淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃

吳夫娟

摘要：我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在近些年實(shí)現(xiàn)了飛速的發(fā)展，但隨之潛在的問(wèn)題也越來(lái)越突出，其中，土地增值稅作為必須繳納的一個(gè)稅種，直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有足夠重視土地增值稅稅收籌劃工作，使稅負(fù)出現(xiàn)不合理的增長(zhǎng)，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)非常大的影響?；谶@一情況，本文就針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作展開(kāi)研究，希望可以對(duì)相關(guān)從業(yè)人員有一定的幫助，也為我國(guó)的現(xiàn)代化建設(shè)提供一定的支持。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)企業(yè)；稅收籌劃；土地增值稅

隨著我國(guó)綜合實(shí)力的提高，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了飛速的發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅直接關(guān)系到企業(yè)的最終受益。從法律的角度進(jìn)行分析，企業(yè)一定要承擔(dān)好土地增值稅繳納的義務(wù)；而從企業(yè)的角度進(jìn)行分析，在對(duì)稅費(fèi)成本進(jìn)行有效控制的基礎(chǔ)上，確保企業(yè)的利潤(rùn)達(dá)到最大化。

一、土地增值稅稅收管理制度

近些年我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展非常迅猛，國(guó)民的購(gòu)房熱情高漲，大大促進(jìn)了我國(guó)財(cái)政稅收的提高。在2016年的時(shí)候，我國(guó)的稅收數(shù)額超過(guò)了90000億人民幣，而土地增值稅就超過(guò)了70%的增幅占比，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅也在逐漸的提升。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從拿地、項(xiàng)目公司設(shè)立、項(xiàng)目建造開(kāi)發(fā)、開(kāi)盤預(yù)售到竣工交付，全流程各環(huán)節(jié)涉及的稅種各有不同。所涉稅種中，按稅負(fù)排列一般有三大稅種：增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅。從難度上劃分，土地增值稅、企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的兩大疑難稅種。其中，土地增值稅由于受地方稅務(wù)局的影響較大而更具多變性。同時(shí)，土地增值稅稅制設(shè)計(jì)復(fù)雜，難操作。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)入新一輪的發(fā)展周期，為促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，中央政府各部門及地方開(kāi)始研究對(duì)策，出臺(tái)意見(jiàn)抑制房?jī)r(jià)，并積極推進(jìn)稅制改革，簡(jiǎn)化征納。

二、土地增值稅納稅籌劃的作用

國(guó)家在落實(shí)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅前，土地增值稅稅金扣除項(xiàng)目主要是營(yíng)業(yè)稅，但隨著增值稅的改革，已經(jīng)作為價(jià)外稅無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目扣除，這也在一定程度上增大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理難度。因此，對(duì)土地增值稅的納稅籌劃加強(qiáng)重視非常重要。

（一）增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，主要的一個(gè)稅種就是土地增值稅，近些年國(guó)家針對(duì)這一稅種也進(jìn)行了改革。從目前的市場(chǎng)環(huán)境就可以發(fā)現(xiàn)，近幾十年我國(guó)的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)遞增的趨勢(shì)，這也在一定程度上使土地增值稅收有了很大的增長(zhǎng)。此外，因?yàn)閲?guó)家開(kāi)展的宏觀調(diào)控措施，使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)逐漸減少，使整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，開(kāi)展土地增值稅納稅籌劃的工作就顯得尤為重要。

（二）減少企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)展土地增值稅納稅籌劃的時(shí)候，一定要堅(jiān)持合法、合理的原則。實(shí)際在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中，一定要結(jié)合國(guó)家、企業(yè)的相關(guān)規(guī)定要求制定完善的財(cái)務(wù)制度，杜絕出現(xiàn)偷逃稅的違法行為。近兩年，國(guó)家對(duì)于房?jī)r(jià)上升過(guò)快的情況進(jìn)行了調(diào)控，也推出了一系列相關(guān)政策進(jìn)行控制。對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)管力度也越來(lái)越大。此外，隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，開(kāi)展土地增值稅納稅籌劃的重要性越發(fā)顯著。

三、土地增值稅籌劃的有效方法

（一）深入了解稅收法規(guī)、政策

在開(kāi)展日常工作的時(shí)候，對(duì)于國(guó)家相關(guān)的稅收政策和相關(guān)規(guī)定要求要充分掌握，并且籌劃人員在日常生活中要及時(shí)收集相關(guān)信息，根據(jù)最新的規(guī)定及時(shí)調(diào)整稅收政策方案。因?yàn)槲覈?guó)實(shí)施的稅法中，對(duì)于“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的予以免稅”有非常明確的規(guī)定，所以在進(jìn)行納稅籌劃的時(shí)候要將這一政策充分利用起來(lái)，提高房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，減少土地增值稅稅負(fù)。

（二）開(kāi)發(fā)階段的納稅籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在落實(shí)土地增值率的時(shí)候，直接影響到企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)，這就需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在前期環(huán)節(jié)需要提前籌劃和預(yù)計(jì)企業(yè)的利潤(rùn)率和收入。比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從開(kāi)發(fā)的方式來(lái)說(shuō)，可以分為以下幾類：合作建房、自建房以及代建房。其中，代建房指的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為承包人，代理客戶建設(shè)房屋，該方式不需要繳納土地增值稅。如果是合作建房，就是一方出具土地和資金，在建成之后自己使用的部門可以不需繳納土地增值稅。后期如果需要轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，就需要繳納土地增值稅。在開(kāi)展合作建房的過(guò)程中，對(duì)于納稅籌劃的工作也要加強(qiáng)重視，明確各自的分工及職責(zé)。比如，工程在建設(shè)前，就需要收齊資金，用自己的土地建房從而免除增值稅。實(shí)際在開(kāi)展建設(shè)之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要充分考慮開(kāi)發(fā)房屋的種類，盡可能使企業(yè)獲取最大的經(jīng)濟(jì)收益。

（三）銷售階段的納稅籌劃方案

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行銷售的時(shí)候，在落實(shí)納稅籌劃的時(shí)候，要加強(qiáng)重視以下幾點(diǎn)內(nèi)容。第一，銷售價(jià)格正確制定。當(dāng)下我國(guó)實(shí)施的稅收政策，明確了土地增值稅的納稅起點(diǎn)，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)要綜合預(yù)計(jì)和分析銷售價(jià)格和稅收成本，確保自身的經(jīng)濟(jì)效益。比如，房地產(chǎn)售房的時(shí)候，如果在房?jī)r(jià)中涵蓋了一些代收費(fèi)項(xiàng)目，雖然不會(huì)影響到增值額，但是會(huì)對(duì)增值率造成一定的影響，在開(kāi)展籌劃工作的時(shí)候也要充分考慮這一問(wèn)題。第二，納稅籌劃應(yīng)當(dāng)由專業(yè)公司落實(shí)。如果企業(yè)被兼并的時(shí)候，還涉及到房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，根據(jù)我國(guó)實(shí)施的稅法規(guī)定，這一項(xiàng)目不需要繳納土地增值稅。需要轉(zhuǎn)讓大額的資產(chǎn)，就需要成立公司通過(guò)購(gòu)買合并的方式落實(shí)納稅籌劃。第三，不同的項(xiàng)目分別簽訂合同?，F(xiàn)階段，有很多房地產(chǎn)企業(yè)是通過(guò)銷售精裝房方式落實(shí)納稅籌劃，使得房屋銷售價(jià)格降低，從而減少土地增值稅和增值率。

（四）增加項(xiàng)目扣除額

在開(kāi)展土地增值稅納稅籌劃的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)對(duì)增加項(xiàng)目扣除額加強(qiáng)重視。首先，對(duì)小區(qū)內(nèi)相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)要加強(qiáng)重視，提高商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境進(jìn)行改善，從而使項(xiàng)目扣除額達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。其次，要區(qū)分開(kāi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用及管理費(fèi)用。其中，管理費(fèi)用指的就是期間費(fèi)用，無(wú)法作為土地增值稅扣除項(xiàng)目。而開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用指的是開(kāi)發(fā)、管理項(xiàng)目產(chǎn)生的費(fèi)用，屬于土地增值稅扣除，對(duì)土地增值稅的增值率和增值額有直接的影響。這就需要在開(kāi)展核算的時(shí)候，要盡可能的根據(jù)實(shí)際開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，對(duì)費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)?，納入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中，從而增加土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際在開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的時(shí)候，要結(jié)合自身的實(shí)際現(xiàn)狀，對(duì)貸款方式合理選擇，盡可能確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到增長(zhǎng)。

（五）會(huì)計(jì)核算階段納稅籌劃方案

首先，在日常開(kāi)展會(huì)計(jì)核算工作的時(shí)候，需要取得相應(yīng)的證明材料，比如票據(jù)、單證等，尤其是要及時(shí)收集整理成本類的資料，為后期清算土地增值稅做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作。其次，分門別類的核算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。對(duì)于普通商鋪或是非常普通的住宅，稅收政策的規(guī)定也大不相同，這就需要充分了解相關(guān)的政策。比如，普通的標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率如果沒(méi)有達(dá)到20%，就不需要繳納土地增值稅。這就需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在落實(shí)會(huì)計(jì)核算工作的時(shí)候，對(duì)不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分別進(jìn)行核算，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)要求分?jǐn)偘l(fā)生的成本費(fèi)用。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，隨著我國(guó)綜合實(shí)力的提高，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的深入，房地產(chǎn)企業(yè)在近些年實(shí)現(xiàn)了跳躍式的發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際在開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程中，想要實(shí)現(xiàn)持續(xù)性發(fā)展，就必須深入了解稅收法規(guī)、政策，結(jié)合開(kāi)發(fā)流程各階段，在確保依法納稅的前提下，制定相應(yīng)的納稅籌劃方案，增加項(xiàng)目扣除額，對(duì)稅費(fèi)成本進(jìn)行有效控制的基礎(chǔ)上，確保企業(yè)的利潤(rùn)達(dá)到最大化。財(cái)

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