基于全面預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理優(yōu)化策略

王天飛

（俊發(fā)集團(tuán)有限公司，云南 昆明 650000）

財(cái)務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展中扮演著關(guān)鍵性角色，與內(nèi)部資金資源的合理配置、項(xiàng)目活動(dòng)的有序開展，以及企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益水平等有著密切聯(lián)系。因此，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算工作的管理目的和方向等進(jìn)行進(jìn)一步探究，對(duì)推進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展有積極的影響。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中應(yīng)用全面預(yù)算的優(yōu)勢(shì)

1.有利于企業(yè)確立發(fā)展方向

全面預(yù)算管理的介入，能幫助房地產(chǎn)企業(yè)管理層明確戰(zhàn)略發(fā)展方向。一方面是因?yàn)樵摴芾砟Ｊ皆谪?cái)務(wù)、專項(xiàng)以及業(yè)務(wù)預(yù)算上，都能為企業(yè)提供可靠的管理指南，所以對(duì)后期內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整有引導(dǎo)性作用；另一方面則是因?yàn)槿骖A(yù)算管理能快速帶領(lǐng)企業(yè)走出財(cái)務(wù)經(jīng)營誤區(qū)，即提供科學(xué)正確的預(yù)算管理方案，所以給企業(yè)指明了前進(jìn)方向。

2.有利于企業(yè)提升經(jīng)營水平

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作帶有一定的復(fù)雜性和多樣性特點(diǎn)，在資產(chǎn)整理、成本分配、預(yù)算協(xié)調(diào)以及稅務(wù)管理等方面都要進(jìn)行合理規(guī)劃。將全面預(yù)算管理應(yīng)用到企業(yè)日常的財(cái)務(wù)工作中，能有效提高各財(cái)務(wù)對(duì)接環(huán)節(jié)的準(zhǔn)確性與安全性，進(jìn)而為企業(yè)的經(jīng)營管理水平提供了安全保障。

3.有利于企業(yè)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

科學(xué)開展全面預(yù)算管理，對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的精準(zhǔn)性有很大幫助，他是降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有力武器之一。如企業(yè)若通過融資手段開展項(xiàng)目活動(dòng)，在全面預(yù)算管理的輔助下，融資過程中的各業(yè)務(wù)流程不僅能得到精細(xì)化處理，在融資渠道的選擇以及項(xiàng)目執(zhí)行監(jiān)管等方面，也會(huì)提供較全面的方案支持。需要注意的是，不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身運(yùn)營性質(zhì)和所屬經(jīng)濟(jì)環(huán)境等來判斷全面預(yù)算管理的應(yīng)用程度，以免由于出現(xiàn)盲目跟風(fēng)現(xiàn)象而降低了該管理模式的實(shí)施效果。

二、全面預(yù)算管理下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的難點(diǎn)

1.組織結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定

導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算組織結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定的因素有很多，除了在內(nèi)部職能協(xié)調(diào)安排上有所體現(xiàn)，還與外部的合作對(duì)接有關(guān)。如有些房地產(chǎn)企業(yè)在開展項(xiàng)目活動(dòng)時(shí)，會(huì)通過外包手段緩解內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理壓力，但若企業(yè)與承包方?jīng)]有在預(yù)算編制、管理形式或組織結(jié)構(gòu)上進(jìn)行統(tǒng)一，那么就容易引發(fā)承包方所使用的預(yù)算管理模式與企業(yè)預(yù)算管理體制相脫節(jié)的問題，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)威脅到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。另外，企業(yè)若沒有結(jié)合全面預(yù)算管理原則，合理設(shè)置財(cái)務(wù)部門的崗位，就會(huì)間接弱化財(cái)務(wù)人員的工作職能，由此給部門整體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性帶來不利影響。

2.管理機(jī)制待完善

有些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將大量的精力投入項(xiàng)目開發(fā)中，而忽視了對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制優(yōu)化與完善的重視，導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)工作一直處于可維持狀態(tài)，阻礙了經(jīng)濟(jì)效益的持續(xù)提升。如企業(yè)管理層保持傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理觀念，那么所制定的管理體制也會(huì)偏向死板化、固定化，對(duì)于全面預(yù)算管理的實(shí)施會(huì)有所干擾。財(cái)務(wù)人員在此管理機(jī)制的影響下，還會(huì)逐漸產(chǎn)生麻木心理，使工作形式趨于機(jī)械化，當(dāng)預(yù)算管理內(nèi)容隨項(xiàng)目活動(dòng)的特性而發(fā)生變化時(shí)，很容易出現(xiàn)人為失誤的情況，由此會(huì)給財(cái)務(wù)預(yù)算安全埋下隱患。

3.管理模式較單一

當(dāng)企業(yè)在長期發(fā)展中習(xí)慣了一種財(cái)務(wù)預(yù)算管理模式時(shí)，就很難將新型的管理模式與原有模式進(jìn)行充分融合。雖然有的房地產(chǎn)企業(yè)具有較高的創(chuàng)新意識(shí)，并對(duì)新型預(yù)算管理模式的引用與研究給予了較高關(guān)注，但實(shí)際落實(shí)效果卻與預(yù)期要求相違背。如有的企業(yè)在選擇預(yù)算管理模式時(shí)，沒有在前期做好細(xì)致的調(diào)研工作，在模式適應(yīng)度和落實(shí)度上也沒有進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)判，使得新型的管理模式難以滿足當(dāng)前財(cái)務(wù)預(yù)算管理訴求，不僅消耗了一定的人力與時(shí)間成本，還對(duì)基礎(chǔ)工作的開展帶來了干擾。

三、全面預(yù)算管理下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策

1.建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算管理體制

規(guī)范化的管理體制對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算工作的部署與安排有著引導(dǎo)性作用，需要企業(yè)在日常發(fā)展中對(duì)以下幾點(diǎn)提高重視。一是要對(duì)當(dāng)下所實(shí)施的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體制進(jìn)行全方位分析，如其中涉及的規(guī)章制度和標(biāo)準(zhǔn)等是否存在漏洞問題，或體系機(jī)制是否已經(jīng)不能滿足現(xiàn)階段內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的需求。當(dāng)?shù)玫椒治鼋Y(jié)果后，財(cái)務(wù)部門可以通過會(huì)議表決形式來制定體系機(jī)制的整改方案，實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理的公開性與公正性。二是對(duì)于管理體制中的不足之處，除了要進(jìn)行準(zhǔn)確記錄，為日后體制的優(yōu)化重點(diǎn)提供參考依據(jù)，還要對(duì)補(bǔ)充后的規(guī)章制度的可實(shí)施度有所考量，以免給財(cái)務(wù)預(yù)算工作帶來誤導(dǎo)。三是企業(yè)要提高對(duì)管理體制階段性更新的重視，結(jié)合市場(chǎng)行情變化情況，以及自身經(jīng)營計(jì)劃等及時(shí)調(diào)整脫節(jié)的制度內(nèi)容，從而為財(cái)務(wù)部門創(chuàng)造更有利的工作條件。四是針對(duì)不同的項(xiàng)目活動(dòng)，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況，單獨(dú)制定短期的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體制，在不違背總體制運(yùn)行原則的基礎(chǔ)上發(fā)揮其利用價(jià)值，以為全面預(yù)算管理提供便利條件。

2.明確企業(yè)成本利用標(biāo)準(zhǔn)

成本利用標(biāo)準(zhǔn)的界定與房地產(chǎn)企業(yè)所屬區(qū)域的經(jīng)濟(jì)條件、自身經(jīng)營規(guī)模、市場(chǎng)占有率以及綜合實(shí)力等級(jí)等有很大關(guān)系，不同性質(zhì)的企業(yè)在開發(fā)成本標(biāo)準(zhǔn)上也存在較大差異。所以，為了提高財(cái)務(wù)預(yù)算管理的效率與質(zhì)量，企業(yè)需要對(duì)成本利用標(biāo)準(zhǔn)有所明確，以為內(nèi)部資金的科學(xué)應(yīng)用提供保障。如管理層要先對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不同階段的運(yùn)行特征進(jìn)行考量，并結(jié)合項(xiàng)目活動(dòng)成本開發(fā)需求和預(yù)算管理模式等，構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)的成本利用體系。體系標(biāo)準(zhǔn)在投入使用時(shí)，財(cái)務(wù)預(yù)算部門要及時(shí)采集新項(xiàng)目的成本信息，同時(shí)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行成本預(yù)算管理，以此提高后續(xù)財(cái)務(wù)決策的準(zhǔn)確性。

3.調(diào)整財(cái)務(wù)預(yù)算管理模式與周期

（1）預(yù)算管理模式

固化、死板的財(cái)務(wù)預(yù)算管理模式已經(jīng)不能在新時(shí)期下房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展中發(fā)揮較高價(jià)值，需要企業(yè)將創(chuàng)新理念融入管理模式的選擇與應(yīng)用中，為資金利用率的提升帶來更多可能。如企業(yè)可以將信息化財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)與全面預(yù)算管理相結(jié)合，并實(shí)行線上線下同步管理模式。這樣在信息化系統(tǒng)的輔助下，財(cái)務(wù)預(yù)算管理中所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)信息，不僅能在第一時(shí)間上傳到數(shù)據(jù)庫中，在傳輸過程中還能保證其安全性和時(shí)效性。財(cái)務(wù)人員也能在便捷化的操作中節(jié)約大量信息整合時(shí)間，在緩解工作壓力的同時(shí)，提高預(yù)算管理質(zhì)量。

（2）預(yù)算周期

很多房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目都具有較強(qiáng)的周期性特點(diǎn)，若財(cái)務(wù)部門不能根據(jù)項(xiàng)目活動(dòng)的周期特性對(duì)企業(yè)預(yù)算成本的應(yīng)用進(jìn)行長期規(guī)劃，那么在時(shí)間推移的影響下，項(xiàng)目所投成本與預(yù)算資金之間的平衡性就很難維持在初始狀態(tài)，由此會(huì)間接阻礙項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)程。因此，企業(yè)要以實(shí)事求是的理念對(duì)預(yù)算周期進(jìn)行調(diào)整，如可以將長期預(yù)算計(jì)劃分為季度性的短期計(jì)劃，并對(duì)全面預(yù)算資金進(jìn)行科學(xué)編制，在保持原周期特性的基礎(chǔ)上適應(yīng)新項(xiàng)

目的預(yù)算周期，以此來加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的精準(zhǔn)性。

4.完善財(cái)務(wù)預(yù)算監(jiān)督考核體制

加強(qiáng)對(duì)監(jiān)督及考核體制設(shè)立的重視。一方面，能約束財(cái)務(wù)人員的工作行為，為財(cái)務(wù)預(yù)算管理的專業(yè)化執(zhí)行營造良好環(huán)境；另一方面，則能提高財(cái)務(wù)預(yù)算管理的執(zhí)行力度，為房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)目活動(dòng)的高效開展鋪設(shè)穩(wěn)固道路。如在財(cái)務(wù)預(yù)算監(jiān)督體制方面，企業(yè)管理層可以根據(jù)監(jiān)督審計(jì)結(jié)果來對(duì)項(xiàng)目的預(yù)算管理現(xiàn)狀進(jìn)行判斷，并及時(shí)處理項(xiàng)目中存在的不良財(cái)務(wù)行為，在源頭上防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。在財(cái)務(wù)預(yù)算考核體制方面，管理層可以結(jié)合每一階段財(cái)務(wù)指標(biāo)的考核結(jié)果，對(duì)下一階段的項(xiàng)目執(zhí)行進(jìn)行更精細(xì)的規(guī)劃，這是一種參考價(jià)值較高的財(cái)務(wù)預(yù)算管理手段。所以企業(yè)要合理利用監(jiān)督考核體制資源，逐步提高成本預(yù)算管理水平。

5.建設(shè)專業(yè)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理隊(duì)伍

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作需要有專業(yè)人才資源的支持，而注重對(duì)專業(yè)化管理隊(duì)伍建設(shè)的重視，就能在很大程度上留住寶貴的人力資源，這對(duì)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)的鞏固與優(yōu)化有促進(jìn)作用。首先，企業(yè)在選擇財(cái)務(wù)人員時(shí)，除了要對(duì)其專業(yè)能力和綜合素質(zhì)有所考量，還要對(duì)他們的工作經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德素養(yǎng)等進(jìn)行了解，從而為優(yōu)質(zhì)管理隊(duì)伍的構(gòu)建提供參考依據(jù)。其次，企業(yè)可以通過定期開設(shè)培訓(xùn)活動(dòng)的方式，提高財(cái)務(wù)人員的工作水平，使其在深造學(xué)習(xí)中不斷掌握全面預(yù)算管理技巧，為財(cái)務(wù)工作的有效推進(jìn)注入可靠力量。最后，企業(yè)要對(duì)財(cái)務(wù)人員管理中涉及的績效考核制度或激勵(lì)機(jī)制的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)管，以免影響財(cái)務(wù)人員的工作心態(tài)或個(gè)人利益，防止人才資源過度流失。

四、結(jié)論

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中都會(huì)提高對(duì)全面預(yù)算管理的重視與研究。一是為了更好地順應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行需求，穩(wěn)固自身市場(chǎng)地位；二是為了提升內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平，實(shí)現(xiàn)資金成本的科學(xué)利用。對(duì)于財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的細(xì)節(jié)問題和限制因素，企業(yè)管理層不僅能對(duì)問題產(chǎn)生的原因進(jìn)行及時(shí)分析，還能結(jié)合自身運(yùn)營特性與未來規(guī)劃等，制定具有針對(duì)性的處理方案，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題出現(xiàn)的幾率。在財(cái)務(wù)預(yù)算團(tuán)隊(duì)的構(gòu)建方面，企業(yè)也能加強(qiáng)對(duì)專業(yè)人才培養(yǎng)的重視，并將以人為本的理念融入管理體制中，助力企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。