稅收豁免線把握，超過部分可按較低稅率征收房地產(chǎn)稅；兩套房產(chǎn)總面積超過對(duì)于三套及以上（不論前兩套是否超或低于豁免線）的房產(chǎn)一律征稅且實(shí)施超額累進(jìn)稅率。

如果所持房產(chǎn)能享受免征房地產(chǎn)稅待遇自然皆大歡喜；如果被征稅，居民家庭的生活將受多大影響？這涉及房地產(chǎn)稅的實(shí)際稅負(fù)與居民家庭的可承受力問題，核心則是稅基與稅率如何確定。

如何確定房產(chǎn)稅試點(diǎn)的稅基？目前，國際上房地產(chǎn)稅稅基確定的方式很多，包括市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值、固定資產(chǎn)評(píng)價(jià)額、歷史估值及虛擬租金等。從我國實(shí)際及上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)原值（購進(jìn)價(jià)格）、市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值及從租計(jì)價(jià)或虛擬租金，都是可選項(xiàng)，但各有利弊。

若以原值為稅基，雖簡(jiǎn)便易操作，但無法反映房產(chǎn)價(jià)值的動(dòng)態(tài)變化及房產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)的增值情況。若以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為稅基，雖能很好地反映房產(chǎn)價(jià)值的動(dòng)態(tài)變化，但實(shí)際操作比較困難，且房?jī)r(jià)的市場(chǎng)波動(dòng)可能對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成扭曲。若以租金為稅基，則能很好地體現(xiàn)房地產(chǎn)稅中地租收入的內(nèi)核；而且從我國居民手持房產(chǎn)構(gòu)成看，除去自住房產(chǎn)，非自住房產(chǎn)基本是處于出租狀態(tài)。因此，以租金為稅基，不僅能與前述的房地產(chǎn)稅收“豁免”范圍相吻合，而且從房屋持有人角度看，以房租收入為支撐的房地產(chǎn)稅更容易被接受。當(dāng)然，房租的區(qū)位差異往往比較大，可用上年度當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)平均租金水平為參考標(biāo)準(zhǔn)。

在稅率水平設(shè)定上，房地產(chǎn)稅率主要分為比例稅率和累進(jìn)稅率。從我國實(shí)際出發(fā)，我認(rèn)為，試點(diǎn)稅率要考慮居民家庭收入增長的水平與趨勢(shì)，體現(xiàn)“以人民為中心”和“提低、擴(kuò)中”的促進(jìn)共同富裕的基本思路。首先是在稅率確定的導(dǎo)向上，應(yīng)借鑒國際上的做法，“以支定收”，在精簡(jiǎn)財(cái)政預(yù)算基礎(chǔ)上實(shí)施盡可能低的稅率。實(shí)際上，很多國家在房地產(chǎn)稅征收上都是采用“以支定收”確定稅率。如美國房地產(chǎn)稅率與地方政府財(cái)政預(yù)算收入和支出緊密相關(guān)，稅率確定程序?yàn)椋胤秸贫總€(gè)年度的財(cái)政預(yù)算支出和收入，“以支定收”確定名義稅率。在具體稅率的設(shè)定上，若以租金為稅基，則房地產(chǎn)稅的稅率設(shè)定應(yīng)以房屋持有人獲得適當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)性收入為考量，即：房地產(chǎn)稅率≤房產(chǎn)租金收益率—通貨膨脹率。同時(shí)，考慮房地產(chǎn)的總價(jià)、套數(shù)等因素，實(shí)行累進(jìn)稅率。

毋庸諱言，在房地產(chǎn)稅試點(diǎn)正式出臺(tái)前，關(guān)于房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象、納稅人、稅基、稅率及稅后優(yōu)惠等制度設(shè)計(jì)，誰也無法準(zhǔn)確預(yù)知；但是，我們可以按照稅收需遵循的基本原則、稅收設(shè)立的基本目的和用途，以及促進(jìn)共同富裕社會(huì)建設(shè)的角度，從理性的角度做出盡可能合理的研判。無論從共同富裕社會(huì)的建設(shè)，還是從以人民為中心的初心使命看，房地產(chǎn)稅的征收都將成為一塊“試金石”。