論貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

謝紅

摘 要 我國住房體制進(jìn)行全面改革之后，房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)了迅速發(fā)展，在優(yōu)化居住環(huán)境、加強(qiáng)城鎮(zhèn)化建設(shè)以及推動(dòng)地方GDP增長等方面展現(xiàn)出了不可替代的作用，并逐漸演變成了我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的引擎?，F(xiàn)階段，人們?cè)谧》啃枨蠓矫娉掷m(xù)提高，進(jìn)而拉動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的增長。房價(jià)非合理性升高造成的各類負(fù)面效應(yīng)，妨礙了我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，并與居民可支配收入間差不斷增大，使改革開放帶來的紅利被蠶食，影響我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展?；诖?，我國央行一直致力于優(yōu)化貨幣政策，旨在限制不健康的房價(jià)增長。所以，厘清貨幣政策和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在的關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，是本文的研究重點(diǎn)。

關(guān)鍵詞 貨幣政策 房地產(chǎn)價(jià)格 波動(dòng)

當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度逐漸增快，各行業(yè)從無到有實(shí)現(xiàn)了飛躍。在此過程中，房地產(chǎn)行業(yè)具備極強(qiáng)的代表性，但房價(jià)出現(xiàn)的波動(dòng)卻暗含危機(jī)。作為推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)房屋價(jià)格持續(xù)升高，進(jìn)而加劇了市場投機(jī)的狀況，影響了普通民眾的正常生活，同時(shí)還對(duì)年輕一代的價(jià)值觀念造成了干擾，不利于國家相關(guān)政策效果的發(fā)揮。同時(shí)，美國出現(xiàn)次貸危機(jī)后，人們逐漸加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)泡沫問題的重視，房價(jià)并非代表地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展繁榮，而是危機(jī)的代名詞。

一、貨幣政策目標(biāo)

幣值穩(wěn)定、國際收支平衡、充分就業(yè)、經(jīng)濟(jì)增長是貨幣政策的四大目標(biāo)[1]。其中，經(jīng)濟(jì)增長和充分就業(yè)相輔相成、相互影響，當(dāng)經(jīng)濟(jì)狀況較為理想的時(shí)候，社會(huì)的產(chǎn)出量也更高，如此對(duì)勞動(dòng)力的需求也就更大，從而促使就業(yè)機(jī)會(huì)增多;而充分就業(yè)和幣值穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長和幣值穩(wěn)定、國際收支平衡和幣值穩(wěn)定之間卻存在一定的沖突。四大目標(biāo)不僅聯(lián)系密切，且又具有一定的矛盾，同時(shí)實(shí)現(xiàn)的可能性不大。

二、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

（一）貨幣的供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

貨幣供應(yīng)量指的是國家以維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)為目的存儲(chǔ)的貨幣量，涉及存款與現(xiàn)金貨幣兩方面。若存在通貨緊縮的狀況，國家就會(huì)立足于擴(kuò)張性貨幣政策增加對(duì)貨幣的供給，并且下調(diào)存款準(zhǔn)備金額，讓消費(fèi)者結(jié)合掌握的貨幣資金進(jìn)行消費(fèi)，進(jìn)而拉動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，如此一來房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。若產(chǎn)生通貨膨脹，政府則會(huì)憑借對(duì)緊縮性貨幣政策的實(shí)施，推動(dòng)房地產(chǎn)市場縮減。由此可見，貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格之間成正比關(guān)系。

（二）利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

利率是討論貨幣政策過程中必須重視的一點(diǎn)，對(duì)房貸成本的作用是其導(dǎo)致房價(jià)波動(dòng)的主要因素。本文將供需作為對(duì)象進(jìn)行了分析。其中，就供給而言，利率會(huì)對(duì)房屋建造成本產(chǎn)生直接影響，若利率提高，就會(huì)讓開發(fā)商融資成本升高。對(duì)此，開放商會(huì)采取降低投資幅度的方式，避免成本增多，進(jìn)而適當(dāng)減少房屋供應(yīng)，當(dāng)供需之間平衡性不足時(shí)，價(jià)格就會(huì)上漲，引起市場波動(dòng)。對(duì)于需求而言，利率上升會(huì)讓投資者成本增加，減少其可以利用的資金，縮減房屋需求和投資需求，進(jìn)而導(dǎo)致供需缺乏平衡性。因?yàn)楫?dāng)前相較于人均可支配收入，房地產(chǎn)市場的價(jià)格高出很多，這一替代效應(yīng)產(chǎn)生的作用比收入效應(yīng)大很多。由此可知，利用率和消費(fèi)者需求之間的關(guān)系呈反比，利用率越低，消費(fèi)者需求就會(huì)越大。綜上所述，利率主要立足于需求以及供給影響房屋價(jià)格，兩者相比之下，需求大于供給。

（三）信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

房地產(chǎn)市場的資金主要從銀行信貸資金而來，主要從銀行自有的資產(chǎn)、建設(shè)和購房貸款、抵押貸款方面影響房地產(chǎn)工序，進(jìn)而導(dǎo)致市場波動(dòng)的情況出現(xiàn)[2]。立足于現(xiàn)實(shí)角度展開分析可知，信貸資金主要向建設(shè)工程開發(fā)者和消費(fèi)者流動(dòng)。在寬松貸款政策面前，消費(fèi)者會(huì)認(rèn)為購房困難降低，進(jìn)而提升購房熱情，需求量也隨之增加，受供需理論的影響，進(jìn)而提高了價(jià)格。站在開發(fā)商角度進(jìn)行分析，增多貸款量，開發(fā)商會(huì)將投資范圍擴(kuò)大，從理論上來說，會(huì)改變供需，進(jìn)而造成價(jià)格發(fā)生變化，但其實(shí)房屋商品本身較為特殊，此商品彈性不大，因此基本上不會(huì)出現(xiàn)供需改變的問題。同時(shí)，開發(fā)商掌握足夠貸款的基礎(chǔ)上，表明其擁有充足的資金資源，所以會(huì)選擇高價(jià)拿地，讓整體開發(fā)成本提高，導(dǎo)致價(jià)格受到影響。在具體實(shí)踐過程中，開發(fā)商資金充足的基礎(chǔ)上，會(huì)傾向于級(jí)別更高的房產(chǎn)開發(fā)，這也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供需不平衡。立足于長遠(yuǎn)的角度，房地產(chǎn)商在判斷可以獲得利益的情況下，會(huì)慢慢開發(fā)新的房產(chǎn)，如此便會(huì)增加供應(yīng)量，降低房地產(chǎn)價(jià)格。

三、政策建議

從國家層面來說，我國房價(jià)增長速度快且較高等情況，并不符合實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長，作為人們密切關(guān)注的一大重要問題，房價(jià)問題需要引起各相關(guān)部門的高度重視，有效處理[3]。首先，對(duì)流通中的貨幣量進(jìn)行科學(xué)調(diào)控。此因素屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的重點(diǎn)?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場基本上采用的是貸款買房的方式，因此，銀行需要全方位、多層次調(diào)整基礎(chǔ)貨幣供應(yīng)量，同時(shí)建立健全貨幣監(jiān)管體系，對(duì)流通中的貨幣量和住房貸款數(shù)額進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，防止房價(jià)增高。其次，建立利率市場化體系。不僅要把房價(jià)方面的利率所發(fā)揮的調(diào)控作用納入考慮范圍，還應(yīng)考慮到房價(jià)帶給利率的影響，借助多樣化的方式明確房價(jià)方向影響作用系數(shù)，同時(shí)與多元化利率和貨幣政策消除影響相結(jié)合，以便根據(jù)利率精準(zhǔn)調(diào)控房價(jià)。

另外，立足于地區(qū)政府角度，最近幾年，我國大部分地區(qū)的房價(jià)增長速度較快，尤其是沿海地區(qū)，相較于當(dāng)?shù)谿DP的增長速度來說，房價(jià)增長速度要高很多，不僅需要借助當(dāng)?shù)卣牧α浚贫ㄩL期合理的貨幣政策調(diào)控，同時(shí)和國家宏觀調(diào)控相比，當(dāng)?shù)卣€應(yīng)運(yùn)用各種各樣的政策切實(shí)解決房價(jià)問題。

（一）加快房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)

在我國國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)著極為重要的位置。新形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型十分關(guān)鍵，各地區(qū)政府需要建立科學(xué)的獎(jiǎng)懲制度，給予房地產(chǎn)行業(yè)引導(dǎo)，使其積極轉(zhuǎn)型，最大化控制成本，建立品質(zhì)高且更加環(huán)保的住宅。借助政策手段監(jiān)管房產(chǎn)行業(yè)，確保其內(nèi)部競爭的健康，以免開發(fā)商惡意抬高價(jià)格[4]。

（二）實(shí)行地方差異化貨幣政策

立足于各地區(qū)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，構(gòu)建與房地產(chǎn)相契合的貨幣政策。如針對(duì)環(huán)渤海以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，政府需要制定相應(yīng)的政策，保證房價(jià)增長的合理性，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長速度相符。對(duì)經(jīng)濟(jì)較為落后的地區(qū)，政府需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，進(jìn)而刺激經(jīng)濟(jì)增長，同時(shí)劃分區(qū)域，向當(dāng)?shù)厝嗣裉峁┝畠r(jià)的住房，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和保障居民生活兩不誤。

（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)的立法力度

新形勢(shì)下，人們開始選擇投機(jī)性購房，以獲得較大的利益，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高，同時(shí)各地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展缺乏平衡性。針對(duì)這一情況，政府要積極立法，抑制投機(jī)性需求，為房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

四、結(jié)語

貨幣政策出現(xiàn)任何轉(zhuǎn)變均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生巨大影響，房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為貨幣政策的風(fēng)向標(biāo)。所以，我們需要給予貨幣政策更多的關(guān)注，結(jié)合貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康發(fā)展。同時(shí)，需重視對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場存在的各類缺陷進(jìn)行彌補(bǔ)，避免房價(jià)產(chǎn)生不良上漲的狀況，使之保持正常、合理發(fā)展。

（作者單位為蘆溪縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）

參考文獻(xiàn)

[1] 杜強(qiáng).雙重屬性視角下貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2018，34（05）：139-142.

[2] 王靜，陳曉杰，王婧怡.貨幣政策對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響——以武漢市房地產(chǎn)為例[J].商情，2018（02）：99-100.

[3] 劉鑫，陳學(xué)軍.影子銀行與貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究[J].中國證券期貨，2020（3）：98-99.

[4] 袁野.貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控的影響分析[J].大眾投資指南，2019（06）：75-76.