房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用

葉 琨

（云南保晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，云南 昆明 650000）

房地產(chǎn)企業(yè)主要從事地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理及銷(xiāo)售活動(dòng)。在目前房地產(chǎn)行業(yè)收縮、國(guó)家宏觀政策調(diào)控等背景下，幫助房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)稅，提升其稅收利潤(rùn)，具有重大意義。相對(duì)于生產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是基于房地產(chǎn)展開(kāi)的，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中具有很多環(huán)節(jié)，且開(kāi)發(fā)周期往往較長(zhǎng)，所需投入資金極大，財(cái)務(wù)的核算也非常繁瑣。因此，以房地產(chǎn)自身經(jīng)營(yíng)特征，科學(xué)地、有計(jì)劃地、有針對(duì)性地展開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃，對(duì)其整個(gè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有重大意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃概念及特點(diǎn)

（一）概念

所謂企業(yè)所得稅，是國(guó)家對(duì)企業(yè)利潤(rùn)分配的調(diào)控方式，是對(duì)境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得征稅按一定比例征收的稅款。企業(yè)享受著國(guó)家市場(chǎng)資源，從事盈利性質(zhì)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，理應(yīng)繳納相應(yīng)的稅款。而房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃，是指在遵守國(guó)家法律法規(guī)的前提下，根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況，合理規(guī)劃自身的納稅方案，科學(xué)籌劃企業(yè)在生產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)管理方面的稅收策略，以達(dá)到提升企業(yè)稅收利潤(rùn)目的的籌劃。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，進(jìn)行稅務(wù)籌劃是遵守國(guó)家法律法規(guī)、實(shí)現(xiàn)最大獲利的重要內(nèi)容。

（二）特點(diǎn)

1.沒(méi)有稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅就是一種對(duì)納稅主體所得收入征收的稅種，因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅而言，針對(duì)的是企業(yè)所得的收入，納稅與負(fù)稅的主體是明確的，不允許出現(xiàn)而且也不會(huì)出現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁方面的問(wèn)題。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)分立項(xiàng)目轉(zhuǎn)移收入或增加成本來(lái)調(diào)控利潤(rùn)，以節(jié)省企業(yè)所得稅，這無(wú)形中也給企業(yè)埋下稅收隱患。

2.充分體現(xiàn)按能負(fù)擔(dān)

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是以凈所得作為征稅依據(jù)的一種稅種，對(duì)于其所得稅的應(yīng)繳稅額而言，計(jì)算方式為按照應(yīng)納稅所得額與適用稅率的乘積，并扣除減免及抵免稅額計(jì)算而得，因此，所得稅具有明顯的按能負(fù)擔(dān)特征。在計(jì)算過(guò)程中，各項(xiàng)指標(biāo)都有明確計(jì)算規(guī)定，企業(yè)應(yīng)遵循相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理，正確核算企業(yè)所得稅。

3.所得稅的彈性較高

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與其實(shí)際收入所得之間有著密切的聯(lián)系，通常而言，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè)，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有投資時(shí)間長(zhǎng)、所需資金量大的特征，其相對(duì)應(yīng)的稅基與稅額往往也較高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅具有一定的彈性，與其具體的經(jīng)營(yíng)情況與盈利情況有著直接關(guān)系，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，如能做好事前規(guī)劃，成本控制得當(dāng)，會(huì)為企業(yè)帶來(lái)稅收紅利。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的意義及步驟

（一）意義

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于近年來(lái)市場(chǎng)環(huán)境的變化，宏觀政策的調(diào)控，利潤(rùn)空間越來(lái)越小，而稅收又是房地產(chǎn)企業(yè)支出中的大頭，因此，如何做好企業(yè)所得稅籌劃，合理控制成本，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。

1.有助于提升企業(yè)內(nèi)部管理

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行所得稅籌劃時(shí)，往往會(huì)對(duì)多方面的因素進(jìn)行綜合考慮，包括企業(yè)所得稅的特點(diǎn)、比例、金額，還包括企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、運(yùn)用模式、收益情況等，這些因素都對(duì)企業(yè)所得稅有所影響，所以合理進(jìn)行所得稅的稅務(wù)籌劃，企業(yè)必然會(huì)對(duì)這些因素進(jìn)行綜合優(yōu)化，此過(guò)程中極有可能發(fā)現(xiàn)內(nèi)部不足并加以改善，以此將有助于提升內(nèi)部管理水平，推動(dòng)企業(yè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

2.有利于增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益

一方面，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展與房地產(chǎn)企業(yè)不斷興起的背景下，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，當(dāng)企業(yè)收入增長(zhǎng)和企業(yè)成本無(wú)法再調(diào)整時(shí)，企業(yè)的收益將達(dá)到上限，稅務(wù)籌劃將成為企業(yè)利潤(rùn)增加的主要來(lái)源。另一方面，貨幣會(huì)隨著時(shí)間的推移實(shí)現(xiàn)增值，企業(yè)可以通過(guò)適當(dāng)延遲繳稅的方式，通過(guò)中間的時(shí)間差，能夠利用這筆資金來(lái)牟取更多的利潤(rùn)。

3.符合國(guó)家稅收規(guī)定

房地產(chǎn)企業(yè)必須遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)繳納企業(yè)所得稅，在稅收策略方面并沒(méi)有可盈利的空間，因此需要通過(guò)稅務(wù)籌劃，提升稅務(wù)利潤(rùn)，從而達(dá)到盈利的目的?；诖耍髽I(yè)務(wù)必履行國(guó)家納稅義務(wù)、遵守納稅相關(guān)法律法規(guī)，并根據(jù)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)情況，制定開(kāi)發(fā)策略、銷(xiāo)售策略及經(jīng)營(yíng)策略，最大限度地降低稅收金額。合法避稅，是既符合國(guó)家稅收規(guī)定、又有利于企業(yè)盈利的最佳形式。

4.提升企業(yè)社會(huì)聲譽(yù)

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，房地產(chǎn)企業(yè)在展開(kāi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)與服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，還需要注重社會(huì)聲譽(yù)方面的競(jìng)爭(zhēng)。因?yàn)槠髽I(yè)的社會(huì)聲譽(yù)有助于吸引潛在顧客，并且穩(wěn)定客源。房地產(chǎn)企業(yè)提升社會(huì)聲譽(yù)需要方方面面的積累，稅務(wù)籌劃也是其中的一方面。通過(guò)稅務(wù)籌劃實(shí)現(xiàn)合理避稅，不僅能夠?yàn)閲?guó)家經(jīng)濟(jì)做出一定貢獻(xiàn)，更有助于贏得大眾的認(rèn)可，以此能為企業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)大保障。

（二）步驟

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的步驟比較多，就重點(diǎn)而說(shuō)，一是需要熟悉稅務(wù)相關(guān)法律法規(guī)及政策導(dǎo)向，了解合法納稅、避稅的含義，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行稅務(wù)籌劃；二是要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的基本情況，合理、合法地進(jìn)行稅務(wù)籌劃以降低企業(yè)稅負(fù)。盡管房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的步驟看似簡(jiǎn)單，但是在具體稅務(wù)籌劃過(guò)程中涉及的因素較多，要做到全面也并不容易，所以需要稅務(wù)籌劃人員不斷提升業(yè)務(wù)能力，以做出最利于企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用

（一）對(duì)收入的籌劃

目前，預(yù)售是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售房產(chǎn)的主要方式，企業(yè)所得稅的計(jì)算方式為根據(jù)當(dāng)期預(yù)收款金額按毛利率計(jì)算所得，所以在房產(chǎn)預(yù)售期并不能通過(guò)稅務(wù)籌劃獲取太多盈利空間，對(duì)此，企業(yè)可以適當(dāng)利用前期閑置資金展開(kāi)免稅項(xiàng)目，而在房地產(chǎn)建設(shè)后期，可以根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況推遲竣工備案時(shí)間與確認(rèn)收入時(shí)間，或者通過(guò)分期結(jié)轉(zhuǎn)收入的形式，盡可能地推遲納稅時(shí)間，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)一旦實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)必然會(huì)產(chǎn)生所得稅收入，通過(guò)延遲結(jié)轉(zhuǎn)的形式將可能為企業(yè)爭(zhēng)取較大的時(shí)間價(jià)值與經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

（二）對(duì)成本的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，前期會(huì)產(chǎn)生一些報(bào)批報(bào)建的成本，后期則產(chǎn)生施工成本與工程成本，企業(yè)需高度關(guān)注項(xiàng)目成本竣工決算，因?yàn)榧皶r(shí)進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算并開(kāi)具合規(guī)合法的發(fā)票，能夠避免因結(jié)算不及時(shí)、發(fā)票不到位等無(wú)法結(jié)轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象的發(fā)生，同時(shí)竣工結(jié)算收入產(chǎn)生的成本金額較大，對(duì)此進(jìn)行稅務(wù)籌劃將為房地產(chǎn)企業(yè)納稅提供良好的調(diào)增機(jī)會(huì)。

（三）對(duì)扣除項(xiàng)目的稅收籌劃

一是房地產(chǎn)企業(yè)可以合理規(guī)劃允許扣除項(xiàng)目費(fèi)用的分配。在日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，注重實(shí)時(shí)調(diào)整人員費(fèi)用、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)用、招待費(fèi)用等，以增大前期扣除費(fèi)用的金額，達(dá)到降低前期納稅金額的目的。

二是房地產(chǎn)企業(yè)需要充分利用預(yù)提費(fèi)用展開(kāi)稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)決定部分費(fèi)用無(wú)法及時(shí)支付，因此有必要通過(guò)預(yù)提費(fèi)用的方式，盡可能地減少當(dāng)期企業(yè)所得稅的繳納金額。需要注意的是，企業(yè)需要在匯算清繳企業(yè)所得稅時(shí)及時(shí)支付，否則預(yù)提費(fèi)用將會(huì)形成末期余額，給企業(yè)造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

三是提前預(yù)測(cè)土地增值稅并展開(kāi)稅務(wù)籌劃。企業(yè)可以根據(jù)房產(chǎn)類(lèi)型提前預(yù)測(cè)土地增值稅，在竣工前籌劃地下成本、地上成本分?jǐn)?、公共配套分?jǐn)偡绞?，?jì)算出不同分?jǐn)偡绞较聭?yīng)繳納的土地增值稅稅額，選取最利于企業(yè)的成本分?jǐn)偡绞?，并根?jù)情況預(yù)期土地增值稅，以達(dá)到有效降低企業(yè)所得稅的目的。

四是合理運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿原理。房地產(chǎn)企業(yè)占用資金較大，對(duì)此，企業(yè)可以考慮通過(guò)融資借款的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，通過(guò)融資節(jié)約自有成本占用時(shí)間，并利用自有成本展開(kāi)其他項(xiàng)目的投資或理財(cái)，同時(shí)融資借款利息費(fèi)可以提前扣除，這在某種程度上增加了企業(yè)成本，減少了企業(yè)所得稅的繳納金額。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是其財(cái)務(wù)活動(dòng)的重要組成部分，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈、稅收法律法規(guī)政策把控越來(lái)越嚴(yán)重的背景下，企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃越來(lái)越重要。通過(guò)合理、合法的手段進(jìn)行稅務(wù)籌劃，將有效降低企業(yè)的稅收成本，為企業(yè)帶來(lái)更多的盈利空間和發(fā)展空間。