假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用

□文/楊雨軒 楊景海

（遼寧對外經(jīng)貿(mào)學(xué)院會計學(xué)院 遼寧·大連）

［提要］假設(shè)開發(fā)法是基于評估對象的預(yù)期剩余開發(fā)價值來測量評估對象的價值的方法，在估價實務(wù)中具有較高的實用性，特別是評估商業(yè)地產(chǎn)，所得的估價具有較高的合理性。本文首先探討假設(shè)開發(fā)法基本理論，然后具體分析假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)實使用價值，利用計算模型比較分析此方法存在的不足并提出改進建議。

一、假設(shè)開發(fā)法的內(nèi)涵

假設(shè)開發(fā)法，又稱剩余法，指根據(jù)估價對象預(yù)期開發(fā)完成后的價值來求取估價對象價值或價格的方法。具體地說就是求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價對象價值或價格的方法。假設(shè)開發(fā)法的形式是成本法的“倒計時”。此外，假設(shè)開發(fā)方法的基礎(chǔ)原理與租金原則相似，但租金是指年租金的余下部分，假設(shè)開發(fā)方法的計量一般是一次性的價值剩余。威廉·皮特曾在《稅收理論》中說過：勞動者的勞動價值是取消基本生活要素的存在，剩下的就是土地租金。從其本質(zhì)而言，地租便是剩余勞動價值。

法國學(xué)者杜爾多的觀點則是：在農(nóng)業(yè)產(chǎn)出的過程中，勞動者在產(chǎn)后產(chǎn)生的剩余價值，這被認(rèn)為是自然的禮物，將滿足工人的基本需求。通過勞動者在土地上的工作，最終的剩余價值將轉(zhuǎn)換為租金，移交到土地所有者的手中。

二、假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用前提

（一）選擇開發(fā)和使用的最佳方法。不同的開發(fā)和利用方法，對應(yīng)不同的價值類型，找到并實現(xiàn)最佳使用方法，可以準(zhǔn)確地反映被評估對象的價值。這意味著在尋求最佳利用方式之前，評估人員應(yīng)該調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況，然后篩選最好的開發(fā)和使用方法，以確定開發(fā)后房地產(chǎn)的未來狀況。主要包含下列情況：

1、清楚土地的區(qū)位情況。分別是：土地所在城市的性質(zhì)；土地所在省市的區(qū)域性質(zhì)；土地的具體位置（位置、交通、外部設(shè)施、周圍環(huán)境等），以此確定土地的最佳服務(wù)用途。

2、清楚土地的實物情況。包括土地面積、形狀、地形、地質(zhì)、開發(fā)程度等。其中，根據(jù)土地開發(fā)程度又可以將其分成：生地、毛地、成熟土地、在建工程和房屋。

3、清楚土地的權(quán)益情況。包括土地的規(guī)劃條件（例：容積率、綠化面積、土地用途）；已擁有或?qū)碛械耐恋貦?quán)利（例：土地權(quán)利類型、使用期限、對于轉(zhuǎn)讓、抵押、質(zhì)押、出租等情況的規(guī)定）。了解土地的規(guī)劃條件，投資者可以選擇最好的使用方法來設(shè)想未來建成后的房地情況。顯然，擁有土地權(quán)益可以預(yù)測房地產(chǎn)價格和開發(fā)后的租金。

（二）相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性

1、具有可預(yù)見性、透明性、明朗穩(wěn)健的房地產(chǎn)政策。不動產(chǎn)價格受政策的影響較大，在國內(nèi)，因為房地產(chǎn)的政策多變，增加了房地產(chǎn)價格預(yù)測的難度，導(dǎo)致估算的房地產(chǎn)價格偏離了房地產(chǎn)價格實際情況。

2、長遠(yuǎn)、公開、穩(wěn)定的土地供給政策。供需變化也影響房地產(chǎn)價值，供不應(yīng)求，價格上升；反之，價格下降。在我國，土地實行國有化，政府應(yīng)制定一個長遠(yuǎn)、公開、穩(wěn)定的土地供給政策，這對防止供應(yīng)波動、穩(wěn)定房地價格預(yù)期以及更好地評估房地價值具有積極作用。同時，也為評估房地產(chǎn)價值提供了可靠性。

3、擁有較長歷史、連續(xù)、全面、公開的房地產(chǎn)資料庫。資料庫的存在，意味著評估人員可以更好地搜集到歷年資料，比如說：土地轉(zhuǎn)讓價格、商品房價格、開發(fā)成本等，這些資料為評估人員提供了依據(jù)，可以更好估測被評估對象的相關(guān)數(shù)據(jù)。

4、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)和交易的稅費政策清晰、全面。有時候，政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)等方面的稅收政策存在彈性，不完全公開，可能存在隱性支出，這加大了房地產(chǎn)估價的難度，降低了評估結(jié)果的可靠性。同樣，對于房地產(chǎn)投資者來說，增加了他們的投資風(fēng)險。

三、影響假設(shè)開發(fā)法的因素

（一）土地成本及收購方式。土地成本又稱土地開發(fā)成本，是買進土地和開發(fā)土地的必要支出和利潤。如，市場購買取得土地方式，土地成本包括地價和土地征收稅、稅費包含契稅、印花稅和手續(xù)費。征集集體土地成本有土地賠償費、安置補貼費、地上附著物和青苗補貼費以及相關(guān)稅費，稅款包括耕地復(fù)墾費和耕地占用費。

（二）建設(shè)成本的影響因素。一是待開發(fā)房地產(chǎn)預(yù)期發(fā)展程度；二是開發(fā)過程中的市場發(fā)展情況。預(yù)計發(fā)展程度越好，修建花費越多。主要包括前期費用、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、繳納的稅費、其他工程費用等。

（三）管理費用。管理費用是期間費用的一種，是整個開發(fā)經(jīng)營期中，組織和管理待開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的必須花費。具體內(nèi)容有：員工工資和福利、差旅費、辦公費等。在該項目計算中，管理費用的計算通常采用一定比例的土地購置成本和建設(shè)成本之和來計算。

（四）銷售費用。銷售費用也被稱之為銷售成本，主要是指在房地產(chǎn)銷售期內(nèi)，預(yù)售或銷售開發(fā)完成后房地產(chǎn)的必要支出，主要內(nèi)容有：廣告費、銷售代理費、預(yù)計產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、運輸費等。在該項目計算中，銷售費用的計算一般通過在建造完工后取一定比例的房地產(chǎn)價格來計算。

（五）投資利息。投資利息估算只在靜態(tài)分析法中體現(xiàn)。應(yīng)計息的項目有：待開發(fā)房地產(chǎn)的價值、待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費、開發(fā)成本和管理費用。銷售稅費一般不計息。在計算時，相關(guān)人員需要注意幾個問題，即：計息項目、計息期的長短、計息的方式、利率的高低、計息周期、名義利率和實際利率。

（六）銷售稅費。主要包括銷售稅金及附加和其他相關(guān)稅費。稅費通常根據(jù)待評估房地產(chǎn)所在地的相關(guān)規(guī)定，按照待估房地產(chǎn)價值的一定比例進行計算。包括增值稅、城市維護建設(shè)稅、營業(yè)稅、教育費附加等。

（七）開發(fā)利潤?，F(xiàn)實生活中，開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入（售價）減去各種成本、費用和稅金后的余額，是開發(fā)人員在開發(fā)完成后期望實現(xiàn)的利潤。在計算的過程中，評估人員需要注意計算基數(shù)與利潤率的匹配，即采用不同的計算基數(shù)，應(yīng)該采用相對應(yīng)的利潤率；反之，選用不同的利潤率，應(yīng)采用相對應(yīng)的計算基數(shù)，不能混淆。

四、假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用中存在的問題

（一）折現(xiàn)率的確定。折現(xiàn)率的確定，需要評估人員明確我國銀行利率，同樣還應(yīng)該考慮行業(yè)內(nèi)的收益率、在開發(fā)過程中的風(fēng)險數(shù)值調(diào)控以及開發(fā)后，可能獲得的收益。這些因素在搜集的過程中，容易受人為的主觀因素影響，增加了預(yù)測的不確定性，數(shù)據(jù)客觀性也隨之降低。

評估人員在確定之前，需要搜集大量的數(shù)據(jù)，對這些搜集的數(shù)據(jù)進行分析和判斷，對評估人員自身的判斷能力、市場分析能力都是一個考驗，但是大量的資料可以避免折現(xiàn)率的特殊性。除此之外，折現(xiàn)率還易受市場波動的影響，市場波動越厲害，折現(xiàn)率的不確定性就越強。

（二）費用的預(yù)算。不動產(chǎn)建設(shè)周期長，在開發(fā)實施中，有必要預(yù)測必要的開支和利潤。其中，建筑成本等的花費與待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期建設(shè)等級、開發(fā)程度、規(guī)劃規(guī)模等直接聯(lián)系。例：預(yù)計完成的房地產(chǎn)等級越高，建造成本等就越多。

因為周期長，工程量大，在開發(fā)過程中就需要大量的投資，這時就應(yīng)該考慮到投資利息的計算。投資利息涉及到計息期、利率的計算，兩種計算方法雖然理論相似，但是在應(yīng)用中靜態(tài)分析法考慮到利潤的利息，兩類方式的估算結(jié)論有較大差別。

（三）選取的數(shù)據(jù)缺乏客觀性。收集被評估對象的市場信息，進行正確使用，對相關(guān)參數(shù)的合理選用是假設(shè)開發(fā)法在運用過程中的重要一環(huán)。在實踐過程中，我們不難發(fā)現(xiàn)：公開市場只在理論上存在。加大了對相似評估對象信息搜集的難度，選取的參數(shù)也存在不準(zhǔn)確性。政府公布的地價等信息時效性較差，政策的調(diào)整同樣會影響評估中數(shù)值的選取。

（四）計算中存在不確定價值。通過對假設(shè)開發(fā)法的了解，我們可以發(fā)現(xiàn)，假設(shè)開發(fā)法中的大部分參數(shù)都是評估人員通過歷史數(shù)據(jù)進行分析預(yù)測得出，這意味著預(yù)測的數(shù)據(jù)除了市場不確定還具有技術(shù)不確定。市場形勢發(fā)生的變換迅速，不動產(chǎn)市場交易價值變換規(guī)律難以找到；政策、投資偏好、風(fēng)險偏好等使得參數(shù)易受主觀因素的響應(yīng)。這些是價值不確定的原因，不確定的價值會對最終的評估結(jié)論產(chǎn)生影響。

五、改進建議

（一）折現(xiàn)率的改進。（1）將安全利率與風(fēng)險調(diào)控相結(jié)合，計算公式是：折現(xiàn)率=無風(fēng)險利率+風(fēng)險調(diào)控值。安全利率在選用時可以選擇國債的利率或者是銀行的定期存款利率，根據(jù)在開發(fā)過程中存在的風(fēng)險，將風(fēng)險程度劃分等級，確定開發(fā)程度，找尋合適的風(fēng)險控制值，加強數(shù)值的客觀性，降低預(yù)測中的不可靠性。（2）建立完善的折現(xiàn)率體系，包括計算方法的改進、數(shù)據(jù)的查找等。這些建立起來之后，會降低評估人員在工作過程中的難度，且提高計算結(jié)果的準(zhǔn)確性。

（二）計息期的調(diào)整。利息的計算周期主要是和房地產(chǎn)的開發(fā)周期、資金的投入時間有關(guān)，意味著評估人員首先要十分明確房地產(chǎn)的開發(fā)與完成時間，若開發(fā)后的房地產(chǎn)要進行出售，還需要明確預(yù)售的完成時間。這些時間段是資金投入、運轉(zhuǎn)、收回階段，對計息期的確定十分重要，評估人員在工作時，要充分了解這些情況，為計息期的確定打好基礎(chǔ)。

（三）建立完善的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。對房地產(chǎn)的歷史數(shù)據(jù)進行收集整理，利用數(shù)據(jù)庫技術(shù)建立房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，方便評估人員對被評估對象的信息收集，更好地分析歷史數(shù)據(jù)，科學(xué)合理地預(yù)測市場變化情況，合理地選取相關(guān)參數(shù)，制定較為完善的銷售計劃，科學(xué)預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)收益，增強數(shù)據(jù)的客觀性。

（四）假設(shè)開發(fā)法與實物期權(quán)方法相互使用。通過查閱資料，我們可以了解到，不確定性是實物期權(quán)價值存在的一個重要原因，這意味著，將實物期權(quán)方法與建設(shè)和開發(fā)方法相結(jié)合，可以確定不確定值的量，增強結(jié)論的科學(xué)性和客觀性。使假設(shè)開發(fā)法更好地為房地產(chǎn)估價服務(wù)。

隨著房地產(chǎn)市場的開拓，房地產(chǎn)評估越來越受到人們的關(guān)注?？茖W(xué)計算使計算結(jié)果可靠、客觀。相比較其他方法，假設(shè)開發(fā)法有較強的實用性，在使用過程中，要對被評估對象及其市場條件等進行充分了解，合理分析，采取適當(dāng)?shù)姆椒ń档皖A(yù)測的不確定性，減少主觀原因的作用，提高科學(xué)可靠的評估結(jié)果，更好地服務(wù)于房地產(chǎn)估算領(lǐng)域。