我國長租公寓的融資租賃模式展望

郭維克

摘 要：為更好地促進(jìn)我國長租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展，擴(kuò)展其融資途徑，本文初步探究了長租公寓與融資租賃相結(jié)合的可能性。首先判斷出哪種租賃住房可以作為融資租賃的標(biāo)的物，并在此基礎(chǔ)上分析了長租公寓融資租賃的可行模式及其對應(yīng)的風(fēng)險，以期為融資租賃企業(yè)挖掘潛在市場機(jī)會提供參考。

關(guān)鍵詞：長租公寓 ?融資租賃 ?標(biāo)的物 ?模式

中圖分類號：F832 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2020）11（b）-042-02

2019年初，國家衛(wèi)計委發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報告2017》 （該報告是國家衛(wèi)健委流動人口數(shù)據(jù)平臺“數(shù)據(jù)資源”項下，研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)資源中的最新版）中提到，2016年中國流動人口達(dá)到2.45億，平均居留時間為5.7年;1980年后出生的新生代流動人口占比達(dá)到64.7%，且呈穩(wěn)步增長趨勢。新生代的年輕人，似乎并不著急買房置地，而是以租房的方式保障充裕的現(xiàn)金流以提高生活質(zhì)量（參見2019年3月，58同城、安居客和《每日經(jīng)濟(jì)新聞》旗下“鎂刻地產(chǎn)”聯(lián)合發(fā)布的《租房消費行為調(diào)查報告》）。當(dāng)然，近年來住房租賃市場的蓬勃發(fā)展，不僅得益于人口流動和觀念轉(zhuǎn)變，也與國家政策的扶持密切相關(guān)。

早在2015年，中央和地方就出臺政策鼓勵租購并舉。此后，在中央層面幾乎每年都有文件出臺要求加快發(fā)展租賃市場。特別是2017年末，住建部在2018年工作任務(wù)部署中明確指出，國家今后將重點發(fā)展長期租賃市場，重點支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)。資本對機(jī)會的嗅覺最為靈敏。在資本的熱情關(guān)注下，長租公寓（長租公寓是指租期在一個月以上的住宅租賃，由機(jī)構(gòu)統(tǒng)一運(yùn)營并提供物業(yè)服務(wù)和相關(guān)增值服務(wù)）、互聯(lián)網(wǎng)長租平臺以及其他業(yè)態(tài)陸續(xù)出現(xiàn)，伴隨著政策紅利迅速崛起。機(jī)構(gòu)房東B2C模式快速增長，在2018年出租房屋整體數(shù)量中占比約1/3。B2C模式的出租房中，形成具有一定規(guī)模品牌公寓的約為140萬間，占整體數(shù)量的2%左右，長租公寓市場有待開發(fā)，潛力巨大。

知名的頭部長租公司，近年來摸索出愈發(fā)清晰的商業(yè)模式，使得長租公寓風(fēng)險與收益的可預(yù)測性提高。加上2018年證監(jiān)會、銀保監(jiān)會先后發(fā)文鼓勵為住房租賃企業(yè)拓寬融資渠道（參見《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)[2018]30號），以及《中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于保險資金 參與長租市場有關(guān)事項的通知》（銀保監(jiān)發(fā)[2018]26號）），長租公寓吸引了資本市場越來越多的目光。目前長租公寓的主融資方式有三種：股權(quán)融資、債權(quán)融資和現(xiàn)金流融資。除已有的融資模式之外，行業(yè)也在探尋新的融資模式。能否以融資租賃的方式為長租公寓融資，是本文重點探討的內(nèi)容。

1 租賃住房作為融資租賃標(biāo)的物

長租公寓在融資租賃中的標(biāo)的可以是動產(chǎn)、不動產(chǎn)或租賃房屋的使用權(quán)。

我國現(xiàn)階段尚未就“融資租賃標(biāo)的物”形成清晰、完整、統(tǒng)一的概念，先界定出這一概念的內(nèi)涵，才可以判斷前述標(biāo)的物可否作為融資租賃的標(biāo)的物。

法律維度上，按效力級別看，法律層面的《合同法》和《物權(quán)法》沒有對融資租賃標(biāo)的物進(jìn)行界定。司法解釋中，《最高院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》強(qiáng)調(diào)了融資租賃合同必須具備“融資”與“融物”的雙重屬性。存在以下三個特征中的任意一個，沒有實際租賃物、租賃物所有權(quán)未從出賣人轉(zhuǎn)移至出租人或租賃物的價值明顯偏低無法起到對租賃債權(quán)的擔(dān)保作用，合同即屬借貸合同而非融資租賃合同，因為該合同中僅有資金空轉(zhuǎn)沒有融物屬性（參見《國泰租賃有限公司與山東鑫海投資有限公司、山東鑫海擔(dān)保有限公司等企業(yè)借貸糾紛》（2014）民二終字第109號）。但對無形資產(chǎn)是否等于“沒有實際租賃物”呢？目前尚無明確答案。

監(jiān)管維度上，部門規(guī)章層面，《金融租賃公司管理辦法》和《融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法 （征求意見稿）》中均規(guī)定，“適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)”。此處部門規(guī)章沒有與上位法產(chǎn)生沖突，在其管轄范圍內(nèi)適用，金融租賃公司和融資租賃公司（下文中將合稱為“融資租賃公司”）應(yīng)當(dāng)遵從租賃物必須為固定資產(chǎn)的規(guī)定?！肮潭ㄙY產(chǎn)”一詞，排除了無形資產(chǎn)作為租賃標(biāo)的物的可能。從房東處取得租賃房屋的使用權(quán)，屬于無形資產(chǎn)，所以租賃房屋使用權(quán)并非適格的融資租賃標(biāo)的。

綜上可知，長租公寓以融資租賃的模式進(jìn)行融資，標(biāo)的只能是動產(chǎn)、不動產(chǎn)，而不能是租賃房屋的使用權(quán)。當(dāng)標(biāo)的是動產(chǎn)時，長租公寓公司可以通過融資租賃來解決租賃住房中家具、家電等設(shè)備的購置，法律和監(jiān)管上沒有剛性阻礙。當(dāng)標(biāo)的是不動產(chǎn)時，雖然不動產(chǎn)租賃雖然常常因融資屬性過強(qiáng)，在法律上存在較高的被認(rèn)定為借貸關(guān)系的風(fēng)險，但實務(wù)中卻也廣泛存在針對廠房、商業(yè)地產(chǎn)、道路橋梁等融資案例。

2 長租公寓融資租賃的可行模式及風(fēng)險

我國長租公寓的運(yùn)營方式主要分為兩種：一是通過承租物業(yè)開展租賃業(yè)務(wù)，房源分散，例如鏈家自如、蛋殼公寓;二是由房地產(chǎn)開發(fā)商直接運(yùn)營，房源集中，知名的品牌有萬科泊寓、龍湖冠寓等。

當(dāng)融資租賃的標(biāo)的為動產(chǎn)時，融資租賃公司可以與任一運(yùn)營模式下的長租公寓公司合作。這類動產(chǎn)的融資租賃相對成熟，在此不加贅述。本文重點要討論的是長租公寓背景下對不動產(chǎn)進(jìn)行融資租賃。因標(biāo)的適格性問題的阻礙，融資租賃公司只能考慮與第二種模式運(yùn)營的長租公寓公司以不動產(chǎn)為標(biāo)的進(jìn)行融資租賃合作。筆者把這種情況下的融資租賃模式劃分為購買模式和開發(fā)模式兩大類。

在購買模式下，融資租賃公司直接購買已建成的存量住房（要注意在建的商業(yè)住宅，因尚未完工無法實現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)登記過戶，并不能作為租賃物），集中出租給長租公寓公司。長租公寓公司可以自由選擇想要購買的住房，就像其他租賃業(yè)務(wù)中承租人選擇標(biāo)的那樣，只不過此處的標(biāo)的變成了一批房子。購買模式下的融資租賃，可以成功消化市場上過剩的存量住房，甚至幫助消化長租公寓所屬的房地產(chǎn)開發(fā)商手中的存量住房，如圖1所示。

在開發(fā)模式下，融資租賃公司在土地環(huán)節(jié)即介入租賃住房供給，以售后回租的方式從地產(chǎn)開發(fā)商處取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，并委托住房建設(shè)企業(yè)開發(fā)建設(shè)。地產(chǎn)開發(fā)商旗下的長租公寓公司實際運(yùn)營該住房，出租所得收益用于支付融資租賃的租金和利息，如圖2所示。

2.1 信用風(fēng)險

信用風(fēng)險主要來源于長租公寓行業(yè)的整體信用風(fēng)險。首先是來自長租公寓行業(yè)產(chǎn)生的信用風(fēng)險。我國目前長租公寓行業(yè)尚處于發(fā)展階段，雖然大大小小的各種品牌長租公寓已經(jīng)上千家，但相對于監(jiān)控更為嚴(yán)格的房地產(chǎn)行業(yè)而言，長租公寓的相關(guān)規(guī)范與行業(yè)監(jiān)管較為寬松。進(jìn)入門檻較低，進(jìn)而導(dǎo)致了我國目前長租公寓中大部分都是以包租形式運(yùn)營，整體的長租公寓運(yùn)營平臺市場混亂，質(zhì)量也存在較大差異。因此，長租公寓行業(yè)的信用風(fēng)險水平整體較高。另外，較為優(yōu)質(zhì)的長租公寓運(yùn)營平臺，其后臺支持多為實力較強(qiáng)企業(yè)作為支撐，因此，其本身就已經(jīng)獲得了良好的融資渠道，極少甚至是不需要融資租賃方式獲取資金支持。而需要采取融資租賃方式融資的多是那些中小企業(yè)或者初步創(chuàng)業(yè)的長租公寓運(yùn)營企業(yè)，其本身實力較差，缺乏良好的信用，很容易受到市場大環(huán)境的沖擊，產(chǎn)生了融資租賃進(jìn)入長租公寓行業(yè)的較大風(fēng)險。

而同時，還存在長租公寓運(yùn)營過程中的消費信用風(fēng)險。長租公寓所面對的消費者主要是到城市中打工的群體，尤其以年輕人居多。因此，長租公寓所對應(yīng)的消費者本身存在消費實力不足或者難以償還租金等方面的風(fēng)險，而租金無法償還可直接導(dǎo)致長租公寓運(yùn)營平臺的收入水平。因此，這種來自運(yùn)營過程中所對應(yīng)的消費者也可能對融資租賃產(chǎn)生無法還款的風(fēng)險。

2.2 不動產(chǎn)融資租賃風(fēng)險

在以購買模式的長租公寓融資租賃中，融資租賃公司可能需要從分散的數(shù)個產(chǎn)權(quán)人手中取得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，過戶產(chǎn)生的稅費導(dǎo)致成本過高。如果將這部分稅費轉(zhuǎn)嫁到承租人企業(yè)，利潤微薄的長租公寓企業(yè)難以承受，將轉(zhuǎn)而選擇其他融資方式。

而在以開發(fā)模式的長租公寓融資租賃中，產(chǎn)權(quán)屬于融資租賃企業(yè)，而長租公寓運(yùn)營企業(yè)只負(fù)責(zé)運(yùn)營長租公寓。雖然長租公寓運(yùn)營企業(yè)背后有房地產(chǎn)開發(fā)商作為后臺支撐，但其畢竟只是房地產(chǎn)開發(fā)商的子公司，兩者屬于法律意義上完全獨立的法人，兩者債權(quán)債務(wù)獨立。在長租公寓運(yùn)營企業(yè)發(fā)生運(yùn)營困難時，融資租賃企業(yè)資金就可能產(chǎn)生無法收回資金的風(fēng)險，不動產(chǎn)的后期處置也是個問題。

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