老舊小區(qū)加裝電梯存在的主要問題及對(duì)策分析

董樂明

摘 要：隨著中國(guó)逐漸進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人口迅速增加，沒有電梯的老舊小區(qū)老年人上下樓不便成為重要的現(xiàn)實(shí)問題。通過對(duì)老舊小區(qū)樓加裝電梯，可以有效解決年老體弱業(yè)主出行難等問題，并在一定程度上改善和提升住宅的居住品質(zhì)、完善住宅的使用功能、提高居民的生活質(zhì)量，因此，老舊小區(qū)加裝電梯有著積極的社會(huì)意義和經(jīng)濟(jì)意義。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū);加裝電梯;對(duì)策

中圖分類號(hào)：F294? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2020）32-0046-02

2019年6月19日國(guó)家召開了國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議提出，“部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，順應(yīng)群眾期盼改善居住條件?！睂?duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造，既是重大民生工程和發(fā)展工程，也是一步“穩(wěn)投資”的好棋，不僅可以改善和提升居民生活質(zhì)量，更可以有效帶動(dòng)投資，提升城市吸引力。改造老舊小區(qū)，其中一項(xiàng)重要工作就是為舊樓加裝電梯，這一舉措既滿足群眾期盼，又有利于拓展內(nèi)需促進(jìn)消費(fèi)，可以很大程度提升居民的生活幸福水平、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

一、老舊小區(qū)加裝電梯必要性分析

隨著老齡化社會(huì)日趨嚴(yán)重，越來越多的老年人不得不面對(duì)上下樓難題。給舊樓加裝電梯，是一個(gè)行之有效的解決辦法。以西安市為例，西安市現(xiàn)存舊樓3萬余棟，2/3沒有電梯。這些樓房建設(shè)年代久遠(yuǎn)，居住在這里的多為老年人。因?yàn)闆]有電梯，老年人上下樓極為不便，不少老人甚至成為了“懸空老人”，很少下樓。而給老舊小區(qū)加裝電梯就是一個(gè)讓老人們輕松“落地”的好辦法。

另外，舊樓沒有電梯，也給一些危重病人的救治工作增加了難度，像孕婦，以及腦溢血、心力衰竭、哮喘等病癥患者必須采用半臥在擔(dān)架上或固定在椅子上的方式抬下樓，不能背下樓。在病人發(fā)病時(shí)，既要爭(zhēng)分奪秒把病人送下樓，又要保證運(yùn)送安全，而若樓宇沒有電梯設(shè)備，此項(xiàng)任務(wù)難度極大，不利于病人的救治。

老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)民生工程，同時(shí)也是國(guó)家“穩(wěn)投資、促消費(fèi)”的一項(xiàng)重要舉措。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)需改造的老舊小區(qū)近17萬個(gè)，建筑面積約為40億平方米，涉及居民4 200萬戶，初步估算，我國(guó)城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可能高達(dá)4萬億元。舊樓加裝電梯投資周期短、資金周轉(zhuǎn)快，可迅速轉(zhuǎn)化為消費(fèi)能力，有利于穩(wěn)投資、促消費(fèi)。

老舊小區(qū)加裝電梯對(duì)改善和提升住宅的居住品質(zhì)、完善住宅的使用功能、提高居民的生活質(zhì)量，有著積極的社會(huì)意義。同時(shí)，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的準(zhǔn)確切入點(diǎn)，既能滿足民生期盼，有利于開拓內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)，又不會(huì)導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)，有利于推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

二、老舊小區(qū)加裝電梯難點(diǎn)分析

（一）業(yè)主訴求難以協(xié)調(diào)一致

給舊樓加裝電梯，老舊小區(qū)業(yè)主尤其是高樓層業(yè)主意愿強(qiáng)烈，但低樓層業(yè)主一般都積極性不高。由于低樓層業(yè)主不存在上下樓問題，有無電梯設(shè)備對(duì)其生活基本不造成影響。相反，低樓層業(yè)主考慮到采光、噪音、通風(fēng)等因素，往往不同意加裝電梯。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，加裝電梯須達(dá)到本單元或者本幢房屋專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意方可進(jìn)行。但在實(shí)際中，只要一戶反對(duì)，往往整個(gè)單元就沒法安裝電梯。這就導(dǎo)致雖然加裝電梯的呼聲很高，但真正能加裝完成的卻很少。以西安市為例，2000年之前建成的老舊小區(qū)超過3 800個(gè)，截至2019年3月，僅有11個(gè)小區(qū)加裝了65部電梯。如何協(xié)調(diào)好業(yè)主訴求，做通反對(duì)業(yè)主的思想工作，是擺在老舊小區(qū)加裝電梯工作前的門檻性問題。

（二）加裝電梯費(fèi)用難落實(shí)

業(yè)主是否愿意加裝電梯的另一個(gè)重要因素就是加裝電梯產(chǎn)生的費(fèi)用問題。老式住宅樓加裝電梯的費(fèi)用主要包括電梯設(shè)備、安裝和土建鋼結(jié)構(gòu)三部分，其中，電梯設(shè)備及安裝需約15萬元，電梯土建鋼結(jié)構(gòu)需約12萬元，加上施工等其他費(fèi)用，加裝一部電梯至少需要花費(fèi)30萬元。加建電梯的費(fèi)用從何而來，成為了老舊小區(qū)加裝電梯的第二大難題。

（三）辦理相關(guān)審批程序較為復(fù)雜

老舊小區(qū)加裝電梯的辦理規(guī)劃審批程序較為復(fù)雜，項(xiàng)目實(shí)施前，要對(duì)現(xiàn)有的住宅及周圍環(huán)境進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)，聯(lián)系設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)加裝電梯方案?；A(chǔ)性摸排工作完成后，要向規(guī)劃部門提交申請(qǐng)材料，等待審批結(jié)果。除此之外，加裝電梯還涉及住建、消防、質(zhì)監(jiān)等部門，加裝電梯的方案經(jīng)過所有相關(guān)部門審批通過后方可進(jìn)行。但是，電梯審批手續(xù)比較復(fù)雜且專業(yè)性較強(qiáng)，業(yè)主若無有效組織，加裝電梯過程中的聯(lián)系聯(lián)絡(luò)、準(zhǔn)備材料和辦理審批手續(xù)等相關(guān)工作就無從談起，工作就無法向前推進(jìn)。

（四）電梯日常維保如何保障

舊樓在加裝電梯之后還需要長(zhǎng)期的維修和保養(yǎng)。電梯屬于特種設(shè)備，所以它也同樣具有設(shè)備的特點(diǎn)，那就是三分制造，剩下的七分則需要依靠保養(yǎng)和維修[1]。另外，電梯每年都要在質(zhì)監(jiān)部門進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)，期間還有可能要更換部分零件。而實(shí)際情況是，老舊多層住宅多為單位家屬院，其中不少小區(qū)甚至連物業(yè)公司都沒有。電梯加裝完成后，如果沒有物業(yè)，隨后電梯的維護(hù)保養(yǎng)和管理問題由誰負(fù)責(zé)也是極為重要和需要妥善解決的問題。

三、解決老舊小區(qū)加裝電梯難問題的對(duì)策及建議

（一）創(chuàng)新管理規(guī)定，主動(dòng)協(xié)調(diào)溝通，具體問題具體分析

針對(duì)加裝電梯訴求協(xié)調(diào)難的問題，政府管理部門可嘗試出臺(tái)新規(guī)，給獲得2/3以上業(yè)主同意的加裝電梯申請(qǐng)小區(qū)發(fā)放規(guī)劃許可，不需要全部業(yè)主同意。小區(qū)建設(shè)者提交申請(qǐng)時(shí)，可同時(shí)附帶由街道出具的協(xié)商解決居民異議的承諾書，即發(fā)生信訪、矛盾時(shí)，街道承諾牽頭協(xié)調(diào)解決。這樣，既符合法律規(guī)定，又能主動(dòng)發(fā)揮基層管理組織作用，從管理層面給加裝電梯松綁。另一方面，街道管理部門、小區(qū)物業(yè)和居民鄰里可以聯(lián)合起來向反對(duì)業(yè)主做思想工作，陳述利弊，持續(xù)不斷地打理性牌、感情牌和耐心牌，逐步解決問題。最主要的是，老舊小區(qū)情況各異，業(yè)主訴求也各不相同，實(shí)際工作中應(yīng)具體問題具體分析，協(xié)調(diào)好業(yè)主訴求，跨出加建電梯的第一步。

（二）多渠道籌措資金，合理分?jǐn)傎M(fèi)用，創(chuàng)新投融資機(jī)制

加裝電梯，錢從哪里來？2019年6月19日國(guó)家召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了解決方案：“創(chuàng)新投融資機(jī)制。今年將對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補(bǔ)助資金。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對(duì)老舊小區(qū)改造的支持。運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與?！盵2]綜合各地實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，加裝電梯所需費(fèi)用可以由以下幾個(gè)方面組成。

第一，政府補(bǔ)貼。現(xiàn)在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市已經(jīng)針對(duì)老舊小區(qū)加裝電梯給出了優(yōu)惠政策。以西安市為例，2017年西安市下發(fā)了《西安市老舊住宅小區(qū)加裝電梯試點(diǎn)工作實(shí)施方案》，在城六區(qū)內(nèi)支持房屋產(chǎn)權(quán)單位和業(yè)主開展老舊小區(qū)加裝電梯工作，符合條件小區(qū)每部電梯將可得到15萬元的財(cái)政補(bǔ)貼。

第二，公共維修基金。住建部和財(cái)政部2015年發(fā)出通知：“未配備電梯的老舊住宅，符合國(guó)家和地方現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定的，可以使用維修資金加裝電梯?！?/p>

第三，業(yè)主分?jǐn)?。費(fèi)用分?jǐn)倯?yīng)本著“受益多、投入多”的原則，對(duì)電梯設(shè)備的采購(gòu)及安裝費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)俒3]。以西安市為例，西安市建委給出了指導(dǎo)性意見，提供了每層樓的分?jǐn)傁禂?shù)供參考。

第四，創(chuàng)新投融資機(jī)制。創(chuàng)新加裝電梯模式，運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與共同建設(shè)。西安市已有多個(gè)小區(qū)采取了“企業(yè)免費(fèi)安裝，業(yè)主有償使用”的加裝電梯模式，投資方式為企業(yè)免費(fèi)安裝，業(yè)主有償使用，等企業(yè)將成本和利潤(rùn)收回后將產(chǎn)權(quán)交給業(yè)主。

（三）簡(jiǎn)化審批程序，專事專人辦理，透明公開信息

政府可組織相關(guān)部門及專家研究制定老舊多層住宅電梯加裝管理政策，在滿足既有相關(guān)法律法規(guī)的前提下，盡可能簡(jiǎn)化審批流程，方便相關(guān)手續(xù)的辦理。另外，由于電梯審批手續(xù)的辦理相對(duì)復(fù)雜且專業(yè)性較強(qiáng)，小區(qū)物業(yè)和街道辦可聯(lián)合創(chuàng)立“專辦員”制度，由小區(qū)物業(yè)和街道辦安排加裝電梯專辦員，代辦電梯加裝過程中的全部審批手續(xù)，并實(shí)時(shí)向業(yè)主公開和公示相關(guān)審批信息，讓業(yè)主及時(shí)、全面地了解加裝電梯的全流程信息。

（四）完善物業(yè)功能，保障電梯維保，促進(jìn)良性發(fā)展

電梯加裝完成后，電梯的年檢、日常維保以及維修等工作需要給予一定的重視和關(guān)注。明確電梯運(yùn)行的費(fèi)用分擔(dān)方式是保證電梯的長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行的基礎(chǔ)[4]。和新小區(qū)一樣，老舊小區(qū)也要在物業(yè)費(fèi)中加收電梯運(yùn)行費(fèi)，這是保障電梯安全運(yùn)行的重要保障，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參考當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門指導(dǎo)價(jià)格。而對(duì)于沒有物業(yè)的老舊小區(qū)，應(yīng)完善小區(qū)物業(yè)管理功能，由物業(yè)公司對(duì)電梯進(jìn)行日常管理和維護(hù)，保證電梯的后續(xù)正常運(yùn)行。另一層面上，通過引入優(yōu)質(zhì)物業(yè)，通過二次開發(fā)和改造，提升小區(qū)居住環(huán)境，縮小與周邊新小區(qū)的差距，提升老舊小區(qū)房屋價(jià)值，促進(jìn)小區(qū)良性發(fā)展。

結(jié)語

老舊小區(qū)加裝電梯，是符合群眾期盼、利于拓展內(nèi)需促消費(fèi)，又不會(huì)導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)的重大民生項(xiàng)目，可取得穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生等一舉多得的效果。老舊小區(qū)加裝電梯要提速，關(guān)鍵在于協(xié)調(diào)好各方要素，尋找各方利益的最大公約數(shù)，靠政府托底，靠市場(chǎng)托舉，采取“政府引導(dǎo)+市場(chǎng)化運(yùn)作”的模式創(chuàng)新工作思路，這樣才能確保老舊小區(qū)電梯加裝工作的有效開展。

參考文獻(xiàn)：

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[3]? 郭成軍.老舊住宅加裝電梯工程實(shí)例分析[J].山西建筑，2018，42（12）：78-80.

[4]? 王健.老舊小區(qū)加裝電梯途徑探討[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2016，（7）：20-21.