房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題及優(yōu)化對策探討

蔣二娟

（文安魯能生態(tài)旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，河北 廊坊 065800）

隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日漸嚴(yán)峻。為了獲得綜合競爭優(yōu)勢以及在激烈的市場競爭環(huán)境中生存下來，房企既需對外大力拓展市場份額，還需對內(nèi)提高內(nèi)部管控能力。因此，內(nèi)部控制成為高能房企管理者提升管控能力的關(guān)鍵切入點(diǎn)，做好內(nèi)部管控能有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營戰(zhàn)略的發(fā)展目標(biāo)。

一、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部控制的現(xiàn)實(shí)意義

房地產(chǎn)企業(yè)主要特性就是開發(fā)周期長、投資金額大，即使現(xiàn)代化的房地產(chǎn)企業(yè)已與城市建設(shè)緊密相連，已涉足項(xiàng)目開發(fā)、物業(yè)、銷售及配套服務(wù)等各方面，但新業(yè)務(wù)、新方向也會帶來新風(fēng)險(xiǎn)。加之房地產(chǎn)企業(yè)原本的牽制條件就比較多，傳統(tǒng)發(fā)展模式下的房產(chǎn)往往為快速實(shí)現(xiàn)清盤而忽視了很多細(xì)節(jié)的把控問題。隨著新常態(tài)的到來，前期的短板都顯現(xiàn)出來，成為制約企業(yè)存續(xù)的痛點(diǎn)，所以在拿地、立項(xiàng)、建設(shè)、納稅等各個(gè)環(huán)節(jié)均需房地產(chǎn)企業(yè)傾入高度關(guān)注，并從企業(yè)內(nèi)部控制視角嚴(yán)格把控，方能幫助房地產(chǎn)企業(yè)在未來的行業(yè)發(fā)展中生存下來。經(jīng)過多年的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)源環(huán)境與外源發(fā)展均發(fā)生了很大變化，這不僅提高了對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理的要求，也給房企的轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了更多的機(jī)會與空間，所以新常態(tài)下，更全面地注重內(nèi)部控制建設(shè)是賦能房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的主要動力。強(qiáng)化內(nèi)部控制對房地產(chǎn)企業(yè)來說具有非常重要的戰(zhàn)略意義：

一是可以借助內(nèi)控監(jiān)督機(jī)制對房企管理工作進(jìn)行有效監(jiān)督管控，保證工作開展得規(guī)范有序，降低房地產(chǎn)企業(yè)的各類風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營管理質(zhì)量。具體而言，就需房地產(chǎn)企業(yè)保持市場敏銳度和人才支撐力，不斷提高人才價(jià)值，借助高素質(zhì)人才梯隊(duì)實(shí)現(xiàn)房企業(yè)務(wù)精益化管理。二是對房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本管控與資金運(yùn)作是決定行業(yè)核心地位的關(guān)鍵要素，而通過內(nèi)部控制可以更好地做到成本管控和資金籌措的定向化管理，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在成本管控方面需要認(rèn)識到，成本管控不僅與項(xiàng)目息息相關(guān)，還需要財(cái)務(wù)部門的鼎力支持，所以內(nèi)部控制的價(jià)值發(fā)揮還應(yīng)基于業(yè)財(cái)融合理念，在各部門通力合作與信息共享的情況下，掌握增值作業(yè)與非增值作業(yè)的主要劃分，并通過進(jìn)一步分析掌控全流程的資金去向，以提升財(cái)務(wù)資金使用效率，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)的降本增效和提質(zhì)升級共同助力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)要想使內(nèi)部控制成為其經(jīng)營發(fā)展中的推動力，就必須抓短板、補(bǔ)漏洞，真正從內(nèi)控現(xiàn)狀出發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，以改善當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制不高的現(xiàn)狀。

（一）內(nèi)部控制意識稍顯淡薄

好的內(nèi)部控制可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)管理者更好地開展經(jīng)營管理工作，保證經(jīng)管效力。但是，由于一些中小型房企發(fā)展前期的粗放式管理，使得很多房企領(lǐng)導(dǎo)對內(nèi)部控制認(rèn)識度不夠。很多中小房地產(chǎn)企業(yè)管理層考慮到內(nèi)部控制的實(shí)施有可能會妨礙到部分人的根本利益。對于很多大中型房地產(chǎn)企業(yè)來說，雖基本將現(xiàn)代企業(yè)制度引入其中且完善設(shè)置了股東大會及董事會等機(jī)構(gòu)，但縱觀房企的經(jīng)管層職務(wù)，由董事會成員兼任的現(xiàn)象居多，這類情況在處理“三重一大”事務(wù)時(shí)，難免受董事長思想影響，導(dǎo)致“一言堂”情況仍未改善。因此可見，內(nèi)控意識的提高在實(shí)務(wù)中的推進(jìn)需要領(lǐng)導(dǎo)高度重視，才有可能盡力減少阻力，促進(jìn)推行更為及時(shí)順暢，但目前改善這一現(xiàn)象尚需較長一段時(shí)間的努力。

（二）投資缺乏目的，資本不夠合理

近年來，“限購令”“嚴(yán)查首付來源”等國家調(diào)控政策出臺，使房地產(chǎn)企業(yè)一時(shí)間陷入彷徨地帶。加之，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長已出現(xiàn)拐點(diǎn)，當(dāng)前的利潤空間被無限壓縮，所以強(qiáng)化投資鏈與資金內(nèi)部管控的規(guī)范性，是房企當(dāng)前所應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)方向。但一些房地產(chǎn)企業(yè)在開展項(xiàng)目時(shí)，前期投資決策不夠科學(xué)，盲目與隨意性問題突顯，并在建造過程中由于資金流的斷層或是施工節(jié)點(diǎn)等事件的變動情形時(shí)有發(fā)生，會因此加大目的性不足投資項(xiàng)目的失敗風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，一些企業(yè)縱然有完備的內(nèi)控部門和完善的內(nèi)控制度，但內(nèi)控執(zhí)行并不安全，亦不夠合理，脫離業(yè)務(wù)實(shí)際的現(xiàn)象較為嚴(yán)重并不能根據(jù)政策和市場環(huán)境變化隨機(jī)應(yīng)變，最終導(dǎo)致投資失利，資金潛力挖掘不足。這對于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)而言，風(fēng)險(xiǎn)隱患將會倍增。

（三）信息平臺搭建時(shí)效性不強(qiáng)

內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)力，離不開信息系統(tǒng)的大力支撐，尤其是新會計(jì)準(zhǔn)則頒布之后，推動了財(cái)務(wù)信息化的發(fā)展與財(cái)務(wù)人員的轉(zhuǎn)型。財(cái)務(wù)內(nèi)部控制在內(nèi)部控制中占據(jù)主要地位，財(cái)務(wù)的精進(jìn)同時(shí)會帶動其他部門信息化的升級，加之業(yè)財(cái)融合要求是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)提質(zhì)升級的著力點(diǎn)，而部門溝通的時(shí)效性與有用性是形成融合的前提，因此借助信息時(shí)代的技術(shù)支撐，完善房地產(chǎn)企業(yè)的信息化建設(shè)確有必要。但是，很多房企對于智能化平臺的搭建并不熱衷，就像內(nèi)控制度中已做好組織結(jié)構(gòu)、授權(quán)批準(zhǔn)、預(yù)算控制、財(cái)產(chǎn)保全等各環(huán)節(jié)的制度約束卻難以切實(shí)應(yīng)用一樣，內(nèi)控信息系統(tǒng)平臺的搭建可以隨波逐流，但內(nèi)控系統(tǒng)中的模塊邏輯、數(shù)據(jù)模擬、特殊事項(xiàng)處理、臺賬的智能化登記等功能實(shí)時(shí)性并不強(qiáng)；再加上業(yè)務(wù)部的工作繁而雜，引進(jìn)信息平臺可能會令部分員工認(rèn)為這在無形中為其增加了工作量，所以積極主動性并不強(qiáng)烈。而各部門的數(shù)據(jù)采集口徑不一，也會使信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)共享性效能降低，最終累積的上述問題均會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)其他經(jīng)營管理活動的推進(jìn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部控制的優(yōu)化對策

（一）端正思想，制造良性氛圍

內(nèi)部控制工作的開展要從提升房地產(chǎn)企業(yè)全員科學(xué)思想認(rèn)知入手。無論企業(yè)規(guī)模是否相同，業(yè)務(wù)方向是否存有差異，都可以通過找到與之對標(biāo)的同類企業(yè)，分析二者差異，進(jìn)而從企業(yè)內(nèi)源差距著手，有的放矢地解決每一個(gè)固有難題，從而贏得社會贊許。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)的高層應(yīng)該身先士卒，主動學(xué)習(xí)、主動參與并切實(shí)起到帶頭作用，進(jìn)而從部門、崗位、員工中形成良性認(rèn)知，互相配合、互相督促、互相牽制，共同養(yǎng)成優(yōu)秀品質(zhì)，將傳統(tǒng)觀念及時(shí)摒棄。同時(shí)，以內(nèi)外部環(huán)境為指引，以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為方向，以資源合理利用為初衷，構(gòu)建源于實(shí)際、高于實(shí)際的內(nèi)控管理思想，營造人人有責(zé)任，事事有跟蹤的內(nèi)控氛圍，才會為房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展持續(xù)貢獻(xiàn)綿薄之力。

（二）構(gòu)建合理程序，開展業(yè)務(wù)考核

受制于市場競爭與宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)隱患遍布各處。要盡可能保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，為其項(xiàng)目收益提供良好保障，就必須清晰認(rèn)知自身發(fā)展需求與當(dāng)前供求關(guān)系，有效規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)相關(guān)政策法規(guī)等因素，對售價(jià)、開發(fā)成本等各項(xiàng)細(xì)則進(jìn)行科學(xué)的可行性分析，待切實(shí)可行后再開展相關(guān)投資和資金資源的匹配跟進(jìn)，以避免后期的爛尾工程事件頻生。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該積極構(gòu)建投資后評價(jià)體系，對項(xiàng)目投資和績效考核進(jìn)行協(xié)同評價(jià)，對評價(jià)結(jié)果充分利用并調(diào)動員工的工作積極性。再有，房企的生命之源還有一個(gè)關(guān)鍵要素，就是要保證自身的資本結(jié)構(gòu)合理并不斷拓展籌資渠道，保證渠道的多元、經(jīng)濟(jì)，同時(shí)增加預(yù)算管控，對實(shí)際與計(jì)劃的差異實(shí)時(shí)分析，方能利于評估風(fēng)險(xiǎn)，第一時(shí)間提出針對性解決策略，以保障房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行有序。

（三）構(gòu)建完備的信息化機(jī)制

內(nèi)部控制信息化，能保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的質(zhì)量與效率，而且能更好應(yīng)對新發(fā)展與新需求。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要切實(shí)根據(jù)自身與行業(yè)需要，加強(qiáng)軟、硬件配套設(shè)施建設(shè)，將會計(jì)系統(tǒng)、預(yù)算、保全控制、銷售臺賬等各類業(yè)務(wù)統(tǒng)統(tǒng)納入內(nèi)控信息系統(tǒng)之中，以提高房企內(nèi)部控制的覆蓋范圍和保證信息化內(nèi)控的執(zhí)行效力。另外，內(nèi)部控制信息化建成之后還可能會涉及新的風(fēng)險(xiǎn)問題，即有可能存在信息系統(tǒng)的安全性隱患。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要在成本效益與安全管控方面做好平衡，并在內(nèi)部控制信息系統(tǒng)的應(yīng)用方面，加強(qiáng)專業(yè)化的定向培訓(xùn)與標(biāo)準(zhǔn)化的流程梳理，共同支撐房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)代化升級。

四、結(jié)語

綜上所述，內(nèi)部控制對房地產(chǎn)企業(yè)而言，能有效地幫助企業(yè)全面規(guī)范各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動的開展與提升整體經(jīng)濟(jì)利益，因此，深入研究房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)須抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，從內(nèi)外部環(huán)境著手，深入分析內(nèi)部控制的優(yōu)化區(qū)域，從而持續(xù)提升內(nèi)部控制管理水平，幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高效管理。