房地產(chǎn)開發(fā)階段的納稅籌劃

陳德元

【摘 要】近年來，我國的城市化進(jìn)程加速，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也得到了快速成長。房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)占據(jù)經(jīng)營成本很高的比例，因此稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用也越來越大，逐漸成為企業(yè)管理中重要的工作內(nèi)容。如何針對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段進(jìn)行稅收籌劃，是文章的切入點(diǎn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);稅收籌劃;魯商置業(yè)

【中圖分類號】F299.233.42 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-0688（2020）07-0144-02

1 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收籌劃的理論淺析

1.1 稅收籌劃的定義

本文認(rèn)為稅收籌劃就是企業(yè)的相關(guān)人員，對于稅法進(jìn)行詳細(xì)且系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，熟悉相關(guān)的法律法規(guī)，對稅法中各項(xiàng)規(guī)定及稅率實(shí)施的范圍和特性進(jìn)行綜合運(yùn)用，在不違反稅法和其他法律的前提下，對企業(yè)中的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)交易事項(xiàng)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃與安排，從而達(dá)到降低企業(yè)整體稅負(fù)的目的，是一種具有風(fēng)險(xiǎn)性、規(guī)劃性、前瞻性的籌劃活動(dòng)。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在納稅方面具有的特點(diǎn)

（1）涉稅種類多。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營，涉及很多環(huán)節(jié)且開發(fā)和運(yùn)營的周期較長。從剛開始的準(zhǔn)備階段到開盤動(dòng)工，再到后期的銷售等環(huán)節(jié)，都涉及納稅，例如土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。

（2）開發(fā)周期長。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期通常需要一年甚至多年的時(shí)間，但是房地產(chǎn)企業(yè)的納稅項(xiàng)目的應(yīng)交稅費(fèi)不會(huì)因?yàn)殚_發(fā)周期過長而延期交稅，并且很多房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)售制，與之相應(yīng)的是稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)采取的是預(yù)收制納稅方式，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要預(yù)繳相應(yīng)的稅費(fèi)。

（3）應(yīng)交稅費(fèi)高。通常，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是一個(gè)資金密集的項(xiàng)目，涉及項(xiàng)目繁雜，與稅收有關(guān)的事項(xiàng)和種類也很多，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的稅費(fèi)數(shù)額巨大。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的主要階段

（1）方案選擇階段。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的條件及對項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)，提前分析和選定組織結(jié)構(gòu)形式和項(xiàng)目開發(fā)方式。處于此階段，選擇不一樣的開發(fā)模式會(huì)與不同的稅種產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，而不同的稅種關(guān)聯(lián)所帶依據(jù)的稅收政策也有很大的不同。

（2）建設(shè)階段。處于這一階段的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始實(shí)施項(xiàng)目，因?yàn)橐粋€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期相對較長，所以涉及大量的資金投入，這就導(dǎo)致很多籌資業(yè)務(wù)或者投資業(yè)務(wù)等相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂項(xiàng)目合同時(shí)，需要提早或者在建設(shè)過程中對應(yīng)交稅費(fèi)進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃。

（3）銷售階段。房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù)收款后一般會(huì)涉及企業(yè)所得稅、土地增值稅和增值稅。并且，大部分的開發(fā)項(xiàng)目在預(yù)售階段就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售了，所以在這一階段實(shí)施納稅籌劃同樣非常重要。

2 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段的稅收籌劃分析

2.1 籌資方式的稅收籌劃

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金籌集方式主要有以下幾種。

（1）企業(yè)自身資金的積累是由企業(yè)前期發(fā)展中的稅后未分配利潤逐年形成的，通過這一方式籌集的資金不會(huì)影響企業(yè)的控股權(quán)，但籌集效率較低，同時(shí)有雙重征稅的問題，相對其他籌集方式，稅負(fù)最重。

（2）從金融機(jī)構(gòu)處借款主要有利息支出，但是借款的利息可以在稅前扣除，沖減利潤，具有一定的節(jié)稅作用。

（3）企業(yè)內(nèi)部股東或員工籌資可以減少甚至減免個(gè)人所得稅。

根據(jù)以上分析可以發(fā)現(xiàn)，從金融機(jī)構(gòu)借款相對于其他方式來說是最優(yōu)的，不僅稅負(fù)小，還可以在一定程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際稅務(wù)負(fù)債。

2.2 建設(shè)期間的納稅籌劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)期間不一定都是由企業(yè)自己建造，在進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)，可供房地產(chǎn)企業(yè)選擇的建造方式有自己建造、代替別的企業(yè)建造房地產(chǎn)項(xiàng)目及與其他企業(yè)合作建造房地產(chǎn)項(xiàng)目。

代替別的企業(yè)建造房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，因?yàn)闆]有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的發(fā)生，只有代建行為的發(fā)生，所以屬于勞務(wù)合同的范疇，不適用土地增值稅的納稅范圍，同時(shí)不需要繳納契稅，因此具有節(jié)稅作用。

2.3 銷售期間的納稅籌劃

（1）增加對發(fā)票的管理力度。除了購買貨物或獲得商業(yè)服務(wù)外，房地產(chǎn)開發(fā)商需要獲得增值稅發(fā)票補(bǔ)償所得稅。以前，國家針對企業(yè)在購買貨物和服務(wù)時(shí)開具發(fā)票的管理不夠嚴(yán)格，因此房地產(chǎn)企業(yè)為了降低成本而向中小企業(yè)或小納稅人購買貨物。在增值稅取代商業(yè)稅之后，房地產(chǎn)開發(fā)商開始敦促供應(yīng)商在購買貨物和服務(wù)時(shí)及時(shí)開具增值稅發(fā)票，并在此過程中仔細(xì)挑選有能力的供應(yīng)商。從抵扣的角度來看，企業(yè)應(yīng)盡可能選擇能夠簽發(fā)特別增值稅發(fā)票的普通納稅人。

（2）增加精裝修的占比。在營業(yè)稅改增值稅之前，因?yàn)榫b修的房屋的對外出售價(jià)格比毛坯房要高，導(dǎo)致銷售精房屋需繳納的營業(yè)稅較高，提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的繳稅壓力。營業(yè)稅改增值稅后，因?yàn)閷Ψ课葸M(jìn)行裝修而購進(jìn)的原材料和勞務(wù)能憑借增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，從增值稅納稅籌劃的方面來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡量開發(fā)精裝修房屋，從而在增值稅方面起到一定的節(jié)稅效果。

3 魯商置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)階段案例分析

3.1 魯商置業(yè)股份有限公司基本情況介紹

魯商置業(yè)股份有限公司（簡稱魯商置業(yè)）是山東省商業(yè)集團(tuán)總公司控股的上市公司，注冊資金為10億元，近年來魯商置業(yè)完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目有“魯商花園住宅”“魯商城市廣場”“魯商生態(tài)別墅”3種，而這3種項(xiàng)目中最具代表性的“魯商城市廣場”項(xiàng)目，是在依靠山東省商業(yè)集團(tuán)總公司產(chǎn)業(yè)多樣化的背景下，將“銀座”品牌的大型購物廣場、商業(yè)步行街、辦公樓、高級商務(wù)場所、娛樂飲食、精裝修小面積住房進(jìn)行整合開發(fā)，建造一個(gè)極具特色的多種商業(yè)混合體。

3.2 魯商置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)階段的納稅籌劃

3.2.1 開發(fā)階段初期融資方式的選擇

2015年，魯商置業(yè)計(jì)劃要開發(fā)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，計(jì)劃全年投資40 000萬元，此時(shí)有兩種可選的籌資方案。①通過銀行等金融機(jī)構(gòu)籌集資金。從當(dāng)下的市場經(jīng)濟(jì)情況來看，在貸款利息會(huì)持續(xù)上漲的態(tài)勢下，資金利率為5%，擔(dān)保公司參與貸款項(xiàng)目后，擔(dān)保公司需要獲得的費(fèi)用成本是該筆貸款資金的2%。②股票籌資。2016年經(jīng)由多種可供選擇的途徑發(fā)行股票，每股為80元，共發(fā)行500萬股，籌資費(fèi)率為4%。根據(jù)相關(guān)的政策規(guī)定，股票利息及由此產(chǎn)生的紅利不可以高于15%，因此假設(shè)在2016年發(fā)行的股票，而這只股票的利率是12%，之后每年的股票利率是由企業(yè)在經(jīng)營期間所獲得的利潤確定的。

理論分析：上面所說的不同的籌資方式的選擇是由取得籌集資金所付出的成本決定的。在這里我們可以運(yùn)用資金成本率的概念，而資金成本率的字面意思也就是募集資金所付出的成本和籌集的總資金額的一個(gè)百分比。

通過股票進(jìn)行籌集資金：

資金成本率=40 000×12%/40 000×（1-4%）×100%=12.5%

按照股票利息及由其所產(chǎn)生的紅利最高不超過15%計(jì)算資金成本率為40 000×15%/40 000×（1-4%）x100%=15.63%。該結(jié)果代表在2016年，股息所得紅利在籌資金額扣除籌資費(fèi)后的占比為15.63%。

通過向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款：

資金成本率=40 000x5%×（1-20%）/40 000× （1-2%）×100%=4.1%

通過對上面的兩組數(shù)據(jù)的分析，能夠獲得較為直觀的結(jié)果：魯商置業(yè)進(jìn)行籌資時(shí)，選擇向銀行類金融機(jī)構(gòu)借款的籌資方式更適合企業(yè)。

3.2.2 在建房方式上盡量選擇節(jié)稅的方式

在魯商置業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的可行方案比選中，選擇由自己開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可供籌劃的空間較小，魯商置業(yè)選擇讓其他房地產(chǎn)商代替魯商置業(yè)建造或者與其他房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)等方式，可以節(jié)約一大筆應(yīng)交稅費(fèi)。

4 結(jié)語

本文主要探討和研究房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段的稅收籌劃，近年來在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段利用好稅收政策和規(guī)定進(jìn)行籌劃，可以節(jié)省稅費(fèi)支出，從而降低企業(yè)在營運(yùn)期間的成本支出，使企業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值最大化，因此房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃是非常重要且必要的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)階段會(huì)與各種稅種產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，因此建立一個(gè)符合企業(yè)經(jīng)營的科學(xué)、高效的稅收籌劃方案是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常運(yùn)營中必不可少的工作，是企業(yè)制定戰(zhàn)略和運(yùn)營過程中重要的一步，也是房地產(chǎn)企業(yè)得以長久發(fā)展的必要手段。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]凌菲.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃研究[D].蚌埠：安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)，2014.

[2]葛通.LD房地產(chǎn)開發(fā)公司稅收籌劃研究[D].?？冢汉Ｄ洗髮W(xué)，2016.

[3]黃林燕，龐珍珍.企業(yè)所得稅籌劃分析——以A房地產(chǎn)開發(fā)公司為例[J].中國市場，2016（8）.

[4]張吉純.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究[D].蘭州：蘭州大學(xué)，2016.

[5]楊瓊.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)防范[J].中外企業(yè)家，2016（35）.

[6]黎紅梅.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃[J].企業(yè)改革與管理，2016（6）.