集團(tuán)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部借款對報(bào)表及稅收影響

南京安居集團(tuán)

引言

隨著我國對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策持續(xù)加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部資源整合與優(yōu)化進(jìn)程逐漸加快，房地產(chǎn)行業(yè)集團(tuán)化發(fā)展趨勢逐漸顯現(xiàn)，同時(shí)，在“房主不炒”的政策導(dǎo)向下，行業(yè)利潤率逐漸下降。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)一改粗狂式發(fā)展模式，更多關(guān)注在項(xiàng)目的運(yùn)營與風(fēng)險(xiǎn)管理上，而作為資金密集型行業(yè)，在外部融資途徑限制不斷增加的情況下，集團(tuán)內(nèi)部的資金拆借越加頻繁，本文就在現(xiàn)有政策下，將用于集團(tuán)內(nèi)部資金拆借的來源分為可以與具體外部融資相對應(yīng)與無法對應(yīng)具體的外部融資兩種情況，分情況闡述對報(bào)表的影響以及相關(guān)稅盾效應(yīng)。

一、用于集團(tuán)內(nèi)部資金拆借的來源可以與具體外部融資相對應(yīng)

在這種情況下，假設(shè)集團(tuán)外部融資成本為b（含稅，下同），內(nèi)部借款成本為a，所得稅率為25%，城建及教育費(fèi)附加合計(jì)為12%；相關(guān)賬務(wù)處理如下：

項(xiàng)目公司

支付集團(tuán)本部利息時(shí)：

借：開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用a/1.06

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅） a/1.06×6%

貸：銀行存款 a

借：開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用a/1.06×6%

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出） a/1.06×6%

集團(tuán)本部

支付外部機(jī)構(gòu)利息時(shí)：

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用——利息支出 b/1.06

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅） b/1.06×6%

貸：銀行存款 b

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用——其他 b/1.06×6%

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出） b/1.06×6%

向項(xiàng)目公司收取利息時(shí)：

借：銀行存款 a

貸：財(cái)務(wù)費(fèi)用--利息收入 a/1.06

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅金） a/1.06×0.06

支付稅金：

借：稅金及附加——（城建稅及附加）a/1.06×0.06×12%

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅金） a/1.06×0.06

貸：銀行存款 a/1.06×0.06×1.12

集團(tuán)合并

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用——利息收入min（b/1.06，a/1.06）

貸：財(cái)務(wù)費(fèi)用——利息支出min（b/1.06，a/1.06）

在不考慮利息成本對項(xiàng)目公司土增稅影響，同時(shí)符合所得稅稅前扣除的相關(guān)條件的前提下：

當(dāng)a=b時(shí)，集團(tuán)可以套用統(tǒng)借統(tǒng)還的政策，免交增值稅，則在集團(tuán)合并口徑，在經(jīng)過抵消之后，計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本的金額為a；集團(tuán)本部因借款利息支出對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出而增加財(cái)務(wù)費(fèi)用——其他，同時(shí)因統(tǒng)借統(tǒng)還政策免交增值稅銷項(xiàng)稅金增加當(dāng)期其他收益，兩者相抵不影響集團(tuán)本部利潤總額，故集團(tuán)本部此項(xiàng)業(yè)務(wù)稅務(wù)成本為0；項(xiàng)目公司因內(nèi)部借款利息支出獲得綜合稅盾效應(yīng)函數(shù)為-b×0.25（或-a×0.25）。

當(dāng)a

當(dāng)a>b時(shí)，集團(tuán)不符合統(tǒng)借統(tǒng)還政策，不能免征增值稅。合并時(shí)，在經(jīng)內(nèi)部往來抵消后，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用-利息收入的金額為（a-b）/1.06，同時(shí)支付給外部的利息支出所對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出增加財(cái)務(wù)費(fèi)用-其他的金額為b/1.06×0.06，城建稅、教育費(fèi)及附加影響稅金及附加增加金額為a×0.67%，綜合影響集團(tuán)合并口徑利潤總額的金額為a×0.9366-b。稅收方面，項(xiàng)目公司可以所得稅稅前扣除的金額為a/1.06×0.06+b/1.06，即 0.0566a+0.9434b；稅盾效應(yīng)函數(shù)為 -（a/1.06×0.06+b/1.06）×0.25；集團(tuán)本部支付的增值稅及附加稅金額合計(jì)為a/1.06×0.06×1.12，影響集團(tuán)本部所得稅金額為（a/1.06-b-a/1.06×0.06×1.12）×0.25，即（0.88a-b）×0.25；故集團(tuán)合并口徑稅盾效應(yīng)函數(shù)為：-（0.0142a+0.2358b）+（0.88a-b）×0.25，即 0.2058a-0.4858b。

綜上，用于集團(tuán)內(nèi)部資金拆借的來源可以與具體外部融資相對應(yīng)時(shí)，當(dāng)a≠b時(shí)，都會(huì)對集團(tuán)合并口徑利潤總額產(chǎn)生影響。其中當(dāng)ab時(shí)，對集團(tuán)合并口徑利潤總額的影響不確定。稅收方面，當(dāng)a≤b時(shí)，稅盾效應(yīng)函數(shù)為-b×0.25；當(dāng)a>b時(shí)，稅盾效應(yīng)函數(shù)為0.2058a-0.4858b。

二、用于集團(tuán)內(nèi)部資金拆借的來源無法對應(yīng)具體的對外融資

在這種情況下，假設(shè)集團(tuán)借給項(xiàng)目公司的每年借款成本為a（含稅，下同），集團(tuán)本部綜合資金年成本為b（含權(quán)益成本），金融機(jī)構(gòu)同期同類借款成本為c，且a≤c，則相關(guān)賬務(wù)處理為：

項(xiàng)目公司

支付集團(tuán)本部利息時(shí)：（同上）

集團(tuán)本部

向項(xiàng)目公司收取利息時(shí)：（同上）

支付稅金：（同上）

集團(tuán)合并

當(dāng)a≤b時(shí)

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用——利息收入 a/1.06

貸：財(cái)務(wù)費(fèi)用——利息支出 a/1.06

當(dāng)a>b時(shí)

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用——利息收入 a/1.06

貸：財(cái)務(wù)費(fèi)用——利息支出 b/1.06

開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用（a-b）/1.06

當(dāng)a≤b時(shí)，在集團(tuán)合并口徑，計(jì)入項(xiàng)目公司開發(fā)成本的金額為a，集團(tuán)減少財(cái)務(wù)費(fèi)用的金額為a/1.06，同時(shí)因銷項(xiàng)稅金增加影響稅金及附加增加a×0.0067，進(jìn)而增加集團(tuán)合并口徑利潤總額a/1.06-a×0.0067，即a×0.9367。稅收方面，項(xiàng)目公司因開發(fā)成本增加影響所得稅減少a×0.25，集團(tuán)本部因利息收入增加，影響增值稅及附加稅合計(jì)增加 a/1.06×0.06×1.12，即 a×0.0634，影響集團(tuán)本部所得稅增加（a/1.06-a×0.0067）×0.25，即a×0.2342，綜合稅收成本為a×0.0476。

當(dāng)a>b時(shí)，在集團(tuán)合并口徑，在經(jīng)內(nèi)部抵消之后，計(jì)入項(xiàng)目公司開發(fā)成本的金額為a/1.06×0.06+b/1.06，集團(tuán)合并口徑抵消財(cái)務(wù)費(fèi)用的金額為b/1.06，即0.9434b，同時(shí)因銷項(xiàng)稅金增加影響稅金及附加增加a×0.0067，進(jìn)而影響集團(tuán)合并口徑利潤總額增加0.9434b-0.0067a。稅收成本方面，項(xiàng)目公司因開發(fā)成本增加影響所得稅減少a×0.25，集團(tuán)本部因利息收入增加，影響增值稅及附加稅合計(jì)增加a/1.06×0.06×1.12，即 a×0.0634，影響集團(tuán)本部所得稅增加（a/1.06-a×0.0067）×0.25，即 a×0.234，綜合稅收成本為 a×0.0476。

綜上，用于集團(tuán)內(nèi)部資金拆借的來源無法對應(yīng)具體的對外融資時(shí)，內(nèi)部借款業(yè)務(wù)都會(huì)對集團(tuán)合并口徑利潤總額產(chǎn)生影響，其中當(dāng)a≤b時(shí)，則會(huì)增加合并口徑利潤總額；當(dāng)a>b時(shí)，影響集團(tuán)合并口徑利潤總額的金額函數(shù)為b×0.943-a×0.0067。稅收成本方面，不管a與b的大小如何，綜合稅收成本均為a×0.0476。當(dāng)集團(tuán)本部作為費(fèi)用中心，隨著支出的增加逐漸彌補(bǔ)內(nèi)部借款利息收入時(shí)，稅務(wù)成本將逐漸下降。

結(jié)語

對于集團(tuán)內(nèi)部資金拆借的來源可以對應(yīng)具體的對外融資的情況，當(dāng)內(nèi)部借款利率等于外部借款利率時(shí)，不會(huì)對當(dāng)期合并口徑利潤總額產(chǎn)生影響，且具有一定的稅盾效應(yīng)；當(dāng)內(nèi)部借款利率小于外部借款利率時(shí)，則會(huì)減少當(dāng)期合并口徑利潤總額，稅盾效應(yīng)與內(nèi)部借款利率等于外部借款利率時(shí)相同；當(dāng)內(nèi)部借款利率大于外部借款利率時(shí)，則對當(dāng)期合并口徑利潤總額的影響不明確，同時(shí)是否具有稅盾效應(yīng)也不明確。對于集團(tuán)內(nèi)部資金拆借的來源無法對應(yīng)具體對外融資的情況，當(dāng)內(nèi)部借款利率小于等于外部借款利率時(shí)，則會(huì)影響集團(tuán)合并口徑利潤總額增加，當(dāng)內(nèi)部借款利率大于外部借款利率時(shí)，一般情況下也會(huì)增加合并口徑利潤總額（若a≥157.2b時(shí)，為負(fù)）；兩者稅收成本隨著集團(tuán)本部虧損的增加而降低。