公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用

方磊

摘要：縱觀中國(guó)會(huì)計(jì)制度及應(yīng)用的發(fā)展歷程，以過(guò)往信息作為計(jì)量基礎(chǔ)的歷史成本計(jì)量方式所存在的缺陷逐漸暴露，且不能夠很好地滿足中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與資本市場(chǎng)核算的需求，因此，公允價(jià)值這一計(jì)量方式應(yīng)運(yùn)而生。在此基礎(chǔ)上，本文首先分析了中國(guó)投資房地產(chǎn)利用公允價(jià)值模型的具體情況，然后，客觀系統(tǒng)分析這個(gè)計(jì)量模式在應(yīng)用過(guò)程中所存在的關(guān)鍵問(wèn)題以及所面臨的種種障礙，最后，在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，為中國(guó)投資房地產(chǎn)業(yè)公允價(jià)值計(jì)量的實(shí)施和應(yīng)用提供理論參考和實(shí)踐指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值；計(jì)量模式；投資性房地產(chǎn)；應(yīng)用

一、引言

中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化與波動(dòng)明顯，資本市場(chǎng)也是面臨著沖擊，這就導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格也受到波及，呈頻繁波動(dòng)的態(tài)勢(shì)。在這種背景下，過(guò)去使用的歷史成本計(jì)量方法無(wú)法滿足投資房地產(chǎn)管理的需要。公允價(jià)值計(jì)量模型很好地滿足了這一需求，可以根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)實(shí)時(shí)調(diào)整賬面價(jià)值。反過(guò)來(lái)，它可以更準(zhǔn)確地反映投資房地產(chǎn)價(jià)格水平波動(dòng)的真實(shí)情況。在此基礎(chǔ)上，中國(guó)財(cái)政部明確規(guī)定，企業(yè)可以在投資性房地產(chǎn)管理和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中自主選擇是否使用公允價(jià)值計(jì)量。然而，在過(guò)去十幾年中，公允價(jià)值計(jì)量模型在投資房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用似乎并不特別廣泛。

二、公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用問(wèn)題

中國(guó)自2007年起開(kāi)始實(shí)施投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，至今已有十多年的時(shí)間，但公允價(jià)值計(jì)量模式的實(shí)際應(yīng)用情況并沒(méi)有達(dá)到專家的預(yù)期，其推行與應(yīng)用的情況并不可觀。具體而言，自2007年以來(lái)，在經(jīng)營(yíng)投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司中，有超過(guò)90家公司使用歷史成本模型進(jìn)行計(jì)量。僅有不到10的上市公司嘗試使用公允價(jià)值的計(jì)量模式，雖然隨著時(shí)間的推移，該比例在呈緩慢上升趨勢(shì)，但是所占比例仍然很小。此外，通過(guò)分析財(cái)務(wù)報(bào)告，已知使用公允價(jià)值計(jì)量模型的上市公司部分未明確披露年度報(bào)告中確定公允價(jià)值的方法?？傊蕛r(jià)值計(jì)量模型在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用狀況并不是很好?；诖?，非常有必要深度全面地分析應(yīng)用過(guò)程中所存在的關(guān)鍵性問(wèn)題，以求后期有針對(duì)性地采取契合的措施進(jìn)行解決。

首先，公允價(jià)值計(jì)量模型的應(yīng)用過(guò)程存在更多限制。首先，公允價(jià)值計(jì)量模型的重要前提是企業(yè)需要持有投資性房地產(chǎn)，并在活躍的交易市場(chǎng)中擁有相同或相似的資產(chǎn)。需要提供相應(yīng)的證據(jù)材料來(lái)表明企業(yè)能夠獲得有關(guān)該資產(chǎn)在市場(chǎng)中的實(shí)時(shí)且具有可持續(xù)性的價(jià)值信息。就目前來(lái)講，公允價(jià)值的評(píng)估方式主要包含三種，一是市場(chǎng)法，二是重置成本法，三是收益法。但是，投資房地產(chǎn)指南沒(méi)有明確界定統(tǒng)一性的使用。接著，中國(guó)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展并不成熟，也就無(wú)法真正形成標(biāo)準(zhǔn)的主要市場(chǎng)，這就導(dǎo)致在進(jìn)行公允價(jià)值評(píng)估的過(guò)程中需要借助外部評(píng)估的結(jié)果，無(wú)形之中增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)成本壓力，這降低了企業(yè)在一定程度上應(yīng)用公允價(jià)值的主動(dòng)性。此外，投資房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)要求，無(wú)論企業(yè)的大規(guī)模投資性房地產(chǎn)，只能選擇一種計(jì)量模型進(jìn)行核算和計(jì)量。這在很大程度上限制了公司采用公允價(jià)值計(jì)量模型的可能性?？傊?，可以看出，投資性房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)存在的問(wèn)題嚴(yán)重阻礙了公允價(jià)值計(jì)量模型的實(shí)施和應(yīng)用。

其次，公允價(jià)值計(jì)量過(guò)程中的信息披露并不完全充分，也不及時(shí)。雖然現(xiàn)有指南已為公允價(jià)值披露流程制定了一些要求和指導(dǎo)方針。但是，根據(jù)現(xiàn)有的年度報(bào)告和上市公司的數(shù)據(jù)，系統(tǒng)的研究和分析發(fā)現(xiàn)有些上市公司沒(méi)有明確說(shuō)明使用公允價(jià)值模型計(jì)量過(guò)程中使用的公允價(jià)值確定方法。披露的公允價(jià)值不具有真實(shí)的可靠性。即使一些上市公司披露了年度報(bào)告中確定公允價(jià)值的方法，例如公允價(jià)值評(píng)估過(guò)程中使用的假設(shè)，具體參數(shù)等。但是，關(guān)于投資房地產(chǎn)商業(yè)信息的具體信息，如項(xiàng)目詳情、選址等信息都沒(méi)有披露，這無(wú)疑會(huì)使外部利益相關(guān)者對(duì)披露的公允價(jià)值的公允價(jià)值產(chǎn)生一定的疑慮。進(jìn)而使得投資者不能夠通過(guò)評(píng)估這一相關(guān)信息來(lái)判斷評(píng)估該家公司投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的真實(shí)有效性。

第三，公允價(jià)值計(jì)量模型的應(yīng)用沒(méi)有實(shí)際應(yīng)用指南。公允價(jià)值計(jì)量模型中有21類項(xiàng)目包含在中國(guó)頒布的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中。但是，擁有投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司在嘗試使用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)無(wú)法獲得相關(guān)的法律支持和應(yīng)用指導(dǎo)。這無(wú)疑會(huì)阻礙這一計(jì)量模式的運(yùn)用概率與使用范圍，甚至?xí)绊懫鋺?yīng)用的深入度，阻礙這個(gè)計(jì)量模式真正作用的發(fā)揮。同時(shí)，因?yàn)閲?yán)格的前提條件限制，擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，只有很小一部分真正在運(yùn)用公允價(jià)值這一計(jì)量模式進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，大多數(shù)公司依然依賴于以往所使用的歷史成本計(jì)量模式，不同公司計(jì)量模式的差異性，導(dǎo)致公司之間財(cái)務(wù)情況的橫向比較存在障礙，沒(méi)有可比性。此外，公允價(jià)值這一計(jì)量模式雖然在一定程度上能夠?qū)崟r(shí)反映市場(chǎng)價(jià)值且有很強(qiáng)的相關(guān)性，但是，這同時(shí)也會(huì)使得財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的波動(dòng)性很強(qiáng)。同時(shí)，企業(yè)在實(shí)際計(jì)量操作過(guò)程中，可能存在很多不合理與不規(guī)范的操作，可能存在改變測(cè)量模式的現(xiàn)象，這反過(guò)來(lái)使公允價(jià)值計(jì)量的最終結(jié)果成為可疑的。但是，中國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確要求企業(yè)在確定其投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模型后，不能隨意改變模型。具體來(lái)講，如果企業(yè)將以往所執(zhí)行的歷史成本模式轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，其在后期的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，不允許有逆方向的變更與轉(zhuǎn)換，防止會(huì)計(jì)處理的不科學(xué)性。

三、處理投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模型實(shí)施中存在的問(wèn)題

一是加強(qiáng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值計(jì)量模型的積極引導(dǎo)，增強(qiáng)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的積極主動(dòng)性。根據(jù)上述系統(tǒng)分析，對(duì)中國(guó)實(shí)施的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在公允價(jià)值計(jì)量模型中的應(yīng)用存在許多嚴(yán)格的前提和嚴(yán)格的限制。它采用會(huì)計(jì)處理的公允價(jià)值計(jì)量模型嚴(yán)重制約了投資性房地產(chǎn)的主動(dòng)性，但仍采用歷史成本計(jì)量模型進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。但是，公允價(jià)值計(jì)量模型具有歷史成本模型所不具備的優(yōu)勢(shì)，可以在一定程度上保證會(huì)計(jì)管理的質(zhì)量要求。同時(shí)，盡可能提高投資房地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)收入?；诖耍袊?guó)可以有權(quán)衡地、選擇性地針對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有關(guān)公允價(jià)值使用的限制條件進(jìn)行修正與改良，并充分發(fā)揮會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的導(dǎo)向作用，進(jìn)而鼓勵(lì)與支持企業(yè)借助公允價(jià)值這一計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)的會(huì)計(jì)處理?？傮w來(lái)講，如何通過(guò)改良與修正會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，使其真正地發(fā)揮引導(dǎo)作用與監(jiān)管作用，是處理上述問(wèn)題的關(guān)鍵。

二是進(jìn)一步提高投資性房地產(chǎn)企業(yè)公允價(jià)值評(píng)估信息披露的真實(shí)有效性和實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)。目前，在中國(guó)的投資房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，信息披露沒(méi)有詳細(xì)而準(zhǔn)確的要求，這在一定程度上導(dǎo)致了公司在信息披露過(guò)程中的隨意性。它嚴(yán)重影響了相關(guān)投資者通過(guò)獲取信息做出決策的可能性。因此，中國(guó)應(yīng)參考國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)一步完善和修訂與中國(guó)投資房地產(chǎn)企業(yè)公允價(jià)值相關(guān)的信息披露。具體而言，使用公允價(jià)值計(jì)量模型的企業(yè)需要以詳細(xì)，全面的方式披露相關(guān)信息，如具體確定公允價(jià)值。其所依據(jù)的前提假設(shè)、其所對(duì)應(yīng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)以及相關(guān)證據(jù)信息的來(lái)源等。倘若企業(yè)并沒(méi)有使用公允價(jià)值這一方式，也應(yīng)當(dāng)要求其在年報(bào)等相關(guān)資料中說(shuō)明為什么不能夠確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，進(jìn)而為各方的利益相關(guān)者尤其是投資者提供更為全面的決策參考信息。

三是盡可能提高投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和應(yīng)用指南。目前，上述分析發(fā)現(xiàn)，中國(guó)對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模型應(yīng)用的指導(dǎo)嚴(yán)重缺乏。這無(wú)疑給企業(yè)執(zhí)行帶來(lái)了一定的實(shí)施障礙，阻礙了公允價(jià)值計(jì)量模型的應(yīng)用擴(kuò)展和實(shí)施深度。但是，由于中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍然存在不確定性，相對(duì)不成熟，如果根據(jù)準(zhǔn)則對(duì)活躍市場(chǎng)或者類似房地產(chǎn)進(jìn)行分類的可能性并不大，因此，首要任務(wù)是完善投資性房地產(chǎn)的相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。此外，關(guān)于計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換，現(xiàn)有的準(zhǔn)則中嚴(yán)格規(guī)定不允許企業(yè)從公允價(jià)值模式向成本模式的轉(zhuǎn)化，進(jìn)而防止企業(yè)利用公允價(jià)值來(lái)操控利潤(rùn)。基于此，相關(guān)的準(zhǔn)則應(yīng)當(dāng)在這一方面進(jìn)行機(jī)動(dòng)性改進(jìn)，降低公允價(jià)值模式選擇的機(jī)會(huì)成本?？傮w來(lái)講，通過(guò)完善相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則使得投資性房地產(chǎn)企業(yè)能夠在計(jì)量模式選擇與轉(zhuǎn)換過(guò)程中科學(xué)化是實(shí)施過(guò)程中的關(guān)鍵。財(cái)

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