基于風(fēng)險(xiǎn)管理的房地產(chǎn)資金管理問(wèn)題對(duì)策研究

徐鴻瑩

（中興發(fā)展有限公司，廣東 深圳 518000）

經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的快速轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)城鄉(xiāng)一體化帶來(lái)的新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，要抓住進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會(huì)，從內(nèi)部著手，不斷優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)企業(yè)的穩(wěn)定性和持續(xù)運(yùn)行能力，尤其要注重資金管理工作，重視資金籌集、資金使用以及資金回籠的能力，把握主動(dòng)權(quán)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)良好的資金管理以及控制能力，確保在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下實(shí)現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀分析

（一）資金籌措難

房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)需要大量的資金支撐。然而，很多房地產(chǎn)企業(yè)本身并不具備較強(qiáng)的資金運(yùn)作能力，此時(shí)需要通過(guò)與外界協(xié)作共同完成資金籌措工作。在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程中，資金籌措是資金鏈中的重要環(huán)節(jié)。我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，在資金籌措方面都有著共性特征。首先，面對(duì)資金缺口，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際上能選擇的籌資渠道較少，一般是向銀行借貸或者自籌資金的方式，獲得項(xiàng)目所需資金。但自籌資金數(shù)額有限，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法通過(guò)這種單一的渠道滿足項(xiàng)目資金運(yùn)轉(zhuǎn)需求。所以，房地產(chǎn)企業(yè)只能選擇通過(guò)銀行借貸滿足資金需求，但是這種籌措資金方式的成本較大，會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)于偏重某一渠道的籌資模式，也會(huì)使銀行受到該模式下的資金制約。

（二）資金運(yùn)用率不高

房地產(chǎn)企業(yè)需要合理調(diào)控自身的資金利用率，以提升產(chǎn)能效率。房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍需要較大數(shù)額的資金支持，如果缺乏對(duì)資金的有效運(yùn)用，則會(huì)進(jìn)一步加大房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入，增加建設(shè)成本，影響企業(yè)其他環(huán)節(jié)的資金使用。房地產(chǎn)項(xiàng)目從最初的設(shè)計(jì)、建設(shè)到房產(chǎn)的全銷售，整個(gè)周期較長(zhǎng)，在房源未能完全售完之前，如房產(chǎn)的積壓存貨，都會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的速動(dòng)比率。房地產(chǎn)企業(yè)在完成項(xiàng)目建設(shè)之后，需要快速地將貨物變現(xiàn)，否則對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，即將背負(fù)重大的資金鏈壓力，而這種壓力反過(guò)來(lái)也會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。如果償債期結(jié)束時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)仍然無(wú)法償還，償債風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)提升，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也要面臨法律責(zé)任追究。

（三）資金回籠難

很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)。如何快速回籠資金，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在很大程度上決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。一旦缺少資金支持，就會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)陷入進(jìn)退兩難的境地，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金回籠難的原因主要有兩點(diǎn)。

首先，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商涌入行業(yè)中，樓盤(pán)越建越多，房屋銷售成了難題。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境來(lái)說(shuō)，只有解決了銷售問(wèn)題，才能降低資金回籠的難度。很多房地產(chǎn)企業(yè)都由于存貨過(guò)多，無(wú)法變現(xiàn)而承受不了資金壓力，陷入資金緊張以及資金鏈風(fēng)險(xiǎn)中。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期和銷售周期往往跨度較大，一些大型房地產(chǎn)項(xiàng)目跨度的時(shí)間甚至超過(guò)一年，面對(duì)資金周轉(zhuǎn)的周期問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)不得不持續(xù)投入資金，對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)以及持續(xù)性的開(kāi)發(fā)，而且項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)間越長(zhǎng)，資金回收的周期也會(huì)相應(yīng)延長(zhǎng)。其次，對(duì)于房地產(chǎn)內(nèi)部管理來(lái)說(shuō)，面對(duì)如此之長(zhǎng)的資金鏈管理，涉及的人力成本也是較大的，管理難度也較高，一旦在過(guò)程中出現(xiàn)了不當(dāng)?shù)墓芾硇袨?，則會(huì)讓房地產(chǎn)資金鏈陷入風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)貸款集中度管理的影響

2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)涉房貸款提出了明確的總量集中度要求，進(jìn)一步釋放了從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展的政策意圖。

建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制和防范過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)是政策出臺(tái)的主要原因。從長(zhǎng)期來(lái)看，包括房企融資“三條紅線”、房產(chǎn)稅穩(wěn)妥推進(jìn)以及此次的房地產(chǎn)貸款集中度管理在內(nèi)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，都是建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制政策框架的重要組成部分。只有扎牢宏觀調(diào)控政策框架，才能有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)“灰犀?！憋L(fēng)險(xiǎn)。從短期來(lái)看，疫情之后為穩(wěn)增長(zhǎng)推出的一系列貨幣寬松政策，雖然意在托底實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但客觀上也為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)造了寬松的流動(dòng)性環(huán)境，近期部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了加速上漲的趨勢(shì)。

二、基于風(fēng)險(xiǎn)管理視角強(qiáng)化房地產(chǎn)資金管理的對(duì)策建議

（一）優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，提升融資能力

為了更好地應(yīng)對(duì)來(lái)自外部?jī)?nèi)部的種種風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要能從自身情況出發(fā)，探尋更加多元的融資結(jié)構(gòu)，優(yōu)化現(xiàn)有的融資策略。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要先運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，根據(jù)不同項(xiàng)目的特征以及自身企業(yè)的承受能力，制定出資金使用規(guī)劃，做好每一個(gè)環(huán)節(jié)的資金投入節(jié)奏，在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行融資的評(píng)估以及計(jì)劃，可以提高融資的科學(xué)性，避免資金出現(xiàn)閑置或者面對(duì)資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。在這方面，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)人員培訓(xùn)，聘用具有豐富項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)以及融資經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，制定出科學(xué)的方案，從源頭上規(guī)避房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的出現(xiàn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，盡可能多地對(duì)接更多樣化的金融渠道，通過(guò)挖掘戰(zhàn)略合作伙伴的方式，讓房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本降低。在融資結(jié)構(gòu)上也一樣，要不斷朝向多元化的方向改進(jìn)，這種融資策略的調(diào)整可以使房地產(chǎn)企業(yè)不再依賴于銀行以及自籌資金這兩種形式，融資效果也會(huì)更好。由于很多小型房地產(chǎn)企業(yè)融資能力較低，在面對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)時(shí)，往往處于劣勢(shì)地位。這樣的小型企業(yè)，一方面更要尋找更加多元的融資方法，在銀行等金融機(jī)構(gòu)中以精確的融資計(jì)劃以及良好的資信維護(hù)，作為贏取信任獲得資金的手段。另一方面，也要根據(jù)自己的實(shí)際承受能力，尋找其他融資機(jī)會(huì)。

（二）強(qiáng)化資金運(yùn)用，提升資金使用效率

對(duì)于房地產(chǎn)資金管理工作來(lái)說(shuō)，從業(yè)人員要認(rèn)識(shí)到資金風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目流程中，從總體資金風(fēng)險(xiǎn)控制上看，在資金使用階段，資金管理的風(fēng)險(xiǎn)最大，這和房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目特征有關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)獲取的資金主要會(huì)投放在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、維護(hù)和建設(shè)上，每一個(gè)環(huán)節(jié)的資金使用都要按照最初的規(guī)劃執(zhí)行，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)做到詳細(xì)的成本管控，而這種管控的思想正是風(fēng)險(xiǎn)管理的基本要求。

除了要對(duì)資金做出計(jì)劃要求外，房地產(chǎn)企業(yè)也要配備專人對(duì)資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督，以規(guī)避資金使用過(guò)程中可能出現(xiàn)的徇私舞弊等問(wèn)題，降低該類執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要配備專人按照監(jiān)督考核機(jī)制，對(duì)資金的使用進(jìn)行全過(guò)程、多角度的獨(dú)立監(jiān)督以及考核，這也是提高房地產(chǎn)資金使用效率、避免資金閑置以及不當(dāng)使用的有效保障。專人專業(yè)的負(fù)責(zé)能夠及時(shí)對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行處理，提高了房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)管理的效率。

（三）創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷方案，加速資金回籠

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也在一定程度上造成了大量房源的積壓，很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著售房難的問(wèn)題。為了爭(zhēng)取更好的銷售結(jié)果，房地產(chǎn)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新?tīng)I(yíng)銷方式，讓營(yíng)銷幫助房產(chǎn)企業(yè)銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)今的房地產(chǎn)營(yíng)銷環(huán)境已經(jīng)不再是原本的賣方市場(chǎng)，所以相應(yīng)的營(yíng)銷方案也要走出簡(jiǎn)單營(yíng)銷的思路，通過(guò)增強(qiáng)和買(mǎi)房者之間的互動(dòng)，解決其所需，提升房地產(chǎn)企業(yè)在消費(fèi)者心中的地位以及品牌形象。在制定房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案時(shí)，為了提升營(yíng)銷的針對(duì)性，房地產(chǎn)企業(yè)要先獲取客戶的內(nèi)心訴求，掌握好定價(jià)的藝術(shù)，在既能滿足客戶需求，又能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的前提下，制定出更加多元豐富的價(jià)格體系，吸引購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲望，既滿足購(gòu)房者的需求，也能實(shí)現(xiàn)資金回籠的速度與量的平衡。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)行為調(diào)研，找好著力點(diǎn)，將其作為創(chuàng)作為創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷方式的根基。國(guó)家在提出限購(gòu)以及限價(jià)房市的政策之后，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中不僅僅是房產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)了變化，也出現(xiàn)了很多非市場(chǎng)因素以及各方博弈的問(wèn)題，所以房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷以及資金回籠問(wèn)題的處理上要愈發(fā)謹(jǐn)慎，避免由于盲目定價(jià)而讓房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入另一個(gè)層面的資金風(fēng)險(xiǎn)困境中，得不償失。

（四）適應(yīng)管理要求，降低房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的影響

為避免短時(shí)間內(nèi)大幅壓降房地產(chǎn)相關(guān)貸款可能引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門(mén)也為銀行整改提供了較長(zhǎng)的過(guò)渡期和一定的彈性政策。在具體政策執(zhí)行方面，根據(jù)相關(guān)通知要求，人民銀行副省級(jí)城市中心支行以上分支機(jī)構(gòu)會(huì)同所在地銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)，適應(yīng)通知中第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理的要求，在增減2.5個(gè)百分點(diǎn)的范圍內(nèi)，合理確定轄區(qū)內(nèi)適用于相應(yīng)檔次的地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)，通過(guò)有效的措施提升風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)眾多，企業(yè)要根據(jù)自身實(shí)際情況，走創(chuàng)新發(fā)展之路，拓展籌資渠道，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率，緊跟形勢(shì)的變化，探尋多元發(fā)展的新路徑，合理運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，采用創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷方式。同時(shí)，企業(yè)自身也要加強(qiáng)資金管理能力，通過(guò)優(yōu)化營(yíng)銷、規(guī)范管理細(xì)節(jié)等方式，為房地產(chǎn)企業(yè)注入更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，奠定扎實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)，迎接新的挑戰(zhàn)。