不動產(chǎn)確權(quán)登記中房產(chǎn)面積測繪公有面積分?jǐn)傆?jì)算方式研究

方文東

摘要：不動產(chǎn)一體化確權(quán)登記發(fā)證工作是摸清我國土地資源利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)，對我國國情掌握至關(guān)重要。本文從三個(gè)方面講述了房產(chǎn)面積測繪過程中公有面積分?jǐn)傆?jì)算方式，較系統(tǒng)地介紹了不同情況下面積計(jì)算范圍，為順利推進(jìn)確權(quán)登記工作提供參考。通過實(shí)踐表明，本文所提出的計(jì)算方式合理有效，能夠推廣使用。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)面積；公有面積；確權(quán)登記

不動產(chǎn)一體化確權(quán)登記發(fā)證工作是摸清我國基本國情的基礎(chǔ)，是查明土地資源利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)，同時(shí)也是提高土地資源綜合利用效率的基礎(chǔ)[1]。因此，如何確定房產(chǎn)面積測繪是提高房屋不動產(chǎn)登記準(zhǔn)確度的關(guān)鍵所在?；诖?，本文以房屋面積測繪中共有面積分?jǐn)偡椒槔?，分析其在確權(quán)登記中的應(yīng)用。

1.計(jì)算一般建筑面積的范圍

一般建筑面積的計(jì)算包括無柱子的檐廊和走廊以及與房屋相連的或者有上蓋的，應(yīng)按照房屋建筑的圍護(hù)結(jié)構(gòu)對水平投影面積的一半進(jìn)行計(jì)算，且兩端均有與房屋相連墻體的，可將其視為圍護(hù)結(jié)構(gòu)，計(jì)算方式同上；獨(dú)立柱或單排柱的、可永久性使用的門廊、雨篷和車棚，按其上蓋的水平投影面積的一半進(jìn)行計(jì)算；對于未封閉的陽臺或者挑廊，應(yīng)該按照其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水平投影面積的一半進(jìn)行計(jì)算[2]，對于半遮蓋或者非永久性頂蓋甚至是無頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按照其水平投影面積的一半進(jìn)行計(jì)算；對于存在頂蓋的或者不封閉的以及架空通廊，應(yīng)按照其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半進(jìn)行計(jì)算。

2.不計(jì)算建筑面積的范圍

對于建筑層高小于2.20m的各種夾層、插層、技術(shù)層等附層和半地下室、地下室等，其建筑面積不應(yīng)計(jì)算在內(nèi)；對于突出主體建筑房屋墻面的非建筑材料，如無柱雨棚、臺階、構(gòu)配件以及挑臺等，不應(yīng)計(jì)算其面積；非永久性架空通廊，不計(jì)算公有面積；對于房屋建筑上的天面以及其他非建筑結(jié)構(gòu)，如游泳池、花園等，不應(yīng)計(jì)算其面積；對于騎樓、過街樓的底層等通行部位，不應(yīng)計(jì)算其面積；對于建筑物附近的活動板房、臨時(shí)房屋以及違規(guī)建筑物等，不應(yīng)計(jì)算其面積；不與室內(nèi)相連通的，但有一定伸縮縫的房屋，不應(yīng)計(jì)算其面積。

3.特殊情況下建筑面積的范圍

在規(guī)劃許可范圍內(nèi)的復(fù)式、躍層式房屋的預(yù)留樓梯間，可以根據(jù)自然層進(jìn)行面積計(jì)算；若房屋建筑的挑廊、陽臺以及架空通廊等的水平投影面積超出建筑物底板時(shí)，計(jì)算面積時(shí)應(yīng)以底板的實(shí)際投影進(jìn)行[1]；而當(dāng)建筑物的上述投影面積大于陽臺、挑廊等實(shí)際面積的一半時(shí)，面積應(yīng)按照其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影的一半計(jì)算。若屋頂結(jié)構(gòu)為斜面結(jié)構(gòu)，且外墻低于2.20m的高度，此時(shí)不計(jì)算外墻面積[3]；若屋頂結(jié)構(gòu)為傾斜、弧形或者非垂直墻體的結(jié)構(gòu)，當(dāng)建筑層高大于2.20m時(shí)，應(yīng)計(jì)算2.20m以上部分的面積。若墻體向外傾斜且其水平投影面積超出底板外沿，則面積按照底板的實(shí)際水平投影面積計(jì)算。下層室外樓梯的面積可根據(jù)上層室外樓梯的水平投影面積計(jì)算[3]。若建筑一邊與墻體相互連接，一邊不連接時(shí)，其面積不應(yīng)計(jì)算；若建筑物的一邊與墻體連接，一邊由柱子支撐的獨(dú)立柱雨篷，其面積應(yīng)按照水平投影面積的一半進(jìn)行計(jì)算；若建筑一邊與墻體相互連接，一邊由多根柱子相連接形成獨(dú)立的支撐有柱雨篷時(shí)，面積應(yīng)按照柱外圍的投影面積計(jì)算（圖1）。

由三面墻支撐的，按如下情況圖2進(jìn)行計(jì)算：若建筑物的兩面墻與雨篷的外邊界限相交時(shí)，房屋面積計(jì)算應(yīng)按照上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。雨篷其外邊線凸出兩面墻并有部分懸空的，房屋面積計(jì)算應(yīng)按照墻體最外側(cè)支撐點(diǎn)的連線（P1與P2連線）與墻體圍城的蓋板水平投影面積的一半計(jì)算，即房屋面積計(jì)算過程中不計(jì)懸空面積。

依坡而建的、具有吊腳的房屋結(jié)構(gòu)，若其架空層或者具有深基礎(chǔ)地下空間的房屋，且房屋周邊存在維護(hù)結(jié)構(gòu)的，若建筑物的內(nèi)層高度大于2.20m時(shí)，大于2.20m的部分參與面積計(jì)算；若建筑物架空層的地面為平地，則只需計(jì)算層高大于2.20m范圍內(nèi)的水平投影面積；當(dāng)建筑物架空層的地面保護(hù)平地和坡地兩部分時(shí)，其平地部分的面積應(yīng)按照坡地與柱外圍的交界線計(jì)算（圖3）。

建筑物的進(jìn)門由凹進(jìn)的外墻和上層建筑組成（圖4）。按全部面積計(jì)算：凹進(jìn)部分的進(jìn)深a≥長度b，按一層計(jì)算：頂部高度大于一樓層；不計(jì)：進(jìn)深a<長度b且頂部高度大于一樓層。兩端為非剪力墻形成的封閉的、正面無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的、有蓋、無柱的外走廊和檐廊，按上蓋水平投影面積的一半進(jìn)行計(jì)算。

房屋室外的臺階或者樓梯等，若同時(shí)具備以下幾個(gè)特征時(shí)：①若臺階或者樓梯的地面起點(diǎn)與進(jìn)門的終點(diǎn)之間的高度差大于1個(gè)樓層高度時(shí)[1]；②其下部與山坡未形成一個(gè)實(shí)體，而是其水平投影范圍內(nèi)形成了一個(gè)建筑空間[2-4]。如圖5a所示，將山坡建成臺階組成建筑的一部分，結(jié)合上層架空而形成的橋，則不屬于室外樓梯；如圖5b所示，若房屋緊靠山坡，且房屋與最低部分的人工砌填建筑形成統(tǒng)一實(shí)體，將其余不足一樓層高度部分架空，則屬室外樓梯。

建筑物室內(nèi)和室外樓梯的計(jì)算方式應(yīng)遵循以下幾點(diǎn)：①在建筑物外墻之外的封閉樓梯、有扶手欄桿防護(hù)的或者無墻體保護(hù)的樓梯；②在建筑物外墻外側(cè)的專用樓梯、封閉的或者有墻體保護(hù)的樓梯；③用于專業(yè)的電梯或者觀光電梯以及與頂層直接連通的電梯，均需計(jì)算其相應(yīng)面積。此外，通風(fēng)井以及煙道等的面積計(jì)算應(yīng)遵循：①當(dāng)通風(fēng)井或者煙道位于地下室或者半地下室內(nèi)部時(shí)，其地下部分的面積應(yīng)按照實(shí)際樓層數(shù)計(jì)算；當(dāng)通風(fēng)井或者煙道位于地面的、建筑物外的或者有維護(hù)結(jié)構(gòu)的、上蓋的，其高度大于2.20m時(shí)，其維護(hù)結(jié)構(gòu)的水平投影面積作為面積進(jìn)行計(jì)算；當(dāng)通風(fēng)井或者煙道位于建筑內(nèi)、地面以及有上蓋的，其面積應(yīng)按一層計(jì)算。

在有外走廊或檐廊的情況下，若房屋有非獨(dú)立柱部分，則按有柱走廊計(jì)算；其余部分為無柱。若由剪力墻形成走廊兩端，視為柱，則按有柱計(jì)算[3]。若房屋為一幢、獨(dú)立型，其四面有外走廊或檐廊時(shí)，按此以上方式處理。如圖6所示，其長邊為一面有柱，則兩柱之間按有柱計(jì)算，其余為無柱；若圖中A、B處有柱，則全為有柱走廊。

騎樓底層與臨街走廊，當(dāng)柱子立于房用地紅線之外，底層用于道路街巷通行時(shí)不計(jì)面積（圖7a）；當(dāng)走廊緊臨街道，其底層全屬房屋建設(shè)用地時(shí)，則按規(guī)定計(jì)面積（圖7b）。

4.結(jié)語

綜上所述，房屋面積測繪過程中共有面積的分?jǐn)傆?jì)算方式對維護(hù)居民的合法權(quán)益至關(guān)重要，也是提高確權(quán)登記效率和減少矛盾糾紛的前提，本文較系統(tǒng)地講述了不同情況下共有面積的分?jǐn)傆?jì)算方式，為推動房產(chǎn)面積測繪順利推進(jìn)提供參考借鑒，同時(shí)，為維護(hù)居民合法權(quán)益提供參考。

參考文獻(xiàn)：

[1]張士柱，鄒崇堯，胡菡，等；房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[J].測繪地理信息， 2013， 38（5）： 71-74.

[2]郭斌，劉寧，等；房產(chǎn)面積測算及計(jì)算機(jī)在面積測算中的應(yīng)用[J].濰坊教育學(xué)院學(xué)報(bào)， 2008， 21（4）： 39-40+43.

[3]江麗鈞，江金霞，徐招星，等；房產(chǎn)面積測算與共用面積分?jǐn)傊腥舾蓡栴}探討──以浙江省麗水市為例[J].東華理工學(xué)院學(xué)報(bào)（社會科學(xué)版）， 2005（2）： 197-200.

[4]劉勇，徐從富，陳衛(wèi)東，等；房產(chǎn)面積核算及分?jǐn)侰AD系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[J].計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)與圖形學(xué)學(xué)報(bào)， 2005（2）： 364-367.

[5]陳廷書.不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫過程中若干問題的討論[J].西部資源， 2018（01）： 195-197.

[6]徐晨.房產(chǎn)面積測繪中共有面積分?jǐn)偰Ｐ偷难芯颗c應(yīng)用[D].蘭州交通大學(xué)， 2015.