河南省農(nóng)村房地一體確權(quán)登記實(shí)踐

孟麗艷 路曉明 邵衛(wèi)東

摘要：隨著農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革力度的加大，河南省農(nóng)村房地一體的確權(quán)登記工作取得了很大的發(fā)展，但在具體的開展過程中依然面臨諸多問題。基于此，從數(shù)學(xué)基礎(chǔ)、權(quán)籍調(diào)查、登記發(fā)證等方面分析了農(nóng)村房地一體化項(xiàng)目確權(quán)登記問題，并提出針對(duì)性的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房地一體;確權(quán)登記;問題;對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（ 2020） 11-0077-79

收稿日期：2020-08-12

河南省農(nóng)村房地一體確權(quán)登記是省委省政府深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、深化農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的重要基礎(chǔ)性工作。以縣（市、區(qū)）為單位，以全省宅基地和集體建設(shè)用地地籍（權(quán)籍）調(diào)查成果為基礎(chǔ)，全面查清集體所有土地上的未經(jīng)登記的房屋等建筑物、構(gòu)筑物權(quán)籍情況;全面查清新增的宅基地和集體建設(shè)用地及地上房屋權(quán)籍情況，制作房地一體的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果，按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》首次登記的規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。當(dāng)前河南省各縣（市、區(qū)）確權(quán)登記工作進(jìn)展相對(duì)順利，但也暴露出一些問題。筆者依據(jù)確權(quán)登記工作流程對(duì)各項(xiàng)目實(shí)施單位反饋的問題進(jìn)行梳理研究，確保了登記工作的準(zhǔn)確性和合法性。

1農(nóng)村房地一體確權(quán)登記存在的問題

1.1數(shù)學(xué)基礎(chǔ)不統(tǒng)一

按照國家要求，在進(jìn)行確權(quán)登記時(shí)平面坐標(biāo)系統(tǒng)需采用2000國家大地坐標(biāo)系，高程系統(tǒng)需采用1985國家高程基準(zhǔn)，投影類型需采用“高斯一克呂格投影”，30分帶。

河南省位于中國中東部，界于北緯31°23一36°22、東經(jīng)110°21' -116°39之間，按照標(biāo)準(zhǔn)3。分帶需跨越109°、111°、114°、117°四個(gè)中央子午經(jīng)線。處在分帶交界處的部分縣（市、區(qū)）會(huì)出現(xiàn)以下問題：為使坐標(biāo)系統(tǒng)變形最小，權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)往往采用地方獨(dú)立坐標(biāo)系，而不是標(biāo)準(zhǔn)的2000國家大地坐標(biāo)系;在實(shí)際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于行政區(qū)劃的調(diào)整，使得某行政區(qū)劃調(diào)整前后采用不同的中央經(jīng)線，造成權(quán)籍信息與登記平臺(tái)坐標(biāo)系統(tǒng)不符的情況。

1.2權(quán)籍調(diào)查復(fù)雜性

農(nóng)村房地一體確權(quán)登記權(quán)籍調(diào)查包括權(quán)屬調(diào)查和權(quán)籍測(cè)量;具體的內(nèi)容包括在核實(shí)已完成的宅基地和集體建設(shè)用地權(quán)籍調(diào)查成果的基礎(chǔ)上，補(bǔ)充進(jìn)行其上附著的、未登記的房屋等建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)籍調(diào)查;對(duì)新增的宅基地、集體建設(shè)用地和其上附著的房屋等建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行房地一體的權(quán)籍調(diào)查;提交符合不動(dòng)產(chǎn)登記要求的表、冊(cè)、圖、數(shù)等權(quán)籍調(diào)查成果。

在項(xiàng)目反饋中較多的是權(quán)籍測(cè)量中的界址點(diǎn)測(cè)量，這是農(nóng)村土地勘測(cè)定界的核心工作，能夠解決當(dāng)前農(nóng)村土地承包位置不明、面積不準(zhǔn)等問題。對(duì)于界址點(diǎn)精度的要求，在規(guī)范中明顯界址點(diǎn)精度和隱蔽界址點(diǎn)的精度是不同的，但在實(shí)際實(shí)施中，明顯界址點(diǎn)和隱蔽界址點(diǎn)很難界定，并且隨著技術(shù)的發(fā)展和現(xiàn)場(chǎng)的變化，存在兩者狀態(tài)相互轉(zhuǎn)換的問題，精度難以準(zhǔn)確定位;原使用權(quán)確權(quán)登記中宗地界址線性質(zhì)發(fā)生變化（比如墻體和圍墻的交界處），在其變化的地方調(diào)查界址時(shí)對(duì)界址點(diǎn)的設(shè)置問題，這使得界址點(diǎn)的精度及設(shè)置存在不規(guī)范的問題。

1.3房屋面積計(jì)算

在進(jìn)行房屋面積計(jì)算時(shí)，會(huì)遇到計(jì)算全部面積、計(jì)算一半面積、不計(jì)算面積等復(fù)雜且不易判別的情況，多數(shù)為調(diào)查人自主把握的情況，會(huì)出現(xiàn)不同人調(diào)查不同結(jié)果的情況。更有些特殊的宅基地和房屋，例如在一些靠山的地區(qū)存在的窯洞，在進(jìn)行面積測(cè)量或繪制圖形時(shí)存在困難，大部分窯洞都不在農(nóng)村集體土地使用權(quán)的范圍內(nèi)，有些窯洞是現(xiàn)有住宅的延伸并且有人居住，內(nèi)部形狀不規(guī)則，實(shí)際測(cè)量存在困難;對(duì)于地下是窯洞且有人居住，地上是不同權(quán)利人的住宅或村集體的道路等情況，在圖形繪制時(shí)存在壓蓋的情況。

1.4登記發(fā)證時(shí)的問題

在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記時(shí)，對(duì)登記要件有明確的規(guī)定。但基于我國農(nóng)村房屋的特殊情況、歷史遺留問題等，部分登記要件缺失，在實(shí)地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，存在很多沒有宅基證或者其他權(quán)屬來源證明材料的宅基地;有些地區(qū)由于時(shí)間跨度大，歷史變革多，檔案資料缺乏等造成的土地權(quán)屬糾紛難以解決，個(gè)別違法用地處理不及時(shí)，一些土地權(quán)屬糾紛雙方難以提供確鑿的土地權(quán)屬證據(jù)，有些多年的權(quán)屬糾紛案件至今還懸而未決，造成土地登記無法進(jìn)行。另外，一戶多宅也是在調(diào)查的過程中最為常見的情況，由于歷史原因一些農(nóng)戶存在一家占有兩處或者多處以上宅基地，并且在這些宅基地上還建有房屋，這些農(nóng)戶是強(qiáng)烈要求對(duì)房屋進(jìn)行登記的，但這明顯違反了《土地管理法》的要求。

2解決辦法

2.1數(shù)學(xué)基礎(chǔ)的統(tǒng)一

我國自2008年7月1日起，啟用2000國家大地坐標(biāo)系，過渡期為8到10年。自然資源部確定，2018年7月1日后，自然資源系統(tǒng)將全面使用2000國家大地坐標(biāo)系。

根據(jù)要求，平面坐標(biāo)系統(tǒng)采用2000國家大地坐標(biāo)系，高程系統(tǒng)采用1985國家高程基準(zhǔn)，投影類型采用高斯一克呂格投影，30分帶;長(zhǎng)度變形不符合要求時(shí)，按照規(guī)定建立基于2000國家大地坐標(biāo)系的相對(duì)獨(dú)立的平面直角坐標(biāo);對(duì)于權(quán)籍信息與登記平臺(tái)坐標(biāo)系統(tǒng)不符的情況，應(yīng)當(dāng)將該區(qū)域的權(quán)籍信息坐標(biāo)系統(tǒng)通過轉(zhuǎn)換中央子午線的形式轉(zhuǎn)換至登記平臺(tái)所采用的坐標(biāo)系統(tǒng)，以保證空間數(shù)據(jù)與平臺(tái)坐標(biāo)系統(tǒng)的一致性。

2.2權(quán)籍調(diào)查的完善

權(quán)籍測(cè)量中，界址點(diǎn)是指宗地權(quán)屬界線的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即拐點(diǎn)，它是標(biāo)定宗地權(quán)屬界線的重要標(biāo)志。對(duì)于明顯界址點(diǎn)的界定以人員可以到達(dá)的點(diǎn)位為準(zhǔn)，其他的可判定為隱蔽界址點(diǎn)，并嚴(yán)格按照權(quán)籍測(cè)量規(guī)范要求的界址點(diǎn)精度（見表1）。

作為工作基礎(chǔ)的各類數(shù)據(jù)庫成果和農(nóng)村集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證成果的質(zhì)量、種類、數(shù)量與相關(guān)技術(shù)細(xì)則差距較大的，國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合本次權(quán)籍調(diào)查，通過增加工作量的方式，按照相關(guān)技術(shù)細(xì)則的要求，予以糾正、完善。

2.3房屋面積的計(jì)算

對(duì)于現(xiàn)狀宅基地面積與老土地證不一致的情況，如果現(xiàn)狀宅基地面積與四鄰未爭(zhēng)議，現(xiàn)狀宅基地經(jīng)村委會(huì)同意認(rèn)可后，以實(shí)際現(xiàn)狀為準(zhǔn)，可以進(jìn)行農(nóng)村房屋不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查登記，否則要進(jìn)行下一步的權(quán)籍調(diào)查。窯洞一般有靠崖式窯洞、下沉式窯洞、獨(dú)立式窯洞等形式。在進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查中可將窯洞按照地下空間進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查長(zhǎng)、寬、高及窯洞頂距地面的高度;洞外的使用范圍按照宅基地進(jìn)行調(diào)查。宅基地宗地范圍包括窯洞占地范圍（窯洞的長(zhǎng)×寬）和洞外的使用范圍。

根據(jù)要求，“圖、數(shù)、表、實(shí)地”四者必須一致。若四者不一致，則以實(shí)際現(xiàn)狀為準(zhǔn)，根據(jù)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)細(xì)則的要求，宗地權(quán)籍（地籍）調(diào)查成果與現(xiàn)使用狀況不一致的，重新進(jìn)行宗地的權(quán)屬調(diào)查。

2.5登記發(fā)證的處理

按照《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)[ 2011] 178號(hào)）第8條的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由村委會(huì)出具證明并公告無異議，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府審核，報(bào)縣人民政府審定，屬于合法使用的，確定宅基地使用權(quán)。農(nóng)村房屋不動(dòng)產(chǎn)登記的要求是“全面調(diào)查、依法登記”。全面調(diào)查，要求調(diào)查范圍必須做到全域。即縣級(jí)行政轄區(qū)內(nèi)集體土地上未經(jīng)登記的全部房屋都要進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查。“一戶一宅”是《土地管理法》對(duì)宅基地使用的基本規(guī)定，基本出發(fā)點(diǎn)是確保宅基地使用的公平、公正。

3 結(jié)語

河南省在開展農(nóng)村“房地一體”確權(quán)登記發(fā)證工作過程中，暴露出一些問題。本文依據(jù)上文項(xiàng)目實(shí)施過程中暴露的問題進(jìn)行梳理研究，從數(shù)學(xué)基礎(chǔ)、權(quán)籍調(diào)查、面積計(jì)算、登記發(fā)證四個(gè)方面進(jìn)行闡述，并經(jīng)過研究得出問題的解決對(duì)策，為河南省農(nóng)村房地一體確權(quán)登記的進(jìn)一步開展提供參考。

參考文獻(xiàn)：

1.康改霞.農(nóng)村土地確權(quán)勘測(cè)定界中界址點(diǎn)測(cè)量方法探討.山西農(nóng)經(jīng).2020.12

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3.盧志蕓，農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的探討.農(nóng)村經(jīng)濟(jì)與科技.2020.04

作者簡(jiǎn)介：孟麗艷，河南省地球物理空間信息研究院。

路曉明、邵衛(wèi)東，河南省不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)中心。