房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展耦合協(xié)調(diào)度評(píng)價(jià)

摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)是否協(xié)調(diào)發(fā)展對(duì)城市的發(fā)展具有重要影響。蘇州作為長(zhǎng)三角的重要城市之一，受上海等高房?jī)r(jià)城市外溢影響突出?；诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性，構(gòu)建兩者之間的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展度模型和相對(duì)發(fā)展度模型，定量評(píng)價(jià)蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展二者之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本處于磨合和協(xié)調(diào)階段，但系統(tǒng)間的相對(duì)發(fā)展度近些年已在房地產(chǎn)市場(chǎng)超前于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的臨界值附近徘徊。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展;耦合協(xié)調(diào)度;蘇州市

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）11-0014-20

收稿日期：2020一10一11

1引言

房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系一直是國(guó)內(nèi)外學(xué)者研究的熱點(diǎn)課題。國(guó)外對(duì)二者關(guān)系的觀點(diǎn)經(jīng)過四個(gè)發(fā)展階段：第一階段認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一種社會(huì)性支出的福利保障，無法推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。隨著凱恩斯經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)廣泛傳播。第二階段認(rèn)為房地產(chǎn)投資可以反作用于經(jīng)濟(jì)周期的觀點(diǎn)被提出，學(xué)者開始使用數(shù)據(jù)進(jìn)行量化研究，進(jìn)一步驗(yàn)證房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用。第三階段的觀點(diǎn)跳出了單向研究的局限性，提出房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)間是雙向互動(dòng)關(guān)系。第四階段，將經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同作為影響因素加入到研究當(dāng)中，探討不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)的房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系。國(guó)內(nèi)相關(guān)研究起步較晚，自改革開放后、特別是房地產(chǎn)迅速發(fā)展之后相關(guān)研究才日趨豐富，研究主要通過數(shù)理模型進(jìn)行分析以及從要素角度研究二者之間的互動(dòng)關(guān)系，研究結(jié)果集中認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有較強(qiáng)關(guān)聯(lián)性。然而，關(guān)于二者之間的發(fā)展是否協(xié)調(diào)鮮有研究涉及，是目前研究的薄弱環(huán)節(jié)。

蘇州市地處長(zhǎng)三角中心地帶，是揚(yáng)子江城市群重要組成部分。自改革開放以來，蘇州市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地場(chǎng)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)總量都有了較大增長(zhǎng)，2019年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值19235.8億元，以占全國(guó)0.09%的土地面積和0.77%的人口創(chuàng)造了全國(guó)近2%的地區(qū)生產(chǎn)總值，居城市排名第6位。正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的耦合規(guī)律，能為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)和制定政策提供重要依據(jù)，促進(jìn)蘇州市的健康可持續(xù)發(fā)展。因此，研究蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

基于上述背景，本文將構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展耦合協(xié)調(diào)分析的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，以蘇州市為研究單元，利用蘇州市2008年至2019年間房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)，結(jié)合耦合協(xié)調(diào)模型，對(duì)蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)的協(xié)凋發(fā)展關(guān)系進(jìn)行分析和探討。

2研究方法

2.1指標(biāo)體系構(gòu)建

按照系統(tǒng)性、科學(xué)性和可獲取性原則，結(jié)合蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及已有研究成果，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)分為市場(chǎng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)特征兩部分，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房屋施工面積、房屋竣工面積、房屋銷售面積、商品房銷售額、房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重和竣工住宅面積占竣工房屋面積比重指標(biāo);城市經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)由經(jīng)濟(jì)規(guī)模結(jié)構(gòu)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)構(gòu)成，包括地區(qū)生產(chǎn)總值、GDP增長(zhǎng)率、第三產(chǎn)業(yè)比重、公共預(yù)算收入、公共預(yù)算支出、人均GDP、建成區(qū)面積、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)人口失業(yè)率和城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位在崗職工平均工資，如表l所示。本文所需數(shù)據(jù)由《蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒》提供。

2.2數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化

為確保不同屬性指標(biāo)之間具有可比性，本文對(duì)所有評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行無量綱化處理，處理公式為：

公式中的f代表年份j為評(píng)價(jià)指標(biāo)序號(hào)，xi為指標(biāo)原始數(shù)據(jù)，rij為指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值，min（xi）和max（xj）分別代表第i個(gè)指標(biāo)的最小值和最大值。經(jīng)過無量綱化處理，全部指標(biāo)取值范圍為[0.1，1]。

通過熵值法的計(jì)算和AHP層次分析法的修正，得到各指標(biāo)的綜合權(quán)重。

2.3模型構(gòu)建

耦合協(xié)調(diào)度是一個(gè)源于物理學(xué)，用于測(cè)度兩個(gè)或兩個(gè)以上系統(tǒng)間的關(guān)系、刻畫系統(tǒng)間發(fā)展?fàn)顩r的容量耦合系統(tǒng)模型。房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展是兩個(gè)彼此獨(dú)立又相互作用的系統(tǒng)，本文將采用耦合協(xié)調(diào)度模型進(jìn)行分析。

（1）耦合度模型

耦合度表示系統(tǒng)間的相互作用關(guān)系。具體計(jì)算公式如（2）：

C= 2{Rt×Et/[（Rt+Et）（Rt+Et）]）1/k （2）

式（2）中，C表示耦合度，K為調(diào)節(jié)系數(shù)。R和E分別表示房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)和城市經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)指標(biāo)體系評(píng)價(jià)值?；诮?jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展原則，本文將調(diào)節(jié)系數(shù)設(shè)為2，即房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展同等重要。

（2）耦合協(xié)調(diào)度模型

耦合度可以表示系統(tǒng)間的相互作用程度，但不能說明系統(tǒng)間是高水平的相互促進(jìn)或低水平的相互制約。耦合協(xié)調(diào)度表示系統(tǒng)間的協(xié)調(diào)配合情況，包括系統(tǒng)間的相互作用程度強(qiáng)弱及系統(tǒng)間良性耦合程度大小，即系統(tǒng)間是高水平的相互促進(jìn)或低水平的相互制約。

耦合協(xié)調(diào)度模型計(jì)算公式為式（3）：

（3）

式（3）中，a和B分別表示房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的待定系數(shù)。D越大，表示系統(tǒng)間協(xié)調(diào)發(fā)展越和諧，D越小，表示系統(tǒng)問發(fā)展失調(diào)越嚴(yán)重。

（3）系統(tǒng)相對(duì)發(fā)展度模型

耦合協(xié)調(diào)度模型可以評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展水平，但難以表示兩個(gè)系統(tǒng)的相對(duì)發(fā)展?fàn)顩r，因此，本文引入相對(duì)發(fā)展度模型表示房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的相對(duì)發(fā)展度系數(shù)U，即式（4）：

U=Rt/Et

2.4耦合協(xié)調(diào)發(fā)展階段

根據(jù)耦合協(xié)調(diào)度D，并結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)展度系數(shù)，借鑒現(xiàn)有研究成果，將房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展耦合協(xié)調(diào)類型劃分為四個(gè)階段：低耦合階段、拮抗階段、磨合階段和協(xié)調(diào)階段。如表2所示。

3蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)度分析

3.1研究區(qū)概況

蘇州市作為江蘇省下轄地級(jí)市，截止到2019年底，全市下轄5個(gè)區(qū)、代管4個(gè)縣級(jí)市，總面積8657平方千米，常住人口1075萬人，戶籍人口723萬人。2018年12月，蘇州入選2018年中國(guó)大陸最佳地級(jí)城市第1名，創(chuàng)新力最強(qiáng)的30個(gè)城市第3名，2018中國(guó)最佳旅游目的地城市第3名。白1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展。蘇州作為長(zhǎng)i角重要中心城市之一，受上海、南京和杭州等高房?jī)r(jià)城市的房?jī)r(jià)溢出效應(yīng)影響較大。

在房地產(chǎn)投資總量方面，蘇州市2000年房地產(chǎn)投資額為61億元，2019年為2687億元，為2000年的40余倍。蘇州市GDP和房地產(chǎn)投資額發(fā)展趨勢(shì)基本一致，如圖2019年達(dá)19236億元，且增長(zhǎng)相對(duì)平穩(wěn)，如圖1所示。

根據(jù)寧建華（ 2010）對(duì)房地產(chǎn)投資強(qiáng)度的定義，當(dāng)投資強(qiáng)度大于2，則認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，導(dǎo)致投機(jī)行為增多，剛需家庭需求得不到滿足。蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資強(qiáng)度一直維持在一個(gè)較低水平，根據(jù)指標(biāo)判斷標(biāo)準(zhǔn)可得蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不存在泡沫，如圖2所示。

從房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)來看，蘇州市住宅投資一直占據(jù)房地產(chǎn)投資的絕對(duì)主體位置。2005年之后，隨著人民生活水平提高，需求越來越多樣化，非住宅類投資規(guī)模逐漸擴(kuò)大，并逐漸維持在一個(gè)平穩(wěn)的水平，如圖3所示。

依照前文確定的權(quán)重及對(duì)應(yīng)無量綱化指標(biāo)計(jì)算得出2008年至2018年蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合指數(shù)，并繪制出綜合指數(shù)發(fā)展變化圖，如圖4所示。據(jù)圖4可知，2008年至2018年內(nèi)，蘇州經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)，僅2013年出現(xiàn)下降情形;相比經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)波動(dòng)較大，呈波動(dòng)性上升趨勢(shì)，其中2010年、2017年和2018年下降趨勢(shì)明顯。

3.2蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的耦合協(xié)調(diào)度分析

為了探求房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展兩個(gè)子系統(tǒng)對(duì)耦合協(xié)調(diào)度的影響，本文根據(jù)兩個(gè)子系統(tǒng)在貢獻(xiàn)份額不同的三種情形下（a=1/3.B=2/3;d =1/2，B=1/2;a=2/3，p=1/3）計(jì)算出3個(gè)不同數(shù)值的房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展耦合協(xié)調(diào)度，類型劃分和測(cè)算結(jié)果變化情況，如表2和圖5所示。

根據(jù)表2，從3種不同貢獻(xiàn)份額情形下的耦合結(jié)果來看，雖然大小稍有不同，但其變化趨勢(shì)是一致的。說明房地產(chǎn)投資與城市經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)度受兩個(gè)子系統(tǒng)貢獻(xiàn)份額的影響很小。因此，由于不同貢獻(xiàn)額度的差異所引起的耦合協(xié)調(diào)度差異將不再是本文分析的重點(diǎn)，而將耦合協(xié)調(diào)度在2008-2018年的變化趨勢(shì)分析作為重點(diǎn)。

結(jié)合耦合協(xié)調(diào)系數(shù)及系統(tǒng)相對(duì)發(fā)展度模型，將房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展耦合協(xié)調(diào)狀況劃分為四大階段12個(gè)類型。蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展耦合協(xié)調(diào)度呈現(xiàn)持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，相比房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展系統(tǒng)發(fā)展更平穩(wěn)。

從系統(tǒng)耦合協(xié)調(diào)度角度考慮，可將系統(tǒng)進(jìn)一步細(xì)分為兩個(gè)階段：

第一階段（2008-2015年）：該階段蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于磨合階段，從低水平的磨合逐漸向協(xié)調(diào)階段靠攏。

第二階段（2016-2018年）：該階段蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入?yún)f(xié)調(diào)階段，且隨年份遞增持續(xù)向更高水平的協(xié)調(diào)階段發(fā)展。

從系統(tǒng)相對(duì)發(fā)展度角度考慮，可將系統(tǒng)分為三個(gè)類型：類型一為2008年、2010年和2011年，該時(shí)期的系統(tǒng)相對(duì)發(fā)展度低于0.85，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展滯后于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成制約。類型二為2012年至2015年、2017年，該時(shí)期的系統(tǒng)相對(duì)發(fā)展度維持于中等水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展同步于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，形成推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好推力。類型三為2009年和2016年，該時(shí)期的系統(tǒng)相對(duì)發(fā)展度高于1.15，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展超前于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響。

4結(jié)論與討論

研究表明：（1） 2000-2018年蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)。（2）通過投資強(qiáng)度評(píng)價(jià)指標(biāo)，2000-2018年蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資強(qiáng)度一直維持在較低水平，整體不存在泡沫現(xiàn)象。（3） 2000-2018年蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)比例隨人民生活需求逐漸優(yōu)化，并趨向平穩(wěn)。（4） 2008-2019年蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展系統(tǒng)耦合協(xié)調(diào)度逐年提高，由磨合階段進(jìn)入?yún)f(xié)調(diào)階段，并持續(xù)向更高水平的協(xié)調(diào)度發(fā)展。（5）從整體來看，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)未對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生滯后影響，2008-2011年間，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展稍滯后于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但2012年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展同步于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生助推效應(yīng)。（6）隨時(shí)間推移，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)的相對(duì)發(fā)展度整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，近年來多次出現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展超前于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)象，該現(xiàn)象將影響城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

蘇州作為長(zhǎng)三角地區(qū)重要城市之一，受上海等城市的房?jī)r(jià)溢出效應(yīng)顯著。本文在對(duì)蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，構(gòu)建耦合協(xié)調(diào)模型及相對(duì)發(fā)展模型，對(duì)蘇州市2008年至2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)度的動(dòng)態(tài)演變趨勢(shì)進(jìn)行分析，具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

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作者簡(jiǎn)介：向丹，重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院碩士研究生。